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集體土地可以流轉(zhuǎn)嗎？當(dāng)然可以，不過也要一定的手續(xù)，稅務(wù)如何處理，還是缺乏一定政策支持，無論增值稅還是土地增值稅。

集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)相關(guān)知識

一、   集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)包括出讓、轉(zhuǎn)讓、出租、作價（出資）入股、聯(lián)營、抵押等形式。

1、集體建設(shè)用地使用權(quán)出讓，是指集體土地所有者將集體建設(shè)用地使用權(quán)在一定年限內(nèi)讓與土地使用者，并由土地使用者向土地所有者支付土地出讓費(fèi)的行為。

2、集體建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，是指土地使用者將集體建設(shè)用地使用權(quán)再轉(zhuǎn)移的行為。

3、集體建設(shè)用地使用權(quán)出租，是指土地所有者將集體建設(shè)用地出租給使用者使用，由承租人與出租人簽訂一定年期的土地出租合同，并按合同約定支付土地租金的行為。

4、集體建設(shè)用地使用權(quán)作價（出資）入股，是指集體土地所有者將一定年期的集體建設(shè)用地使用權(quán)收益金折成股份，由土地所有者持股，參與分紅的行為。

5、集體建設(shè)用地使用權(quán)抵押，是指抵押人以其合法的土地使用權(quán)以不轉(zhuǎn)移占有的方式向抵押權(quán)人提供債務(wù)履行擔(dān)保的行為。

二、   集體土地所有者將集體建設(shè)用地使用權(quán)出讓、出租、作價（出資）入股、聯(lián)營和抵押的，須經(jīng)村民會議三分之二以上成員或者三分之二以上村民代表的同意。

三、   有下列情形之一的集體建設(shè)用地不得流轉(zhuǎn)：

1、在城市（中心城區(qū)、縣城）規(guī)劃建設(shè)用地區(qū)范圍內(nèi)的；

2、土地權(quán)屬有爭議的；

3、初次流轉(zhuǎn)后，土地使用者未按流轉(zhuǎn)合同約定動工建設(shè)的。

4、司法機(jī)關(guān)依法裁定查封或者以其他形式限制土地權(quán)利的；

5、在土地整理專項(xiàng)規(guī)劃確定的整理項(xiàng)目區(qū)內(nèi)未實(shí)施土地綜合整理的；

四、   ●集體建設(shè)用地使用權(quán)可以采取協(xié)議、招投標(biāo)、拍賣或者掛牌、電子競價、一次性密封報價、綜合評審等方式流轉(zhuǎn)。

●集體建設(shè)用地用于工業(yè)、商業(yè)、旅游業(yè)、服務(wù)業(yè)等經(jīng)營性用途以及有兩個以上意向用地者的，應(yīng)當(dāng)進(jìn)入土地有形市場采取招標(biāo)、拍賣或者掛牌等方式公開交易。

1、協(xié)議:是指經(jīng)公開或定向征集只產(chǎn)生一個意向受讓方時，轉(zhuǎn)讓方和意向受讓方協(xié)商達(dá)成一致進(jìn)行集體建設(shè)用地使用權(quán)交易的方式。

2、招標(biāo)投標(biāo)：是指在交易機(jī)構(gòu)的組織下，轉(zhuǎn)讓方通過招標(biāo)公告或投標(biāo)邀請書等形式，招請符合受讓條件的投標(biāo)人參與投標(biāo)競爭。投標(biāo)人按招標(biāo)條件編制投標(biāo)報價條件，在招標(biāo)文件限定的時間送達(dá)轉(zhuǎn)讓方，轉(zhuǎn)讓方按照規(guī)定程序并組織技術(shù)、經(jīng)濟(jì)和法律等方面專家對眾多的投標(biāo)人進(jìn)行綜合評審，從中擇優(yōu)選定受讓方的交易方式。

3、拍賣：是指在交易機(jī)構(gòu)的組織下，按照《中華人民共和國拍賣法》及《國土資源部三十九號令》的規(guī)定，以公開競價的形式，將集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)給最高應(yīng)價者的交易方式。

4、掛牌:是指轉(zhuǎn)讓方委托交易機(jī)構(gòu)發(fā)布掛牌公告，接受競買人的報價申請并更新掛牌價格，根據(jù)掛牌期限截止時的出價結(jié)果確定受讓方的方式。

5、電子競價:是指在交易機(jī)構(gòu)的組織下，競買人在《競買文件》中確定流轉(zhuǎn)價格及其他條件后，通過電子競價交易系統(tǒng)進(jìn)行競爭報價的方式。

