作者：貝塔

提到廣州的商業(yè)區(qū)，就不得不說到位于市中心的天河城與正佳廣場(chǎng)。

但相比于天河城的順利，正佳廣場(chǎng)卻有一段不為人知的辛酸往事。

萬(wàn)事開頭難，在克服了困難之后，正佳廣場(chǎng)這幾年也是越走越順，僅2015年?duì)I業(yè)額就達(dá)到了60億，2018年更是突破了70億大關(guān)，達(dá)到78億元，穩(wěn)坐廣州商圈老大之位。

憑小mall閱小說無數(shù)的經(jīng)驗(yàn)來看，正佳廣場(chǎng)肯定是拿了男頻爽文的主角劇本，這經(jīng)歷妥妥的一部“窮小子”（爛尾樓）逆襲成為“商業(yè)巨子”（亞洲購(gòu)物中心的霸主）的奮斗史。

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那這個(gè)“窮小子”又是如何逆襲的呢？

廣州中軸黃金核心地段

華南最大交匯點(diǎn)

可惜沒有與地鐵無縫接駁

商場(chǎng)位置（20分）：16分

正佳廣場(chǎng)位于天河區(qū)第一商業(yè)圈——天河路商圈，這個(gè)商業(yè)圈以天河路為軸線，覆蓋天河路、體育東路和體育西路，以太古匯、天河城廣場(chǎng)、正佳廣場(chǎng)、萬(wàn)菱匯為代表，被譽(yù)為“華南第一商圈”。

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整個(gè)商圈的商業(yè)面積總體量超過150萬(wàn)方，躍居全國(guó)面積最大的商圈之列。

商圈日客流量最高達(dá)80萬(wàn)人次，主要消費(fèi)客群為廣州市的市民家庭消費(fèi)者、中高檔收入辦公群以及珠三角游客，消費(fèi)檔次為中檔偏高。

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交通條件（10分）：5分

作為一個(gè)老廣場(chǎng)，正佳廣場(chǎng)確實(shí)是吃了時(shí)間的虧，畢竟2005年之前的地鐵線路還沒有現(xiàn)在這么發(fā)達(dá)，在交通方面沒法與現(xiàn)在地鐵上蓋的商場(chǎng)相比，但也算差強(qiáng)人意，畢竟沒有離地鐵站太遠(yuǎn)。

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在地鐵1號(hào)線和3號(hào)線附近，1號(hào)線體育中心站A出口出來要走約6分鐘，3號(hào)線體育西路站B出口出來要走約8分鐘才能到廣場(chǎng)。

三改定位調(diào)整業(yè)態(tài)

造就如今的霸主地位

商業(yè)管理（20分）：18分

可以說正佳廣場(chǎng)能成就如今“亞洲購(gòu)物中心”的霸主地位，商業(yè)管理這一塊功不可沒。畢竟一個(gè)開業(yè)十幾年的老廣場(chǎng)，如果不想被市場(chǎng)淘汰掉，那就只能改變。

自開業(yè)起，正佳廣場(chǎng)就不斷處于改變之中，光是商場(chǎng)定位就調(diào)整了三次。

商場(chǎng)的業(yè)態(tài)也由原來50:30:18的黃金比例調(diào)整為如今的餐飲30%，娛樂30%，零售40%，餐飲、娛樂等體驗(yàn)業(yè)態(tài)有了大幅提升，整體體驗(yàn)業(yè)態(tài)約占60%。

除了積極變通的招商策略，正佳廣場(chǎng)還推出各種活動(dòng)，曾創(chuàng)下年均300場(chǎng)活動(dòng)的記錄。

4A級(jí)景區(qū)

每層都有餐飲店

招商品牌（20分）：20分

小mall最佩服正佳廣場(chǎng)的地方在于：別人都是在景區(qū)開店，它把自己變成了4A級(jí)旅游景區(qū)。

商業(yè)面積達(dá)到了30萬(wàn)㎡的正佳廣場(chǎng)，確實(shí)有這樣囂張揮霍的底氣。而一般商場(chǎng)很難有這么大的體量，所以正佳廣場(chǎng)的成功也是很難復(fù)制的。

正佳廣場(chǎng)里面的旅游景區(qū)分別有正佳極地海洋世界、正佳雨林生態(tài)植物園、廣正街?廣府美食、正佳自然科學(xué)博物館、正佳演藝劇院、玩具反斗城、冰河灣真冰場(chǎng)等。

