8月22日，碧桂園披露2019年中期業(yè)績。今年上半年，碧桂園實現(xiàn)權(quán)益合同銷售額2819.5億元。按照克而瑞發(fā)布的全口徑銷售額3895.4億元計算，無論是權(quán)益合同銷售金額還是全口徑銷售金額，碧桂園均保持行業(yè)領(lǐng)先。

截至今年6月末，碧桂園各項業(yè)績指標均錄得大幅增長，其實現(xiàn)營業(yè)收入2020.1億元，同比增長53.2%；實現(xiàn)股東應(yīng)占凈利潤156.4億元，同比增長20.8%。

一份簡單的成績單，并不足以讓外界判斷出某家企業(yè)的真正實力。而管理層和投資機構(gòu)對于下半年銷售的一致看好，保持低位的凈負債率，持續(xù)為正的凈經(jīng)營性現(xiàn)金流，從一線到五線的均衡布局，乃至扎實推進的機器人業(yè)務(wù)，才是碧桂園行穩(wěn)致遠的最佳證明。

凈經(jīng)營性現(xiàn)金流持續(xù)為正

7月以來，監(jiān)管機構(gòu)接連釋放收緊房地產(chǎn)業(yè)政策的信號，市場情緒一度消極。在8月22日舉行的業(yè)績會上，碧桂園總裁莫斌并不諱言政策所帶來的挑戰(zhàn)，但他強調(diào)“國家出臺的政策都是為了房地產(chǎn)行業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展的，所以對中國的市場是充滿信心的”。

莫斌的信心首先來源于碧桂園的抗風(fēng)險能力。在預(yù)售制度下，高杠桿是大陸房企擴大規(guī)模的必經(jīng)之路。如何平衡規(guī)模與債務(wù)的關(guān)系，也是許多開發(fā)商最關(guān)心的問題。甚至有些近年快速發(fā)展的房企，還把“凈負債率降到100%”當(dāng)作目標之一。

Wind數(shù)據(jù)顯示，2018年A股30家樣本房企平均凈負債率達148.16%，H股30家樣本房企平均凈負債率達115.32%。但碧桂園并沒有這樣的煩惱。數(shù)據(jù)顯示，自上市以來，碧桂園連續(xù)12年將凈負債率保持在70%以下。

在抗風(fēng)險能力的其他指標上，碧桂園同樣表現(xiàn)出色。截至今年6月末，碧桂園可動用現(xiàn)金余額約2228.4億元，占總資產(chǎn)比例達到12.8%，對于短期有息負債的覆蓋比例達2倍，短期償債無憂；另有約3133億元的銀行授信額度尚未使用，營運資本充裕。

良好的回款能力，更為碧桂園的資金鏈加上保險。今年上半年，其權(quán)益物業(yè)銷售現(xiàn)金回款為2659.4億元，權(quán)益銷售回款率高達94.3%。在行業(yè)資金面持續(xù)收緊的背景下，碧桂園自2017年起已連續(xù)三次在年中實現(xiàn)凈經(jīng)營性現(xiàn)金流為正。

全年的銷售額會不低于去年

對于下半年銷售的良好預(yù)期，同樣增添了碧桂園管理層與投資機構(gòu)的信心。

通常而言，房企上半年與下半年的銷售額之比為4:6，下半年的銷售情況對全年銷售額的影響更大。今年7月，碧桂園實現(xiàn)權(quán)益合同銷售額425.7億元，同比增加16%。這一數(shù)據(jù)，為碧桂園接下來的業(yè)績開了好頭。

至于下半年的整體計劃，莫斌稱，碧桂園的權(quán)益可售資源是充足的。預(yù)計下半年新推權(quán)益貨量約人民幣3323億元，加上6月底帶入的貨量，下半年權(quán)益可售貨量達到人民幣4820億元。“我們將以銷定產(chǎn)，合理調(diào)節(jié)可售資源的投放?！?/p>

碧桂園常務(wù)副總裁程光煜透露，從7月、8月已經(jīng)過去的時間看，整體的銷售節(jié)奏和進度是符合預(yù)期和安排的?！八?，我們有信心今年下半年連通今年的上半年，全年的銷售額會不低于去年的銷售額。”

多家國際投行也作出了積極表態(tài)。8月23日，野村證券在研報中稱，即使市況欠佳，但碧桂園下半年的合約銷售動力依然強勁。野村預(yù)測，碧桂園下半年的銷售可按年上升36%，受惠于嚴控開支和少數(shù)權(quán)益可控，預(yù)期碧桂園的核心凈利潤率可望觸底回升。