6、一次性密封報價：是指在交易機(jī)構(gòu)的組織下，競買人在《競買文件》中確定流轉(zhuǎn)價格及其他條件后，由各競買人在規(guī)定時間內(nèi)以書面形式提交一次性密封報價的方式。

7、綜合評審：是指在交易機(jī)構(gòu)的組織下，評審委員會根據(jù)集體建設(shè)用地使用權(quán)所涉及的受讓價格以及價款支付方式、財(cái)務(wù)方案、集體建設(shè)用地經(jīng)營發(fā)展等綜合因素，對競買人提交的《競買文件》進(jìn)行評審，根據(jù)評審結(jié)果確定受讓方的交易方式。

五、   ●集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)，雙方應(yīng)當(dāng)簽訂集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)合同。

●集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)合同示范文本，由市國土資源局制訂。

六、集體建設(shè)用地使用權(quán)初次流轉(zhuǎn)按下列程序辦理：

1、土地所有者持經(jīng)村民會議三分之二以上成員或者三分之二以上村民代表同意集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的決議和集體土地所有證，向土地所在地國土資源局（分局）提出流轉(zhuǎn)申請，由區(qū)（市）、縣規(guī)劃局按總體規(guī)劃要求對擬出讓集體建設(shè)用地使用權(quán)提出規(guī)劃設(shè)計(jì)條件；經(jīng)區(qū)（市）縣人民政府審批后，由區(qū)（市）縣國土資源局（分局）核發(fā)同意流轉(zhuǎn)批準(zhǔn)書。

2、土地所有者取得同意流轉(zhuǎn)批準(zhǔn)書后，按規(guī)定實(shí)施流轉(zhuǎn)，并與土地使用者簽訂集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)合同；

3、土地使用者持同意流轉(zhuǎn)的決議、同意流轉(zhuǎn)批準(zhǔn)書、集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)合同等資料，到土地所在地區(qū)（市）縣國土資源局（分局）申請辦理土地使用權(quán)登記，由登記機(jī)關(guān)頒發(fā)集體建設(shè)用地使用證。
4、集體建設(shè)用地使用權(quán)符合規(guī)定的流轉(zhuǎn)條件的，由流轉(zhuǎn)方委托交易機(jī)構(gòu)在市級以上媒體上發(fā)布掛牌公告，公告期為20日。

5、○掛牌公告期滿后，由流轉(zhuǎn)方委托交易機(jī)構(gòu)在其網(wǎng)站以及所屬區(qū)（市）、縣國土資源局網(wǎng)站、LED顯示屏上發(fā)布掛牌信息。

○掛牌信息應(yīng)當(dāng)包括掛牌集體建設(shè)用地的位置、面積、用途、使用年期、規(guī)劃要求、掛牌出讓起始價等。掛牌競價期間不得少于10個工作日。

6、符合競買條件的申請人，應(yīng)從掛牌公告發(fā)布之日起至掛牌集體建設(shè)用地使用權(quán)出讓成交前2日按規(guī)定在交易機(jī)構(gòu)辦理報名手續(xù)、交納競買保證金并對競買集體建設(shè)用地使用權(quán)進(jìn)行報價。

7、符合競買條件的申請人在辦理報名手續(xù)、領(lǐng)取競買牌號后，須按《交易規(guī)則》和《競買須知》的要求填寫報名競買宗地《競買報價單》報價；當(dāng)報名競買集體建設(shè)用地使用權(quán)已經(jīng)有其他競買人報價時，必須按《競買須知》規(guī)定的加價幅度高出已有報價填寫《競買報價單》進(jìn)行報價。

8、交易機(jī)構(gòu)確認(rèn)報價后，更新顯示掛牌價格，繼續(xù)接受新的報價。

9、交易機(jī)構(gòu)在掛牌公告規(guī)定的掛牌截止時間，由有相應(yīng)資質(zhì)的主持人宣布最高報價及其報價者，并詢問其它競買人是否愿意繼續(xù)報價。如有競買人表示愿意繼續(xù)報價的，即屬于掛牌截止時有兩個或兩個以上競買人要求報價的情形，主持人應(yīng)宣布掛牌出讓轉(zhuǎn)入現(xiàn)場競價，出價最高者為競得人。如沒有競買人表示愿意繼續(xù)競價的，按下列規(guī)定確定掛牌結(jié)果：

