作者：蔣峰

本文以一則法院公布的案例為基礎(chǔ)，從法律與事實(shí)相結(jié)合的角度對相關(guān)問題提出淺見。

一、本案當(dāng)事人：

1、原告：洪某。男

2、被告：王某、金某

3、第三人：王紅某。女

二、原告訴訟請求及理由：

1、請求人民法院撤銷洪某與王某、金某之間就杭州市濱江區(qū)某房屋簽訂的房屋買賣合同，

2、王某、金某歸還洪某購房款678萬元并賠償洪某所支付的稅費(fèi)及利息費(fèi)用。

3、理由：被告王某、金某在出售房屋前完全清楚所出售的別墅內(nèi)發(fā)生過重大兇殺案件的事實(shí)，卻故意隱瞞遮蓋，造成洪某在不明真相的情況下購買該房屋，致使購置價(jià)款與其實(shí)際房產(chǎn)價(jià)值嚴(yán)重不符，且最重要的是使得原告花費(fèi)巨資購置高檔住宅為全家老少安享生活的購房初衷和愿望化為泡影，購買房屋的使用目的無法實(shí)現(xiàn)。王某、金某的行為嚴(yán)重違反誠實(shí)信用的民法原則，已經(jīng)構(gòu)成了欺詐。

三、本案基本案情

1、2011年3月2日，洪某與王某、金某、中介公司簽訂代理合同一份，約定王某、金某將位于杭州市濱江區(qū)某房屋轉(zhuǎn)讓給洪某，房屋總價(jià)款為678萬元。合同載明王某、金某對該房屋的所處位置、權(quán)屬、用途、環(huán)境、建筑年代、性質(zhì)及內(nèi)部設(shè)施（含設(shè)備）情況均已了解。

2、3月16日，王某、金某、洪某三方簽訂房屋轉(zhuǎn)讓合同一份，約定王某、金某將位于杭州市濱江區(qū)某房屋出賣給洪某，房屋總價(jià)款為678萬元，付款方式為首付275萬元，其余申請銀行商業(yè)貸款。合同簽訂后，洪某按約支付了首付款275萬元，并與銀行簽訂貸款合同一份，約定貸款金額為403萬元，貸款期限為2011年4月10日至2031年4月10日止，還貸方式為按月分期償還貸款本息，具體還款金額和還款日根據(jù)還款計(jì)劃表確認(rèn)。

3、事后，洪某支付了全部房款，取得了涉案房屋的產(chǎn)權(quán)證，花費(fèi)了稅費(fèi)707520元、中介費(fèi)122040元，辦理三證費(fèi)用11964.60元，共計(jì)841524.60元，并按照貸款合同的約定按月支付房屋按揭貸款本息。洪某與王某、金某約定涉案房屋買賣過程中產(chǎn)生的所有稅費(fèi)、辦證手續(xù)費(fèi)、中介費(fèi)等費(fèi)用均由洪某支付。

4、在涉案房屋交易過程中，洪某向第三人借款78萬元，現(xiàn)已歸還50萬元

5、2003年8月15日，案涉房屋內(nèi)曾發(fā)生兇殺案，當(dāng)時(shí)在此居住的三人被殺害。王某、金某2007年10月16日與浙江三花置業(yè)有限公司簽訂《杭州市房屋轉(zhuǎn)讓合同》一份，王某、金某向浙江三花置業(yè)有限公司購買該涉案房屋，轉(zhuǎn)讓價(jià)格為160萬元。

