■本文作者：謝天澤 北京在明律師事務(wù)所

導(dǎo)讀：對(duì)于廣大農(nóng)民朋友來(lái)說(shuō)，宅基地上房屋是非常重要的財(cái)產(chǎn)。它是賴(lài)以生存的居所、遮風(fēng)擋雨的港灣。涉及自家住房的種種權(quán)利，一定是農(nóng)民朋友最為關(guān)心的。遇到征收時(shí)，如果征收方以房屋無(wú)證為由不予補(bǔ)償，農(nóng)民朋友日后的生活質(zhì)量就會(huì)大打折扣。如果另行審批宅基地，重新建房的錢(qián)還得自己掏，豈不是吃了啞巴虧？那么，為何大量農(nóng)村房屋長(zhǎng)期無(wú)證？面對(duì)無(wú)證房不予補(bǔ)償這一現(xiàn)實(shí)情況，農(nóng)民朋友只能選擇接受嗎？

【什么原因造成農(nóng)村房屋大量無(wú)證？】

本院認(rèn)為……由于農(nóng)村發(fā)展程度及行政管理的實(shí)際情況等，農(nóng)村集體土地上房屋普遍存在著只有部分建設(shè)手續(xù)甚至完全缺乏建設(shè)手續(xù)的情況，這是一種客觀(guān)現(xiàn)實(shí)，不是農(nóng)村居民能夠克服和解決的，其不存在過(guò)錯(cuò)，相反，這種管理現(xiàn)狀在很大程度上是行政機(jī)關(guān)造成的?！幽鲜「呒?jí)人民法院（2017）豫行終2450號(hào)行政判決書(shū)

誠(chéng)如前述在法律界收獲無(wú)數(shù)贊譽(yù)的判決書(shū)中所指出的，農(nóng)村房屋無(wú)證的情況，大多屬于歷史遺留問(wèn)題。實(shí)踐中，造成這類(lèi)歷史遺留問(wèn)題的具體原因多種多樣，尤其是不能完全賴(lài)在農(nóng)民頭上。

有的房屋建設(shè)時(shí)，《土地管理法》《村鎮(zhèn)建房用地管理?xiàng)l例》等法律法規(guī)仍未實(shí)施，農(nóng)民也就一直未辦理相應(yīng)證件。有的房屋是經(jīng)歷過(guò)拆遷后，在村集體二次分配的宅基地上建設(shè)的，卻沒(méi)能辦理房屋的權(quán)屬證書(shū)。

還有許多農(nóng)民在咨詢(xún)時(shí)表示，自家房屋無(wú)證，是因?yàn)樾姓C(jī)關(guān)不予辦理、頒發(fā)。有的地方，只給農(nóng)民辦理土地使用權(quán)證書(shū)，而不對(duì)房屋的權(quán)屬予以確認(rèn)，甚至出現(xiàn)整村房屋全部無(wú)證的情況。農(nóng)民到村委會(huì)去詢(xún)問(wèn)，村委會(huì)工作人員竟然答復(fù)：咱們這片房子都沒(méi)證，村委會(huì)的也沒(méi)證，你就放心住吧。

還有一種大面積無(wú)證房屋是由于一些農(nóng)村“招商引資”搞項(xiàng)目建設(shè)導(dǎo)致的。項(xiàng)目上馬時(shí)雖風(fēng)風(fēng)火火，但相應(yīng)建設(shè)手續(xù)一律是“先上車(chē)后補(bǔ)票”。后來(lái)車(chē)上去了，票始終補(bǔ)不下來(lái)，換了新領(lǐng)導(dǎo)之后政策風(fēng)向轉(zhuǎn)變，“新官不理舊賬”了，倒霉的自然還是積極響應(yīng)號(hào)召的村民和外來(lái)投資者。

如果因?yàn)樾姓C(jī)關(guān)怠于履職，使得農(nóng)民房屋一直處于沒(méi)有手續(xù)的狀態(tài)，顯然不合理，農(nóng)民的心里也不踏實(shí)。

