現(xiàn)由于居民生活水平的提高，各個(gè)小區(qū)內(nèi)業(yè)主擁有私家車數(shù)量的極具增多，導(dǎo)致小區(qū)內(nèi)的“停車難”問題日益突出，甚至因?yàn)椤巴＼囯y”而導(dǎo)致了諸多安保糾紛。本文將對(duì)居民小區(qū)內(nèi)車位的屬性進(jìn)行梳理，讓讀者更能了解不同車位的不同權(quán)屬，也更能明白小區(qū)的車位到底該如何管理。

一、目前《物權(quán)法》所規(guī)定的的停車位屬性

根據(jù)《物權(quán)法》的有關(guān)規(guī)定，現(xiàn)小區(qū)內(nèi)的停車位分為以下幾種：

（1）地下停車位

該部分車位位于地下車庫。根據(jù)《物權(quán)法》的規(guī)定，該部分車位由開發(fā)商具有合法產(chǎn)權(quán)，可以予以出售。出售的發(fā)起主體為開發(fā)商。

（2）地上規(guī)劃停車位

根據(jù)《物權(quán)法》及其《司法解釋》的規(guī)定，建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車車位、車庫的歸屬，由當(dāng)事人通過出售、附贈(zèng)或者出租等方式約定。占有業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有。（《物權(quán)法》第74條第3款）

該部分車位屬于業(yè)主共有，如需要進(jìn)行治理，其合法的發(fā)起主體將為業(yè)主委員會(huì)，而非開發(fā)商。

（3）地上停車位（不屬于規(guī)劃停車位）

該部分車位原本并非車位，但由于小區(qū)的車位緊張，導(dǎo)致目前很多小區(qū)會(huì)實(shí)際占有小區(qū)道路，用以進(jìn)行停放車輛。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》的規(guī)定，建筑區(qū)劃內(nèi)在規(guī)劃用于停放汽車的車位之外，占用業(yè)主共有道路或者其他場地增設(shè)的車位，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為《物權(quán)法》第74條第3款所稱的車位（見上述（2）中的表述），即全體業(yè)主共有。

故該部分雖不屬于規(guī)劃車位，但亦可以成為全體業(yè)主共有的車位，其確定為車位并進(jìn)行治理的發(fā)起主體為業(yè)主委員會(huì)。

二、地下停車位出售問題

因許多小區(qū)的地下車位長期處于非出售的狀態(tài)，用以對(duì)業(yè)主租賃。具有購買地下停車位資格的業(yè)主為小區(qū)所有業(yè)主，地下停車位的現(xiàn)有承租業(yè)主具有同等條件下的優(yōu)先購買權(quán)。但不能保證地下車位的所有現(xiàn)有承租業(yè)主都會(huì)選擇購買地下車位，畢竟購買成本高企，租賃車位的價(jià)格更低。所以，可能導(dǎo)致現(xiàn)地下車位的業(yè)主將來因地下車位出售給其他業(yè)主后，其在小區(qū)內(nèi)無法獲得其他車位的承租權(quán)而無法停車，導(dǎo)致新興矛盾。

根據(jù)《合同法》的有關(guān)規(guī)定，在出售出租物之前，應(yīng)當(dāng)通知承租人，并且承租人具有優(yōu)先購買權(quán)。而根據(jù)小區(qū)的實(shí)際情況，很多物業(yè)公司并未與地下停車位的業(yè)主簽署過書面租賃合同。那么根據(jù)《合同法》的規(guī)定，該租賃的情況屬于不定期租賃。經(jīng)過出租人的事先通知解除租賃關(guān)系，則可以將租賃關(guān)系解除。

但考慮到現(xiàn)有業(yè)主的心情以及許多小區(qū)的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)（見附件：其他小區(qū)整治停車位所引發(fā)的群體性矛盾），如發(fā)生現(xiàn)有地下停車位的業(yè)主無法購買到地下車位時(shí)，可以采取以下措施：與購買地下車位的新業(yè)主之原有地上車位對(duì)換；如新業(yè)主無地上車位，則在地上車位（未規(guī)劃部分）給予其調(diào)劑。但不能保證地下車位的車主不同意出售或拒不駛離停車位的情況，故地下車位的出售方案宜與地上停車位的停車治理一并協(xié)調(diào)解決。

另外開發(fā)商需要保障現(xiàn)有業(yè)主的優(yōu)先購買權(quán)及全體業(yè)主的購買權(quán)，建議先由物業(yè)公司張貼統(tǒng)一告示，通知地下車位將進(jìn)行出售，并且規(guī)定地下車位現(xiàn)承租人具有優(yōu)先購買權(quán)，其他全體業(yè)主具有購買權(quán)。

在出售過程中，應(yīng)當(dāng)防止惡意競價(jià)，制定完善的出售方案。因法律僅規(guī)定了現(xiàn)有承租人的優(yōu)先購買權(quán)，故現(xiàn)有承租人只要出價(jià)與其他業(yè)主一致，即可以擁有優(yōu)先購買權(quán)。但時(shí)常會(huì)遇到“競價(jià)超過原投標(biāo)價(jià)1元”的惡意競價(jià)，導(dǎo)致出售無限循環(huán)，都無法達(dá)到實(shí)際可以成交的價(jià)格。故律師建議以公證處公證的方式，用現(xiàn)場“暗標(biāo)”競價(jià)的方案進(jìn)行出售，競價(jià)的計(jì)量最小金額不少于人民幣1000元。

三、地上停車位的租賃管理

對(duì)于該部分車位的繼續(xù)租賃或車位調(diào)整，應(yīng)當(dāng)由業(yè)主委員會(huì)發(fā)起，并由業(yè)主大會(huì)表決通過實(shí)施方案后方可實(shí)施。地上車位是否固定由特定業(yè)主使用，還是業(yè)主“先占先得”（不固定使用），都是應(yīng)當(dāng)由業(yè)主委員會(huì)發(fā)起管理，由業(yè)主大會(huì)表決通過后方能實(shí)施。

物業(yè)公司及業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)起更多的車位管理職能，開發(fā)商在出售地下停車庫時(shí)也應(yīng)當(dāng)與物業(yè)公司及業(yè)主委員會(huì)及時(shí)溝通協(xié)調(diào)。困擾申城多時(shí)的停車難，停車沖突等情況，相信會(huì)在進(jìn)行相關(guān)法律梳理后得到良好改善。

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