貓頭鷹日志（MalltoWin Log)

近年來，中國物流地產(chǎn)被推至風(fēng)口浪尖，各路大佬紛紛入局，攪動物流地產(chǎn)的藍(lán)海。物流地產(chǎn)之風(fēng)已起，究竟源何而起，又終將吹向何方？

2019-02-18

對當(dāng)下中國商業(yè)而言，擁抱線上無疑是商業(yè)發(fā)展的大勢所趨，2018年雙十一，天貓一舉拿下了2135億的總交易額，而十年前的同一天，這個(gè)數(shù)字僅為0.5億元。

十年間，中國電商急速爆發(fā)帶來的是物流行業(yè)有如過山車般的直線提升。僅2018雙十一當(dāng)天，天貓物流訂單超10億。天貓僅用一天創(chuàng)造的這個(gè)數(shù)字等同于美國20天以及英國4個(gè)月的物流包裹訂單量。

電商與物流以億為單位成交額達(dá)成的背后，是中國物流地產(chǎn)的饕餮盛宴。

從生活水平提升拉動消費(fèi)需求激增到中國電商井噴式的爆發(fā)，從政策制約觸發(fā)房企轉(zhuǎn)型到國內(nèi)首單物流地產(chǎn)Reits發(fā)行，中國物流地產(chǎn)蓬勃之風(fēng)驟起并一路急速前行。

時(shí)至今日，中國物流地產(chǎn)的藍(lán)海已被攪動，而從藍(lán)海到紅海的質(zhì)變?nèi)陨行钑r(shí)日，下一步，中國物流地產(chǎn)將邁入倉儲智能化、信息化以及布局發(fā)展更具規(guī)劃性的新階段。

1

居民消費(fèi)水平

成就物流市場蓬勃發(fā)展

2018 年中國人均 GDP 預(yù)計(jì)達(dá)到 1萬美元，而一線城市北上廣深的人均 GDP多年前就已經(jīng)達(dá)到了世界銀行制定的發(fā)達(dá)國家或地區(qū)標(biāo)準(zhǔn)的門檻。

此外，中國居民人均可支配收入28228元，比上年名義增長8.7%，快于人均GDP 6.1%的增速，與經(jīng)濟(jì)增長基本同步。

在人均 GDP 和居民收入不斷提升的同時(shí)，居民的消費(fèi)需求日趨強(qiáng)勁，尤其以高端制造、食品、藥品、快速消費(fèi)品等行業(yè)物流需求的明顯增加。

消費(fèi)與物流雙需求的激增，使得物流市場的巨大缺口被凸顯。截至到2017年底，我國總倉儲面積約為5.53億平方米，但人均倉儲面積僅為0.4平方米，僅是美國人均水平的 8%。同時(shí)日本人均倉儲面積為4.0平方米，我國與之相差達(dá)10倍之巨。

2017年中美日人均倉儲面積

伴隨著物流總量的不斷增長，現(xiàn)代物流設(shè)施低成本、高效率的成本優(yōu)勢變得越來越明顯，加之我國現(xiàn)階段物流倉儲的巨大缺口，物流地產(chǎn)的發(fā)展機(jī)遇從而被帶動。如此富饒的市場潛力，吸引了慧眼獨(dú)具的各路大佬不約而同的入局加碼。

2

電商及第三方物流

提升物流地產(chǎn)市場需求

據(jù)普洛斯2016年財(cái)報(bào)顯示，其中國區(qū)域的前五名客戶中2家為第三方物流（百世與德邦），3家為電商（京東、唯品會與亞馬遜）。

其2017年財(cái)報(bào)再次顯示，中國區(qū)域的前五大客戶依舊是電商與物流。（京東、唯品會、百世、德邦與中外運(yùn)）。

普洛斯中國區(qū)域前五大客戶

-2017年財(cái)報(bào)

由此可見，近年來中國物流地產(chǎn)市場的穩(wěn)步增長，主要得益于兩股推動力量——電商與第三方物流。

可以說，中國的物流地產(chǎn)是隨著馬爸爸創(chuàng)立的「淘寶」，一路高歌前行。經(jīng)歷十年的風(fēng)云變化與時(shí)代發(fā)展，中國的經(jīng)濟(jì)與電商發(fā)展日新月異，從下單到包裹送達(dá)僅需18分鐘，任何國家的產(chǎn)品都唾手可得，如此便捷的電商無形中再次激發(fā)了人們的物質(zhì)需求。

