坦洲一直被譽為珠海后花園，這個毗鄰珠海主城區(qū)的“價格洼地”，一直備受珠海人的喜愛。

在珠海樓市逐漸回暖，那坦洲有沒有被這波“回暖潮”所惠及呢？

/ 剛需回歸珠海西區(qū)  坦洲遭受冷風吹 /

坦洲主要客戶來源于珠海，最主要原因是珠海與中山的房價差，在坦洲購房的珠海客戶主要屬于剛需類型。但西區(qū)在限購放松之后引發(fā)一波降價沖量的購房潮，無疑是殺了坦洲一個措手不及。

不管怎么說，坦洲離得再近，依然是不屬于珠海。珠海的購房者需要考慮以后孩子讀書的問題，在價格差沒有這么明顯的差距下，珠海西區(qū)明顯占領較大的優(yōu)勢。

剛需回歸珠海西區(qū)，坦洲需求量不足，眾多樓盤不得已采取以價換量、首付分期等優(yōu)惠吸引購房者。

其中海倫堡·海倫國際從開盤均價約18000元/㎡到現(xiàn)在均價約14000元/㎡帶精裝交樓，在這輪以價換量的操作中，也算了打了漂亮的一戰(zhàn)。

/ 一二手房倒掛，投資客苦不堪言 /

再來看看那些早幾年坦洲買了房的投資者，他們面臨了什么樣的窘境。

一方面，坦洲一手房供應量太大，而本地購買力不足；另一方面二手房價格低，不利于拋售套現(xiàn)。

就以優(yōu)越香格里來說，該項目目前在售5期12棟，14棟和15棟，均價僅15500元/平方米,而二手房加上稅費則要去到16000元/平方米。一二手房房價倒掛，如果你是業(yè)主，你急不急？

再來看一個真實案例，X先生于2014年10月購入佳境康城一個三房單位，成交總價約67萬。如今為了孩子的學位需要在珠海主城區(qū)買房。

X先生于去年第四季度掛賣該套房源，一開始以160萬的價格出售，后來降至158萬，最后成交價為146萬。從出讓到成交，歷時半年，降價14萬成交。

成交單價約1.46萬，根據(jù)安居客二手房價顯示，佳境康城二手房價格為16498元/平方米，差價接近2000元。

/降價促銷優(yōu)惠多，銷售中心依舊冷清/

再回來看看坦洲那些曾經(jīng)熱銷的樓盤，現(xiàn)在都是什么情況？

項目位于坦洲環(huán)市南路，規(guī)劃接近百萬平米，共分7期開發(fā)。其中1期已經(jīng)售罄，目前在售2-3期和7期，4-6期尚未動工。

△中澳春城銷售中心

2期在售13-18棟，面積約112-137三至四房；

3期在售21-30棟，面積約105-137㎡的三至四房；

7期在售32棟，面積約76-105㎡二至三房。

據(jù)銷售人員介紹，中澳春城2016年定價2萬/平，開盤折后均價1.8萬/平，由于限購政策出臺，現(xiàn)2-3期尾盤均價約15200元/㎡，毛坯交樓，部門精裝單位均價15500元/㎡。主推的7期均價約18500元/㎡，精裝交樓。

鳳凰君踩盤當天，現(xiàn)場僅有一組購房者在咨詢。

以2期一套中間樓層的單元為例，建面約105平方米，單價為18177元/㎡，折后單價15300元/㎡。

/戶型鑒賞/

△32棟戶型平面圖

項目位于坦洲神農(nóng)路8號。

目前在售5棟1單元，3梯10戶，建面約39-82㎡的公寓產(chǎn)品，均價約16000元/平方米，毛坯交樓。

4棟（約110-130㎡）和7棟（約150-200㎡）預計年內(nèi)推出，均價約16000元/㎡，其余單位均已售罄。

據(jù)銷售人員介紹，項目二手房毛坯均價約13000-14000元/㎡。

鳳凰君踩盤期間，銷售中心無購房者來訪。

/戶型鑒賞/

△5棟戶型平面圖

項目位于界獅北路11號，由19棟住宅和1棟商業(yè)體組成。

據(jù)了解，金帝世紀城分3期開發(fā)：1期為現(xiàn)樓，在售12棟，14-15棟；2期已封頂，預計今年加推；3期在建。小區(qū)外圍有800米長的商業(yè)街，小區(qū)內(nèi)有一12班的幼兒園。

