鄭重聲明：嚴(yán)禁抄襲，違者必究！

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從上個(gè)月最高人民法院發(fā)布的《全國(guó)法院民商事審判工作會(huì)議紀(jì)要》第125條、第126條等規(guī)定來(lái)看，商品房買受人權(quán)利的保護(hù)得到了進(jìn)一步的加強(qiáng)，如（1）《異議復(fù)議規(guī)定》第29條的“買受人名下無(wú)其他用于居住的房屋”，可以理解為在案涉房屋同一設(shè)區(qū)的市或者縣級(jí)市范圍內(nèi)商品房消費(fèi)者名下沒(méi)有用于居住的房屋。商品房消費(fèi)者名下雖然已有1套房屋，但購(gòu)買的房屋在面積上仍然屬于滿足基本居住需要的，可以理解為符合該規(guī)定的精神。（2）對(duì)于 《異議復(fù)議規(guī)定》第29條的“已支付的價(jià)款超過(guò)合同約定總價(jià)款的百分之五十”，如果商品房消費(fèi)者支付的價(jià)款接近于百分之五十，且已按照合同約定將剩余價(jià)款支付給申請(qǐng)執(zhí)行人或者按照人民法院的要求交付執(zhí)行的，可以理解為符合該規(guī)定的精神?？梢哉f(shuō)這就突破了50%這條“紅線”。（3）進(jìn)一步明確了交付全部或者大部分款項(xiàng)的商品房消費(fèi)者的權(quán)利優(yōu)先于抵押權(quán)人的抵押權(quán)，故抵押權(quán)人申請(qǐng)執(zhí)行登記在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)名下但已銷售給消費(fèi)者的商品房，消費(fèi)者提出執(zhí)行異議的，人民法院依法予以支持。相比之下，一般的房屋買受人（如二手房買受人）在符合《異議復(fù)議規(guī)定》第28條時(shí)并不能排除抵押權(quán)人的執(zhí)行（這與《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議若干問(wèn)題的規(guī)定理解與適用》第390頁(yè)最后一段和第391頁(yè)第一段的解讀，以及以往大多數(shù)法院的裁判觀點(diǎn)不一致）。

那么，商品房買受人可以依據(jù)其與開(kāi)發(fā)商簽訂的《認(rèn)購(gòu)書》排除執(zhí)行呢？

《異議復(fù)議規(guī)定》第29條規(guī)定：“金錢債權(quán)執(zhí)行中,買受人對(duì)登記在被執(zhí)行的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)名下的商品房提出異議，符合下列情形且其權(quán)利能夠排除執(zhí)行的，人民法院應(yīng)予支持：（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；（二）所購(gòu)商品房系用于居住且買受人名下無(wú)其他用于居住的房屋；（三）已支付的價(jià)款超過(guò)合同約定總價(jià)款的百分之五十?！保ㄗⅲ罕疚牟辉倏紤]《異議復(fù)議規(guī)定》第28條及《查封扣押凍結(jié)規(guī)定》第17條等規(guī)定。）

可否依據(jù)《商品房認(rèn)購(gòu)書》排除執(zhí)行，首先要看《商品房認(rèn)購(gòu)書》是預(yù)約，還是本約（買賣合同）：如果是預(yù)約，則該《商品房認(rèn)購(gòu)書》在性質(zhì)上不是買賣合同，房屋買受人就不符合《異議復(fù)議規(guī)定》第29條規(guī)定的第一項(xiàng)，不能排除執(zhí)行；如果是本約（買賣合同），則在滿足合同有效等條件的情況下可以排除執(zhí)行。

《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第5條規(guī)定：“商品房的認(rèn)購(gòu)、訂購(gòu)、預(yù)訂等協(xié)議具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內(nèi)容，并且出賣人已經(jīng)按照約定收受購(gòu)房款的，該協(xié)議應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為商品房買賣合同?！?《商品房銷售管理辦法》第16條規(guī)定：“商品房銷售時(shí)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)和買受人應(yīng)當(dāng)訂立書面商品房買賣合同。商品房買賣合同應(yīng)當(dāng)明確以下主要內(nèi)容：（一）當(dāng)事人名稱或者姓名和住所；（二）商品房基本狀況；（三）商品房的銷售方式；（四）商品房?jī)r(jià)款的確定方式及總價(jià)款、付款方式、付款時(shí)間；（五）交付使用條件及日期；（六）裝飾、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)承諾；（七）供水、供電、供熱、燃?xì)?、通訊、道路、綠化等配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施的交付承諾和有關(guān)權(quán)益、責(zé)任；（八）公共配套建筑的產(chǎn)權(quán)歸屬；（九）面積差異的處理方式；（十）辦理產(chǎn)權(quán)登記有關(guān)事宜；（十一）解決爭(zhēng)議的方法；（十二）違約責(zé)任；（十三）雙方約定的其他事項(xiàng)?！?/span>

簡(jiǎn)言之，如果案涉《商品房認(rèn)購(gòu)書》具備《商品房銷售管理辦法》第16條規(guī)定的主要內(nèi)容，則可以被認(rèn)定為是買賣合同。在此前提下，房屋買受人若能滿足如下三個(gè)要件，則可以排除執(zhí)行：

1、在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同。

（1）合同簽訂時(shí)間：查封之前。

（2）合同效力：有效。

《合同法》第五十二條規(guī)定：“有下列情形之一的，合同無(wú)效：（一）一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國(guó)家利益；（二）惡意串通，損害國(guó)家、集體或者第三人利益；（三）以合法形式掩蓋非法目的；（四）損害社會(huì)公共利益；（五）違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定?！边@是合同無(wú)效的一般情形（因第五條的兜底條款而包括了所有無(wú)效情形），但是每個(gè)類型的合同都有其最常見(jiàn)的無(wú)效的情形：比如，房屋租賃合同因標(biāo)的房屋未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者未按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證的規(guī)定建設(shè)而無(wú)效（《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》第二條）。

