基本案情   

盛泰公司與李某某于2009年2月26日簽訂商品房買賣合同一份。合同約定，李某某購買盛泰公司開發(fā)建設(shè)的住房一套，該房屋建筑面積為245. 41m2，單價為2799. 03元/m2，總價款為686910元；李某某應(yīng)當(dāng)于簽訂合同當(dāng)日交付盛泰公司房款146910元，余款54萬元應(yīng)自合同簽訂之日起20天內(nèi)付清。合同第七條約定，逾期付款在90日之內(nèi)，j自本合同規(guī)定的應(yīng)付款期限之次日起至實際全額交付應(yīng)付款之日止，買受人按日向出賣人支付逾期應(yīng)付款萬分之一的違約金，合同繼續(xù)履行；逾期付款超過90日后，出賣人有權(quán)解除合同。出賣人解除合同的，買受人按累計應(yīng)付款的百分之三向出賣人支付違約金。買受人愿意繼續(xù)履行合同的，經(jīng)出賣人同意，合同繼續(xù)履行，自本合同規(guī)定的應(yīng)付款期限之次日起至實際全額交付應(yīng)付款之日止，買受人按日向出賣人支付逾期應(yīng)付款萬分之一點五的違約金。合同第八條約定，出賣人應(yīng)當(dāng)在2009年10月31日前，依照國家和地方人民政府的有關(guān)規(guī)定，將符合交付條件的房屋交付買受人。該合同附件即補充協(xié)議（二）約定，出賣人代收暖氣初裝費88元/m2，買曼人在簽訂合同時一次性交清；出賣人代收煤氣初裝費2200元／戶，買受人在簽訂合同時一次性交清；辦理銀行按揭付款的買受人若不能按期辦理按揭付款，則應(yīng)在合同約定的付款期限內(nèi)以現(xiàn)金方式交付房款；買受人在合同約定的交房時間前未付清房款的，出賣人有權(quán)拒絕交付房屋，且出賣人不承擔(dān)因此而產(chǎn)生的延期交房的違約責(zé)任。 

商品房買賣合同簽訂當(dāng)日，李某某按約定向盛泰公司交付了房款146910元，并交付了暖氣初裝費21596元、煤氣初裝費2200元、車庫使用費6萬元。李某某于2009年4月1日交納契稅20607元，于2009年4月20日通過銀行貸款方式向盛泰公司交付澇款48萬元。至此，李某某尚欠盛泰公司房款6萬元。盛泰公司于2009年11月5日給李某某開具了上述48萬元房款的收據(jù)，后于2009年11月12日向法院起訴，以李某某的行為已構(gòu)成違約，根據(jù)合同約定，李某某逾期90日后未付清房款，盛泰公司有權(quán)解除合同，故要求解除商品房買賣合同。李某某辯稱：按照合同約定，對于余下的54萬元房款，李某某應(yīng)當(dāng)于2009年3月18日前付清，可在2009年4月20日李某某向盛泰公司交付48萬元房款時，盛泰公司也予以接收，并于2009年11月5日向李某某開具了收據(jù)。這充分表明雙方對房款的交付時間作了變更，且盛泰公司在2009年11月5日向李某某開具收據(jù)的行為，也應(yīng)當(dāng)視為盛泰公司對合同解除權(quán)的放棄。至于李某某欠盛泰公司6萬元房款的原因是，在李某某首付20u/o房款之后，雙方均認為在20天內(nèi)可以辦理總房款80%的銀行貸款，而實際上直到2009年4月20日僅辦理了總房款70%的銀行貸款，因此李某某尚欠盛泰公司6萬元。正是由于目前房價上漲較快，盛泰公司欲以李某某拖欠房款為由與李某某解除合同，將房屋另行出售以獲取更多利益。綜上，盛泰公司要求解除商品房買賣合同沒有法律依據(jù)，請求法院依法駁回盛泰公司的訴訟請求。在本案審理中，本案涉案房屋轉(zhuǎn)賣他人。2010年1月25日，李某某在未征得盛泰公司同意的情況下將所欠盛泰公司的6萬元房款存人了盛泰公司的銀行賬戶。

