本文導(dǎo)讀：

買(mǎi)法拍房的正確方式：仔細(xì)閱讀，大膽詢(xún)問(wèn)，現(xiàn)場(chǎng)勘查，下定決心，準(zhǔn)備好錢(qián)，不怕麻煩，擔(dān)起風(fēng)險(xiǎn)。

(如要看詳細(xì)分析，請(qǐng)往下滑)

可能很多粉絲都關(guān)注到了前段時(shí)間安寧昆華苑那100套“低價(jià)”(5000元/㎡)法拍房，雖是低價(jià)，但卻無(wú)人問(wèn)津，這無(wú)疑又讓法拍房成為眾矢之的。

法拍房究竟如何，能不能購(gòu)買(mǎi)，有什么樣的風(fēng)險(xiǎn)?也再度被血拼粉們問(wèn)及。

血拼姐今天就站在中立的角度，來(lái)盤(pán)一盤(pán)這個(gè)讓人又愛(ài)又怕的“法拍房”!

你該對(duì)它有個(gè)初步認(rèn)識(shí)!

首先，需要了解什么是法拍房，而不是盲目跟風(fēng)。

簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)，法拍房的房源來(lái)自遭法院強(qiáng)制執(zhí)行拍賣(mài)的房產(chǎn)，這些房產(chǎn)有的是原業(yè)主因無(wú)法按時(shí)還銀行房貸而被強(qiáng)行拍賣(mài)的;也有因涉及刑事案件而被司法機(jī)關(guān)沒(méi)收房產(chǎn)的;還有因民間借貸違約而被借款人要求法院按程序拍賣(mài)的;甚至有無(wú)主的房產(chǎn)。

除了最后一種情況，其他的幾類(lèi)都有一個(gè)特點(diǎn)，就是“身世復(fù)雜”，這也是法拍房最大的弊端之一。

有了待法院強(qiáng)制執(zhí)行拍賣(mài)的房產(chǎn)后，法院通常通過(guò)淘寶或者京東來(lái)對(duì)這些不良資產(chǎn)進(jìn)行拍賣(mài)處置。

具體流程如下：

法院查封房產(chǎn)→第三方出房產(chǎn)評(píng)估報(bào)告→線(xiàn)上報(bào)名參與拍賣(mài)→交保證金→競(jìng)拍(底價(jià)/加價(jià))→成交后拿確認(rèn)書(shū)→交尾款(拍下后7個(gè)工作日內(nèi))→出司法裁定書(shū)→房產(chǎn)解封→繳稅，過(guò)戶(hù)→拿產(chǎn)權(quán)證。

若參與競(jìng)拍失敗，保證金將會(huì)在5個(gè)工作日內(nèi)退還。

整個(gè)過(guò)程看似不復(fù)雜，但是，有很多的學(xué)問(wèn)。

這些風(fēng)險(xiǎn)你能看清多少?

稅費(fèi)

有人有這樣的誤區(qū)：總房款才是一筆大費(fèi)用，稅費(fèi)都不算什么。

對(duì)于法拍房，通常所有交易產(chǎn)生的稅費(fèi)需要買(mǎi)房人一人承擔(dān)，雖然法院通常會(huì)在競(jìng)買(mǎi)須知中提示稅費(fèi)繳納的風(fēng)險(xiǎn)，但具體費(fèi)用不夠明確。

而這些稅費(fèi)中，有幾個(gè)大頭：增值稅(差異較大，與房屋交易年限、當(dāng)?shù)胤慨a(chǎn)政策等有關(guān))、契稅(一般是成交價(jià)的3%)。

網(wǎng)上有一個(gè)關(guān)于增值稅的很典型的案例，曾經(jīng)有一套“老公房”注1，原業(yè)主買(mǎi)入價(jià)5萬(wàn)元，后市場(chǎng)價(jià)被炒到250萬(wàn)，房子卻因原業(yè)主有法律糾紛被強(qiáng)制收回拍賣(mài)。競(jìng)拍人以200萬(wàn)的價(jià)格購(gòu)入，按照土地增值稅規(guī)定(50%)，需繳納增值稅費(fèi)97.5萬(wàn)。而這套房最后總價(jià)竟然比市場(chǎng)價(jià)還高47.5萬(wàn)。

房產(chǎn)評(píng)估報(bào)告

過(guò)去的司法拍賣(mài)，可能因?yàn)椴粔蛲该鳎嬖诤芏嚓P(guān)于產(chǎn)權(quán)、抵押、實(shí)際居住、物業(yè)等自身問(wèn)題。但如今，在拍賣(mài)信息的房產(chǎn)評(píng)估報(bào)告中，會(huì)對(duì)拍賣(mài)房產(chǎn)的權(quán)屬、現(xiàn)狀、價(jià)格、形成、是否騰空、有無(wú)租賃、有無(wú)欠費(fèi)等有一個(gè)描述，算是比較人性化了，如果你能接受這些瑕疵，那就萬(wàn)事大吉。

但是以下幾點(diǎn)還是存在風(fēng)險(xiǎn)：

• 過(guò)戶(hù)問(wèn)題。有的房產(chǎn)，可能存在原戶(hù)主并未遷出戶(hù)口的情況下，在拍賣(mài)信息中也有表明，法院并不會(huì)“包辦婚姻”。對(duì)于這種現(xiàn)象，相關(guān)工作人員表示，可以通過(guò)派出所，提供司法裁定書(shū)，派出所可以將原戶(hù)主戶(hù)口遷出(具體咨詢(xún)派出所，以派出所說(shuō)法為準(zhǔn))。