為了滿足快速上升的物質(zhì)與物流需求以及降低自身物流成本的迫切需要，國內(nèi)電商紛紛開始打造自身物流體系、建設(shè)現(xiàn)代倉儲設(shè)施，加碼物流地產(chǎn)。

蘇寧易購?fù)ㄟ^資產(chǎn)證券化、收購天天、聯(lián)合菜鳥、設(shè)立物流地產(chǎn)基金、建設(shè)智能化云倉等方式，加速建設(shè)倉儲，推進(jìn)物流社會化。

京東的物流體系以倉儲為核心，提供倉配一體化服務(wù)，目前自建物流體系已 達(dá) 486 個(gè)倉庫，總面積超過 1000 萬平米，倉儲、配送人員達(dá) 12 萬。

阿里通過依托菜鳥網(wǎng)絡(luò)對接多方資源，“天地聯(lián)動”構(gòu)建綜合性智能倉儲物流體系，已在全國建立 8 個(gè)大型倉儲物流基地，并在全球布局超級物流樞紐。預(yù)計(jì)未來電商將以物流地產(chǎn)為基礎(chǔ)，向智能倉儲繼續(xù)前行，提高物流效率 。

除了電商的推力，物流地產(chǎn)市場的發(fā)展，還得益于另一股推動力量—第三方物流。

第三方物流，指為其他公司提供物流相關(guān)之服務(wù)的公司，包括運(yùn)輸、倉儲、存貨管理、訂單管理、資訊整合及附加價(jià)值等服務(wù)，如百世、德邦、順豐、DHL、圓通、申通等。

中國經(jīng)濟(jì)的快速崛起、互聯(lián)網(wǎng)的推動與全球經(jīng)濟(jì)的一體化，讓國內(nèi)的物流公司如雨后春筍般涌現(xiàn)，進(jìn)而形成了第三方物流產(chǎn)業(yè)。

據(jù)美國權(quán)威機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，通過第三方物流公司的服務(wù)，企業(yè)物流成本會下降11.8%，物流資產(chǎn)下降了24.6%，辦理訂單的周轉(zhuǎn)時(shí)間從7.1天縮短為3.9天，存貨總量下降了8.2%。

顯而易見，相比傳統(tǒng)的物流公司，第三方物流更專業(yè)化，綜合成本更低，配送效率更高，已經(jīng)成為國際物流業(yè)發(fā)展的趨勢、社會化分工和現(xiàn)代物流發(fā)展的方向。

2017年，我國第三方物流行業(yè)整體市場規(guī)模已經(jīng)超過12000億元，同比增速6.3%。自2009年至2017年的短短八年間，中國第三方物流收入總量由最初的4167億元增加到12411億元，遠(yuǎn)超日本及其他歐洲國家，同時(shí)與美國的差距也在不斷縮小。

第三方物流快速增長的態(tài)勢標(biāo)志著我國物流產(chǎn)業(yè)正逐步走向成熟，專業(yè)化的物流行業(yè)環(huán)境正在形成。

電商行業(yè)的飛速發(fā)展以及第三方物流行業(yè)的逐步成熟，意味著市場對現(xiàn)代物流地產(chǎn)供應(yīng)商的愈加倚重。預(yù)計(jì)未來幾年，中國互聯(lián)網(wǎng)零售行業(yè)發(fā)展將保持增速，物流行業(yè)進(jìn)入升級階段，現(xiàn)代物流需求不斷上升，電商和第三方物流會持續(xù)成為物流地產(chǎn)市場規(guī)模穩(wěn)步增長的主要推動力量。

3

高額利潤與政策制約

誘發(fā)房企逐鹿物流地產(chǎn)

近年來，傳統(tǒng)房地產(chǎn)市場紅利顯著消退，住宅、文旅、商業(yè)地產(chǎn)等政策風(fēng)險(xiǎn)持續(xù)上升，降價(jià)維權(quán)、融資成本上升、回款慢導(dǎo)致的利潤空間不斷下降，加之宏觀調(diào)控環(huán)境的艱難，房企們?yōu)榱恕盎钕氯ァ北仨氈\求出處。