四、被告及第三人的理由

1、被告王某、金某辯稱：（1）案涉房屋并不存在“購置價(jià)款與其實(shí)際房產(chǎn)價(jià)值嚴(yán)重不符”的事實(shí)。（2）王某、金某并未故意隱瞞涉案房屋內(nèi)發(fā)生過刑事案件這一事實(shí)，王某、金某從第三人購得該房屋并居住，并未覺得該刑事案件對生活居住有任何不良影響，而且該案件發(fā)生在8年之前，沒有隱瞞的必要。中介公司對該案件是完全知情的，王某、金某將該房屋的交易委托給中介公司，并未要求中介公司幫助隱瞞，且洪某并未對房屋中有人亡故表示相當(dāng)介意，亦未進(jìn)行過任何詢問，故王某、金某沒有特意明確說明，而非故意隱瞞，不能認(rèn)定存在欺詐行為。（3）王某、金某沒有法定義務(wù)必須告知洪某案涉房屋曾發(fā)生過刑事案件，且房屋內(nèi)的兇殺案件影響很大，知者甚多，即使中介公司未告知，洪某稍加打聽即可知曉，而其未盡到謹(jǐn)慎注意、合理審查的義務(wù)。（4）洪某購買的是涉案房屋本身，而非房屋的歷史。合同上并未寫明買方對房屋的歷史問題已作全面了解，房屋的歷史不影響房屋的使用功能，買方不需要全面了解房屋歷史，賣方也沒有義務(wù)將房屋的歷史全面告知買方。綜上，請求人民法院駁回原告洪某的訴訟請求。

　2、第三人王紅某辯稱：涉案房屋與第三人王紅某沒有任何關(guān)系，出賣人是王紅某的父母，原告洪某把錢打到王紅某卡里是因?yàn)榉孔赢?dāng)時(shí)還有貸款沒有還清，交易必須還清貸款。

五、本案例爭議焦點(diǎn)：被告的行為在交易過程中是否構(gòu)成欺詐？房屋買賣合同是否符合被撤銷的條件？

六、法院審理結(jié)果

1、一審法院：浙江省杭州市濱江區(qū)人民法院于2011年12月22日作出（2011）杭濱民初字第602號民事判決：一、撤銷洪某與王某、金某于2011年3月16日簽訂的房屋買賣合同；二、王某、金某于判決生效之日起十日內(nèi)返還洪某購房款678萬元；三、王某、金某于判決生效之日起十日內(nèi)賠償洪某稅費(fèi)、中介費(fèi)、辦理三證費(fèi)用共計(jì)841524.60元的70％計(jì)589067.22元、首付款275萬元的利息損失的70％（按年利率5.6％的標(biāo)準(zhǔn)自2011年3月20日計(jì)算至款項(xiàng)還清日止）、稅費(fèi)、中介費(fèi)、辦理三證費(fèi)用共計(jì)841524.60元產(chǎn)生的利息損失的70％（按年利率5.85％的標(biāo)準(zhǔn)自2011年6月1日計(jì)算至款項(xiàng)還清日止）；四、駁回洪某的其他訴訟請求。

2、二審法院：浙江省杭州市中級人民法院于2012年7月17日作出（2012）浙杭民終字第360號民事判決：駁回上訴，維持原判。

七、評析

1、　告知義務(wù)：現(xiàn)代民法認(rèn)為，在合同訂立階段，買賣雙方為了訂立合同進(jìn)行磋商之際，雙方當(dāng)事人負(fù)有保護(hù)信賴關(guān)系的附隨義務(wù)即先合同義務(wù)，違反此義務(wù)的當(dāng)事人應(yīng)承擔(dān)締約過失責(zé)任。先合同義務(wù)中的一項(xiàng)重要內(nèi)容是告知義務(wù)，即信息提供義務(wù)。本質(zhì)上，先合同義務(wù)是對當(dāng)事人之間信用的確認(rèn)和保護(hù)，是對民法最高原則誠實(shí)信用原則的遵守。

2、兇宅：對于何為兇宅，我國法律、法規(guī)并無規(guī)定。按照我國傳統(tǒng)的民俗習(xí)慣，如出售房屋內(nèi)曾經(jīng)發(fā)生過非正常死亡的事件，此類房屋通常被稱為兇宅。對于兇宅的信息是否屬于在合同訂立過程中賣方應(yīng)告知買方的重要事實(shí)，法律沒有進(jìn)一步規(guī)定，但是被確定或冠以兇宅的房屋通常都難以出售，或出現(xiàn)價(jià)值貶損。

