龍崗的產(chǎn)業(yè)空間存不存在著空置的情況？不同類型的產(chǎn)業(yè)空間所面臨的問(wèn)題有哪些不同？龍崗整體的租金水平如何？“二房東”現(xiàn)象又該如何應(yīng)對(duì)……

近日，記者帶著這些問(wèn)題，對(duì)龍崗部分產(chǎn)業(yè)園區(qū)、企業(yè)以及政府相關(guān)部門進(jìn)行了采訪。目前，龍崗的產(chǎn)業(yè)空間空置情況雖然存在，但并不突出，反映得最多的反而是大面積生產(chǎn)型空間難尋、“二房東”變相漲價(jià)的手法越來(lái)越多等問(wèn)題。

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產(chǎn)業(yè)用房10年以下房齡僅占14.5%

龍崗區(qū)2018年開展的產(chǎn)業(yè)用房普查情況顯示，龍崗區(qū)現(xiàn)有產(chǎn)業(yè)用房總建筑面積達(dá)10100.96萬(wàn)平方米。其中低于10年的產(chǎn)業(yè)用房建筑面積為1463.78萬(wàn)平方米，占比14.5%；10-15年的產(chǎn)業(yè)用房建筑面積為3403.50萬(wàn)平方米，占比33.7%；15年及以上的產(chǎn)業(yè)用房建筑面積為5233.68萬(wàn)平方米，占比51.8%，總體呈現(xiàn)老舊狀態(tài)。

從寬泛的角度來(lái)考慮，主要用于企業(yè)行政辦公、研發(fā)設(shè)計(jì)的寫字樓也可以納入到產(chǎn)業(yè)用房的范疇。目前龍崗的寫字樓入駐率不錯(cuò)——相關(guān)部門負(fù)責(zé)人實(shí)地走訪獲得的數(shù)據(jù)顯示，位于龍崗中心城的珠江廣場(chǎng)、榮超、萬(wàn)科廣場(chǎng)等寫字樓，入駐率超過(guò)97%。

在主要承載制造業(yè)的廠房方面，龍崗區(qū)工業(yè)與信息化局相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，目前龍崗這類廠房供不應(yīng)求，特別是連片、大面積的廠房供應(yīng)不足。一般而言，一個(gè)產(chǎn)值1億—2億規(guī)模的生產(chǎn)型企業(yè)需要上萬(wàn)平方米的生產(chǎn)空間，“現(xiàn)在社區(qū)的廠房一層數(shù)百至上千平方米，企業(yè)往往需要多層，但是不好找?！?/p>

近年來(lái)，龍崗區(qū)涌現(xiàn)了不少類寫字樓的產(chǎn)業(yè)空間，主要用于承載研發(fā)等環(huán)節(jié)。有相關(guān)的運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)告訴記者，這一類的產(chǎn)業(yè)載體部分存在一定空置情況，主要跟近期實(shí)體經(jīng)濟(jì)的經(jīng)營(yíng)狀況有關(guān)。

但同時(shí)也有運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)表示，他們不存在空置問(wèn)題。位于龍崗大道旁邊的硅谷動(dòng)力產(chǎn)業(yè)園負(fù)責(zé)人就表示，園區(qū)按規(guī)定留有5000平方米空間空置，除此之外，全部出租出去了。離該產(chǎn)業(yè)園不遠(yuǎn)的深圳國(guó)際機(jī)器人城的負(fù)責(zé)人回答也非常直接：“我們不存在廠房空置問(wèn)題。”

值得注意的是，目前龍崗不少地產(chǎn)項(xiàng)目也配套了商業(yè)寫字樓，政府如何引導(dǎo)這些產(chǎn)業(yè)空間通過(guò)專業(yè)招商、運(yùn)營(yíng)形成完善的產(chǎn)業(yè)鏈條和產(chǎn)業(yè)生態(tài)？目前龍崗已經(jīng)開始了這方面的探索。

4月25日，大悅城控股華南大區(qū)公司、深圳市龍崗區(qū)產(chǎn)業(yè)投資服務(wù)集團(tuán)有限公司的深圳軟件園分園揭牌儀式在中糧祥云寫字樓一樓大廳舉行。產(chǎn)服集團(tuán)負(fù)責(zé)人表示，將進(jìn)一步以龍崗產(chǎn)業(yè)導(dǎo)向?yàn)榛鶞?zhǔn)，為寫字樓引進(jìn)高端的產(chǎn)業(yè)服務(wù)平臺(tái)、成熟的產(chǎn)業(yè)培育服務(wù)體系，并導(dǎo)入龍崗區(qū)創(chuàng)新項(xiàng)目資源和人才資源等，全力打造產(chǎn)業(yè)知名品牌，努力建設(shè)成為龍崗區(qū)重點(diǎn)創(chuàng)新載體。

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交通、商業(yè)等園區(qū)配套被吐槽最多

在租金方面，不同的載體租金水平差距較大，甲級(jí)寫字樓每平方米超過(guò)百元，低的如社區(qū)普通廠房，10多元的都有。從整體來(lái)看，龍崗的平均水平較低，每平方米租金約20多元。