⑴在掛牌期限內(nèi)只有一個競買人，且報價不低于起始價（保留價），并符合其他條件的，掛牌成交。

⑵掛牌期限內(nèi)有兩個或者兩個以上競買人報價且符合其他條件的，出價最高者為競得人；報價相同的，后提交報價者不再報價時，先提交報價單者為競得人，但報價低于起始價者除外。

⑶在掛牌期限內(nèi)沒有競買人或者競買人的報價低于起始價（保留價）或不符合其他條件的，掛牌不成交。

⑷根據(jù)規(guī)定轉(zhuǎn)入現(xiàn)場競價的，由具備相應(yīng)資質(zhì)的主持人主持現(xiàn)場競價，現(xiàn)場競價的程序?yàn)椋?/span>

○主持人宣布競價的起始價（即轉(zhuǎn)入現(xiàn)場競價時掛牌集體建設(shè)用地使用權(quán)最高報價按增價幅度應(yīng)價的下一個價位）、競價規(guī)則和增價幅度，并宣布現(xiàn)場競價開始。

○競買人按競價規(guī)則應(yīng)價。

○主持人確認(rèn)競買人的應(yīng)價后，競買人繼續(xù)競價。
○主持人連續(xù)三次宣布同一應(yīng)價或報價而沒有人再應(yīng)價或報價，主持人以落槌方式表示成交并宣布最高應(yīng)價或報價者為競得人。

10、確定競得人后，流轉(zhuǎn)方與競得人當(dāng)場簽訂《掛牌流轉(zhuǎn)集體建設(shè)用地使用權(quán)成交確認(rèn)書》（以下簡稱《成交確認(rèn)書》）。掛牌流轉(zhuǎn)集體建設(shè)用地使用權(quán)全過程及競得人與流轉(zhuǎn)方簽訂的《成交確認(rèn)書》，須經(jīng)公證機(jī)構(gòu)公證。

11、競得人須按照《成交確認(rèn)書》約定的時間、地點(diǎn)，與流轉(zhuǎn)方簽訂《集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)合同》（以下簡稱《流轉(zhuǎn)合同》），并按《流轉(zhuǎn)合同》約定的時間、比例繳納成交地價款。成交地價款應(yīng)當(dāng)通過交易所等機(jī)構(gòu)專用賬戶進(jìn)行結(jié)算。

12、競得人支付的競買保證金可轉(zhuǎn)作地價款，其他競買人支付的競買保證金，在交易機(jī)構(gòu)掛牌活動結(jié)束后5個工作日內(nèi)予以退還，不計(jì)利息。

13、交易雙方結(jié)清地價款及相關(guān)費(fèi)用后，交易雙方持相關(guān)證明材料向土地所屬區(qū)（市）、縣國土資源局申請辦理土地登記。

14、集體建設(shè)用地使用權(quán)掛牌流轉(zhuǎn)活動結(jié)束后10個工作日內(nèi)，在各區(qū)（市）、縣國土資源局網(wǎng)站、交易機(jī)構(gòu)網(wǎng)站、LED顯示屏上公布集體建設(shè)用地使用權(quán)掛牌流轉(zhuǎn)結(jié)果。；

七、●集體建設(shè)用地可以用于建設(shè)農(nóng)民住房、農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織租賃性經(jīng)營房屋，不得用于商品住宅開發(fā)。

●集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)價格不得低于政府公布的該區(qū)域集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)最低保護(hù)價。

●土地使用者應(yīng)當(dāng)按照規(guī)劃確定的用途使用土地，不得擅自改變土地用途；確需改變土地用途的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)原批準(zhǔn)機(jī)關(guān)批準(zhǔn)。

八、●集體建設(shè)用地使用權(quán)再流轉(zhuǎn)的，流轉(zhuǎn)雙方持集體建設(shè)用地使用證、前次流轉(zhuǎn)合同和再次流轉(zhuǎn)合同等資料向原登記機(jī)關(guān)申請辦理變更登記、抵押登記等手續(xù)。

●集體建設(shè)用地使用權(quán)初次流轉(zhuǎn)最高年限不得超過同用途國有土地使用權(quán)出讓年限，再流轉(zhuǎn)年限不得超過初次流轉(zhuǎn)合同約定年限的剩余年限。

●集體建設(shè)用地使用權(quán)再流轉(zhuǎn)，地上建筑物及其附著物隨之流轉(zhuǎn)；地上建筑物及其附著物流轉(zhuǎn)，集體建設(shè)用地使用權(quán)隨之流轉(zhuǎn)。

