什么情況，可以扣除“向政府部門支付的土地價款”？

可以扣除的“向政府部門支付的土地價款”包括哪些？

具體如何扣除？

帶著以上疑問，我們來梳理下，營改增后關(guān)于土地價款在銷售額前扣除的相關(guān)文件：

1、財稅〔2016〕36號《營業(yè)稅改征增值稅試點有關(guān)事項的規(guī)定》第一條第（三）項第10點

2、財稅〔2016〕140號《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于明確金融 房地產(chǎn)開發(fā) 教育輔助服務(wù)等增值稅政策的通知》第七條

3、國家稅務(wù)總局公告2016年第18號《國家稅務(wù)總局 關(guān)于發(fā)布<房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目增值稅征收管理暫行辦法>的公告》第四、五條

4、國家稅務(wù)總局公告2016年第86號《國家稅務(wù)總局 關(guān)于土地價款扣除時間等增值稅征管問題的公告》第五條

一、什么情況，“向政府部門支付的土地價款”？

首先，要明確的是只有“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人銷售其開發(fā)的房地產(chǎn)項目（選擇簡易計稅方法的房地產(chǎn)老項目除外）”時，土地價款才能在銷售額前扣除。

如果房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)讓土地，適用一般計稅的情況，是否可以減去土地價款呢？

能減去土地價款的情形只針對“自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目”。而根據(jù)國家稅務(wù)總局公告2016年第18號 第二條規(guī)定：“自行開發(fā)，是指在依法取得土地使用權(quán)的土地上進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施和房屋建設(shè)?！保?/span>

因此，單純轉(zhuǎn)讓土地，適用于一般計稅情況的，不能減去土地價款。

二、“向政府部門支付的土地價款”具體包括什么？

根據(jù)財稅〔2016〕140號第七條的規(guī)定，“向政府部門支付的土地價款”，包括土地受讓人向政府部門支付的征地和拆遷補償費用、土地前期開發(fā)費用和土地出讓收益等。在取得土地時向其他單位或個人支付的拆遷補償費用也允許在計算銷售額時扣除。

文件中，對于“支付的征地及拆遷補償費用”并未限定其支付形式，那么，物業(yè)補償視同銷售計入拆遷補償費是否可以作為“土地價款”在銷售額前扣除呢？各地在執(zhí)行中并不一致，大部分地區(qū)是不可以扣除的，例如深圳，稅務(wù)局沒有明文地規(guī)定物業(yè)補償不可以作為土地價款在銷售額前扣除。因此，針對此問題，需要具體與當(dāng)?shù)囟悇?wù)局進(jìn)行溝通。

三、具體如何扣除？

根據(jù) 國家稅務(wù)總局公告2016年第18號及國家稅務(wù)總局公告2016年第86號的規(guī)定，當(dāng)期（每月）可以在銷售額前扣除土地價款=（當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項目建筑面積÷房地產(chǎn)項目可供銷售建筑面積）×支付的土地價款，其中，可售面積為計容地上建筑物面積，不包括地下車位。

按照這樣的公式計算，如果開發(fā)的房地產(chǎn)項目中有部分物業(yè)自持，那么自持物業(yè)對應(yīng)的土地價款則不能在銷售額前扣除。

四、土地價款在銷售額前扣除的部分，是否還能在土增稅前扣除？

這個問題，其實在 財稅〔2016〕43號第三條有明確的規(guī)定：“允許在銷項稅額中計算抵扣的，不計入扣除項目”。

最好的關(guān)注源于溝通，學(xué)習(xí)的目的在于應(yīng)用！