《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第二條規(guī)定：“出賣人未取得商品房預(yù)售許可證明，與買受人訂立的商品房預(yù)售合同，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無(wú)效，但是在起訴前取得商品房預(yù)售許可證明的，可以認(rèn)定有效。”如果買受人與開(kāi)發(fā)商簽訂買賣合同的時(shí)候開(kāi)發(fā)商尚未取得商品房預(yù)售許可證明，且起訴前開(kāi)發(fā)商也未取得商品房預(yù)售許可證明，則買賣合同無(wú)效，買受人的執(zhí)行異議因合同無(wú)效而不能得到支持。

2、所購(gòu)商品房系用于居住且買受人名下無(wú)其他用于居住的房屋

這個(gè)要件是體現(xiàn)立法精神的核心要件：保護(hù)弱勢(shì)群體——消費(fèi)者。購(gòu)房者相對(duì)于開(kāi)發(fā)商是弱勢(shì)群體，是消費(fèi)者，應(yīng)當(dāng)?shù)玫椒傻膬A斜性保護(hù)。居住權(quán)對(duì)于一個(gè)人來(lái)說(shuō)是舉足輕重的，如果購(gòu)房者所購(gòu)房屋是用于居住且名下無(wú)其他用于居住的房屋，則購(gòu)房者能否獲得系爭(zhēng)房屋的所有權(quán)直接關(guān)系到購(gòu)房者居住權(quán)能否實(shí)現(xiàn)。這在《最高人民法院關(guān)于建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)問(wèn)題的批復(fù)》中也有所體現(xiàn)【該批復(fù)第二條規(guī)定：“消費(fèi)者交付購(gòu)買商品房的全部或者大部分款項(xiàng)后，承包人就該商品房享有的工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)不得對(duì)抗買受人?！薄?。此外，根據(jù)該《批復(fù)》，在一定條件下，商品房的買受人的權(quán)利優(yōu)先于建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)，建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)優(yōu)先于抵押權(quán)和其他債權(quán)【該《批復(fù)》第一條規(guī)定：“……建筑工程的承包人的優(yōu)先受償權(quán)優(yōu)于抵押權(quán)和其他債權(quán)”】，因此（在一定條件下，商品房的買受人的權(quán)利優(yōu)先于開(kāi)發(fā)商的其他債權(quán)人的債權(quán)）。也就是說(shuō)，對(duì)于購(gòu)房者權(quán)利的保護(hù)是一脈相承的。

關(guān)于舉證責(zé)任，只要購(gòu)房者所購(gòu)房屋是住宅即可推定為其購(gòu)房是用于居住，有相反證據(jù)足以推翻的除外。

根據(jù)2019年的《全國(guó)法院民商事審判會(huì)議紀(jì)要》第125條的規(guī)定，“買受人名下無(wú)其他用于居住的房屋”，可以理解為在案涉房屋同一設(shè)區(qū)的市或者縣級(jí)市范圍內(nèi)商品房消費(fèi)者名下沒(méi)有用于居住的房屋。商品房消費(fèi)者名下雖然已有1套房屋，但購(gòu)買的房屋在面積上仍然屬于滿足基本居住需要的，可以理解為符合該規(guī)定的精神。

3、已支付的價(jià)款超過(guò)合同約定總價(jià)款的百分之五十

這個(gè)要件和上述兩個(gè)要件共同起到如下作用：（1）防止開(kāi)發(fā)商（被執(zhí)行人）和所謂的購(gòu)房者惡意串通，偽造虛假的交易，阻礙執(zhí)行；（2）保護(hù)申請(qǐng)執(zhí)行人的合法權(quán)利。

根據(jù)2019年的《全國(guó)法院民商事審判會(huì)議紀(jì)要》第125條的規(guī)定，“已支付的價(jià)款超過(guò)合同約定總價(jià)款的百分之五十”應(yīng)當(dāng)理解為，如果商品房消費(fèi)者支付的價(jià)款接近于百分之五十，且已按照合同約定將剩余價(jià)款支付給申請(qǐng)執(zhí)行人或者按照人民法院的要求交付執(zhí)行的，可以理解為符合該規(guī)定的精神。

附：

案例一：翟某某與宗某某、錦寓公司執(zhí)行異議之訴糾紛案

案情簡(jiǎn)介：南陽(yáng)市房地產(chǎn)市管理處于2010年9月9日向錦寓公司頒發(fā)了的編號(hào)為（宛市）房預(yù)售證第010038號(hào)的商品房預(yù)售許可證，該許可證顯示：經(jīng)審查，準(zhǔn)予錦寓公司公開(kāi)預(yù)售都市春天2#、3#、4#（1-26）8#、9#（1-33）商住樓（成套住宅）。