●集體建設(shè)用地使用權(quán)再流轉(zhuǎn)，其初次流轉(zhuǎn)合同約定的權(quán)利和義務(wù)隨之轉(zhuǎn)移。

九、集體建設(shè)用地使用權(quán)再次流轉(zhuǎn)應(yīng)遵循以下規(guī)則：

1、集體建設(shè)用地使用權(quán)再次流轉(zhuǎn)包括轉(zhuǎn)讓、出租、作價（出資）入股、聯(lián)營、抵押等形式。

2、集體建設(shè)用地使用權(quán)再次流轉(zhuǎn)，進(jìn)入有形市場辦理轉(zhuǎn)讓的程序依次為委托申請、形式審查、信息發(fā)布、征集意向受讓方、組織交易、成交簽約、費(fèi)用收取、結(jié)算交割、出具交易鑒證書。

3、轉(zhuǎn)讓方向交易機(jī)構(gòu)遞交《集體建設(shè)用地使用權(quán)再次流轉(zhuǎn)申請書》。交易機(jī)構(gòu)受理申請后，審查后與轉(zhuǎn)讓方簽訂《集體建設(shè)用地使用權(quán)再次流轉(zhuǎn)委托合同》（以下簡稱《轉(zhuǎn)讓委托合同》）。

4、交易機(jī)構(gòu)與轉(zhuǎn)讓方簽訂《轉(zhuǎn)讓委托合同》后，應(yīng)當(dāng)統(tǒng)一進(jìn)行信息發(fā)布，發(fā)布的范圍與方式由雙方自行協(xié)商確定，但在有形市場內(nèi)公開交易的信息發(fā)布時間應(yīng)不少于10日，轉(zhuǎn)讓方為集體經(jīng)濟(jì)組織的，集體建設(shè)用地使用權(quán)再次流轉(zhuǎn)的信息發(fā)布期限不低于20日。

5、交易機(jī)構(gòu)信息發(fā)布渠道包括成都農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易所網(wǎng)站、LED顯示屏及所在區(qū)（市）、縣國土資源局網(wǎng)站等國內(nèi)合作機(jī)構(gòu)。

6、信息發(fā)布應(yīng)包括下列內(nèi)容：

○集體建設(shè)用地土地使用權(quán)的基本情況；

○集體建設(shè)用地土地使用權(quán)的資產(chǎn)評估情況；

○受讓方應(yīng)當(dāng)具備的基本條件；

○按規(guī)定需發(fā)布的其他信息。

7、在集體建設(shè)用地土地使用權(quán)再次流轉(zhuǎn)信息發(fā)布期內(nèi)，轉(zhuǎn)讓方可向交易機(jī)構(gòu)申請對信息發(fā)布內(nèi)容進(jìn)行補(bǔ)充和修改，并按其要求提供相應(yīng)證明材料。信息發(fā)布內(nèi)容補(bǔ)充和修改后，信息發(fā)布期限重新計(jì)算。

8、經(jīng)市場公開征集只產(chǎn)生一個意向受讓方的，可組織轉(zhuǎn)讓方與意向受讓方進(jìn)行洽談，促使雙方達(dá)成協(xié)議；經(jīng)公開征集產(chǎn)生兩個或兩個以上意向受讓方的，交易機(jī)構(gòu)應(yīng)采取公開競買的方式組織交易。

9、成交后，交易雙方應(yīng)按有關(guān)規(guī)定簽訂《集體建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同》。

十、流轉(zhuǎn)雙方應(yīng)當(dāng)按照合同約定支付土地使用費(fèi)或提供土地。一方違約的，另一方有權(quán)解除合同，并按流轉(zhuǎn)合同約定請求違約賠償。

十一、流轉(zhuǎn)合同約定的土地使用期屆滿，土地使用者要求續(xù)期的，應(yīng)當(dāng)至遲于屆滿前一年向集體土地所有者提出申請，經(jīng)土地所有者同意，重新簽訂流轉(zhuǎn)合同，支付土地使用費(fèi)，辦理土地登記后，取得集體建設(shè)用地使用權(quán)。

十二、流轉(zhuǎn)合同約定的土地使用期屆滿且不續(xù)期的，土地使用者應(yīng)當(dāng)?shù)皆怯洐C(jī)關(guān)辦理土地使用權(quán)注銷登記，土地使用權(quán)由土地所有者無償收回，其地上建筑物、附著物按照合同約定處理。

十三、國家因公共利益需要使用集體建設(shè)用地的，依法辦理征收手續(xù)，集體土地所有者和土地使用者應(yīng)當(dāng)服從，原建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)合同自批準(zhǔn)集體土地征收之日終止。