“投資人 EPC模式”浮出水面某企業(yè)中標(biāo)200億園區(qū)開發(fā)項目

跳墻佛 2019-10-10

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據(jù)公開資料，該項目位于某地級市經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)，合作區(qū)域包括東部生態(tài)城和中心區(qū)兩大片區(qū)。東部生態(tài)城片區(qū)東至沭河，南至錦州路，西至東外環(huán)，北至三官廟大橋，規(guī)劃面積約20.3平方公里；中心區(qū)片區(qū)東至香港路，南至臨工路，西至濱河?xùn)|路，北至?xí)怪行模?guī)劃面積約2.9平方公里?？偼顿Y約200億元。

項目采用“投資人 EPC”模式實施，中標(biāo)方為某央企牽頭的聯(lián)合體。

項目主要建設(shè)中心區(qū)和東部生態(tài)新城的市政道路與公用設(shè)施工程（市政道路、橋涵、排水管、道路附屬設(shè)施等）、安置房工程、公共服務(wù)設(shè)施工程（包括會展中心、文化館、學(xué)校、醫(yī)院、消防站等）、綠化景觀工程（主要包括景觀綠化、城市開發(fā)空間、河道生態(tài)提升等）、水環(huán)境工程（包括駁岸改造和重建、水系調(diào)整、河道疏浚、水質(zhì)改善、水生態(tài)環(huán)境重建）等。

本項目暫定合作期20年，建設(shè)期15年，其中中心區(qū)建設(shè)期3年，東部生態(tài)城建設(shè)期15年。

“投資人 EPC模式”是個什么東東？在當(dāng)前的政策和市場背景下可行嗎？

“投資人 EPC模式”并不是一個新概念，在我們“地方政府合規(guī)籌資的25條路”方案中，對于“F EPC模式”的改進(jìn)建議中，就有這一部分內(nèi)容。此模式現(xiàn)已公開報道，我們就來說一說。

眾所周知，“F EPC”是融資工程總承包，也就是工程總承包企業(yè)同時負(fù)責(zé)項目融資，因有施工企業(yè)墊資工程款的嫌疑而被認(rèn)為違規(guī)。其實，在國際工程項目中，“F EPC”是很常見的模式，只是國際項目里，F(xiàn)的概念比較寬泛，既指工程總承包企業(yè)帶資建設(shè)，也指總承包企業(yè)協(xié)助所在國項目業(yè)主融資，還可以是總承包企業(yè)出資在當(dāng)?shù)爻闪㈨椖抗?，由項目公司籌集資金建設(shè)運管項目并獲得回報。

“投資人 EPC模式”即中標(biāo)企業(yè)作為工程總承包企業(yè)建設(shè)本項目，同時該項目也由中標(biāo)企業(yè)投資并獲取投資收益。

其合規(guī)要義在于：

既然中標(biāo)施工企業(yè)是投資人，項目資本金由企業(yè)出資，那就是企業(yè)投資項目，不是政府投資項目了。《政府投資條例》規(guī)定“政府投資項目不得由施工企業(yè)墊資實施”，而政府投資項目的定義是“政府采取直接投資方式、資本金注入方式投資的項目”。

此外，央行在房地產(chǎn)行業(yè)管理的文件中，有銀行不得為墊資的施工企業(yè)發(fā)放貸款的規(guī)定。在“投資人 EPC模式”下，施工企業(yè)是項目的開發(fā)主體，銀行給其貸款屬于給項目主體的開發(fā)貸，從而規(guī)避了上述規(guī)定。

“投資人 EPC模式”的難點在于：

1、施工企業(yè)的資金實力。

由于政府不出資，由施工企業(yè)出資，所以對施工企業(yè)的出資能力和融資能力要求比較高，加之，片區(qū)開發(fā)項目投資體量比較大，所以，目前我們看到的此種模式的中標(biāo)人均為央企等實力雄厚的企業(yè)集團(tuán)。

2、“兩標(biāo)并一標(biāo)”的問題。

工程總承包的中標(biāo)方同時獲得片區(qū)開發(fā)權(quán)，是否存在“兩標(biāo)并一標(biāo)”的問題？可能要援引PPP的有關(guān)規(guī)定，明確“社會資本的中標(biāo)人如具備施工資質(zhì)的，可不再進(jìn)行二次招標(biāo)”

3、項目的投資回報問題。

不同于單純的施工掙工程款，“投資人 EPC模式”下，由于施工企業(yè)自身就是投資方，沒有誰給它支付工程款，投資資金連同融資資金、利潤，要通過項目自身的建設(shè)運營銷售得到回收，故項目的投資回報方式很重要。

一是市場化投資回報，項目要有市場價值，能夠產(chǎn)生市場回報。

本項目的建設(shè)內(nèi)容為市政道路與公用設(shè)施工程、安置房工程、會展中心、文化館、學(xué)校、醫(yī)院、消防站、綠化景觀工程、水環(huán)境工程等等，這些工程基本是是沒有商業(yè)效益的。那么，項目投資如何回收呢？

請注意，本項目合作區(qū)域包括東部生態(tài)城和中心區(qū)兩大片區(qū)，合作期20年，建設(shè)期15年，其中中心區(qū)建設(shè)期3年，東部生態(tài)城建設(shè)期15年。可以合理推測，本項目以東部生態(tài)城的房地產(chǎn)開發(fā)收入來平衡項目投資資金平衡，以15年的房地產(chǎn)開發(fā)收入回收整個項目的投資。

二是政府的補(bǔ)助補(bǔ)貼。

投資項目如有政府的補(bǔ)助補(bǔ)貼并不能認(rèn)定為政府投資項目，其屬于使用政府投資資金的項目。當(dāng)然政府的補(bǔ)助補(bǔ)貼應(yīng)合法合規(guī)，要搭建合理的模式。政府還得具有相應(yīng)財力。

4、信任問題。

我們看到，“投資人 EPC模式”下，項目的回收期限是比較長的，以配套資源（如土地）商業(yè)開發(fā)獲得資金平衡，在較長的期限內(nèi)，合作條件是否會變化？投資人比較關(guān)注。所以，投資人應(yīng)在早期以合法合規(guī)方式明確獲得商業(yè)開發(fā)土地的使用權(quán)，以免夜長夢多。

由于項目體量較大，地方政府也擔(dān)心施工企業(yè)的投資運營能力，所以，這些因素也導(dǎo)致了片區(qū)“投資人 EPC模式”中標(biāo)人多為央企等實力雄厚的企業(yè)集團(tuán)。

5、土地一二級開發(fā)聯(lián)動的問題。

片區(qū)開發(fā)“投資人 EPC模式”下，開發(fā)主體既承擔(dān)土地一級開發(fā)的任務(wù)，又要通過土地二級開發(fā)獲得商業(yè)回報，可能存在土地一二級開發(fā)聯(lián)動規(guī)避土地招拍掛的問題。好在各地的片區(qū)開發(fā)實踐以及國土部關(guān)于加強(qiáng)城鎮(zhèn)低效土地利用的有關(guān)政策，已經(jīng)部分解決了這個問題。

悶聲發(fā)大財。之前有“F EPC”項目，其實質(zhì)是“投資人 EPC”模式，被稱為“F EPC”帶來了很多麻煩，還是正本清源好。當(dāng)然，“投資人 EPC”模式要成功，除了要解決上述問題外，最主要的還是當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)市場和財政經(jīng)濟(jì)環(huán)境要比較好。