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【案情】 劉某與王某是好朋友。2002年，王某單位集資建房，雙方商議，劉某以王某的名義全額繳納6萬余元集資款，購得家屬院房產(chǎn)一處。該房屋在權(quán)屬登記時，因王某單位有規(guī)定，所有人仍登記在王某名下，劉某一直在該房屋居住。2011年6月劉某與周某簽訂買賣合同，以18萬元的價格將房屋賣給周某，并將房屋交付周某入住。入住后，因該房屋一直未能辦理過戶手續(xù)，協(xié)商未果，周某將劉某和王某起訴至法院，要求二被告協(xié)助辦理過戶手續(xù)。 【分歧】 周某的訴訟請求能否成立，存在兩種意見： 第一種意見認為，周某要求二被告協(xié)助辦理過戶手續(xù)的請求能夠成立。周某作為房屋的買受人，支付了相應的款項后，卻遲遲不能取得房屋產(chǎn)權(quán)，劉某作為出賣人，應當承擔違約責任。王某雖然是該房產(chǎn)名義上的所有人，但實際上并未集資，也沒有居住，對該房產(chǎn)不應享受任何利益，房屋的買受人有權(quán)要求王某協(xié)助辦理過戶手續(xù)。 第二種意見認為，周某的請求不能成立。劉某雖然繳納了該房產(chǎn)集資款，但并沒有依法登記，并沒有取得房屋產(chǎn)權(quán)，其處分該房產(chǎn)的行為屬于無權(quán)處分。王某不是與周某簽訂房屋買賣合同的相對人，沒有履行合同的義務。 【評析】 筆者同意第二種意見，理由是： 《中華人民共和國物權(quán)法》第九條規(guī)定：“不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外”。 劉某在自己沒有取得該房屋產(chǎn)權(quán)的情況下，不能對房產(chǎn)進行處分。最高人民法院《關(guān)于審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第三條第一款規(guī)定：“當事人一方以出賣人在締約時對標的物沒有所有權(quán)或者處分權(quán)為由主張合同無效的，人民法院不予支持”。說明房屋買賣過程中物權(quán)行為與債權(quán)行為并不是混同的，劉某無權(quán)處分該房產(chǎn)，但雙方簽訂的買賣合同仍然可以是有效的。周某有權(quán)依照最高人民法院《關(guān)于審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第三條第二款“出賣人因未取得所有權(quán)或者處分權(quán)致使標的物所有權(quán)不能轉(zhuǎn)移，買受人要求出賣人承擔違約責任或者要求解除合同并主張損害賠償?shù)模嗣穹ㄔ簯柚С帧钡囊?guī)定，要求劉某承擔相應的法律責任。至于周某要求王某協(xié)助辦理過戶的訴訟請求，因為雙方之間并不存在合同關(guān)系，缺乏法律依據(jù)，不能得到支持。故本案應當駁回周某的訴訟請求。 ?。ㄗ髡邌挝唬汉幽鲜∧详柺信P龍區(qū)人民法院） |
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