這年頭，買房就怕踩坑。

前段時間，看到武漢某業(yè)主哭訴買房遭遇的一則新聞，該樓盤的開售價是9300元/平方米，買房時被強制支付了2000元/平方米的全款裝修費用。

誰知在交房的時候，她發(fā)現(xiàn)馬桶卡住衛(wèi)生間門、水龍頭晃蕩、電線外露、地板不平、瓷磚空鼓，直接氣哭了。

說實話在，這兩年，很多人對這種消息已經(jīng)免疫了，包括我自己。

交房后的電梯都是“水簾洞”、10萬單價的房子也會發(fā)霉及漏水、建筑外立面多處空鼓，看上去就像大海的波浪，商品房的質(zhì)量問題年年有，似乎最近兩年，出現(xiàn)的頻率更高了些。

難怪社科院專家鄒琳華發(fā)文表示，當前期房預售制度下，購房者將要至少單獨承擔五大風險和隱憂。

分別是貨不對板、質(zhì)量差勁、宣傳與承諾不符、房價回落風險、延期交付及爛尾。

此時買房就成了一項技術(shù)活，從自己有買房意向時，每件事都變得至關(guān)重要，稍有差池就會走錯，去哪個城市買？瞄準哪些樓盤？開發(fā)商怎么選擇？按揭買房資質(zhì)和流水有沒有問題？戶型和地段怎么選？首付湊不齊怎么辦？

每一個問題都很扎心，更值得購房者注意的是，當你做完這些事之后，也要做好心理準備，明年開始，有三類房子或“賣不動”，有內(nèi)行專家說房貸也可能“辦不下來”，這些房子哪怕降價也沒用。

第一類，房齡超過20年的“老破小”。

“老破小”是最近幾年非常流行的一種房子，但是，現(xiàn)在很多銀行對于房屋抵押貸款時用做抵押的房屋是有一些限制的，一般都會限制在房屋的房齡以及房屋的面積上面。

根據(jù)大多數(shù)銀行對抵押貸款的規(guī)定來看，一般房齡在20年以上并且房屋面積在50平米以下的，銀行基本上是不會放貸出來的。

即便如此，為什么老破小之類的多層家屬院還如此流行？

歸根結(jié)底，熱門的公辦學校是學區(qū)房火熱的源頭，老破小大都位于舊城區(qū)，教育資源非常優(yōu)越，吸引了大量的家長趨之若鶩。

但是，“多校劃片”一直在穩(wěn)妥推進中。

2015年，教育部基礎一司司長王定華表示，教育部正在考慮推行“多校劃片”，即一個小區(qū)對應多個小學初中。

2016年、2017年、2018年教育部多次明確提出：在教育資源配置不均衡、擇校沖動強烈的地方，根據(jù)實際情況積極穩(wěn)妥采取多校劃片。

也就是說，“多校劃片”是大勢所趨，從2015年到現(xiàn)在一直在提，今年北京海淀也開始實行，2020年很有可能會加快速度，學區(qū)房最大的仰仗可能就此消失。

當然，這不是“老破小”賣不動的根本原因，最關(guān)鍵的還是房齡的因素，隨著各城市人口流動都從舊城轉(zhuǎn)向新城，房齡的增加，環(huán)境的老舊，既會增加“賣不動”的風險，也會加大房貸申請的力度，等大量人口完成了向新區(qū)的轉(zhuǎn)移，這類房子降價都不一定能賣的掉。

第二類，產(chǎn)權(quán)有糾紛的房子。

這類房子的體量不容小視，現(xiàn)在購房者的理念已經(jīng)越來越理性，只買有產(chǎn)權(quán)證的房子，但是，大量的購房者，依然固守著原來的思維，不管什么房子都當成目標，最后產(chǎn)權(quán)出現(xiàn)爭議，導致賣不出去，也無法按揭抵押。

舉個例子，小產(chǎn)權(quán)房。

千萬別輕視小產(chǎn)權(quán)房的體量，不少農(nóng)村的自建房，縣城的城中村，違建加蓋的活動板房，占據(jù)了很多城市的房屋總量，畢竟，我們的住房商品房也就短短20年而已，人們熟悉的預售制，按揭付款方式，也是最近這十年才流行開來。