除了長租公寓特色小鎮(zhèn)、養(yǎng)老地產(chǎn)等熱點(diǎn)，旺盛而穩(wěn)定的物流地產(chǎn)市場，越來越受房企大佬們青睞。

高利潤的投資回報(bào)率

市場的旺盛需求推動了優(yōu)質(zhì)物流倉儲市場租金的穩(wěn)步上漲，在過去5 年，按同樣本比較，上海優(yōu)質(zhì)物流倉儲市場的租金年復(fù)合增長率達(dá) 5.8%，而住宅投資維持在 2%左右的租金回報(bào)水平。 與此同時(shí)，上海優(yōu)質(zhì)物流園區(qū)的空置率也下降到很低水平，市場整體空置率僅 9.1%。

總體而言，中國一線城市的物流地產(chǎn)投資凈回報(bào)率保持在7%以上，遠(yuǎn)高于商業(yè)地產(chǎn)和住宅地產(chǎn)在 2%-4%的投資回報(bào)率。

中國一線城市地產(chǎn)項(xiàng)目投資回報(bào)水平

據(jù)統(tǒng)計(jì)，全國優(yōu)質(zhì)倉儲物業(yè)平均租金已連續(xù)18個(gè)季度上漲，倉儲物業(yè)投資回報(bào)率超過寫字樓、購物中心及高檔住宅，躍居物業(yè)市場第一。

物流地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)低、回報(bào)高、收入穩(wěn)定的特點(diǎn)，在舉步維艱的房地產(chǎn)大環(huán)境下，自然成為房企大佬投資的心頭好。

房企大佬的轉(zhuǎn)型入局

目前國內(nèi)房企涉足物流地產(chǎn)領(lǐng)域，從進(jìn)入模式以及參與程度的不同主要可以分為房企主導(dǎo)運(yùn)營、收購參股物流企業(yè)、與傳統(tǒng)物流企業(yè)合作、與電商企業(yè)合作這四種類型。

目前房企布局物流地產(chǎn)較為主流的模式是房企主導(dǎo)，通過設(shè)立獨(dú)立的物流地產(chǎn)板塊開發(fā)運(yùn)營物流地產(chǎn)，如萬科、招商、遠(yuǎn)洋等。

作為地產(chǎn)界的老大萬科，早在2014年借簽約河北廊坊項(xiàng)目，宣布進(jìn)軍物流地產(chǎn)。2015年月，萬科正式成立萬科物流地產(chǎn)發(fā)展有限公司。目前萬科累計(jì)獲取物流地產(chǎn)項(xiàng)目50多個(gè)并設(shè)立物流地產(chǎn)基金；2018年，萬科將太古實(shí)業(yè)旗下的太古冷鏈物流資產(chǎn)包（上海、廣州、南京、成都、廈門、廊坊、寧波在內(nèi)的7座冷庫）收入囊中。并購太古冷鏈完成后，萬科物流旗下的冷鏈物流項(xiàng)目將覆蓋國內(nèi)一線城市及內(nèi)陸核心港口城市，具備全國性、一站式的倉儲、干線、配送等專業(yè)服務(wù)能力。

除了萬科之外，招商物流作為招商局子公司于2000年正式組建。截至2015年底，招商物流擁有倉庫面積217萬平方米，運(yùn)作網(wǎng)點(diǎn)1148個(gè)，分布在全國65個(gè)城市，已形成遍布全國的物流網(wǎng)絡(luò)實(shí)體。

后來者遠(yuǎn)洋也不甘示弱，打響了「重資產(chǎn)持有＋輕資產(chǎn)運(yùn)營」的物流地產(chǎn)模式；2018年，遠(yuǎn)洋合作投建西部地區(qū)最大冷鏈物流基地；近日還再度增資駒馬集團(tuán)，加速構(gòu)建物流生態(tài)圈。

第二類是房企通過收購物流地產(chǎn)商股權(quán)、與國內(nèi)的外資物流企業(yè)合作開發(fā)經(jīng)營的模式布局物流地產(chǎn)。