【房屋無(wú)證，農(nóng)民權(quán)益將受大影響】

上述情況給農(nóng)民朋友的合法權(quán)益埋下了隱患。因?yàn)樵趯?shí)踐中，許多行政機(jī)關(guān)會(huì)將無(wú)證房屋與違法建筑劃上等號(hào)，再向下推導(dǎo)便是責(zé)令限拆、不予補(bǔ)償?shù)纫幌盗械谋瘎　?/p>

在明律師曾多次強(qiáng)調(diào)，無(wú)證房屋不等于違法建筑。一處無(wú)證房屋是不是違法建筑，需要經(jīng)過(guò)嚴(yán)謹(jǐn)?shù)卣{(diào)查、認(rèn)定。

行政機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)調(diào)查房屋的建造年代、權(quán)屬狀況、面積、位置、所在土地性質(zhì)、所在區(qū)域規(guī)劃等情況。同時(shí)，應(yīng)當(dāng)考慮到建房時(shí)的法律法規(guī)施行情況、特定時(shí)期的政策背景、當(dāng)事人的實(shí)際需求與困難。

譬如，當(dāng)事人就這一處房屋用于居住生活，那么責(zé)令限拆顯然不合適，違背了行政法領(lǐng)域的比例原則。拆違，絕不能把老百姓拆到大街上去住。

在此前提下，行政機(jī)關(guān)還應(yīng)嚴(yán)格遵守《行政強(qiáng)制法》《行政處罰法》的程序性規(guī)定，在充分保障當(dāng)事人陳述、申辯、申請(qǐng)聽(tīng)證等合法權(quán)利的情況下，再對(duì)違法建筑進(jìn)行處置。

遇到征收拆遷時(shí)，如果房屋存在無(wú)證情況，甚至被認(rèn)定成違建，農(nóng)民朋友就會(huì)面臨補(bǔ)償縮水，甚至沒(méi)有補(bǔ)償?shù)那闆r。

另外，我國(guó)正在逐步推進(jìn)宅基地三權(quán)分置改革試點(diǎn)工作，允許適度放活宅基地和農(nóng)民房屋使用權(quán)。如果不能夯實(shí)確權(quán)，明晰宅基地的集體所有權(quán)、農(nóng)戶(hù)資格權(quán)、宅基地和農(nóng)民房屋使用權(quán)，農(nóng)民朋友也無(wú)法享受到改革試點(diǎn)紅利。

房屋無(wú)證的情況，將對(duì)農(nóng)民權(quán)益產(chǎn)生大影響。就此問(wèn)題，農(nóng)民朋友可以及時(shí)咨詢(xún)律師的意見(jiàn)，在專(zhuān)業(yè)人士的指導(dǎo)下?tīng)?zhēng)取合理補(bǔ)償、爭(zhēng)取補(bǔ)辦證件。同時(shí)，您可以查找、準(zhǔn)備一些證明房屋情況的文件，例如建房時(shí)的用地建房審批表，在主張受償和補(bǔ)辦權(quán)屬證書(shū)時(shí)就房屋情況予以佐證。

【行政機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)積極履職，解決歷史遺留問(wèn)題】

農(nóng)民朋友反映的“不辦證”問(wèn)題，事實(shí)上并非沒(méi)有解決渠道。歷史遺留問(wèn)題，也不應(yīng)繼續(xù)遺留到下一代去。

我國(guó)自2015年3月1日起，實(shí)行不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度，整合了原來(lái)多個(gè)機(jī)構(gòu)的登記職責(zé)。該制度有利于保護(hù)權(quán)利人合法權(quán)利、方便群眾辦事。房屋所有權(quán)及宅基地使用權(quán)均在可以登記的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利范圍內(nèi)。