除了三樓，基本上每一層都分布至少一個(gè)旅游景點(diǎn)。

而這樣的特色業(yè)態(tài)也讓正佳廣場(chǎng)煥發(fā)出新的生機(jī)，甚至更上一層樓，脫離購(gòu)物中心的范疇。

根據(jù)正佳廣場(chǎng)負(fù)責(zé)人透露，2018年僅正佳極地海洋世界銷售額就有望達(dá)到3億元。

海洋世界位于正佳廣場(chǎng)2、3、4層西南面，總建筑面積達(dá)到了54000平方米，超過500種、共計(jì)30000個(gè)極地海洋生物棲息于此，是全球最大的室內(nèi)海洋館。

在商場(chǎng)內(nèi)部和外部都有入口，外部入口在一樓，內(nèi)部入口在二樓。

從二樓看進(jìn)去，裝修是非常漂亮的，像在藍(lán)色海洋里遨游一樣。有很多小姐姐在拍照，人流量還是不錯(cuò)的。

除了展區(qū)，還有賣海洋世界相關(guān)物品的周邊店，不過人并不是特別多。

植物園在正佳廣場(chǎng)七樓，總建筑面積有15000平方米，分有自然中心、孔雀花園、濕地秘境、精靈劇場(chǎng)等八大展區(qū)，是國(guó)內(nèi)首家室內(nèi)雨林生態(tài)園。

園里有800多種生物，涵蓋昆蟲、兩棲爬行、鳥類等多種動(dòng)物，還有猴面包樹、見血封喉等珍奇植物。

小mall沒有進(jìn)去，看不到里面的情況，但是從外面看的話感覺還是不錯(cuò)的，很多綠樹。

博物館在六樓，是首個(gè)進(jìn)駐商場(chǎng)的自然科學(xué)類博物館，也是廣東首家自然科學(xué)類博物館，占地面積8000多平方米。

館內(nèi)收藏了近千件珍稀古生物化石與礦物標(biāo)本，設(shè)有進(jìn)化大驚奇、熾熱的火球、生命的形成等八大主題、三大唯美夢(mèng)幻打卡圣地和四十多項(xiàng)互動(dòng)體驗(yàn)裝置，還有定時(shí)免費(fèi)講解。

總之，是個(gè)帶孩子了解自然起源的好地方，但是可能會(huì)對(duì)單身狗產(chǎn)生暴擊，單身狗慎入。

正佳廣場(chǎng)一共有9層，地上7層，地下2層。以零售為主，其次是娛樂，最后是餐飲。

小mall覺得正佳廣場(chǎng)店鋪分布的最大亮點(diǎn)是：每一層都有餐飲店分布。

正佳廣場(chǎng)有接近3萬(wàn)平方米的主題餐飲店，整個(gè)廣場(chǎng)光餐飲店就有100多家。

負(fù)一樓還是一條吃貨海洋的美食街，不僅有網(wǎng)紅餐飲也有經(jīng)典老店，有陶陶居、山東老家、探魚、肯德基、麥當(dāng)勞、星巴克、拉丁餐廳、外婆家、奈雪の茶、鹿角巷等。

有主力店也有次主力店。主力店分別有百貨巨頭廣州友誼商店、TASTE、萬(wàn)豪酒店、GAP、NIKE、勝道體育等。次主力店分別有H&M、OYSHO、stradivarius、UR等。

而且這些主力店和次主力店的占地面積都很大。

友誼商店主要分布在1-3樓。

一樓主要是賣飾品以及美妝產(chǎn)品。品牌有周大福、六福珠寶、天梭以及香奈兒等。

二、三樓主要是男女服飾專區(qū)。品牌分別有比音勒芬、比華利保羅、曼緦汀、雪蓮、曼哈芙等。

友誼商店的定位是偏高端的，除了一樓美妝區(qū)還零零星星有些人，二三樓的服飾專區(qū)基本上沒什么人逛。

正佳廣場(chǎng)不僅抓住了顧客的胃，還抓住了顧客的愛美之心。

它引進(jìn)了大量的美妝品牌，這些美妝品牌主要分布在一樓，有悅詩(shī)風(fēng)吟、伊蒂之屋、香奈兒、完美日記、Dior、MAC、ORIGINS、SK-II等，小mall看到紀(jì)梵希也即將開業(yè)。

還有各種網(wǎng)紅品牌，如名創(chuàng)優(yōu)品、NOME、UR、屈臣氏等。

小mall去逛了兩次，感覺人流量都還不錯(cuò)。即使跟太古匯和天河城毗鄰，正佳廣場(chǎng)一點(diǎn)也不虛，僅2018年的銷售業(yè)績(jī)就達(dá)到了78億，在廣州商圈居于領(lǐng)頭位置。