2009年9月21日，宗某某與錦寓公司簽訂“都市春天認(rèn)購(gòu)書”一份，該認(rèn)購(gòu)書中在認(rèn)購(gòu)物業(yè)中填寫“3號(hào)樓301室，建筑面積122平方米，標(biāo)準(zhǔn)總價(jià)305600元”；在“甲乙雙方約定付款方式”中約定：乙方（即宗某某）選擇一次性付款方式，優(yōu)惠25600元，優(yōu)惠后總價(jià)280000元（含訂金），于2009年9月21日前付清；此外，認(rèn)購(gòu)書中還對(duì)雙方的費(fèi)用承擔(dān)、不可抗力、聯(lián)系方法、違約責(zé)任等進(jìn)行了約定。錦寓公司于2009年9月21日出具一份收據(jù)顯示，今收到宗某某人民幣貳拾捌萬(wàn)元整，系付3號(hào)樓301室（付完），收據(jù)上加蓋有錦寓公司財(cái)務(wù)專用章。宗某某還提交了填寫日期為2012年8月1日交房面積補(bǔ)款及違約金賠償表、購(gòu)房合同面積補(bǔ)款及收費(fèi)結(jié)算表、補(bǔ)款收據(jù)，顯示宗某某名下房號(hào)為3-301的房屋需補(bǔ)面積為5.9平方米，需補(bǔ)款為13517元，需交房管局統(tǒng)一收費(fèi)、地溫空調(diào)、沼氣初裝費(fèi)等共計(jì)3538元。2012年8月1日錦寓公司出具一份收據(jù)顯示，今收到宗某某人民幣壹萬(wàn)柒仟零伍十伍元整，系付3號(hào)樓301補(bǔ)面積款、交易費(fèi)920元、沼氣2618元，收據(jù)上加蓋有錦寓公司財(cái)務(wù)專用章。宗某某提交的鑰匙智能卡領(lǐng)取單、房屋交付驗(yàn)收表、物業(yè)服務(wù)協(xié)議顯示：2012年8月1日3號(hào)樓301房的業(yè)主宗某某接收了房屋的鑰匙、智能卡，并在房屋交付驗(yàn)收表業(yè)主簽名處簽字，且與樂(lè)邦公司簽訂了物業(yè)服務(wù)協(xié)議。宗某某提交的填寫日期為2012年8月1日樂(lè)邦公司“交房（住宅）費(fèi)用明細(xì)表”一份，該明細(xì)表中注明了房號(hào)為3-301的物業(yè)業(yè)主為宗某某，并列明其應(yīng)繳納的物業(yè)服務(wù)費(fèi)、公共能源費(fèi)、水費(fèi)（預(yù)存）、電費(fèi)（預(yù)存）、城市生活垃圾處理費(fèi)（代收）、有線電視初裝費(fèi)（代收）等各項(xiàng)費(fèi)用數(shù)額。2012年8月1日，宗某某向樂(lè)邦公司都市春天管理處交納了交房（住宅）費(fèi)用明細(xì)表中列明的物業(yè)服務(wù)費(fèi)、公共能源費(fèi)、城市生活垃圾處理費(fèi)、有線電視初裝費(fèi)等費(fèi)用，并稱錦寓公司當(dāng)天向其交付了涉案房屋。

2012年6月12日，因翟某某在與錦寓公司的仲裁案件中申請(qǐng)財(cái)產(chǎn)保全，南陽(yáng)市宛城區(qū)人民法院于2012年6月12日作出（2012）宛民保字第1號(hào)民事裁定書，裁定查封錦寓公司名下包括涉本案房屋在內(nèi)的20套房產(chǎn)，6月13日，南陽(yáng)市宛城區(qū)人民法院向南陽(yáng)市房產(chǎn)管理局送達(dá)了該民事裁定書及（2012）宛民保字第1號(hào)協(xié)助執(zhí)行通知書，將錦寓公司名下涉本案在內(nèi)的20套房產(chǎn)查封。后鄭州仲裁委員會(huì)作出（2012）鄭仲裁字第183號(hào)裁決書。2013年4月26日，翟某某持鄭州仲裁委員會(huì)（2012）鄭仲裁字第183號(hào)裁決書向本院申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行，本院于2013年4月28日立案執(zhí)行，于2013年5月9日作出（2013）鄭執(zhí)一字第196號(hào)執(zhí)行通知書，責(zé)令錦寓公司自該通知書送達(dá)之日起三日內(nèi)向翟某某支付購(gòu)房款300萬(wàn)元和違約金150萬(wàn)元，并負(fù)擔(dān)案件仲裁費(fèi)56615元及申請(qǐng)執(zhí)行費(fèi)48016元；于2013年5月15日作出（2013）鄭法執(zhí)字第196號(hào)民事裁定書及（2013）鄭協(xié)執(zhí)字第196號(hào)協(xié)助執(zhí)行通知書，查封錦寓公司名下涉本案在內(nèi)的20套房產(chǎn)，同日送達(dá)南陽(yáng)市房產(chǎn)管理局，查封期限至2014年6月12日止。2014年6月9日，原審法院作出（2013）鄭執(zhí)一字第196-4號(hào)執(zhí)行裁定書及協(xié)助執(zhí)行通知書，繼續(xù)查封包括涉本案房屋在內(nèi)的20套房屋，查封期限一年，同日向南陽(yáng)市房產(chǎn)管理局送達(dá)。2015年6月1日，原審法院又作出（2013）鄭執(zhí)一字第196-4號(hào)執(zhí)行裁定書及協(xié)助執(zhí)行通知書，繼續(xù)查封包括涉本案房屋在內(nèi)的20套房屋，期限三年，并于2015年6月4日送達(dá)南陽(yáng)市房產(chǎn)管理局。宗某某不服（2013）鄭執(zhí)一字第196-4號(hào)執(zhí)行裁定書，認(rèn)為涉本案房屋系其與錦寓公司簽約購(gòu)買，并付完全款，且已占有使用，以案外人身份書面向原審法院提出執(zhí)行異議，請(qǐng)求中止對(duì)涉本案房屋的執(zhí)行。2015年4月29日，原審法院作出（2015）鄭執(zhí)異字第43號(hào)執(zhí)行裁定書，駁回了宗某某的異議。裁定書于2015年5月16日送達(dá)后，宗某某不服，于2015年6月5日提起本案訴訟。

經(jīng)原審法院主持調(diào)解，各方當(dāng)事人就解決本案糾紛曾于2015年8月5日達(dá)成了附生效條件的和解協(xié)議，但因錦寓公司未履行和解協(xié)議，和解協(xié)議未生效。

另查明：2015年7月20日，南陽(yáng)市房屋產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理處出具“南陽(yáng)市家庭（個(gè)人）房產(chǎn)登記信息查詢證明”一份，載明經(jīng)查南陽(yáng)市房屋登記信息系統(tǒng)，截止2015年7月20日9時(shí)，宗某某家庭成員現(xiàn)名下?lián)碛械姆课莸怯浻涗洖榱恪?/span>

