案例：a公司將自建工業(yè)廠房出租給b公司使用，合同簽訂租賃期限為2年，一次性預(yù)收2年的房租，同時(shí)開具了2年的房租發(fā)票。合同到期時(shí)，b公司因經(jīng)營(yíng)困難，無(wú)法支付房租費(fèi)用，但又不肯搬離a公司廠房，a公司該如何確認(rèn)這期間的房租收入？

解析：
  一、增值稅規(guī)定房租收入的納稅義務(wù)時(shí)間
  根據(jù)財(cái)稅〔2017〕58號(hào)文規(guī)定：“《營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)實(shí)施辦法》(財(cái)稅〔2016〕36號(hào)印發(fā))第四十五條第(二)項(xiàng)修改為“納稅人提供租賃服務(wù)采取預(yù)收款方式的，其納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為收到預(yù)收款的當(dāng)天”?！?br/>  財(cái)稅[2016]36號(hào)文附件1第四十五條規(guī)定：“增值稅納稅義務(wù)、扣繳義務(wù)發(fā)生時(shí)間為：      （一）納稅人發(fā)生應(yīng)稅行為并收訖銷售款項(xiàng)或者取得索取銷售款項(xiàng)憑據(jù)的當(dāng)天；先開具發(fā)票的，為開具發(fā)票的當(dāng)天。
　　收訖銷售款項(xiàng)，是指納稅人銷售服務(wù)、無(wú)形資產(chǎn)、不動(dòng)產(chǎn)過(guò)程中或者完成后收到款項(xiàng)。
　　取得索取銷售款項(xiàng)憑據(jù)的當(dāng)天，是指書面合同確定的付款日期；未簽訂書面合同或者書面合同未確定付款日期的，為服務(wù)、無(wú)形資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓完成的當(dāng)天或者不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬變更的當(dāng)天?！?br/>  由以上可知：
  1、a公司一次性預(yù)收b公司2年的房租，同時(shí)開具了2年的房租發(fā)票，應(yīng)按照2年的房租收入確認(rèn)收入，繳納增值稅。
  2、當(dāng)租賃合同到期時(shí)，b公司因經(jīng)營(yíng)困難，無(wú)法支付房租費(fèi)用，但又不肯搬離a公司廠房，此時(shí)a公司與b公司簽訂的租賃合同已到期，a公司已不屬于增值稅納稅義務(wù)人，無(wú)需承擔(dān)繳納增值稅的義務(wù)。

  二、企業(yè)所得稅規(guī)定房租收入的納稅義務(wù)時(shí)間
  根據(jù)國(guó)稅函[2010]79號(hào)文規(guī)定：根據(jù)《實(shí)施條例》第十九條的規(guī)定，企業(yè)提供固定資產(chǎn)、包裝物或者其他有形資產(chǎn)的使用權(quán)取得的租金收入，應(yīng)按交易合同或協(xié)議規(guī)定的承租人應(yīng)付租金的日期確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。其中，如果交易合同或協(xié)議中規(guī)定租賃期限跨年度，且租金提前一次性支付的，根據(jù)《實(shí)施條例》第九條規(guī)定的收入與費(fèi)用配比原則，出租人可對(duì)上述已確認(rèn)的收入，在租賃期內(nèi)，分期均勻計(jì)入相關(guān)年度收入。
  由以上可知：
  1、a公司一次性預(yù)收b公司2年的房租，同時(shí)開具了2年的房租發(fā)票，應(yīng)按照租賃期內(nèi)的時(shí)間期限，分期按月確認(rèn)房租收入。
  2、當(dāng)租賃合同到期時(shí)，b公司因經(jīng)營(yíng)困難，無(wú)法支付房租費(fèi)用，但又不肯搬離a公司廠房，此時(shí)a公司與b公司簽訂的租賃合同已到期，a公司在企業(yè)所得稅上無(wú)需確認(rèn)收入。

  三、a公司規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的建議：
  1、a公司與b公司簽訂的租賃合同中約定：b公司在規(guī)定時(shí)間內(nèi)未支付房租，合同自動(dòng)取消的條款。
  2、a公司與b公司簽訂的租賃合同中約定：b公司未能續(xù)租時(shí)，需在合同到期前搬離a公司廠房，如b公司未按時(shí)搬離，b公司法定代表人張某個(gè)人支付a公司1000元/天的違約金和搬離前租金。
  3、確認(rèn)b公司無(wú)法正常續(xù)租，a公司工作人員應(yīng)在租賃合同到期前幾天，在b公司租賃場(chǎng)所門口粘貼限期搬離告示，并手持當(dāng)天的報(bào)紙?jiān)赽公司門口拍照留底。
  4、租賃合同到期后的第一天，a公司工作人員應(yīng)在b公司租賃場(chǎng)所門口粘貼租約到期搬離告示，并手持當(dāng)天的報(bào)紙?jiān)赽公司門口拍照留底。
  以上照片均可作為a公司和b公司已解約的證明材料。                                                                                                                                                                                               編輯人：陳 航    陳桂芳   彭銀蓮