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來源/微信公眾號：櫻桃大房子（ytdfz8）； 作者：櫻桃
今天說說杭州。 昨天，杭州印發(fā)《關(guān)于貫徹落實(shí)穩(wěn)企業(yè)穩(wěn)增長促進(jìn)實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展政策舉措的通知》，出臺了23條政策舉措。 其中一條是關(guān)于降低人才落戶門檻的，這跟房地產(chǎn)息息相關(guān)。“年納稅1億以上的企業(yè)員工可以直接買房，專科以上可以直接落戶買房?！?/strong> 這次距離上一次搶人才半年時間，2018年10月，杭州加入搶人大戰(zhàn)，彼時還有年齡要求，且需要連續(xù)一年社保 連續(xù)一年居住登記。 去年10月，也正是杭州樓市開始冷淡的時候。 據(jù)浙江省統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)，2018年杭州新增人口33.8萬，人口總數(shù)達(dá)到980.6萬人。2017年增加了28萬。 杭州人口流入速度相比南京、成都、武漢這些二線城市來說非常不錯了。但杭州覺得遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠！因?yàn)楸究粕撀鋺舻目赡芎芏嘁呀?jīng)落完了，2019后繼乏力，只能放低門檻讓中專生進(jìn)來了！ 杭州這么做也是迫不得已。限購暫時又不能放松，一旦放松一定會引起全國輿論關(guān)注，壓力太大，負(fù)面影響太大。那只能從放松人才落戶方面想辦法了。 假如不放松，杭州樓市今年開年打一輪雞血后，很快又會面臨需求不足，市場又會冷下去，沒辦法，得馬上開始培育新韭菜！而且這一次沒有年齡和社保要求。 杭州剛需跟我叫苦不迭，從2016年9月房價起飛以來，好不容易在去年四季度有了調(diào)整的跡象，結(jié)果杭州又開始人造牛市，非要趕著這頭早已疲憊不堪的牛繼續(xù)耕地，不讓它停下來多休息一會。 據(jù)杭州地產(chǎn)小王子說，今年先是出現(xiàn)了兩次「萬人搖」，然后搖不起來的樓盤，又開始搖號了。更明顯的是，原本一些去化艱難的新房，現(xiàn)在也基本賣得七七八八。 沒辦法啊，因?yàn)橥Ｏ聛砹司鸵馕吨恋夭缓觅u，那杭州一年數(shù)千億支出資金從何而來？僅僅靠1800億的稅收收入可不夠，亞運(yùn)會要開，還有那么多基建、地鐵等著建呢。之前補(bǔ)給拆遷戶的錢也是跟國開行借的，要等著還的啊。 這場土拍大躍進(jìn)已經(jīng)上路了，半路是不能停的，否則很多工程就要爛尾。 今年開年放松限價后，開發(fā)商也很配合，3月份都非常積極的入市拿地，而且土地溢價率都不低，接近50%。開發(fā)商反正想的開，你坐莊，也不可能玩死我們，總要給口飯吃，否則誰來買你的地啊。 要知道土地市場一旦火熱，開發(fā)商和中介就會趁機(jī)拿來炒作，你看，地價都這么高了，房價還不得賣到什么價去？那現(xiàn)在正在賣的樓盤是不是很劃算？剛需們自然會心慌，琢磨著要不要趕快入市。 這也是杭州玩得游刃有余的托市手段了。 杭州這幾年賣地一騎絕塵，頭牌位置風(fēng)光了幾年，也因此被外界封為“土杭”的名號。 賣地收入2500億是個什么概念呢？ 換句話說，杭州的開發(fā)商花了2500億的成本買了這么多地，建筑和財務(wù)成本一般要40%，如果想有點(diǎn)盈利，至少要賣到成本價的60%，最起碼也要賣到4000億才能有10-20%的賺頭吧？ 2018年的杭州共成交新房14.88萬套，成交總金額高達(dá)4036.30億元。剛好是這個水平。 也就是說，杭州需要不斷保持市場2018年的熱度才行，不能冷下去，否則開發(fā)商的房子就賣不掉了。
杭州的問題在于操之過急，希望一口氣吃成個胖子，將鳳姐打造成冰冰，從二線城市一步晉升到國際化一流城市。因此拆城快準(zhǔn)狠，一個個新城接踵而出。
前不久我去杭州參加層樓的大V論壇，我們開車去踩盤杭州的多個片區(qū)，路上隨處可見大片的空地，有的是由城中村拆遷而來，有的是工廠。 殊不知，再美的城市都會留下窮人和富人和諧共處的空間，既有高樓大廈，也有市井小街。 舊樓全部拆除，市容市貌確實(shí)是漂亮了，但這種大躍進(jìn)帶來的副作用也是顯而易見的。 我朋友從深圳調(diào)到杭州工作感慨，杭州租房比深圳貴多了，他還是在銀行工作呢，收入可不低。 因?yàn)樯钲谟写罅康某侵写宄休d中低收入人群，降低了居住成本，所以不斷有外來勞動力為深圳創(chuàng)造GDP，要知道像華為員工他們頭幾年也都是租城中村的，而杭州這幾年大拆大建，直接導(dǎo)致租金成本上升，粉絲說之前九堡一片租房很低，后來都拆掉了。 城中村雖然丑，但它租金低，商品房漂亮，但租金也高，拆遷必然提高一系列社會成本，如果工資不漲，企業(yè)員工一個月五千的工資，原來一千能租個城中村，現(xiàn)在要花三千，讓他怎么活下去？這就是變相的把中低端產(chǎn)業(yè)趕走。 杭州昨天出臺的這23條是在救實(shí)體經(jīng)濟(jì)，但你如此依賴土地財政，勢必要穩(wěn)房地產(chǎn)，而穩(wěn)地產(chǎn)，就意味著高房價，高租金，那對實(shí)體經(jīng)濟(jì)就是變相吸血。