裁判原文節(jié)選

一審【案號(hào)：河南省鄭州市中級(jí)人民法院（2015）鄭民一初字第142號(hào)】宗某某提起本案執(zhí)行異議之訴，目的是為了停止針對(duì)涉本案房屋的執(zhí)行行為及解除本院對(duì)涉本案房屋的查封，因此，本院在其他民事案件的執(zhí)行過(guò)程中對(duì)涉本案房屋進(jìn)行查封是否適當(dāng)，以及是否應(yīng)予解除查封是本案的審查重點(diǎn)。而關(guān)于民事執(zhí)行中對(duì)被執(zhí)行人為商品房開(kāi)發(fā)企業(yè)的不動(dòng)產(chǎn)的查封是否適當(dāng)，以及案外人提出的執(zhí)行異議能否成立，應(yīng)當(dāng)適用《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》第十七條和《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問(wèn)題的規(guī)定》第二十九條進(jìn)行審查。

《物權(quán)法》第十五條規(guī)定，當(dāng)事人之間訂立有關(guān)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的合同，除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外，自合同成立時(shí)生效；未辦理物權(quán)登記的，不影響合同效力。本案中，宗某某提交的房款收據(jù)顯示其于2009年9月21日向錦寓公司交納了涉本案房屋的全部房款28萬(wàn)元，與其提交的于2009年9月21日與錦寓公司簽訂的都市春天認(rèn)購(gòu)書能夠相互印證，能夠證明宗某某在涉本案房屋查封前以一次性付款方式購(gòu)買了涉案房屋。再結(jié)合宗某某提交的其他證據(jù)，亦能認(rèn)定錦寓公司于2012年8月1日向宗某某交付了涉案房屋，宗某某在涉本案房屋被查封前已占有該房屋。

《城市商品房預(yù)售管理辦法》第十條規(guī)定，商品房預(yù)售，開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)與承購(gòu)人簽訂商品房預(yù)售合同；開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自簽約之日起30日內(nèi)，向房地產(chǎn)管理部門和市、縣人民政府土地管理部門辦理商品房預(yù)售合同登記備案手續(xù)。本案中，錦寓公司于2009年9月21日與宗某某簽訂都市春天認(rèn)購(gòu)書，并于當(dāng)日收取宗某某全部購(gòu)房款，而錦寓公司于2010年取得了涉本案房屋的預(yù)售許可證，但錦寓公司并未按上述行政管理規(guī)章的規(guī)定，與宗某某簽訂商品房預(yù)售合同，也未及時(shí)向房地產(chǎn)管理部門辦理登記備案手續(xù)，因此，對(duì)涉本案房屋未能辦理至宗某某名下，錦寓公司負(fù)有全部過(guò)錯(cuò)，宗某某對(duì)此無(wú)過(guò)錯(cuò)。

綜合當(dāng)事人在本案中提供的證據(jù)，宗某某和錦寓公司之間在本案房屋被查封前就存在合法、有效的商品房買賣關(guān)系，且宗某某已向錦寓公司支付了全部房款，宗某某名下無(wú)其他可供居住的房產(chǎn)，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問(wèn)題規(guī)定》第二十九條關(guān)于“金錢債權(quán)執(zhí)行中，買受人對(duì)登記在被執(zhí)行的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)名下的商品房提出異議，符合下列情形且其權(quán)利能夠排除執(zhí)行的，人民法院應(yīng)予支持：（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；（二）所購(gòu)商品房系用于居住且買受人名下無(wú)其他用于居住的房屋；（三）已支付的價(jià)款超過(guò)合同約定總價(jià)款的百分之五十”的規(guī)定，本院查封涉本案房屋缺乏法律依據(jù)，宗某某提出的執(zhí)行異議成立，其對(duì)本案房屋享有的民事權(quán)益足以排除對(duì)該房屋的強(qiáng)制執(zhí)行，故宗某某在本案中請(qǐng)求停止對(duì)涉本案房屋執(zhí)行的訴訟請(qǐng)求，合法有據(jù)，予以支持。翟某某雖對(duì)認(rèn)購(gòu)書及收據(jù)有異議，但未提交反駁證據(jù)，對(duì)其答辯意見(jiàn)，不予采納。宗某某要求解除對(duì)本案房屋的查封，可在本判決生效后通過(guò)執(zhí)行程序解決，故對(duì)宗某某要求解除查封的請(qǐng)求不予審理。原審法院依照《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第十五條，《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》第十七條，《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百四十二條、第二百二十七條，《最高人民法院關(guān)于適用中華人民共和國(guó)民事訴訟法的解釋》第三百一十二條第一款第（一）項(xiàng)之規(guī)定，判決：一、停止對(duì)位于南陽(yáng)市宛城區(qū)天山路東段都市春天3號(hào)樓301房屋的執(zhí)行；二、駁回宗某某的其他訴訟請(qǐng)求。案件受理費(fèi)1050元，由翟某某負(fù)擔(dān)。