萬科雖然布局物流地產(chǎn)較早，但在物流領(lǐng)域取得突破性的進(jìn)展，應(yīng)該始于2017年萬科參與的普洛斯私有化。當(dāng)萬科聯(lián)合厚樸投資、高瓴資本、中銀投以及新加坡普洛斯的創(chuàng)始人梅志明先生共同完成了普洛斯的私有化退市后，占股21.4%的萬科成為普洛斯最大持股股東，乘著巨人的肩膀，萬科物流板塊迅猛擴(kuò)容， “成為國內(nèi)甚至全球第一物流地產(chǎn)運(yùn)營商”的宏偉藍(lán)圖初具規(guī)模。

同樣是收購參股新加坡物流地產(chǎn)商，海航實(shí)業(yè)股份于2017年4月以總價(jià)76.9億港元現(xiàn)金收購于新加坡上市的物流集團(tuán)CWT集團(tuán)共98.1%股份。CWT集團(tuán)是新加坡倉庫及物流房地產(chǎn)資產(chǎn)的最大擁有人及管理人之一，截止2016年末于新加坡管理近1030萬平方英尺自有及租賃倉儲空間以及新加坡境外約610萬平方英尺的倉儲空間。

在目前中國物流地產(chǎn)的存量項(xiàng)目中，早期進(jìn)入行業(yè)的物流地產(chǎn)商擁有絕對優(yōu)勢。對于傳統(tǒng)房企而言，通過收購現(xiàn)有的物流地產(chǎn)商股權(quán)，結(jié)合雙方的資源和優(yōu)勢，通過進(jìn)一步合作開發(fā)布局物流地產(chǎn)并獲得回報(bào)是最直接方式。

第三類是房企與物流企業(yè)戰(zhàn)略合作的模式。這種模式并不涉及股權(quán)收購，房企所選擇的合作企業(yè)一般是有較大規(guī)模物流地產(chǎn)儲備，且布局優(yōu)質(zhì)的國內(nèi)企業(yè)。房企負(fù)責(zé)項(xiàng)目開發(fā)，項(xiàng)目建成后轉(zhuǎn)租物流商，而物流企業(yè)租賃園區(qū)，負(fù)責(zé)運(yùn)營和管理。目前已有碧桂園、綠地等房企通過這種戰(zhàn)略合作的模式進(jìn)軍物流地產(chǎn)。

碧桂園于2017年與中集集團(tuán)就中集企業(yè)產(chǎn)城業(yè)務(wù)板塊簽署增資協(xié)議，合作開發(fā)中集集團(tuán)在珠三角、長三角和環(huán)渤海近10個(gè)城市的產(chǎn)業(yè)園區(qū)、商業(yè)及住宅等近千萬平米的土地儲備。

而綠地集團(tuán)早在2014年就已逐步將工業(yè)物流地產(chǎn)作為房地產(chǎn)主業(yè)轉(zhuǎn)型升級的主要方向加以推進(jìn)。2017年綠地控股與中遠(yuǎn)海運(yùn)簽署戰(zhàn)略合作，將在全國主要港口城市獲取土地開發(fā)建設(shè)物流產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目。

第四類是房企與電商平臺合作的模式。傳統(tǒng)住宅開發(fā)企業(yè)在這類合作中可以發(fā)揮在園區(qū)投資建設(shè)、招商引資以及成本管控上的優(yōu)勢，電商平臺則憑借其龐大的商戶資源和良好的客戶口碑，以達(dá)到園區(qū)招商及品牌集聚的效果。

2016年，華夏幸福和京東集團(tuán)就已經(jīng)達(dá)成戰(zhàn)略合作協(xié)議，規(guī)劃專業(yè)化電商綜合產(chǎn)業(yè)園，構(gòu)建智慧電商物流網(wǎng)絡(luò)和新生態(tài)體系。

2017年，榮盛發(fā)展與菜鳥網(wǎng)絡(luò)簽訂了戰(zhàn)略合作。榮盛負(fù)責(zé)園區(qū)一級開發(fā)并推進(jìn)土地供應(yīng)，并在項(xiàng)目建設(shè)過程中和項(xiàng)目落成后負(fù)責(zé)協(xié)助菜鳥網(wǎng)絡(luò)，保障菜鳥網(wǎng)絡(luò)的各項(xiàng)業(yè)務(wù)正常運(yùn)營。