二、法院裁判情況  

 法院經(jīng)審理后認為，盛泰公司與李某某簽訂的商品房買賣合同，是雙方當(dāng)事人的真實意思表示，且不違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，合法有效，雙方均應(yīng)按照合同的約定享有權(quán)利并履行相應(yīng)義務(wù)。根據(jù)合同約定，李某某于簽訂合同當(dāng)日首付房款146910元后，應(yīng)當(dāng)于2009年3月18日前交付下余房款54萬元，而李某某通過銀行按揭貸款方式交付盛泰公司48萬元的時間為2009年4月20日，比約定時間遲延了32天。故李某某的行為屬于違約行為，應(yīng)當(dāng)按照合同的約定支付盛泰公司違約金。李某某逾期交付6萬元房款的行為，不符合解除合同的條件。雙方在簽訂商品房合同時，李某某首付了146910元房款，對于下余的54萬元房款，通過銀行按揭貸款的方式支付，但事實上僅辦理了48萬元銀行貸款，尚差6萬元。未能按約定付清盛泰公司全部房款，李某某并非出于故意。事實上，在本案審理過程中，李某某已將該6萬元房款存人了盛泰公司的銀行賬戶。李某某向盛泰公司支付該6萬元房款時，雖然未征礙盛泰公司同意，但卻能夠表明李某某有繼續(xù)履行合同的誠意。從雙方簽訂商品房買賣合同的目的分析，盛泰公司作為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，其合同目的是將其開發(fā)的房產(chǎn)出售并獲取相應(yīng)的收益，李某某作為買受人，其合同目的是取得涉案房屋。李某某遲延交付6萬元房款的行為，不足以使盛泰公司的合同目的不能實現(xiàn)，因為該6萬元房款占686910元總房款的比例僅為8. 73 010。因此，李某某逾期交付6萬元房款的行為即使符合雙方約定的解除合同的條件，根據(jù)合同法維護交易秩序，促進交易履行，保障當(dāng)事人在合同法律關(guān)系中實質(zhì)平等的原則，也不應(yīng)當(dāng)輕易解除合同。  

 另外，盛泰公司于2009年11月5日給李某某開具48萬元收據(jù)的行為，也應(yīng)當(dāng)視為盛泰公司同意繼續(xù)履行合同，放棄了合同解除權(quán)。理由是，如果盛泰公司不同意繼續(xù)履行合同，則應(yīng)當(dāng)在李某某逾期90日后仍未交付所欠的6萬元房款時，及時將李某某所交付的全部房款及盛泰公司代收的暖氣初裝費、煤氣初裝費、車庫使用費等退還李某某，而不應(yīng)當(dāng)繼續(xù)占用該款項且不交付房屋。故盛泰公司要求與李某某解除商品房買賣合同的訴訟請求，依法不予支持。 

 一審宣判后，盛泰公司不服提起上訴，請求二審法院支持盛泰公司要求解除商品房買賣合同的訴訟請求。主要理由是：(1)一審法院認定盛泰公司于2009年11月5日開具收據(jù)酌行為是接受李某某繼續(xù)履行合同的行為和對合同解除權(quán)的放棄，明顯錯誤。(2)一審法院以合同目的是否實現(xiàn)來認定盛泰公司合同解除權(quán)的行使，認為不支持盛泰公司解除合同的訴請是為了促使實現(xiàn)合同目的，在適用法律時卻引用解除權(quán)消滅的法律規(guī)定，屬適用法律錯誤。