因此，野村認為碧桂園的股票現(xiàn)價已反映二、三線城市增長放緩的影響，維持對碧桂園的“買入”評級，目標價仍為14.5港元。

同日，里昂證券亦表示，相信碧桂園的合約銷售會于下半年重拾增長，因其仍有豐富的可售資源、去年同期基數(shù)低，以及政策環(huán)境相對較好。里昂維持對碧桂園的“跑贏大市”評級，將目標價定為10.8港元。

從一線到五線的均衡布局

去庫存政策、貨幣寬松和棚改貨幣化，曾帶動了2015年底至2018年上半年的三四線樓市牛市。碧桂園憑借精準的戰(zhàn)略布局，在這一輪牛市中獲利頗豐。

如今三四線樓市環(huán)境正在改變，而碧桂園也適時調(diào)整了自己的布局方向。今年上半年，按照中國內(nèi)陸權(quán)益合同銷售按金額劃分，碧桂園位于一二線城市的合同銷售占比為39%，目標市場為一二線城市的合同銷售占比為44%。

到了今年，碧桂園在三四線的銷售額與貨值儲備又有了些許變化。程光煜稱，今年上半年，碧桂園來源于三四線城市的銷售占比約為55%；今年下半年，碧桂園在三四線城市準備的貨值是2600多億，占比同樣為55%。

對于這些調(diào)整，程光煜解釋道，碧桂園多年來致力于構(gòu)造一個相對穩(wěn)健和布局合理的市場安排。在2018年、2019年，市場布局基本上合理地完成了，市場產(chǎn)出基本與統(tǒng)計局在各線城市的市場產(chǎn)出相吻合。

“我們想一個合理的市場布局會有效地，或者更充分地利用市場空間，也能夠有效地分散市場風(fēng)險。我們會堅持按照從一線到五線均衡布局的安排?！?程光煜說。

碧桂園今年上半年在上海的投資，就是這一策略的最好體現(xiàn)。程光煜表示，在上海獲取了兩宗土地，是因為碧桂園當(dāng)時可以用合理的成本獲取優(yōu)質(zhì)地塊?！斑@是一個機會型驅(qū)動的拿地（策略），有合適的、符合我們標準的拿地機會，才會拿?！?/p>

已有9款建筑機器人進入試制階段

多元化是房企在2018年的突出特征。從改名到造車，從長租公寓到文旅地產(chǎn)，開發(fā)商希望能夠在地產(chǎn)之外尋找到第二主業(yè)，以抵御樓市的周期波動。但在外界看來，這些動作多少有些“雷聲大、雨點小”之嫌。

2018年7月，碧桂園成立全資子公司廣東博智林機器人有限公司，由此拉開了進軍機器人產(chǎn)業(yè)的序幕。隨后，廣東省佛山市順德區(qū)政府宣布，將同博智林一起打造“機器人谷”。今年初，碧桂園更是明確地產(chǎn)、機器人、現(xiàn)代農(nóng)業(yè)為未來三大重點業(yè)務(wù)。

一年過去了，碧桂園的機器人業(yè)務(wù)進展如何呢？碧桂園2019年中期業(yè)績顯示，今年上半年其研發(fā)費用為6.2億元，同比增長87.3%。由于地產(chǎn)業(yè)自有其特點，房企的研發(fā)費用一般處于極低水平。而6.2億元的數(shù)字，恰恰說明了碧桂園對新業(yè)務(wù)做到了實打?qū)嵉赝度搿?/p>

機器人業(yè)務(wù)要發(fā)展，高素質(zhì)人才必然不可或缺。在補充新鮮血液方面，碧桂園同樣不吝付出。據(jù)莫斌透露，到現(xiàn)在為止，碧桂園機器人業(yè)務(wù)招收了將近4000名員工，其中有1600多名科研人員。

目前，碧桂園總共研發(fā)了30多款建筑機器人，其中有9款已經(jīng)進入到項目的現(xiàn)場，進行試運作。之后，碧桂園可以根據(jù)試運作的情況，對這些機器人予以不斷地完善。

莫斌表示，現(xiàn)在年輕人都不太愿意做建筑工人。一旦建筑機器人研制成功，它不但能夠為建筑項目提供安全和質(zhì)量的保障，還可以彌補建筑工人的缺失，提高生產(chǎn)效率，降低建筑成本。

“最重要的是，可以把整個建筑項目變成一個數(shù)字化的工地，對生態(tài)環(huán)保都會有很大的好處。所以，在這方面我們楊主席是全身心地投入到建筑機器人的研發(fā)和試制過程中。”莫斌說。