在售面積約約76-123㎡二至四房，均價約16500-17000元/㎡，精裝交樓。

根據(jù)銷售人員介紹，項目正式開盤時間為今年2月份，但前后1年時間也持續(xù)在售，根據(jù)銷控表顯示，去化率超50%。

鳳凰君踩盤當天，有兩三組購房者在銷售中心內(nèi)咨詢。

△金帝世紀城銷控表

以1期14棟一中層單位為例，建面約86平方米，單價為19725元/㎡，折后單價約17560元/㎡，精裝交樓。

/戶型鑒賞/

△12棟戶型平面圖

△14棟戶型平面圖

△15棟戶型平面圖

項目位于坦洲譚隆南路23號。

佳境康城開發(fā)商為駿佳地產(chǎn)，項目分5期開發(fā)，1-2期和別墅產(chǎn)品已經(jīng)售罄，目前在售3期，4-5期尚未動工。

其中3期7-11棟已經(jīng)售罄，在前在售1-3棟，12-13棟，面積約約89-153㎡。

△佳境康城沙盤圖

值得注意的是，佳境康城由17年開盤至今，價格不曾作出調(diào)整，即使在限購的大環(huán)境下，價格一直維持在折后19500元/㎡。

相對于其他小區(qū)，佳境康城配套更顯完善。但19500元/㎡的毛坯價格讓不少購房者望而卻步。鳳凰君踩盤當天，銷售中心無購房者來訪，根據(jù)銷售人員介紹，目前在售房源僅剩余20多套，接下來會推出3期其他單元，時間未定。

/戶型鑒賞/

△約120㎡三房戶型

△約145㎡四房戶型

項目位于坦洲環(huán)市南路/寶翠橋頭，由18棟住宅組成。

逸駿星園于17年開盤，目前在售6棟建面約91-108㎡（精裝）和16棟建面約110-114㎡（毛坯）。均價約15000-17000元/平方米，僅1樓均價約15000元左右，其余樓層均價約16000-17000元/平方米。

2018年12月，鳳凰君初探逸駿星園，據(jù)銷售人員介紹，在售的6棟均價約18000元/平方米。時隔三個月，價格跌了約1000元/㎡。

項目剩余4-5棟暫未推出，推出時間未定。

置業(yè)計劃書：

/戶型鑒賞/

△6棟戶型平面圖

△16棟戶型平面圖

以上信息，均由鳳凰君踩盤所得，詳情請以親臨銷售中心咨詢?yōu)闇省?/p>

結(jié)   語

3月已接近尾聲，金三銀四作為房產(chǎn)交易的旺季，但經(jīng)過鳳凰君實地踩盤之后發(fā)現(xiàn)，坦洲樓市似乎并沒有出現(xiàn)金三的光芒。

鳳凰君實探坦洲7個盤，除了逸駿星園營銷中心稍微熱鬧一點，其余6盤的整體表現(xiàn)的有點過于安靜。

從價格來看，除了佳境康城之外，多盤采取降價促銷，首付分期付款等多種優(yōu)惠方式齊發(fā)，以此沖量。

17年的坦洲經(jīng)歷了樓市的高潮期，經(jīng)過限購限貸等政策調(diào)控之下，坦洲逐漸冷靜下來，而這股冷風似乎還有持續(xù)蔓延的趨勢，甚至還出現(xiàn)一二手房房價倒掛現(xiàn)象。

在坦洲房價的橫盤期，對于購房者來說，“按兵不動”成為他們最好的選擇。大家就好像站在一個十字路口，沒有方向的四處張望，不知道該向左走還是向右走。

如今金三銀四已過去一半的時間了，在這個時期，你會選擇出手嗎？