3、出賣人的欺詐：它的前提是出賣人已知務(wù)必披露的信息而沉默或作出虛假陳述，因此首先必須判斷出賣人已知房屋是兇宅，出賣人對于已知的信息負(fù)有披露義務(wù)，但是賣方無需花費(fèi)額外的金錢和時(shí)間去獲取信息。

4、法律規(guī)定：

第一個(gè)方面、《合同法》第五十四條規(guī)定：“一方以欺詐、脅迫的手段或者乘人之危，使對方在違背真實(shí)意思的情況下訂立的合同，受損害方有權(quán)請求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)變更或者撤銷”

第二個(gè)方面、《合同法》第六條　當(dāng)事人行使權(quán)利、履行義務(wù)應(yīng)當(dāng)遵循誠實(shí)信用原則。

第三個(gè)方面、《合同法》第四十二條　當(dāng)事人在訂立合同過程中有下列情形之一，給對方造成損失的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)損害賠償責(zé)任：

（一）假借訂立合同，惡意進(jìn)行磋商；

（二）故意隱瞞與訂立合同有關(guān)的重要事實(shí)或者提供虛假情況；

（三）有其他違背誠實(shí)信用原則的行為。

第四個(gè)方面、《合同法》第五十八條　合同無效或者被撤銷后，因該合同取得的財(cái)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還；不能返還或者沒有必要返還的，應(yīng)當(dāng)折價(jià)補(bǔ)償。有過錯(cuò)的一方應(yīng)當(dāng)賠償對方因此所受到的損失，雙方都有過錯(cuò)的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。 

5、結(jié)合本案分析

第一個(gè)方面：本案中的房屋內(nèi)曾經(jīng)發(fā)生過三個(gè)人被殺害的事。對于這個(gè)信息，它不能從房子的外觀上得到，也不能從房產(chǎn)部門的登記薄上得到。這個(gè)信息保存在公安部門的檔案中、保存在本案所涉及的房屋附近的常住人口的大腦中。保存在出賣人的大腦中。原告在買房子時(shí)，確實(shí)不知道這個(gè)房子屬于”兇宅“。

第二個(gè)方面：房屋內(nèi)曾經(jīng)發(fā)生過三個(gè)人被殺害的事。對于買方來說是否屬于重要的信息呢？從中國民間習(xí)俗來說，非正常死亡的人死后，其靈魂會聚集在房子內(nèi)。這屬于“冤魂不散”的狀況。這些靈魂會干擾活人的生活。這屬于善良的風(fēng)俗。屬于“公序良俗”。所以“房屋內(nèi)曾經(jīng)發(fā)生過三個(gè)人被殺害的事”，這屬于重要的信息。

第三個(gè)方面。從被告的陳述得知，出賣人事先是知道“房屋內(nèi)曾經(jīng)發(fā)生過三個(gè)人被殺害的事”。作為追求利益最大化的賣方，當(dāng)然不愿意在訂立合同過程中主動告知或披露可能影響合同簽訂或買賣價(jià)格的不利信息，但該項(xiàng)信息卻會對房屋價(jià)值產(chǎn)生重大影響，甚至影響買受人的購買決策。出賣方如果說出去了。他這個(gè)房屋十有八九是賣不出去的。即使能賣掉”兇宅“，也是不能賣出同等的市場價(jià)格。沉默是否構(gòu)成欺詐？換言之，保持沉默的行為人認(rèn)識到自己的行為可能導(dǎo)致對方陷于錯(cuò)誤，并基于該錯(cuò)誤作出意思表示，而主觀上追求這種意思表示的發(fā)生，是謂沉默型欺詐。本案中被告有意不說出重要的信息，好讓自己受益。這就構(gòu)成”沉默型欺詐“

第四個(gè)方面。依據(jù)法律規(guī)定。原告有權(quán)提出撤銷房屋買賣合同的訴訟請求。被告有義務(wù)退還購房的本金及利息損失、稅費(fèi)損失、其它方面的賠償。

第五個(gè)方面：本案中原告也沒有盡到合理審查義務(wù)。具體來說：原告沒有向案涉房子周邊的常住人口了解房子的歷史信息。原告對所造成的損失，本身也有過錯(cuò)。

房屋買賣是大事，事前多了解才是方法。

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