上個(gè)月，十三屆全國(guó)人大常委會(huì)第十二次會(huì)議通過(guò)了關(guān)于修改土地管理法、城市房地產(chǎn)管理法的決定。

　　新《土地管理法》規(guī)定，根據(jù)土地利用總體規(guī)則，城鄉(xiāng)規(guī)劃確定為工業(yè)、商業(yè)等經(jīng)營(yíng)性用途，并經(jīng)依法登記的集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地，土地所有權(quán)人可以通過(guò)出讓、出租等方式交由單位或者個(gè)人使用。

　　集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地的出讓、出租等，應(yīng)當(dāng)經(jīng)本集體經(jīng)濟(jì)組織成員的村民會(huì)議三分之二以上成員或者三分之二以上村民代表的同意。

　　此后，廣東省、安徽省、湖北省、北京市、河北省相繼出臺(tái)了允許集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的地方文件，對(duì)集體建設(shè)用地使用權(quán)的出讓、出租、轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)租、抵押、入股等流轉(zhuǎn)行為進(jìn)行了明確。

　　集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地是當(dāng)前我國(guó)土地改革的重要方面，而集體土地入市，是一次破天荒的大變革。國(guó)家推行這一改革的目的在于，讓集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地不需要在像過(guò)去那樣先征收為國(guó)有，而是通過(guò)城鄉(xiāng)建設(shè)用地“統(tǒng)一市場(chǎng)、同權(quán)同價(jià)”，增加產(chǎn)業(yè)用地，提高農(nóng)民收入，改變?cè)鹊胤较嚓P(guān)部門通過(guò)土地財(cái)政增收的辦法。

　　驚喜的是，《土地管理法》的修訂，破解了集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市的法律障礙。我們看到，新《土地管理法》刪除了原法第43條關(guān)于“任何單位和個(gè)人進(jìn)行建設(shè)，需要使用土地，必須使用國(guó)有土地”的規(guī)定，且新《土地管理法》修改63條為："....通過(guò)出讓等方式取得的集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地使用權(quán)可以轉(zhuǎn)讓、互換、出資、贈(zèng)與或者抵押，但法律、行政法規(guī)另有規(guī)定或者土地所有權(quán)人、土地使用權(quán)人簽訂的書面合同另有約定的除外。

　　“集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地的出租，集體建設(shè)用地使用權(quán)的出讓及其最高年限、轉(zhuǎn)讓、互換、出資、贈(zèng)與、抵押等，參照同類用途的國(guó)有建設(shè)用地執(zhí)行。具體辦法由國(guó)務(wù)院制定。”那么什么是集體經(jīng)營(yíng)性土地入市呢？關(guān)于集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用我們應(yīng)該關(guān)注哪些要點(diǎn)呢？

　　集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市是什么意思？

　　所謂集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市就是指充許農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地使用權(quán)出讓、出租，實(shí)行，與國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)同等入市、同權(quán)同價(jià)。

　　2020年，集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地怎么入市呢？

　　對(duì)于入市的方式，大部分試點(diǎn)規(guī)定是以出讓、出租、作價(jià)出資（入股）以及轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)租和抵押的方式，并規(guī)定其地上建筑物、構(gòu)筑物及其他附著物一并處分。

　　不過(guò)，從以上的內(nèi)容中我們看到，新《土地管理法》中明確了集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地的入市方法包括出讓、出租等，意味著2020年《土地管理法》實(shí)施后，集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地可直接以出讓、出租方式進(jìn)行，土地不需要先將集體土地征為國(guó)有。

　　另外土地所有權(quán)人和土地使用權(quán)人應(yīng)當(dāng)簽訂書面合同，載明土地界址、面積、動(dòng)工期限、使用期限、土地用途、規(guī)劃條件和雙方其他權(quán)利義務(wù)。

　　通過(guò)出讓等方式取得的集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地使用權(quán)可以轉(zhuǎn)讓、互換、出資、贈(zèng)與或者抵押，但法律、行政法規(guī)另有規(guī)定或者土地所有權(quán)人、土地使用權(quán)人簽訂的書面合同另有約定的除外。

　　集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地的出租，集體建設(shè)用地使用權(quán)的出讓及其最高年限、轉(zhuǎn)讓、互換、出資、贈(zèng)與、抵押等，參照同類用途的國(guó)有建設(shè)用地執(zhí)行。具體辦法由國(guó)務(wù)院制定。

　　那么哪些土地可以出讓呢？

　　根據(jù)新《土地管理法》中的規(guī)定，集體土地只要滿足以下四個(gè)要求才能入地產(chǎn)市場(chǎng)：

　　1、必須是土地利用總體規(guī)劃、城鄉(xiāng)規(guī)劃確定為工業(yè)、商業(yè)等經(jīng)營(yíng)性用途的集體土地;

　　2、須經(jīng)依法登記的集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地;

　　3、應(yīng)當(dāng)經(jīng)本集體經(jīng)濟(jì)組織成員的村民會(huì)議三分之二以上成員或者三分之二以上村民代表的同意;

　　4、必須納入土地利用年度計(jì)劃，合理安排。

　　這里可能會(huì)讓很多人有一定的誤解，認(rèn)為集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市后，土地成本的降低可以拉低房?jī)r(jià)，其實(shí)這是一種錯(cuò)誤的想法，因?yàn)槿胧械募w土地里沒(méi)有住宅用地，更沒(méi)有宅基地。

　　集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市或多或少都會(huì)給老百姓帶來(lái)影響，雖然集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市，會(huì)增加農(nóng)民的收入，增加產(chǎn)業(yè)用地，但也會(huì)出現(xiàn)各種問(wèn)題，比如收益分配的問(wèn)題。

　　試點(diǎn)中，相關(guān)部門按照入市或再轉(zhuǎn)讓農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地土地增值收益的20%~50%征收調(diào)節(jié)金，在契稅暫無(wú)法覆蓋農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市環(huán)節(jié)的過(guò)渡時(shí)期，還會(huì)再按成交價(jià)款的3%-5%征收與契稅相當(dāng)?shù)恼{(diào)節(jié)金。

　　對(duì)于農(nóng)民來(lái)講，無(wú)論是直接受益還是通過(guò)集體經(jīng)濟(jì)組織的公共服務(wù)來(lái)受益，都應(yīng)該是農(nóng)民集體獲得集體用地流轉(zhuǎn)收益的最終受益者。

　　不過(guò)實(shí)踐中的收益分配等問(wèn)題仍然需要進(jìn)一步探索，也需要法律作出回應(yīng)，才能推動(dòng)集體土地有序、規(guī)范的參與市場(chǎng)交易，保護(hù)和協(xié)調(diào)好各方的利益，促進(jìn)農(nóng)村經(jīng)濟(jì)發(fā)展。