二審【案號(hào)：河南省高級(jí)人民法院（2016）豫民終字第290號(hào)】本案系執(zhí)行異議之訴，《最高人民法院關(guān)于適用﹤中華人民共和國(guó)民事訴訟法﹥的解釋》第三百一十二條規(guī)定：對(duì)案外人提起的執(zhí)行異議之訴，人民法院經(jīng)審理，按照下列情形分別處理：（一）案外人就執(zhí)行標(biāo)的享有足以排除強(qiáng)制執(zhí)行的民事權(quán)益的，判決不得執(zhí)行該執(zhí)行標(biāo)的；（二）案外人就執(zhí)行標(biāo)的不享有足以排除強(qiáng)制執(zhí)行的民事權(quán)益的，判決駁回訴訟請(qǐng)求。因此，案外人對(duì)執(zhí)行標(biāo)的（即涉案房屋）是否享有足以排除強(qiáng)制執(zhí)行的民事權(quán)益是本案需要審查的關(guān)鍵問(wèn)題。2015年5月5日最高人民法院公布施行的《關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問(wèn)題的規(guī)定》第二十九條對(duì)“是否享有足以排除強(qiáng)制執(zhí)行的民事權(quán)益”的條件作出了具體的規(guī)定：“金錢債權(quán)執(zhí)行中，買受人對(duì)登記在被執(zhí)行的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司企業(yè)名下的商品房提出異議，符合下列情形且其權(quán)利能夠排除執(zhí)行的，人民法院應(yīng)予支持。（一）在人民法院查封之前已簽訂有效合法的書面買賣合同；（二）所購(gòu)商品房系用于居住且買受人名下無(wú)其他用于居住的房屋；（三）已支付的價(jià)款超過(guò)合同約定總價(jià)款的百分之五十?！币勒赵撘?guī)定以及司法實(shí)際掌握的標(biāo)準(zhǔn)。案外人在執(zhí)行標(biāo)的上享有足以排除強(qiáng)制執(zhí)行的民事權(quán)益，以上三個(gè)條件必須全部具備，缺一不可。本案中，宗某某于2009年9月21日與錦寓公司簽訂了《認(rèn)購(gòu)書》，該協(xié)議中約定了所購(gòu)買房屋的具體位置、面積、總價(jià)款、付款方式和時(shí)間、違約責(zé)任等主要內(nèi)容，且宗某某亦于2009年9月21日向錦寓公司交納了合同約定的全部房款，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第五條：“商品房的認(rèn)購(gòu)、訂購(gòu)、預(yù)訂等協(xié)議具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內(nèi)容，并且出賣人已經(jīng)按照約定收受購(gòu)房款的，該協(xié)議應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為商品房買賣合同?！钡囊?guī)定，該《認(rèn)購(gòu)書》應(yīng)認(rèn)定為商品房買賣合同。從以上事實(shí)可以看出，宗某某在本案房屋被查封（2012年6月13日）之前已與錦寓公司簽訂了商品房買賣合同，并向錦寓公司交納了全部的房款，且宗某某名下無(wú)其他可供其居住的房屋，因此，宗某某購(gòu)買涉案房屋的情形具備上述第二十九條所規(guī)定的三個(gè)條件，其對(duì)涉案房屋享有足以排除強(qiáng)制執(zhí)行的民事權(quán)益，應(yīng)停止鄭州市中級(jí)人民法院對(duì)位于南陽(yáng)市宛城區(qū)天山路東段都市春天3號(hào)樓301房屋的執(zhí)行。上訴人翟某某主張不應(yīng)停止該房屋執(zhí)行的上訴理由不能成立，本院不予支持。綜上，原審認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確，判決結(jié)果適當(dāng)，應(yīng)予維持。依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百七十條第一款第（一）項(xiàng)之規(guī)定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。

二審案件受理費(fèi)1050元，由翟某某負(fù)擔(dān)。

本判決為終審判決。

案例二：王某與徐某、孫某、偉亞公司案外人執(zhí)行異議之訴一案

案情簡(jiǎn)介：

2010年2月10日，原告王某與被告?zhèn)喒竞炗啞渡唐贩空J(rèn)購(gòu)書》，約定：1.王某認(rèn)購(gòu)案涉房屋，建筑面積為47.10平方米，單價(jià)為人民幣9646.20元/平方米，總價(jià)款為人民幣454336元；2.認(rèn)購(gòu)人同意在開(kāi)發(fā)商取得商品房預(yù)售許可證，并在接到開(kāi)發(fā)商要求簽訂商品房買賣合同通知后，于7個(gè)工作日內(nèi)與開(kāi)發(fā)商簽訂正式的商品房預(yù)售（買賣）合同，認(rèn)購(gòu)金自動(dòng)轉(zhuǎn)為購(gòu)房款。同日，原告王某分別通過(guò)建設(shè)銀行和中國(guó)銀行共向被告?zhèn)喒巨D(zhuǎn)賬人民幣404336元，被告?zhèn)喒鞠蛟嫱跄吵鼍吡恕顿?gòu)房誠(chéng)意金收據(jù)》。2010年1月12日，被告?zhèn)喒鞠虬竿馊它S某出具案涉房屋的《購(gòu)房誠(chéng)意金收據(jù)》，金額為50000元。原告王某在庭審中述稱，其已將50000元購(gòu)房款支付給黃某，故黃某將上述《購(gòu)房誠(chéng)意金收據(jù)》交給了她。2011年1月28日，被告?zhèn)喒鞠蛟嫱跄嘲l(fā)出《關(guān)于博鰲凱萊溫泉假日項(xiàng)目情況的說(shuō)明》，承諾其將于2011年7月開(kāi)始與購(gòu)房者簽訂正式的商品房買賣合同并于2012年5月開(kāi)始交房；2011年12月16日，被告?zhèn)喒居窒蛟嫱跄吵鼍摺冻兄Z書》，承諾對(duì)于自愿交納全部購(gòu)房款作為誠(chéng)意金的客戶，在2012年10月預(yù)售許可證下發(fā)后，可選擇退款、轉(zhuǎn)讓或繼續(xù)購(gòu)房。但是，被告?zhèn)喒局两袢晕慈〉蒙唐贩款A(yù)售許可證，其與原告王某也未簽訂正式的商品房買賣合同。

另查明，徐某與孫某、偉亞公司合同糾紛一案，最高人民法院于2016年3月2日作出（2015）民一終字第305號(hào)民事判決書，判決：一、孫某在該判決生效之日起三個(gè)月內(nèi)向徐某支付人民幣1.734億元及其利息（按照中國(guó)人民銀行同期一年期貸款利率自2010年10月1日起計(jì)算至該判決生效之日止）；二、偉亞公司對(duì)孫某的上述債務(wù)承擔(dān)連帶清償責(zé)任。在上述案件一審過(guò)程中，本院根據(jù)徐某提出的訴前財(cái)產(chǎn)保全申請(qǐng)，作出（2011）瓊民保字第1號(hào)民事裁定，裁定查封了偉亞公司名下位于海南省瓊海市××鎮(zhèn)土地證號(hào)為海國(guó)用（2008）第1006號(hào)的35106平方米土地及該地上已報(bào)建的”博鰲凱萊溫泉假日”項(xiàng)目。最高人民法院在二審期間，根據(jù)徐某申請(qǐng)，作出（2015）民一終字第305號(hào)民事裁定書，裁定繼續(xù)查封上述財(cái)產(chǎn)。案件進(jìn)入執(zhí)行程序后，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于適用的解釋》第一百六十八條的規(guī)定，前述訴前保全的查封自動(dòng)轉(zhuǎn)化為執(zhí)行中的查封。原告王某對(duì)此提出案外人執(zhí)行異議，本院于2017年10月16日作出（2017）瓊執(zhí)異44號(hào)執(zhí)行裁定，駁回王某的異議請(qǐng)求。王某遂于2017年10月30日向本院提起案外人執(zhí)行異議之訴。