2016年，原國(guó)土資源部印發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步加快宅基地和集體建設(shè)用地確權(quán)登記發(fā)證有關(guān)問(wèn)題的通知》。該《通知》要求各地區(qū)頒發(fā)統(tǒng)一的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書(shū)，同時(shí)特別提到分階段依法處理宅基地超占面積問(wèn)題。未履行批準(zhǔn)手續(xù)建房占用宅基地的，按以下規(guī)定處理：

1982年《村鎮(zhèn)建房用地管理?xiàng)l例》實(shí)施前，農(nóng)民集體成員建房占用的宅基地，范圍在《村鎮(zhèn)建房用地管理?xiàng)l例》實(shí)施后至今未擴(kuò)大的，無(wú)論是否超過(guò)其后當(dāng)?shù)匾?guī)定面積標(biāo)準(zhǔn)，均按實(shí)際使用面積予以確權(quán)登記。

1982年《村鎮(zhèn)建房用地管理?xiàng)l例》實(shí)施起至1987年《土地管理法》實(shí)施時(shí)止，農(nóng)民集體成員建房占用的宅基地，超過(guò)當(dāng)?shù)匾?guī)定面積標(biāo)準(zhǔn)的，超過(guò)面積按國(guó)家和地方有關(guān)規(guī)定處理的結(jié)果予以確權(quán)登記。

1987年《土地管理法》實(shí)施后，農(nóng)民集體成員建房占用的宅基地，符合規(guī)劃但超過(guò)當(dāng)?shù)孛娣e標(biāo)準(zhǔn)的，在補(bǔ)辦相關(guān)用地手續(xù)后，依法對(duì)標(biāo)準(zhǔn)面積予以確權(quán)登記，超占面積在登記簿和權(quán)屬證書(shū)附記欄中注明。

今年1月，《中共中央國(guó)務(wù)院關(guān)于堅(jiān)持農(nóng)業(yè)農(nóng)村優(yōu)先發(fā)展做好“三農(nóng)”工作的若干意見(jiàn)》出臺(tái)。其中再次提出“加快推進(jìn)宅基地使用權(quán)確權(quán)登記頒證工作，力爭(zhēng)2020年基本完成。”

可見(jiàn)，國(guó)家連續(xù)出臺(tái)政策完善產(chǎn)權(quán)登記工作，配合推進(jìn)農(nóng)村土地制度改革，方便農(nóng)民辦理確權(quán)登記。

自然資源部門(mén)應(yīng)當(dāng)積極開(kāi)展土地權(quán)籍調(diào)查工作，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)對(duì)有登記意愿的農(nóng)民進(jìn)行積極引導(dǎo)，而不應(yīng)怠于履行法定職責(zé)，與國(guó)家政策及發(fā)展趨勢(shì)背道而馳。農(nóng)民的宅基地使用權(quán)和房屋所有權(quán)均得到確認(rèn)，才能徹底消除歷史遺留問(wèn)題對(duì)其合法權(quán)益的不利影響。

最后，在明律師呼吁廣大農(nóng)民朋友就補(bǔ)辦手續(xù)、確權(quán)登記事宜，抓緊時(shí)間到所在鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府、自然資源部門(mén)、不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)咨詢(xún)辦理。同時(shí)，就自家房屋的歷史情況積極提供有關(guān)材料佐證。在維權(quán)、訴訟時(shí)，權(quán)屬證書(shū)等“有效文件”是證明房屋合法性的直接證據(jù)。農(nóng)民朋友若是用當(dāng)年的審批表、證明信等辦理手續(xù)主張權(quán)益，也許不足以得到司法機(jī)關(guān)的認(rèn)可。畢竟，手里握著“大紅本”心中才會(huì)最踏實(shí)。當(dāng)您遇到困難時(shí)，也別忘了及時(shí)委托專(zhuān)業(yè)的征收維權(quán)律師為您提供幫助，尋求補(bǔ)辦途徑、爭(zhēng)取適當(dāng)補(bǔ)償，避免因?yàn)榉课轃o(wú)證而吃了啞巴虧。