小mall總結(jié)了以下四點(diǎn)原因。

外立面造型out

內(nèi)部動(dòng)線似迷宮

商場(chǎng)規(guī)劃設(shè)計(jì)（20分）：10分

盡管正佳廣場(chǎng)外立面是采用悉尼歌劇院式的風(fēng)帆屋頂的高逼格設(shè)計(jì)，然而它的外立面并沒有像悉尼歌劇院一樣成為經(jīng)典，畢竟在顧客眼中它是這樣的。

這么樸實(shí)的面容，你能覺得它像悉尼歌劇院?jiǎn)幔?/span>反正小mall不能。

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而上面的風(fēng)帆屋頂只有離正佳廣場(chǎng)遠(yuǎn)一點(diǎn)的距離才可以看到，不知道的還以為是空調(diào)。小mall表示還是頭一次看到有廣場(chǎng)正面樸素?zé)o華，屋頂是精裝豪華版的。

正佳廣場(chǎng)外立面還算是個(gè)槽點(diǎn)，內(nèi)部動(dòng)線更是讓小mall無力吐槽了。

大體量為正佳廣場(chǎng)帶來了無限可能，卻也造成廣場(chǎng)內(nèi)部動(dòng)線混亂的問題。

正佳廣場(chǎng)沒有一層樓的動(dòng)線是完全一樣的，最主要的是，它還沒有紙質(zhì)導(dǎo)視圖，這種迷宮一樣的商場(chǎng)真是恨不得把導(dǎo)視牌給扛著逛。僅用一樓，它就成功地逼瘋了路癡小mall。

小mall逛的時(shí)候，特地想去看看奈雪の茶，導(dǎo)視圖看了無數(shù)遍，至今尚未找到位于一樓的奈雪の茶在哪里，但有緣的是三次遇到了同一家店。

有些小細(xì)節(jié)也沒有做到位：內(nèi)部屋頂設(shè)計(jì)不美觀、負(fù)一樓冷氣不足，扶梯燙手，店鋪離中心區(qū)越遠(yuǎn)越熱、衛(wèi)生間清潔方便問題……

屋頂

地上殘留的膠帶

停車場(chǎng)設(shè)在南側(cè)，有1500個(gè)車位，可以說是非常充足了。繁華商圈的區(qū)位為正佳廣場(chǎng)帶來了大量人流，卻也埋下了上下班堵車的隱患，也算是有得有失。

下班時(shí)間正佳廣場(chǎng)停車場(chǎng)正對(duì)的體育東路基本上就沒有暢通過，馬路對(duì)面的體育東路公交站也排滿了等公交的下班族。

天河城、天環(huán)廣場(chǎng)、太古匯、萬(wàn)菱匯奮勇直追，商圈老大不好做

商圈（10分）：7分

天河路商圈不僅是“華南第一商圈”，也穩(wěn)居“全國(guó)第一商圈”寶座。根據(jù)消息，僅2018年前三季度的商品銷售總額就達(dá)到了8557.07億元，同比增長(zhǎng)12%，預(yù)計(jì)年銷售額突破一萬(wàn)億元。

而天河路商圈的競(jìng)爭(zhēng)也日益激烈。2018年，天河城和太古匯的銷售額均達(dá)到58億元，在廣州并列第二。

前有天河城和太古匯這樣的強(qiáng)力勁敵，后有萬(wàn)菱匯、天環(huán)廣場(chǎng)窮追不舍，即使不能趕上，也要絞盡腦汁分一杯羹，謀定后動(dòng)，伺機(jī)而上，正佳廣場(chǎng)稍有不慎，第一寶座可能就會(huì)被取而代之。

2020年即將到來，正佳廣場(chǎng)的第三次轉(zhuǎn)型之路也步入尾聲，未來將會(huì)有什么發(fā)展，小mall也是很拭目以待的。

變則興，不變則衰

正佳廣場(chǎng)的長(zhǎng)盛之道

總分（100分）：76分

正佳集團(tuán)副董事長(zhǎng)兼執(zhí)行董事謝萌曾表示：

14歲高齡的正佳廣場(chǎng)的不敗神話，也恰恰印證了這個(gè)道理：

改變不是抄襲和復(fù)制其他商場(chǎng)的經(jīng)驗(yàn)，而是創(chuàng)新。而一個(gè)愿意冒險(xiǎn)創(chuàng)新的商場(chǎng)，也必定能走得長(zhǎng)遠(yuǎn)。

正佳廣場(chǎng)還能保住老大地位嗎？

你們看好正佳廣場(chǎng)的未來嗎？