再查明，”博鰲凱萊溫泉假日”項(xiàng)目自2011年2月28日被本院保全以來(lái)，基本處于停工狀態(tài)，至今尚未建成。

裁判原文節(jié)選【案號(hào):海南省高級(jí)人民法院（2017）瓊民初46號(hào)】本案系案外人執(zhí)行異議之訴。依據(jù)《最高人民法院關(guān)于適用的解釋》第三百一十二條規(guī)定，對(duì)案外人提起的執(zhí)行異議之訴，人民法院經(jīng)審理，按照下列情形分別處理：（一）案外人就執(zhí)行標(biāo)的享有足以排除強(qiáng)制執(zhí)行的民事權(quán)益的，判決不得執(zhí)行該執(zhí)行標(biāo)的；（二）案外人就執(zhí)行標(biāo)的不享有足以排除強(qiáng)制執(zhí)行的民事權(quán)益的，判決駁回訴訟請(qǐng)求。本案中，原告王某主張不應(yīng)對(duì)案涉房屋進(jìn)行執(zhí)行，故本案的爭(zhēng)議焦點(diǎn)為原告王某對(duì)案涉房屋是否享有足以排除強(qiáng)制執(zhí)行的民事權(quán)益。

依據(jù)執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定第二十九條關(guān)于”金錢債權(quán)執(zhí)行中，買受人對(duì)登記在被執(zhí)行的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)名下的商品房提出異議，符合下列情形且其權(quán)利能夠排除執(zhí)行的，人民法院應(yīng)予支持：（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；（二）所購(gòu)商品房系用于居住且買受人名下無(wú)其他用于居住的房屋；（三）已支付的價(jià)款超過(guò)合同約定總價(jià)款的百分之五十”的規(guī)定，原告王某作為商品房買受人，其提出的執(zhí)行異議只有同時(shí)具備前述三個(gè)條件才能夠排除對(duì)案涉房屋的強(qiáng)制執(zhí)行，其中第一個(gè)條件是另外兩個(gè)條件的前提和基礎(chǔ)。本案中，原告王某主張其與被告?zhèn)喒竞炗喌摹渡唐贩空J(rèn)購(gòu)書》具備了商品房買賣合同的要件，應(yīng)視為商品房買賣合同。本院認(rèn)為，上述《商品房認(rèn)購(gòu)書》不具備商品房買賣合同的要件，不應(yīng)被認(rèn)定為商品房買賣合同。理由為：依據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第五條關(guān)于”商品房的認(rèn)購(gòu)、訂購(gòu)、預(yù)訂等協(xié)議具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內(nèi)容，并且出賣人已經(jīng)按照約定收受購(gòu)房款的，該協(xié)議應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為商品房買賣合同”的規(guī)定，認(rèn)購(gòu)協(xié)議只有具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內(nèi)容，且出賣人已收受購(gòu)房款的，才能將其認(rèn)定為商品房買賣合同?！渡唐贩夸N售管理辦法》第十六條規(guī)定：商品房買賣合同應(yīng)當(dāng)明確以下主要內(nèi)容：（1）當(dāng)事人名稱或者姓名和住所；（2）商品房基本狀況；（3）商品房的銷售方式；（4）商品房?jī)r(jià)款的確定方式及總價(jià)款、付款方式、付款時(shí)間；（5）交付使用條件及日期；（6）裝飾、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)承諾；（7）供水、供電、供熱、燃?xì)?、通訊、道路、綠化等配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施的交付承諾和有關(guān)權(quán)益、責(zé)任；（8）公共配套建筑的產(chǎn)權(quán)歸屬；（9）面積差異的處理方式；（10）辦理產(chǎn)權(quán)登記的有關(guān)事宜；（11）解決爭(zhēng)議的方法；（12）違約責(zé)任；（13）雙方約定的其他事項(xiàng)。具體到本案，原告王某與被告?zhèn)喒竞炗喌摹渡唐贩空J(rèn)購(gòu)書》僅對(duì)商品房的名稱及價(jià)款進(jìn)行了約定，對(duì)商品房的交付使用及辦理過(guò)戶登記等商品房買賣合同應(yīng)具備的主要條款都沒(méi)有約定，不符合前述規(guī)定，并且根據(jù)《商品房認(rèn)購(gòu)書》第四條約定的內(nèi)容可以看出，雙方簽訂該認(rèn)購(gòu)書的主要意思表示是為將來(lái)簽訂正式的商品房買賣合同做準(zhǔn)備。

退一步講，即便《商品房認(rèn)購(gòu)書》可以被認(rèn)定為商品房買賣合同，那么因被告?zhèn)喒局两裎慈〉蒙唐贩款A(yù)售許可證，故依據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第二條關(guān)于”出賣人未取得商品房預(yù)售許可證明，與買受人訂立的商品房預(yù)售合同，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無(wú)效，但是在起訴前取得商品房預(yù)售許可證明的，可以認(rèn)定有效”的規(guī)定，該《商品房認(rèn)購(gòu)書》也應(yīng)被認(rèn)定為無(wú)效。

綜上，原告王某并未與被告?zhèn)喒驹谌嗣穹ㄔ翰榉庵耙押炗喓戏ㄓ行У臅尜I賣合同，因此，其提起的執(zhí)行異議，不符合執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定第二十九條第一項(xiàng)規(guī)定的情形，故其對(duì)案涉房屋不享有足以排除強(qiáng)制執(zhí)行的民事權(quán)益。