除了電商資源互補(bǔ)之外，目前在標(biāo)準(zhǔn)倉儲設(shè)施市場外資開發(fā)商占據(jù)超半數(shù)份額，剩下的市場空間有限。部分房企選擇通過具備專業(yè)性、差異性特點(diǎn)的冷鏈、醫(yī)藥等細(xì)分市場進(jìn)入物流地產(chǎn)行業(yè)。

復(fù)星旗下星泓資本2014年與國藥控股合作，通過醫(yī)藥倉儲設(shè)施切入物流地產(chǎn)，意圖打造醫(yī)藥物流網(wǎng)絡(luò)體系。

在高利潤的誘惑與亟待轉(zhuǎn)型的雙重推動下，房企不斷基于自身的開發(fā)優(yōu)勢布局物流地產(chǎn)。一時(shí)間，物流地產(chǎn)成為電商、資本以及房企的逐鹿之地，被推向風(fēng)口浪尖。

4

REITs的設(shè)立發(fā)行

助力物流地產(chǎn)規(guī)模擴(kuò)張

2018年12月，國內(nèi)首單類物流地產(chǎn)儲架類REITs “華泰佳越-順豐產(chǎn)業(yè)園一期資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃”成功設(shè)立。它的發(fā)行是REITs與中國物流地產(chǎn)結(jié)合發(fā)展的重要體現(xiàn)，也是中國物流地產(chǎn)探索新發(fā)展模式的大膽實(shí)踐，更是邁向亞洲REITs市場的重要里程碑。

目前，工業(yè)/物流地產(chǎn)作為亞洲REITs第三大類資產(chǎn),主要集中在日本和新加坡。

新加坡作為亞洲地區(qū)REITs募資中心，更為國際化，大量REITs持有的基礎(chǔ)物業(yè)除了位于新加坡本國之外，位于馬來西亞、中國、印尼的也占有較高比例。以新加坡為例，可以明顯看到工業(yè)/物流REITs的投資回報(bào)率不僅在中國，在國際市場同樣是高于其他物業(yè)類型。

新加坡各業(yè)態(tài)的平均分派收益率

與此同時(shí)，我們可以通過選取部分REITs（樹物流信托、星獅物流工業(yè)信托、運(yùn)通網(wǎng)城房地產(chǎn)信托、凱詩物流信托），分析其運(yùn)營情況，得出物流地產(chǎn)出租率較高，收益較為穩(wěn)定的特點(diǎn)。

總體而言，物流地產(chǎn)具有投資回報(bào)率高、收益穩(wěn)定的優(yōu)勢，同時(shí)回收周期長是其最大的劣勢。

物流地產(chǎn)是以物業(yè)經(jīng)營來獲取租金等經(jīng)營性收入的行業(yè)，但其投入資金的回收期往往需要10年以上的時(shí)間。因此自持模式下，在前期土地獲取與倉儲建設(shè)耗費(fèi)大量資金后，后期資金的無法有效回籠，將造成非常高的資本占用，降低資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率，同時(shí)缺少了資金的驅(qū)動，企業(yè)的規(guī)模擴(kuò)張速度必然放緩。

而物流地產(chǎn)REITs的引入和發(fā)展則可以為該困境提供解決方案。

亞洲最大物流地產(chǎn)REITs發(fā)行主體之一的普洛斯為了配合基金模式，對業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)進(jìn)行了重大調(diào)整，核心部門除了物業(yè)開發(fā)部門和物業(yè)管理部門外，新增了基金管理部門，在新模式下，物業(yè)開發(fā)、物業(yè)管理和基金管理構(gòu)成了一個(gè)物業(yè)與資金的閉合循環(huán)。

普洛斯的業(yè)務(wù)架構(gòu)-2017年財(cái)報(bào)

其物業(yè)開發(fā)部門在交通樞紐持有一定量的土地儲備以完成工業(yè)園區(qū)的建設(shè)；封頂后的項(xiàng)目被移交給管理部門進(jìn)行進(jìn)一步的招租和服務(wù)完善，使其出租率達(dá)到90%以上、租金回報(bào)率達(dá)到7%以上的穩(wěn)定運(yùn)營狀態(tài)；此后，再由基金管理部門負(fù)責(zé)將成熟物業(yè)置入旗下物流地產(chǎn)基金，使其物流地產(chǎn)部門提前兌現(xiàn)開發(fā)收入和開發(fā)利潤，回籠大部分資金，繼而普洛斯又將這些資金用于開發(fā)新項(xiàng)目，擴(kuò)大市場規(guī)模。

