隨著營業(yè)稅改征增值稅的全面推開，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)也納入了增值稅的管理。增值稅區(qū)分一般計稅方法和簡易計稅方法。本文結(jié)合現(xiàn)行房地產(chǎn)企業(yè)增值稅相關(guān)政策及《財政部關(guān)于印發(fā)〈增值稅會計處理規(guī)定〉的通知》（財會〔2016〕22號），對房地產(chǎn)公司一般計稅方法下增值稅的日常會計核算分析如下：

一、預(yù)交增值稅的會計處理。根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于發(fā)布〈房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目增值稅征收管理暫行辦法〉的公告》（國家稅務(wù)總局公告2016年第18號）規(guī)定，一般納稅人采取預(yù)收款方式銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目，應(yīng)在取得預(yù)收款的次月按照3%的預(yù)征率預(yù)繳增值稅。計算方法為:應(yīng)預(yù)繳稅款=預(yù)收款÷(1+適用稅率)×3%。

舉例：某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的新項目，適用一般計稅方法。2018年12月收到誠意金100.00萬元、預(yù)收房款2,200.00萬元。誠意金不預(yù)繳增值稅，預(yù)收房款應(yīng)預(yù)繳稅款=2,200.00÷(1+10%)*3%=60.00萬元，賬務(wù)處理如下:

(1)收到誠意金

借：銀行存款100

    貸：其他應(yīng)付款100

(2)收到預(yù)收款

借：銀行存款2,200

    貸：預(yù)收賬款2,200

(3)預(yù)繳增值稅

借：應(yīng)交稅費-預(yù)交增值稅60

    貸：銀行存款60

二、土地價款抵扣的會計處理。根據(jù)《營業(yè)稅改征增值稅試點有關(guān)事項的規(guī)定》（財稅〔2016〕36號）的規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人銷售其開發(fā)的房地產(chǎn)項目適用一般計稅方法的，以取得的全部價款和價外費用，扣除受讓土地時向政府部門支付的土地價款后的余額為銷售額?！敦斦?、國家稅務(wù)總局關(guān)于明確金融 房地產(chǎn)開發(fā) 教育輔助服務(wù)等增值稅政策的通知》（財稅〔2016〕140號）第七條規(guī)定:向政府部門支付的土地價款，包括土地受讓人向政府部門支付的征地和拆遷補償費用、土地前期開發(fā)費用和土地出讓收益等。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人銷售其開發(fā)的房地產(chǎn)項目，在取得土地時向其他單位或個人支付的拆遷補償費用也允許在計算銷售額時扣除。納稅人按上述規(guī)定扣除拆遷補償費用時，應(yīng)提供拆遷協(xié)議、拆遷雙方支付和取得拆遷補償費用憑證等能夠證明拆遷補償費用真實性的材料。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目，適用一般計稅方法計稅，按照取得的全部價款和價外費用，扣除當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項目對應(yīng)的土地價款后的余額計算銷售額。銷售額的計算公式如下:銷售額=(全部價款和價外費用-當(dāng)期允許扣除的土地價款)÷(1+適用稅率)。當(dāng)期允許扣除的土地價款按照以下公式計算:當(dāng)期允許扣除的土地價款=(當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項目建筑面積÷房地產(chǎn)項目可供銷售建筑面積)×支付的土地價款。當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項目建筑面積，是指當(dāng)期進行納稅申報的增值稅銷售額對應(yīng)的建筑面積。房地產(chǎn)項目可供銷售建筑面積，是指房地產(chǎn)項目可以出售的總建筑面積，不包括銷售房地產(chǎn)項目時未單獨作價結(jié)算的配套公共設(shè)施的建筑面積。

舉例：假設(shè)上述房地產(chǎn)開發(fā)公司2019年4月5日房屋交付，則發(fā)生增值稅納稅義務(wù)，應(yīng)確認(rèn)增值稅應(yīng)稅收入價稅合計8,720.00萬元，銷項稅額=8,720.00÷(1+9%)*9%=720.00萬元，按照已銷售房地產(chǎn)項目建筑面積占房地產(chǎn)項目可供銷售建筑面積的比例，假設(shè)計算本期應(yīng)允許扣除的土地成本為2180.00萬元，土地價款抵扣增值稅金額=2180.00÷(1+9%)*9%=180.00萬元，當(dāng)月實際銷項稅額=720-180.00=540萬元，認(rèn)證應(yīng)抵扣的進項稅額為450.00萬元，當(dāng)月應(yīng)交增值稅=540.00-450.00=90萬元，扣除已預(yù)繳增值稅60萬元，當(dāng)月未交增值稅余額=90.00-60.00=30萬元。賬務(wù)處理如下:

第一步：確認(rèn)收入及銷項稅額

借：預(yù)收賬款8,720

    貸：主營業(yè)務(wù)收入8,000

    應(yīng)交稅費-應(yīng)交增值稅-銷項稅額720

第二步：土地價款抵扣增值稅

借：應(yīng)交稅費--應(yīng)交增值稅-銷項稅額抵減180

    貸：主營業(yè)務(wù)成本180

第三步：轉(zhuǎn)出當(dāng)月未交增值稅

借：應(yīng)交稅費-應(yīng)交增值稅-轉(zhuǎn)出未交增值稅90

    貸：應(yīng)交稅費-未交增值稅90

第四步：將預(yù)繳增值稅轉(zhuǎn)入未交增值稅

借：應(yīng)交稅費-未交增值稅60

    貸：應(yīng)交稅費-預(yù)交增值稅60

第五步：次月繳納稅金時

借：應(yīng)交稅費-未交增值稅30

    貸：銀行存款30