法拍房，一直是二手房產(chǎn)買賣過戶的一個冷門渠道。由于關(guān)注度低，風(fēng)險相對于正常的買賣過戶而言較高，所以買法拍房基本都低于市場價。

但在過去兩年成都限購，加上房價升溫的影響下，不限購的法拍房逐漸成了被限購人士追捧的一個購房渠道。由于帶著不限購的標簽，大多數(shù)法拍房的落錘價已經(jīng)高于市場評估價。

從去年開始，成都二手房市場的降溫，投資客退場，二手房成交遇冷，法拍房也緊跟著涼涼。如今，隨著二手房價格筑底，市場穩(wěn)定，冷門的法拍房似乎又可以撿漏了。

比如下面這種房子：

截圖來源：淘寶法拍

近期，位于雙流的融創(chuàng)長灘一號一套別墅拍賣成功，落槌價281萬，而鏈家網(wǎng)的實際成交記錄中，該戶型的成交價在565萬。

截圖來源：鏈家網(wǎng)

但也并不是所有法拍房都能撿漏，又比如下面這種：

截圖來源：淘寶法拍

這套位于高新區(qū)金融城中海城南一號的住宅，落槌價640萬，建面193.59㎡，成交單價33000元/㎡左右。而中海城南一號近期二手房正常的市場成交價在30000-39000元/㎡左右。加上法拍房正常的手續(xù)費、稅費等，該房源落槌價只能算是一個正常的市場成交價。

截圖來源：鏈家網(wǎng)

我想，購房者可能已經(jīng)發(fā)現(xiàn)了一個規(guī)律。

我們再往回看兩套法拍房的起拍價：融創(chuàng)長灘一號起拍價219萬，成交價281萬，還算撿到漏。中海城南一號起拍價460萬，成交價高達640萬，相較市場行情，幾乎沒什么利潤。

也就是說，核心區(qū)域的優(yōu)質(zhì)法拍房產(chǎn)，競爭力依然非常強，想要在這些房子中撿到便宜幾乎不可能。但稍微冷門區(qū)域的房產(chǎn)則不同，購房者還是可以撿到漏。

另外，還有一個細節(jié)，普遍總價在100-200萬之間的剛需、剛改住宅類產(chǎn)品，競拍較為激烈，而再往高端的純改善類產(chǎn)品則競拍人數(shù)較少。比如近郊的冷門別墅或大平層樓盤。

總結(jié)起來就是，法拍房撿漏需要對市場行情了解+一定運氣成分，如果想要撿大漏，你還得有不少的資金儲備。因為30萬的預(yù)算，可買不下100萬的法拍房，具體往下看。

法拍房該如何買，又有什么風(fēng)險呢？

目前，大部分購房者購買法拍房都是通過法拍公司，但也有個別購房者是通過自己在淘寶法拍報名參與競拍。但他們都會參與以下流程：

1.在淘寶拍賣上報名2.繳納拍賣保證金（大約在起拍價的10%）3.競拍成功，向法院確認賬戶，直接線上轉(zhuǎn)款交齊剩余尾款。4.簽訂拍賣確認書。5.領(lǐng)取法院裁定書，然后當天到稅務(wù)局審稅（注意，審稅關(guān)系到后續(xù)交稅的減免問題）。6.帶上所有相關(guān)材料，到不動產(chǎn)中心辦理完之后的相關(guān)事項，然后等候通知，再繳納剩余稅費及領(lǐng)取不動產(chǎn)權(quán)證。

關(guān)于風(fēng)險：

1.房屋“背調(diào)”很重要

一定要注意房屋情況，可以提前約法院看房，留意房子是否存在租約，有沒有人占用，這些都會影響之后的過戶問題。如果房屋在拍賣前帶有租約，有租客居住，則租約繼續(xù)有效，必須要等到租約到期才能收回房子。萬一簽了個10年20年的，要么賠違約金，要么就只是買回一張紙。

2.了解房子是否占有戶口。

如果已經(jīng)有戶口占有房子的學(xué)位，那必須等到上一個學(xué)位到期，才能入學(xué)就讀。萬一孩子才上一年級，你就需要等足6年，所以想買學(xué)區(qū)房的要謹慎考慮。

3.了解上一個房東是否已經(jīng)搬離。

根據(jù)法律規(guī)定，如果被執(zhí)行人屬于低保對象或者無法自行解決居住問題的，不能強制遷出。

4.通過法院及多種渠道去了解房屋及房東的欠債情況。

一般如果有銀行抵押，拍賣公示上會有說明。但是如果一旦牽扯到有些不能查審的民間借貸，后續(xù)的麻煩不可小覷，債務(wù)人上門要債時，可能只能報警了。

關(guān)于費用：

1.付款形式

每套房子情況不一樣，和銀行考核標準有關(guān)，這些都會在法院公示上表明。當你把首付款付給法院以后，法院會要求等銀行放款以后才執(zhí)行解封解抵然后過戶，但銀行方面又需要過戶以后才可以放款，導(dǎo)致三方僵持在這個環(huán)節(jié)。所以，需要提前做好打算，或者找金融公司墊資。

2.后續(xù)交易稅費

根據(jù)司法拍賣的行規(guī)，涉及買賣雙方的各項費用，均由競得者支付。所以，拍得后或許有一大筆稅費在等著你！不過，在成都，二手房交易的稅費一般也是均由買方承擔(dān)。

成都地區(qū)稅費政策如下：

（以上信息成都法拍信息技術(shù)有限公司提供）

通過這張法拍公司的收費單可看到，一套普通的法拍房，在拍賣過程中涉及的稅費至少是4個點及以上（不包含服務(wù)費用），如果拍賣的房屋沒有產(chǎn)權(quán)，那么稅費至少在10個點以上了（不包含服務(wù)費用）。如果涉及到公司助拍和貸款，那么貸款的墊資費、服務(wù)費可不比買一套二手房的中介費便宜。

如今限購+樓市回暖，其實法拍房的關(guān)注度并不比普通二手房低，不是所有法拍房源都能撿漏。并且背后要考慮的問題也不簡單，風(fēng)險不可控、成本也不可控。我總結(jié)出來的經(jīng)驗就是，淡市買法拍房，撿漏機會往往比“牛市”多。