由此可見，在REITs引入的模式下，物流地產(chǎn)的開發(fā)、運(yùn)營與資金形成了一個(gè)可持續(xù)的良性循環(huán)。既能及時(shí)獲取開發(fā)利潤，回籠資金，又能在資金的驅(qū)動下擴(kuò)張市場規(guī)模。

因此，中國物流地產(chǎn)REITs的發(fā)行與引入，未來將有力推動物流地產(chǎn)項(xiàng)目的規(guī)模擴(kuò)張，并實(shí)現(xiàn)輕資產(chǎn)、高周轉(zhuǎn)運(yùn)營。

5

急速擴(kuò)張引領(lǐng)

行業(yè)步向智能化與高端化

由于國內(nèi)網(wǎng)購交易額的爆炸式增長，原有的物流設(shè)施根本難以滿足電商的需求。在物流領(lǐng)域，倉儲信息化程度的要求在不斷提高。

信息技術(shù)為快遞行業(yè)帶來的變革主要存在于兩個(gè)方面：運(yùn)輸?shù)男畔⒒芾砗蛡}儲的智能化操作。

首先，對于運(yùn)輸?shù)男畔⒒芾恚饕性谕局袑ω浳镞\(yùn)輸進(jìn)行實(shí)時(shí)監(jiān)測。目前部分快遞公司已采用站點(diǎn)登記后上傳信息來進(jìn)行追蹤管理，但仍缺乏一定時(shí)效性，未來有望借助衛(wèi)星定位和互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)的結(jié)合對運(yùn)輸狀態(tài)進(jìn)行實(shí)時(shí)追蹤，更精確的把握運(yùn)輸時(shí)間，便于高效性業(yè)務(wù)管理。

其次，對于倉儲智能化操作，就是將自動化與信息化相結(jié)合，通過物聯(lián)網(wǎng)及互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)對貨物信息進(jìn)行采集處理，計(jì)算機(jī)發(fā)出指令，實(shí)現(xiàn)無人化智能作業(yè)。

目前大部分快遞公司還停留在純?nèi)斯せ蛘呤褂玫踯嚨葯C(jī)械設(shè)備完成貨物的搬運(yùn)和分揀等操作，小部分技術(shù)先進(jìn)的快遞企業(yè)已建立自動化立體倉庫，但真正智能化倉儲操作還處于探索階段。

隨著射頻識別 RFID、傳感系統(tǒng)等智能倉儲核心技術(shù)逐漸成熟，倉儲環(huán)節(jié)的操作將更高效。

另一方面，隨著我國步入服務(wù)消費(fèi)社會，零售消費(fèi)品及高端制造業(yè)的旺盛需求，高端設(shè)施的缺口變得十分巨大。

有數(shù)據(jù)顯示，中國高端物流設(shè)施面積為 0.2億方，通用倉儲面積為 8.6 億方，而美國分別為 3.7 億方、17.7 億方。從人均數(shù)據(jù)上相差更為驚人，美國人均高端物流設(shè)施面積為 1.17 平方米，中國則為 0.015 平方米，相差約 77 倍；美國人均通用倉儲面積為 5.55 平方米，中國則為 0.66 平方米，相差約 7.4 倍。此外，我國現(xiàn)有的物流倉儲設(shè)施約 70%建于 90 年代之前，難以滿足現(xiàn)代企業(yè)的需求，高端物流倉儲供應(yīng)顯著不足。

中美人均高端物流設(shè)施面積差距巨大

綜上所述，高端物流市場在我國尚處于市場初期，有很大的發(fā)展空間，提升空間十分充足。

下一步，我國物流地產(chǎn)的發(fā)展發(fā)向?qū)⑹浅浞掷靡延械奈锪鞯禺a(chǎn)資源，以信息化與現(xiàn)代化提高物流倉儲效率和物流倉儲業(yè)分工發(fā)展的專業(yè)化功能，加速滿足高端消費(fèi)的物流需求，實(shí)現(xiàn)物流地產(chǎn)倉儲的智能化與高端化。