“當(dāng)然10多元的情況可能是因?yàn)楹灹碎L(zhǎng)約。”一位熟悉產(chǎn)業(yè)空間市場(chǎng)的人士表示，生產(chǎn)型廠房的租戶的簽約時(shí)間一般會(huì)比較長(zhǎng)，因?yàn)橥度氡容^大，設(shè)備安裝需要一定的時(shí)間，因此至少三至五年的時(shí)間，長(zhǎng)達(dá)十年的也常見。“正因?yàn)楹灱s的時(shí)間比較長(zhǎng)，因此有些產(chǎn)業(yè)空間的租金不一定能反映當(dāng)下的市場(chǎng)價(jià)格，具有一定的滯后性?！彼e了一個(gè)案例：之前的租金約10多元，前不久合同到期后，企業(yè)與社區(qū)續(xù)約時(shí)租金漲到了24元。

對(duì)于園區(qū)配套，目前企業(yè)吐槽最多的還是在交通、商業(yè)、文體服務(wù)等配套建設(shè)方面，但也出現(xiàn)了一些新的問(wèn)題。例如企業(yè)的配套宿舍，以往的務(wù)工人員出于節(jié)省成本考慮，普遍愿住宿舍。但現(xiàn)在的“90后”“00后”則更希望有私人空間，選擇自己租房住，導(dǎo)致不少企業(yè)的宿舍是空的。

影響園區(qū)招商的最大因素是什么？龍崗區(qū)相關(guān)部門負(fù)責(zé)人表示，對(duì)于生產(chǎn)型企業(yè)來(lái)說(shuō)，大面積的廠房最難找，“很多時(shí)候交通、配套這類的困難，企業(yè)還能克服，但用于生產(chǎn)的連片面積不夠，會(huì)直接導(dǎo)致企業(yè)進(jìn)駐不了該園區(qū)，這種現(xiàn)象經(jīng)常出現(xiàn)?！?/p>

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“二房東”變相漲價(jià)增加企業(yè)負(fù)擔(dān)

近年來(lái)，“二房東”現(xiàn)象中小企業(yè)反映得較多，特別是一些“二房東”通過(guò)提高公攤、水電價(jià)格等方法變相漲價(jià)，導(dǎo)致企業(yè)運(yùn)營(yíng)成本上漲，增加企業(yè)負(fù)擔(dān)。

除了傳統(tǒng)的漲價(jià)手法之外，龍崗也出現(xiàn)了一些新的漲價(jià)方法。一位布吉的企業(yè)負(fù)責(zé)人表示，他的廠房是從“二房東”那里轉(zhuǎn)租過(guò)來(lái)的，“現(xiàn)在租廠房是9%的增值稅發(fā)票，可“二房東”要我們給13%，除了賺差價(jià)、水電費(fèi)多收之外，他們還要賺稅點(diǎn)?！?/p>

龍崗區(qū)相關(guān)部門負(fù)責(zé)人表示，“二房東”這些操作，對(duì)產(chǎn)業(yè)空間運(yùn)營(yíng)商起到了很壞的示范效應(yīng)。不少不愿透露姓名的企業(yè)負(fù)責(zé)人告訴記者，一些在龍崗算是知名的產(chǎn)業(yè)園區(qū)，也存在著公攤面積過(guò)大的現(xiàn)象，“很多接近40%?！?/p>

目前龍崗區(qū)相關(guān)部門正在對(duì)“二房東”現(xiàn)象進(jìn)行調(diào)查，同時(shí)也出臺(tái)了12條舉措為企業(yè)減負(fù)，除了推出產(chǎn)業(yè)用房租賃指導(dǎo)價(jià)制度，龍崗還將推出區(qū)屬國(guó)有企業(yè)產(chǎn)業(yè)用房、社區(qū)集體產(chǎn)業(yè)用房租賃合同備案制度，發(fā)揮國(guó)有集體產(chǎn)業(yè)用房調(diào)劑市場(chǎng)價(jià)格的作用。同時(shí)針對(duì)“二房東”亂象中存在的擅自調(diào)改水電計(jì)量設(shè)備、虛增公攤面積、虛增用水用電量、提高中間層水電價(jià)格等欺詐行為，龍崗區(qū)將開展產(chǎn)業(yè)用房租賃違法違規(guī)行為整治行動(dòng)，并建立全區(qū)統(tǒng)一的投訴舉報(bào)平臺(tái)和聯(lián)合執(zhí)法機(jī)制，進(jìn)行嚴(yán)厲查處。

“出現(xiàn)這種情況根本原因在于產(chǎn)業(yè)空間的供給不足。”龍崗區(qū)工業(yè)與信息化局相關(guān)負(fù)責(zé)人說(shuō)。記者注意到，龍崗新出臺(tái)的舉措也提到，要加快創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)用房建設(shè)以增加產(chǎn)業(yè)空間供給。只有真正增加供給，二房東操縱價(jià)格的空間才會(huì)變小，市場(chǎng)價(jià)格才會(huì)趨向合理。