原告王某還提出一項(xiàng)訴訟請(qǐng)求，即判令被告徐某、孫某、偉亞公司向其返還購(gòu)房款并支付利息，但依據(jù)《最高人民法院關(guān)于適用的解釋》第三百一十二條的規(guī)定，案外人執(zhí)行異議之訴審理的范圍包括案外人對(duì)執(zhí)行標(biāo)的是否享有民事權(quán)益以及該民事權(quán)益能否排除強(qiáng)制執(zhí)行。因此，原告王某的該項(xiàng)訴訟請(qǐng)求不屬于本案的審理范圍，本院不予理涉，其可通過(guò)其他訴訟主張?jiān)擁?xiàng)權(quán)利。

綜上所述，原告王某的訴訟請(qǐng)求沒(méi)有事實(shí)和法律依據(jù)，本院不予支持。依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百二十七條、《最高人民法院關(guān)于適用的解釋》第三百一十二條、《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問(wèn)題的規(guī)定》第二十九條的規(guī)定，判決如下：

駁回原告王某的訴訟請(qǐng)求。

案件受理費(fèi)8115.04元，由原告王某負(fù)擔(dān)。

如不服本判決，可自本判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)提交副本，上訴于最高人民法院。

案例三：高某與浦發(fā)銀行、金鑫公司案外人執(zhí)行異議之訴案

案情簡(jiǎn)介：浦發(fā)銀行與大連渤船港機(jī)重工股份有限公司、大連渤船重工船舶修造有限公司、葫蘆島渤船重工渤海造船有限公司、金鑫公司以及徐鴻國(guó)金融借款合同糾紛一案，一審法院于2014年8月4日作出（2014）大民三初字第216號(hào)訴訟保全民事裁定，凍結(jié)大連渤船港機(jī)重工股份有限公司、大連渤船重工船舶修造有限公司、葫蘆島渤船重工渤海造船有限公司、金鑫公司、徐鴻國(guó)銀行存款8230萬(wàn)元人民幣，或查封其他等值財(cái)產(chǎn)。一審法院于2014年8月7日出具協(xié)助執(zhí)行通知書，查封了金鑫公司所有的土地證號(hào)為興國(guó)用（2010）G1440043號(hào)、興國(guó)用（2010）G1440324號(hào)、興國(guó)用（2010）G1440325號(hào)三塊土地和對(duì)應(yīng)的地上建筑物，其中包括了案涉房屋。2016年1月26日，一審法院作出（2014）大民三初字第216號(hào)民事判決書，判決大連渤船港機(jī)重工股份有限公司于判決生效后十日內(nèi)給付浦發(fā)銀行借款本金8000萬(wàn)元及利息，金鑫公司等對(duì)上述債務(wù)承擔(dān)連帶清償責(zé)任。因大連渤船港機(jī)重工股份有限公司未履行生效法律文書確定的義務(wù)，浦發(fā)銀行向一審院申請(qǐng)執(zhí)行。2016年7月21日，一審院作出（2016）遼02執(zhí)170號(hào)執(zhí)行裁定，續(xù)查封上述房產(chǎn)，查封期限三年。高某以案外人身份向一審法院執(zhí)行部門提出執(zhí)行異議。一審法院于2017年3月20日作出（2017）遼02執(zhí)異51號(hào)執(zhí)行裁定書，裁定駁回高某的異議。高某不服該裁定，遂向一審法院提起本案訴訟。

裁判原文節(jié)選

一審【案號(hào)：大連市中級(jí)人民法院（2017）遼02民初194號(hào)】案外人執(zhí)行異議之訴是執(zhí)行程序中衍生出的一種特殊類型的訴訟，如果將該訴訟視為普通訴訟，則只能以被執(zhí)行人為被告，這種做法極易導(dǎo)致被執(zhí)行人與案外人惡意串通，以法院裁判對(duì)抗執(zhí)行，而且大多數(shù)情況下，被執(zhí)行人與案外人之間就執(zhí)行標(biāo)的問(wèn)題不存在爭(zhēng)議，故案外人執(zhí)行異議之訴的審理不能僅以案外人與被執(zhí)行人的共同確認(rèn)來(lái)認(rèn)定案件事實(shí)，在申請(qǐng)執(zhí)行人提出異議的情況下要根據(jù)案外人與被執(zhí)行人提交的證據(jù)來(lái)判定案外人是否享有能夠排除執(zhí)行的權(quán)利。最高人民法院《關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問(wèn)題的規(guī)定》第二十九條規(guī)定，金錢債權(quán)執(zhí)行中，買受人對(duì)登記在被執(zhí)行的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)名下的商品房提出異議，符合下列情形且其權(quán)利能夠排除執(zhí)行的，人民法院應(yīng)予支持：（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；（二）所購(gòu)商品房系用于居住且買受人名下無(wú)其他用于居住的房屋；（三）已支付的價(jià)款超過(guò)合同約定總價(jià)款的百分之五十。”第一，高某在法院查封案涉房屋之前未與第三人簽訂合法有效的書面買賣合同?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第五條規(guī)定，商品房的認(rèn)購(gòu)、訂購(gòu)、預(yù)訂等協(xié)議具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內(nèi)容，并且出賣人已經(jīng)按照約定收受購(gòu)房款的，該協(xié)議應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為商品房買賣合同。本案中，高某與第三人簽訂的商品房認(rèn)購(gòu)協(xié)議書及買賣意向書，其內(nèi)容與《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買賣合同應(yīng)具備的主要內(nèi)容相比不齊備，故該兩份協(xié)議不能認(rèn)定為商品房買賣合同。高某與第三人簽訂的商品房買賣合同，簽訂于房屋被查封之后的2014年8月15日。而第三人自述C7棟樓商品房買賣合同在2010年5月7日有預(yù)售許可證之后就具備了合同備案條件，那么，在高某與第三人主張簽訂買賣意向書并已支付房款的2010年10月23日早已能夠簽訂正式的商品房買賣合同并經(jīng)備案，但雙方卻主張于查封后才簽訂正式商品房買賣合同，故對(duì)該份商品房買賣合同的真實(shí)性不予認(rèn)可。第二，現(xiàn)有證據(jù)不足以證明高某已支付購(gòu)房款。高某與第三人提交了記載出具日期為2010年9月28日及2010年10月23日的兩份房款收款收據(jù)，及記載的開(kāi)票日期為2016年6月2日的發(fā)票，高某提交了案外人高躍生中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行銀行卡交易明細(xì)清單及案外人龐桂芹在中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行存款憑條。因高某提交的上述銀行轉(zhuǎn)支及存款憑證并非是高某交付給第三人購(gòu)房款的資金流向的證據(jù)，故對(duì)上述銀行轉(zhuǎn)支及存款憑證與本案的關(guān)聯(lián)性無(wú)法確認(rèn)，同時(shí)對(duì)高某與第三人提交的房款收款收據(jù)及房款發(fā)票的真實(shí)性無(wú)法確認(rèn)。高某提交的現(xiàn)有證據(jù)不足以證明其向第三人實(shí)際支付了購(gòu)房款。第三，現(xiàn)有證據(jù)不足以證明高某所購(gòu)商品房系用于居住。高某戶籍地在綏中縣，并稱孩子在戶籍地上學(xué)，高某主張案涉房屋2014年就已經(jīng)交付，但直到現(xiàn)在其仍未實(shí)際入住。故高某并非在興城長(zhǎng)期居住，案涉房屋亦非直接用于滿足其生活居住需要。