  二審法院經(jīng)審理認為：盛泰公司與李某某簽訂購房合同后，因李某某未能按合同約定期限將購房余款54萬元全部付清，盛泰公司據(jù)此要求解除合同的主張能否成立，應(yīng)結(jié)合案件事實以及李某某遲延交付是否導(dǎo)致合同目的不能實現(xiàn)而定。首先，根據(jù)雙方約定，李某某作為房屋買受人，逾期付款超過90日后，盛泰公司按照合同約定可以行使解除權(quán)，但盛泰公司并未向李某某發(fā)出解除合同的通知，而是在2009年11月5日為其開具了收取48萬元購房款的收據(jù)。盛泰公司的行為應(yīng)視為其對李某某付款行為的認可，接受李某某繼續(xù)履行合同。其次，李某某未按期付清全部余款是由于未能足額辦理貸款導(dǎo)致。此外，李某某雖在交付剩余6萬元房款上構(gòu)成遲延，但其已履行了合同主要義務(wù)，繳納了相關(guān)的各項稅費，該遲延行為并不影響雙方合同目的的實現(xiàn)。如僅以李某某遲延交付6萬元房款為由解除雙方合同，不僅有違公平，亦會影響市場交易行為的穗定壯。李某某在一審期間已將6萬元余款支付給了盛泰公司，能夠表明其繼續(xù)履行合同的誠意。綜上，原審判決認定事實基本清楚，適用法律正確，實體處理并無不當(dāng)，故維持原判。  

 三、主要觀點和理由   

本案在審理中，對盛泰公司是否可以行使約定解除權(quán)存在二種完全不同的認識。第一種觀點認為，盛泰公司不能行使約定解除權(quán)。一方面，盛泰公司于2009年11月5日給李某某開具48萬元收據(jù)的行為，應(yīng)當(dāng)視為盛泰公司同意繼續(xù)履行合同，放棄了合同解除權(quán)；另一方面，在李某某逾期90日后仍未交付所欠的6萬元房款時，盛泰公司未及時將李某某所交付的全部房款及盛泰公司代收的暖氣初裝費、煤氣初裝費、I車庫使用費等退還李某某'繼續(xù)占用該款項而不交付房屋，再行使約定解除權(quán)，本身即為不當(dāng)，故盛泰公司主張約定解除權(quán)不成立。 

 第二種觀點認為，盛泰公司主張約定解除權(quán)成立。因為一方面2009年11月5日給李某某開具了48萬元房款收據(jù)是對李某某2009年4月20日通過銀行貸款方式向盛泰公司交付房款48萬元的一個確認，而非是逾期90日后，李某某付款，而盛泰公司同意接受。盛泰公司給李某某開具收據(jù)不是對約定解除條款的放棄；另一方面，盛泰公司方在整個合同屐行中是守約方而李某某兩次遲延履行，屬嚴(yán)重的違約行為。如本案合同繼續(xù)履行，將導(dǎo)致盛泰公司方因標(biāo)的物價格的上漲，而無法實現(xiàn)更大的利益，而違約方將因標(biāo)的物價格的上漲避免更大的損失，是對守約一方當(dāng)事人的嚴(yán)重不公，故盛泰公司主張約定解除權(quán)成立。  

 兩種觀點的實質(zhì)爭點是：盛泰公司在付款人逾期付款后，在約定解除權(quán) 成立后出具收據(jù)的行為，是否認定是解除權(quán)人放棄了合同約定解除權(quán)。

四、觀點評析  

（一）約定解除權(quán)的放棄 放棄一般是指故意或自愿拋棄其明知的權(quán)利，或?qū)嵤┛梢酝贫ㄆ鋻仐壴擁棛?quán)利的行為，或放棄其有權(quán)要求實施的行為，或者其在享有法律規(guī)定或合同約定的權(quán)利并明知相關(guān)的重大事實時，作為或不作為與其權(quán)利要求相矛盾的行為。諸如對請求權(quán)、權(quán)裁、特權(quán)的放棄，或者在受到他人的侵權(quán)或傷害后未對之提起請求，即是對法律規(guī)定的侵權(quán)行為補救權(quán)的放棄。在本質(zhì)上，權(quán)利放棄是一種單方行為，僅需一方當(dāng)事人的行為即可完成并產(chǎn)生法律效 民事審判指導(dǎo)與參考力，而無需因之受益的相對方的任何行為。故而合同棄權(quán)是一方當(dāng)事人自愿的行為，而不是雙方的行為，因而，它并不要求或提供新的對價，它本身就是目的。正是由于棄權(quán)是放棄權(quán)利的行為，故一般而言，棄權(quán)本身必須是明確的且需經(jīng)過證實。