之前看過一篇報道，在房地產(chǎn)市場發(fā)展最為成熟的深圳，小產(chǎn)權(quán)房占全市總住房套數(shù)的比例居然超過了56%，即深圳住房中一大半是小產(chǎn)權(quán)房。深圳尚且如此，更不用說廣大的地市和縣城了，宅基地建房、集體用地建房、工業(yè)用地建房（宿舍）等等，這些名目繁多的房子，都是“小產(chǎn)權(quán)房”。

類似的情況有很多，比如有的地方對那種老房屋缺乏登記，特別是老房屋損毀后，新建的房屋的所有權(quán)，很可能沒有審批手續(xù)。

還有房屋過戶登記的糾紛和房款交付的糾紛，現(xiàn)實中一房二賣甚至一房多賣的情況也屢見不鮮。

在房屋買賣中雙方往往對如何履行交款和交付房屋，包括交款的時間、次數(shù)、數(shù)量、幣種或房屋交付的時間、房屋的狀況、房屋的裝潢等有約定。但由于對約定的一些具體內(nèi)容的理解不同而發(fā)生糾紛。

明年起，人們的購房理念也肯定更成熟，這類房子，購房者一定要留足“心眼”，接手后很可能賣不掉。

第三類，沒有取得預售許可的期房。

很多人買房，看著售樓部裝修的高端大氣上檔次，又感覺地段和位置不錯，直接就沖進去把首付給交了，交了之后才發(fā)現(xiàn)沒辦法辦房貸。

也就是說，開發(fā)商只是用“認籌”，“搶房”等各種名義把你手里的錢先圈起來，這類期房，很有可能就是預售許可沒有辦下來。

房地產(chǎn)商在銷售商品房時，如該房屋已建成，還應持有房屋所有權(quán)證書。購房者如需調(diào)查房屋的建筑質(zhì)量，還可查驗房地產(chǎn)商的《工程驗收證》。

五證不全(開發(fā)商沒有預售許可證)不能當下辦理按揭，只有等證件全了才可以辦理，在買房之前，一定查閱相關(guān)證件是否齊全，假如置業(yè)顧問告訴你再等幾個月時間證就能下來，就多點耐心等等看，更關(guān)鍵的是，要看這家開發(fā)商以前的樓盤項目是否出現(xiàn)過類似問題，交房有沒有延遲的記錄，信譽如何，在本市的評價如何等等。

不要以為這種房子你碰不上，這些年大城市的房地產(chǎn)市場已經(jīng)規(guī)范了許多，但眾多中小城市，依然充斥了大量的小開發(fā)商，匆忙蓋個售樓部之后就開始賣房，不管你能不能把按揭辦下來，人家先把錢拿到兜里再說，剩下的只能留給你扯皮的時間。

很多開發(fā)商說的很好聽，但最后證非但沒辦下來，樓盤資金鏈就斷了。

據(jù)媒體報道，八月還沒過完，今年全國就有274家房地產(chǎn)企業(yè)宣告破產(chǎn)清算，相比2018年破產(chǎn)的458家，今年房企破產(chǎn)速度明顯加快了。

據(jù)統(tǒng)計，近三年破產(chǎn)的房企已經(jīng)超過1000家，主要集中在三四線城市的中小房企。成立時間短，一般是兩到五年，資產(chǎn)規(guī)模普遍是五億到三十億之間。

這組數(shù)據(jù)有兩個特點，一是房企破產(chǎn)的速度在加快，二是三四線的中小房企。

所以，購房者要擦亮眼睛，一旦買到這類五證不全的房子，房貸辦不下來還是小事，房子搞不好就爛尾，無法再轉(zhuǎn)手，降價也沒人理你。

在最后，我們簡單做個總結(jié)。

第一，最近幾年，買房難度越來越高了，“坑”越來越多，不要沖動。

第二，明年起，人們的置業(yè)理念會更理性，房齡超長的“老破小”，產(chǎn)權(quán)有爭議的房子，沒有銷售許可的房子，“賣不動”的可能性越來越大，一定要遠離。