綜上，依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第六十四條、第二百二十七條，《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)民事訴訟法〉的解釋》第三百一十一條、第三百一十二條第一款第二項(xiàng)，《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問(wèn)題的規(guī)定》第二十九條之規(guī)定，判決：駁回高某的訴訟請(qǐng)求。案件受理費(fèi)6,412.00元（原告高某已預(yù)交），由原告高某負(fù)擔(dān)。

二審【案號(hào)：遼寧省高級(jí)人民法院（2018）遼民終30號(hào)】執(zhí)行異議之訴的關(guān)鍵是審查購(gòu)房者享有的實(shí)體權(quán)利是否足以阻卻執(zhí)行措施。最高人民法院《關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問(wèn)題的規(guī)定》第二十九條規(guī)定，“金錢債權(quán)執(zhí)行中，買受人對(duì)登記在被執(zhí)行的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)名下的商品房提出異議，符合下列情形且其權(quán)利能夠排除執(zhí)行的，人民法院應(yīng)予支持：（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；（二）所購(gòu)商品房系用于居住且買受人名下無(wú)其他用于居住的房屋；（三）已支付的價(jià)款超過(guò)合同約定總價(jià)款的百分之五十。”本案中，第一，案涉房屋于2014年8月7日被法院查封，雖然高某與金鑫公司于2014年8月15日簽訂《商品房買賣合同》，但是2010年10月23日高某與金鑫公司已簽訂了《商品房買賣意向書》，雙方對(duì)案涉房屋的座落位置、面積、出售價(jià)款及其支付方式、權(quán)利義務(wù)、違約責(zé)任等事項(xiàng)進(jìn)行了約定，具備商品房買賣協(xié)議的主要內(nèi)容，且不違反法律法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，系雙方當(dāng)事人真實(shí)意思表示，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定案涉房屋查封前雙方建立了合法有效的房屋買賣關(guān)系。第二，葫蘆島市不動(dòng)產(chǎn)登記中心出具的《房屋產(chǎn)權(quán)登記信息查詢告知單》及興城市不動(dòng)產(chǎn)登記中心出具的《無(wú)房屋產(chǎn)權(quán)證明》，均證明高某在興城市沒(méi)有其他用于居住的房屋。第三，高某已按合同約定支付了全額購(gòu)房款，金鑫公司并無(wú)異議，且其集團(tuán)公司向高某出具了收款收據(jù)。在二審?fù)徶?，高某提供了綏中縣工人社區(qū)出具的《證明信》、身份證復(fù)印件、戶口本復(fù)印件，證明高某與匯款人高躍生系親叔侄關(guān)系，高某的購(gòu)房款系其叔叔為其匯款，因此，可以認(rèn)定高某已實(shí)際支付了購(gòu)房款。第四，浦發(fā)銀行大連分行雖認(rèn)為高某與金鑫公司簽訂的《商品房買賣意向書》不具有房屋買賣關(guān)系的性質(zhì)，以及對(duì)高某全額支付購(gòu)房款及是否無(wú)其他住房有異議，但均未舉證證明其主張，對(duì)其答辯意見(jiàn)本院不予支持。

綜上，高某為生活居住，在案涉房屋查封前與金鑫公司建立了房屋買賣關(guān)系，支付了房款并實(shí)際占有，其上訴請(qǐng)求成立，應(yīng)停止對(duì)案涉房屋的執(zhí)行。原審判決駁回高某的訴訟請(qǐng)求不妥，本院予以糾正。依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百七十條第一款第二項(xiàng)之規(guī)定，判決如下：

一、撤銷大連市中級(jí)人民法院（2017）遼02民初194號(hào)民事判決；

二、不得執(zhí)行該執(zhí)行標(biāo)的即高某購(gòu)買遼寧金鑫房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司開(kāi)發(fā)建設(shè)的興城市釣魚臺(tái)路9-23號(hào)樓2單元261號(hào)房屋（原房號(hào)：釣魚臺(tái)住宅小區(qū)第C7棟2單元6層601號(hào)）。

一審案件受理費(fèi)6,412.00元，二審案件受理費(fèi)6,412.00元，共計(jì)12,824.00元，由上海浦東發(fā)展銀行股份有限公司大連分行負(fù)擔(dān)。

大連市中級(jí)人民法院（2017）遼02執(zhí)異51號(hào)執(zhí)行異議裁定于本判決生效時(shí)自動(dòng)失效。

本判決為終審判決。