中國(guó)江蘇網(wǎng)5月24日訊（通訊員 鼓小助 見習(xí)記者 劉通）當(dāng)今有不少人向往愜意的鄉(xiāng)村生活，不少人產(chǎn)生了在農(nóng)村購房置地的念頭，但問題來了，農(nóng)村宅基地真的能買賣嗎？

據(jù)了解，馬某和陳某都是城鎮(zhèn)居民，2013年11月4日，馬某與W村的王某某簽訂《宅基地房屋買賣合同》，約定了馬某付清房款后有權(quán)將此宅基地再行轉(zhuǎn)讓。陳某了解后也想要購買該房屋，2017年10月13日，陳某與馬某簽訂《房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議》，約定以50萬元轉(zhuǎn)讓費(fèi)獲得該房屋所有權(quán)，并附該房屋的《集體土地建設(shè)用地使用證》和《村鎮(zhèn)房屋所有權(quán)證》。

合同簽訂后，陳某支付了50萬元購房款，馬某亦將房屋及相關(guān)資料交給陳某。陳某拿到房后，想要整修房屋，但相關(guān)的建造手續(xù)一直未能辦理。后陳某才了解到該房屋屬于農(nóng)民宅基地，國(guó)家有規(guī)定禁止買賣該類房屋。陳某便又找到馬某，要求退還50萬元購房款，多次協(xié)商均未果，遂訴至鼓樓區(qū)法院。

原告陳某認(rèn)為，馬某應(yīng)返還陳某購房款50萬元整及相應(yīng)利息。被告馬某辯稱，其可以退還陳某支付的50萬元，但陳某也應(yīng)支付相應(yīng)的房租，現(xiàn)房屋有損壞，維修以及折舊費(fèi)用。陳某應(yīng)支付20萬元，其中定金5萬元、房屋損壞維修費(fèi)估算5萬元、房租估算10萬元，所以馬某同意退還30萬元。如果協(xié)商解決，馬某最多退還45萬元。

法院認(rèn)為，買賣合同是出賣人轉(zhuǎn)移標(biāo)的物的所有權(quán)于買受人，買受人支付價(jià)款的合同，出賣的標(biāo)的物應(yīng)當(dāng)屬于出賣人所有或者出賣人有權(quán)處分，法律、行政法規(guī)禁止或者限制轉(zhuǎn)讓的標(biāo)的物，依照其規(guī)定。本案中，依據(jù)陳某與馬某簽訂的《房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議》等證據(jù)，雙方為購買涉案不動(dòng)產(chǎn)相關(guān)事宜產(chǎn)生糾紛，所以雙方之間系買賣合同法律關(guān)系。

農(nóng)民的宅基地屬于集體所有，轉(zhuǎn)讓宅基地使用權(quán)應(yīng)當(dāng)遵守法律和國(guó)家規(guī)定。土地管理法規(guī)定，農(nóng)民集體所有的土地使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)。并且參考國(guó)務(wù)院下發(fā)的相關(guān)文件，明確禁止農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織非法出讓、出租集體土地用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)；改革和完善宅基地審批制度，加強(qiáng)農(nóng)村宅基地管理，禁止城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購置宅基地。因此，城鎮(zhèn)居民違反法律規(guī)定、國(guó)家政策及公共秩序要求，購買農(nóng)民宅基地不動(dòng)產(chǎn)所簽訂的合同，應(yīng)認(rèn)定為無效合同。綜上所述，陳某與馬某系城鎮(zhèn)居民，均非涉案不動(dòng)產(chǎn)所在地的農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)成員，其就涉案不動(dòng)產(chǎn)所簽訂的《房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議》為無效合同。

根據(jù)法律規(guī)定，合同無效或者被撤銷后，因該合同取得的財(cái)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還；不能返還或者沒有必要返還的，應(yīng)當(dāng)折價(jià)補(bǔ)償；有過錯(cuò)的一方應(yīng)當(dāng)賠償對(duì)方因此所受到的損失，雙方都有過錯(cuò)的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。因此，陳某與馬某應(yīng)當(dāng)返還各自取得的財(cái)產(chǎn)。陳某要求馬某返還50萬元購房款，并承擔(dān)相應(yīng)銀行貸款利息損失的訴訟請(qǐng)求，符合法律規(guī)定，法院予以支持。

法院判決，被告馬某于本判決生效后7日內(nèi)一次性返還原告陳某50萬元，并承擔(dān)該款自2017年10月14日起至本判決確定的給付之日止按同期銀行貸款利率計(jì)算的利息。

宅基地屬于一種常見的土地使用方式，一般用于農(nóng)戶的房屋修建，其使用權(quán)歸屬于農(nóng)村家庭所有，所有權(quán)屬于農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織。宅基地使用權(quán)人依法對(duì)集體所有的土地享有占有和使用的權(quán)利，有權(quán)依法利用該土地建造住宅及其附屬設(shè)施。宅基地使用權(quán)不得單獨(dú)轉(zhuǎn)讓，有以下轉(zhuǎn)讓情況之一，應(yīng)認(rèn)定無效：城鎮(zhèn)居民購買；法人或其他組織購買；轉(zhuǎn)讓人未經(jīng)集體組織批準(zhǔn)；向集體組織成員以外的人轉(zhuǎn)讓；受讓人已有住房，不符合宅基地分配條件。