6

政府政策推動

物流地產(chǎn)的區(qū)域均衡發(fā)展

我們已知，物流地產(chǎn)是依賴租金收益的行業(yè)，要滿足目前需求的增長，需要大規(guī)模開發(fā)土地。

物流地產(chǎn)相比住宅和商業(yè)地產(chǎn)土地出讓金低、稅收貢獻(xiàn)較低、土地利用率低，因此政府為了把土地?fù)Q成更多的財(cái)政收入，在項(xiàng)目審批的時(shí)候不大可能單獨(dú)批準(zhǔn)大片土地建設(shè)物流基礎(chǔ)設(shè)施。

戴德梁行表示預(yù)計(jì)至 2020 年中國物流地產(chǎn)供給缺口超過 1 萬億平方米，長期的供需不平衡，使得物流用地的空置率迅速下降，租金直線上漲。

一二線城市拿地難且成本高，而對其他的城市來說，盡管企業(yè)在拿地方面相對容易，由于市場還沒有完全開發(fā)出來，物流需求量的不足，存在著空置率高和回報(bào)周期漫長等多種問題。顯然，拿地難已經(jīng)成為制約物流地產(chǎn)快速發(fā)展的主要因素。

基于此，2018年12月國家發(fā)展和改革委員會與交通部共同發(fā)布《國家物流樞紐布局和建設(shè)規(guī)劃》（下稱《規(guī)劃》），規(guī)劃指出國家物流樞紐的重要性，并且明確對物流用地支持。

《規(guī)劃》顯示，到2020年，通過優(yōu)化整合、功能提升，布局建設(shè)30個(gè)左右國家物流樞紐。到2025年，布局建設(shè)150個(gè)左右國家物流樞紐。

《規(guī)劃》的出臺，雖然短期內(nèi)無法快速轉(zhuǎn)移集中在一二線城市約60%的高端物流設(shè)施，但拿地相對容易、物流需求旺盛的一二線城市的衛(wèi)星城以及重要的物流節(jié)點(diǎn)城市的巨大市場潛力被凸顯，短期內(nèi)將快速吸引電商與房企的聚焦。

同時(shí)，在以政策為導(dǎo)向的中國市場，《規(guī)劃》將在未來有效倒流一二線城市物流地產(chǎn)的聚集之勢，更多的樞紐城市將成為分流中心，包括浙江義烏、重慶、武漢、鄭州等地將成為國家物流樞紐布局承載城市，以及越來越多開發(fā)商瞄準(zhǔn)的方向，中國的物流地產(chǎn)終將呈現(xiàn)更均衡的發(fā)展布局。

結(jié)語

中國物流地產(chǎn)發(fā)展的一蹴而就，是基于中國特色社會主義經(jīng)濟(jì)下的政策導(dǎo)向與發(fā)展中國家經(jīng)濟(jì)飛速增長的結(jié)果，而中國式的電商爆發(fā)則從根本上刺激了經(jīng)濟(jì)發(fā)展的根本，即需求。

未來，中國物流地產(chǎn)項(xiàng)目的布局將更加集中于一二線城市周邊的衛(wèi)星城以及交通樞紐的重點(diǎn)城市。在增量用地規(guī)模減少的情況下，企業(yè)間通過更加靈活的合資、戰(zhàn)略合作、入股等形式，打破土地獲取瓶頸，實(shí)現(xiàn)優(yōu)勢互補(bǔ)，并通過REITs的引入，有效擴(kuò)大發(fā)展規(guī)模。而把握高標(biāo)倉儲的智能化信息化發(fā)展機(jī)遇，不斷豐富、提升運(yùn)營服務(wù)內(nèi)容及水平，將成為物流地產(chǎn)的發(fā)展趨勢。

商業(yè)與地產(chǎn)

(ID:commercialproperty)

關(guān)注零售、商業(yè)與商業(yè)地產(chǎn)的新思維和新趨勢，25萬業(yè)內(nèi)精英人群訂閱，地產(chǎn)自媒聯(lián)盟成員，已成為業(yè)內(nèi)頗具影響力的專業(yè)自媒體平臺。如需投稿、交流、合作，請?zhí)砑游⑿?strong>malltowinunited

為商業(yè)地產(chǎn)價(jià)值賦能，本平臺原創(chuàng)內(nèi)容皆由貓頭鷹研究所（MalltoWin Lab) 專業(yè)出品。轉(zhuǎn)載請注明作者及出處。