 1．棄權(quán)的類型。一般而言，合同棄權(quán)是指一方當(dāng)事人有意放棄一個明知本來應(yīng)該享有的合同利益。而約定解除是指通過契約，一方當(dāng)事人或者雙方當(dāng)事人對解除權(quán)作出保留，通過行使該解除權(quán)可以解除契約。解除權(quán)的行使，足以使雙方當(dāng)事人的債的關(guān)系轉(zhuǎn)為回復(fù)原狀的關(guān)系，亦即尚未履行的給付義務(wù)消滅，已為之給付則負有回復(fù)原狀義務(wù)，其性質(zhì)是一種形成權(quán)，是合同當(dāng)事人的一種重要實體性權(quán)利。2．棄權(quán)的方式。合同棄權(quán)既然是指對合同權(quán)利的自愿放棄，并且沒有再主張合同權(quán)利的意圖，故合同棄權(quán)一般應(yīng)當(dāng)包括以下兩層含義，即放棄的意圖和表明此意圖的行為。在確定一個人是否放棄其權(quán)利或財產(chǎn)時，意圖是首要條件，因為沒有放棄的意圖，也就不存在放棄。其次，放棄行為必須是通過明確的行為明示或默示方式表示其放棄權(quán)利。對本案當(dāng)事人是否具有放棄約定解除權(quán)的意圖。一般而言，判斷一個人的意圖，可以從當(dāng)事人的語言、環(huán)境、先茼的交易行為、當(dāng)事人之間的關(guān)系、談判的方式、行業(yè)慣例等因素來考慮當(dāng)事人的外在表示而非是其內(nèi)心意愿。對本案而言，盛泰公司與李某某之間并不是關(guān)系親密之人，也不是合作伙伴，之前雙方亦無經(jīng)濟往來，房價隨時間的上漲對雙方而言都具有重大的利益關(guān)系，雙方之間的買賣合同第七條明確約定逾期付款在90日之內(nèi)，自本合同規(guī)定的應(yīng)付款期限之次日起至實際全額交付應(yīng)付款之日止，買受人按日向出賣人支付逾期應(yīng)付款萬分之一的違約金，合同繼續(xù)履行；逾期付款超過90日后，出賣人有權(quán)解除合同。從2009年11月5日盛泰公司給李某某在逾期付款90日內(nèi)付款的48萬元開具收據(jù)的這個先前行為，可以得出盛泰公司有默示同意繼續(xù)履行合同的意圖。 

 綜上，本案盛泰公司雖然沒有明示放棄合同的約定解除權(quán)，但有默示放棄合同約定解除權(quán)的行為，故裁判理由中的“根據(jù)合同約定，李某某于簽訂合同當(dāng)日首付房款146910元后，應(yīng)當(dāng)于2009年3月18日前交付下余房款54萬元，而李某某通過銀行按揭貸款方式交付盛泰公司48萬元的時間為2009年4月20日，比約定時間遲延了32天。故李某某的行為屬于違約行為，應(yīng)當(dāng)按照合同的約定支付盛泰公司違約金。盛泰公司于2009年11月5日給李某某開具48萬元收據(jù)的行為，也應(yīng)當(dāng)視為盛泰公司同意繼續(xù)履行合同，放棄了合同解除權(quán)。從而推導(dǎo)出盛泰公司行使法定解除權(quán)。李某某遲延交付6萬元房款的行為，不足以使盛泰公司的合同目的不能實現(xiàn)”的認定是成立的。