杭州2018年GDP實(shí)際增速已經(jīng)下滑到6.7%。關(guān)鍵你才1.35萬億。 北京、上海都突破3萬億了，人家增速也有6.6%，深圳2.4萬億了，增速還有7.6%。你跟人家一線怎么拼？
固定資產(chǎn)投資額還沒有公布，但從2017年5856億的數(shù)據(jù)就可以大概估摸，杭州如果不是房地產(chǎn)和基建投資在撐起半邊天，這GDP恐怕會很難看。 誰讓杭州那么心高氣傲，整個容就把自己當(dāng)白富美，以為把城市逼格抬升了，晉升新一線城市了，就能吸引全球500強(qiáng)企業(yè)都來杭州，所以早已看不上一般的企業(yè)。 而且杭州房價這么高，別說中低端的企業(yè)，現(xiàn)在連阿里的員工，在杭州買房子都吃力。 櫻桃杭州粉絲群里有人說，現(xiàn)在阿里的年輕人也買不起杭州的房子了（不是老員工），所以很多阿里年輕人選擇轉(zhuǎn)崗去成都、廣州。轉(zhuǎn)崗去成都的同事說，成都房價過去一年是真的在降，2萬可以買個位置很好的房子。 我只想說，相比武漢、成都、貴州、南京這些城市的務(wù)實(shí)，杭州真的有些過于浮躁了！
我杭州的一位業(yè)內(nèi)朋友胡博跟我們說，杭州的操作模式就是不斷的劃新區(qū)，打造概念，講故事，引得開發(fā)商們瘋狂搶地，ZF賣地獲取資金后瘋狂基建。 看看杭州打造了多少座城： 1. 上城區(qū):望江金融科技城 2. 下城區(qū):武林新城 3. 西湖區(qū):紫金港科技城 西溪科技谷 之江新城 4. 江干區(qū):錢江新城 城東新城 艮北新城 5. 拱墅區(qū):運(yùn)河新城 6. 蕭山區(qū):錢江世紀(jì)城 湘湖新城 空港新城 7. 余杭區(qū):未來科技城 良渚文化村 臨平新城 8. 富陽區(qū):銀湖科技城 江南新城 9. 臨安區(qū):青山湖科技城 10. 濱江區(qū):高新區(qū) 奧體博覽城(濱江 蕭山) 11. 錢塘新區(qū):下沙 大江東 一座又一座新城，目不暇接，眼花繚亂，都讓人記不住到底哪一個才是核心。
如果僅僅依靠華麗的外表才能吸引人才的城市，是不是不夠自信呢？ 4月2日杭州傳聞已久的又一個新區(qū)閃耀登場，大江東和下沙正式合并成錢塘新區(qū)，總面積531.7平方公里，包括杭州大江東產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)和現(xiàn)杭州經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)。 杭州成立錢塘新區(qū)，是打算重拾過去幾年丟掉的制造業(yè)，把工業(yè)搬到大江東，畢竟這才是固本之策，光靠房地產(chǎn)和基建、金融這些也不是長久之策，光是金融，杭州這兩年倒掉了數(shù)家企業(yè)，大傷元?dú)狻?/p> 不管怎么樣，眼下開發(fā)商又可以講故事了。
說了這么多，那回到現(xiàn)實(shí)中，剛需怎么辦？ 杭州的故事講到現(xiàn)在，只能硬著頭皮繼續(xù)講下去。畢竟亞運(yùn)會還沒開完呢，基建還需要錢呢。 我只能說我很佩服杭州瘋狂趕牛的狠勁，如今對剛需來說，除了入市，也沒有辦法選擇繼續(xù)觀望。因?yàn)楹贾菰谂嘤碌木虏?，把落戶降低到中專，下一步是不是降低到初中生？哈哈，如果新韭菜不夠，明年他有可能會想辦法放開限購，直到把牛累死。 但對剛需來說，一般等不了那么久，所以你現(xiàn)在只能跟著ZF的指揮棒走，別無選擇。 而對于投資者來說，這已經(jīng)是非常危險的末路，如果我在杭州，我會放棄杭州，直奔上海（可破XG）。 因?yàn)橐?guī)律不可違，只會來的遲點(diǎn)。消炎藥打多了，打到最后就失效了。杭州在2013年也瘋狂賣過地，2014、2015年房價下跌。 那現(xiàn)在房價已是那時候的一倍以上，所需要撬動的資金也至少多了一倍多。 而價格沖的越高，需求就越少，也會透支完，杭州不斷賣地，未來還有那么多的供給量，根本就不怕沒房賣。 大家還記得2015年股市那次人造牛市的后果嗎？最后摔得粉身碎骨。 只是杭州在不斷延遲人造牛市的終結(jié)時間。
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