• 抵押?jiǎn)栴}。有的房產(chǎn)被原戶(hù)主抵押到小額貸款公司，沒(méi)有至法院進(jìn)行過(guò)登記的，與法院訴訟案件無(wú)關(guān)的，法院不負(fù)責(zé)，這就比較麻煩了，不過(guò)目前出現(xiàn)此情況也僅是特殊案例。

• 租賃問(wèn)題。《合同法》有規(guī)定，買(mǎi)賣(mài)不破租賃，如果遇到拍賣(mài)房源被長(zhǎng)期租賃，那就碰不得。有過(guò)這樣的案例，原戶(hù)主與自己的朋友簽租賃合同，并且交過(guò)長(zhǎng)達(dá)幾十年的租金(假的租賃合同)，簡(jiǎn)直“打腦殼”。

• 老賴(lài)。之前還是屢見(jiàn)不鮮，現(xiàn)在很少遇到了，最怕的是老弱病殘賴(lài)著不走。

中介

就像大家買(mǎi)二手房一樣，法拍房也存在一些“中介機(jī)構(gòu)”。他們開(kāi)展房源推薦、協(xié)助競(jìng)拍、協(xié)助按揭貸款以及競(jìng)拍成功后的協(xié)助過(guò)戶(hù)入押等權(quán)證服務(wù)。如果你只想花錢(qián)辦事，不想親力親為，那一開(kāi)始是可以選擇一家中介機(jī)構(gòu)，但是，額外費(fèi)用、隱性費(fèi)用是你不知道的，這部分的風(fēng)險(xiǎn)參照“黑中介”的套路，大同小異。

成交價(jià)

一般來(lái)說(shuō)，購(gòu)買(mǎi)法拍房需要全額付款，在處置流程中，先交的保證金會(huì)成為購(gòu)房款的一部分，但是余下的尾款需要在7個(gè)工作日內(nèi)支付。如果沒(méi)能按時(shí)付款，視為悔拍，不僅保證金要被法院沒(méi)收，還將喪失此房產(chǎn)的下一次競(jìng)拍資格。

雖然目前已經(jīng)有很多法拍房辦理貸款的方式，但是不能使用公積金貸款，也不是按照正常的商貸程序(似乎是銀行的專(zhuān)項(xiàng)法拍貸申請(qǐng)貸款)，所要承擔(dān)的貸款利息更高、年限更短，幫忙辦理貸款的中介機(jī)構(gòu)還要收取手續(xù)費(fèi)(一般為貸款額的2%)。

等待期

此外，對(duì)于昆明來(lái)說(shuō)，在付款、法院裁定后還有一段空檔期，大致要等待2個(gè)月左右才能過(guò)戶(hù)。

也有吸引你的地方不是嗎?

丑話(huà)說(shuō)在了前面，那么法拍房真的百害而無(wú)一利嗎?并不是。

其實(shí)，法拍房最吸引人的就是兩點(diǎn)：低價(jià)、不限購(gòu)。

翻看淘寶平臺(tái)上的法拍房，與市面上的二手房?jī)r(jià)格相比是低了20%-40%。因?yàn)樽罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于人民法院民事執(zhí)行中拍賣(mài)、變賣(mài)財(cái)產(chǎn)有以下規(guī)定：人民法院確定的保留價(jià)，第一次拍賣(mài)時(shí)，不得低于評(píng)估價(jià)或者市場(chǎng)價(jià)的80%;如果出現(xiàn)流拍，第二次拍賣(mài)時(shí)，還可以酌情降低保留價(jià)，但每次降低的數(shù)額不得超過(guò)前次保留價(jià)的20%。

法院最終的目的也是把房子拍出，流拍后仍然進(jìn)行下一次降價(jià)拍賣(mài)。

第二點(diǎn)是不限購(gòu)。從昆明來(lái)看，市場(chǎng)有限購(gòu)政策，但法拍房可以繞過(guò)限購(gòu)政策，這種方式對(duì)于一些受限購(gòu)影響的購(gòu)房者是有利的，不過(guò)，全國(guó)已經(jīng)有不少地方的法拍房逐步開(kāi)始限購(gòu)了。

第三點(diǎn)可貸款，昆明目前已有不少法拍房源標(biāo)注“可貸款”、“一件貸款”字樣，雖然貸款利息高點(diǎn)，但對(duì)于大多數(shù)人也比全款強(qiáng)不是嗎?

不能買(mǎi)? NO!

介于以上，血拼姐發(fā)現(xiàn)，確實(shí)風(fēng)險(xiǎn)>優(yōu)勢(shì)，那么是不是就意味著法拍房一定不能買(mǎi)呢?不是!

一位粉絲曾私信講述自己成功買(mǎi)到法拍房的經(jīng)歷。從前期反復(fù)研究拍賣(mài)信息，到咨詢(xún)業(yè)內(nèi)人士，到實(shí)地看房，再到最后無(wú)問(wèn)題成交入住。

其實(shí)這樣的例子并不少見(jiàn)。業(yè)內(nèi)專(zhuān)家表示，如今，法拍房已經(jīng)規(guī)范化，法院方面也會(huì)對(duì)拍賣(mài)的房源進(jìn)行嚴(yán)格審核，確保購(gòu)房者利益，出現(xiàn)問(wèn)題房源屬于極少數(shù)現(xiàn)象。

除了法院方面的規(guī)范外，購(gòu)買(mǎi)人自身也在其中扮演了很重要的角色。

以下內(nèi)容是粉絲提供的購(gòu)買(mǎi)法拍房經(jīng)驗(yàn)：