（二）約定解除權(quán)的消滅   

與法定解除權(quán)不同的是約定解除權(quán)不因債務(wù)人的給付或給付的提出而當(dāng)然消滅，其消滅與否，應(yīng)當(dāng)依據(jù)解除權(quán)成立的合同的內(nèi)容及主旨進行判斷。裁判理由中以“在本案審理過程中，李某某已將該6萬元房款存入了盛泰公司的銀行賬戶。李某某向盛泰公司支付該6萬元房款時，雖然未征得盛泰公司同意，但卻能夠表明李某某有繼續(xù)履行合同的誠意”來否定盛泰公司的約定解除權(quán)是不妥的，本案合同的約定解除權(quán)不因李某某在案件審理期間的付款行為而消滅。本案合同中約定逾期付款90日之內(nèi)的，合同繼續(xù)履行，由買受人支付違約金。收據(jù)一般是一個債權(quán)人之書面受領(lǐng)憑證。收據(jù)并非有價證券，因為主張債權(quán)，不以持有收據(jù)為必要。但收據(jù)卻不失為合法的權(quán)限證書。既為合法權(quán)限證書，債務(wù)人自可以對此證書的持有人清償而免責(zé)，這是對公示性的保護，而公示性保護又以權(quán)利外觀思想作為基礎(chǔ)。一般而言，收據(jù)須由債權(quán)人或其他有受領(lǐng)權(quán)人簽名、作成。至于持有收據(jù)之原因如何，在所不問。債權(quán)人在該約定解除期限后向債務(wù)人出具收據(jù)，這時債務(wù)人仍未付清買房全款，此時，債權(quán)原則上仍未消滅。不過債務(wù)人的行為可被解讀為默示的債之免除。故裁判理由中的“盛泰公司不同意繼續(xù)履行合同，則應(yīng)當(dāng)在李某某逾期90日后仍未交付所欠的6萬元房款時，及時將李某某所交付的全部房款及盛泰公司代收的暖氣初裝費、煤氣初裝費、車庫使用費等退還李某某，而不應(yīng)當(dāng)繼續(xù)占用該款項而不交付房屋”是有道理的。 2009年1 1月5日盛泰公司給李某某開具48萬元房款收據(jù)是真實的，不僅是對李某某2009年4月20日通過銀行貸款方式向盛泰公司交付房款48萬元的一個確認，也可以認定是逾期90日后，李某某付款，而盛泰公司同意接受，意味著盛泰公司同意繼續(xù)履行房屋買賣合同。從民事法律行為本身來講，當(dāng)事人約定的合同解除權(quán)成就后．，盛泰公司應(yīng)當(dāng)及時行使，明確向買受方李某某表明拒絕繼續(xù)履行合同的意思。但事實上盛泰公司在李某某通過銀行貸款方式支付房款48萬元后，事隔半年多又給李某某開具48萬元房款的收據(jù)，此行為本身給對方釋放的信號是要繼續(xù)履行合同；從民事法律行為的穩(wěn)定性和交易習(xí)慣來看，一、二審法院將盛泰公司開具48萬元房款收據(jù)的行為視為繼續(xù)履行合同的意思表示并無不當(dāng)；從本案的社會效果來看，一、二審法院的處理結(jié)果可能更能被廣大民眾所接受。原本雙方簽訂房屋買賣合同是自覺自愿的，李某某按約定支付了首付款及暖氣初裝費、煤氣初裝費、車庫使用費，只是因為銀行貸款不順利而延誤付款，盛泰公司并沒有提出異議，而是事隔半年多后開具付款收據(jù)。因為房價上濺的原因，盛泰公司提出解除合同，從價值衡量角度考慮，一、二審法院沒有支持盛泰公司的訴訟請求也是適當(dāng)?shù)摹?/p>

 五、最高人民法院民一庭傾向性意見 

約定解除權(quán)人在相對人逾期付款后、約定解除權(quán)成立前未足額付款，而于行使約定解除權(quán)條件具備后出具收據(jù)的行為，可以認定是約定解除權(quán)人放棄了合同約定的解除權(quán)，愿意繼續(xù)履行合同。

（執(zhí)筆人：江蘇省徐州市中級人民法院葛文最高人民法院民一庭吳曉芳）