目前很多私營企業(yè)在購買寫字樓的時候，都在權衡一個事情：購買寫字樓后期用于自用、出售、出租的情況下，放公司名下好，還是老板名下好？這三種情況下，稅負區(qū)別大嗎？今天通過案例的形式分析一下。

一、 “自用”情形下的涉稅分析

1、“公司”購買辦公樓自用

假設公司花了1000萬購買寫字樓自用，購買寫字樓自用放到公司名下要交什么稅？按目前的政策，主要涉及的是房產(chǎn)稅和土地使用稅，（城鎮(zhèn)土地使用稅涉及金額小，實務中難以繳納，本文忽略，不予考慮。）那么，只需要每年交納96000元的房產(chǎn)稅即可。而且按照房產(chǎn)稅的納稅時間規(guī)定，可以分兩次繳納房產(chǎn)稅，緩解公司的繳稅、資金占用壓力。另外購買的房產(chǎn)取得的增值稅進項稅還可以一次性抵扣，折舊費用在繳納企業(yè)所得稅時，稅前可以扣除。折舊抵稅作用不可小覷，站在財務管理角度來看，在抵消繳納的房產(chǎn)稅后，實際上企業(yè)是從26年后才開始真正繳稅的。計算過程如下：

（1）以公司名義購買寫字樓繳稅計算：

1000萬×（1-20%）×1.2%=96000元/年

抵消企業(yè)所得稅：1000萬×25%÷96000=26年

（假設按照無殘值下，折舊總計可抵所得稅為250萬元，抵消每年房產(chǎn)稅9.6萬，大概可抵26年）

2、“老板”購買辦公樓自用

假設老板從公司借款1000萬購買寫字樓，放到老板個人名下，要交什么稅？首先假定老板借款當年沒有償還這筆借款，需要交一道視同分紅的個人所得稅，200萬元；老板購入房產(chǎn)后出租給公司使用，假定每月的租金是10萬元，一年是120萬元，一個年度內需要繳納稅費33.7萬元，而且此種情況下，相關的稅費一般需要一次性繳納，購買房屋的增值稅進項稅不能抵扣，房子的折舊也不能稅前扣除，沒有任何可以抵消稅款的余地。經(jīng)計算，大約23年后，繳納的稅款的金額就可達到1000萬元。也就是說，交稅的錢基本上可以再買一套1000萬的寫字樓了。計算過程如下：

（2）以老板個人名義購買寫字樓繳稅計算過程：

借款視同分紅，個稅：1000萬×20%=200萬

租給公司假如每月10萬，一年120萬，個稅120萬×（1-20%）×20%=19.2萬元

房產(chǎn)稅120萬×12%=14.4萬元，印花稅120萬×0.1%==0.12萬

合計：200萬+19.2萬+14.4萬+0.12萬=233.72萬元

年限折算=（1000-200-0.12）÷（14.4+19.2）=23.8年

（假設需繳納稅款總額為1000萬，款，減除一次性繳納的稅款個稅和印花稅后，剩余部分在按年繳納的房產(chǎn)稅和個稅之間平均，23年后交稅金額可達1000萬。）

由此看來，如果公司購買寫字樓“自用”，從以上的計算中，便可以得出結論：購買寫字樓應放到公司名下還是老板名下，區(qū)別太大! 放到公司名下比放在老板名下，劃算的多。

二、“出租”情形下的涉稅分析

假設老板計劃花費1200萬元來購買一棟寫字樓，并且準備長期持有用來出租，賺取租金，按照當?shù)氐氖袌鲂星?，每年可收?20萬元的租金。那么，購買時放到個人名下還是公司名下？哪個更劃算？

1、“公司”購買辦公樓出租

假設購買寫字樓放到老板名下，怎么交稅？就目前稅收政策，放到個人名下，會涉及增值稅，有房產(chǎn)稅，有印花稅，還有個人所得稅。在出租的情況下，合計每年要交26.46萬元，計算過程如下：

（1）放到個人名下繳稅：

①增值稅，租金未超過10萬元的免征

②房產(chǎn)稅，120萬×12%=14.4萬元 減半征收7.2萬元（暫不考慮城鎮(zhèn)土地使用稅）

③印花稅，120萬×0.1%=0.12萬元 減半征收0.06萬元

④個人所得稅，（120萬-120萬×20%）×20%=19.2萬元

合計繳稅26.46萬元

2、“老板”購買辦公樓出租

假設購買寫字樓放到公司名下，公司是小規(guī)模納稅人，房子的折舊按20年攤銷，每年攤銷60萬元，稅又應該怎么繳納？就目前稅收政策，會涉及到增值稅，房產(chǎn)稅、印花稅、企業(yè)所得稅，另外如果是說把剩下的利潤再以分紅的形式分給老板，還需要繳納個人所得稅，計算過后合計交稅需要繳納稅款19.92萬元，計算過程如下：

（1）放到公司名下（假設只有房子的折舊，按20年攤銷60萬元）繳稅：

①增值稅，每月租金未超過10萬元免征（沒有其他收入）

②房產(chǎn)稅，減半征收7.2萬元（暫不考慮城鎮(zhèn)土地使用稅）

③印花稅，減半征收0.06萬元

④企業(yè)所得稅要扣掉費用后征稅，[120萬-折舊費60萬-稅費（7.2+0.06）]×20%×25%=2.64萬元

⑤再把利潤以分紅的形式給李總需要繳納個稅，（120萬-折舊60-房產(chǎn)稅7.2-印花稅0.06-企業(yè)所得稅2.64）×20%=10.02萬元

合計繳納稅款19.92萬元

從以上的分析中可以看出，在充分利用小規(guī)模納稅人優(yōu)惠政策的情況下，持有的房產(chǎn)用于出租放到公司名下，要比放到個人名下，繳納的稅費要少。

另外，資產(chǎn)規(guī)模與收益一般是成正比，接下來我們假設資產(chǎn)和收益同比例放大的情況下，在不享受優(yōu)惠政策的情況下，稅費情況會如何變化？我們也來做一下分析。假如將購買的房產(chǎn)價值，放大十倍，放大到1.2個億，按照市場行情每年收取租金1200萬元情況下，涉稅情況又該如何？

1、“老板”購買辦公樓出租

首先來看，將房產(chǎn)放到個人名下，稅怎么交？經(jīng)計算，每年繳納稅費合計295.46萬元，綜合稅負率，在25.59%左右，計算過程如下：

（1）放到個人名下繳稅

①增值稅，（1200/（1+5%））×5%=57.14萬元（不考慮附加）

②房產(chǎn)稅，（1200/（1+5%））×（1-20%）×12%×50%=54.86萬元（暫不考慮城鎮(zhèn)土地使用稅）

③印花稅，1200×0.1%×50%=0.6萬元

④個稅，（1200/（1+5%））×（1-20%）×20%=182.86萬元

合計繳費295.46萬元，綜合稅負率295.46/（1200/（1+5%））=25.59%

2、“公司”購買辦公樓出租

再來看看，將房產(chǎn)單放到公司名下，按20年折舊，每年折舊費用600萬元，那這款稅又怎么交？ 經(jīng)過計算，共計繳納稅款金額為363.58萬元，綜合稅負率為27.8%，計算過程如下：

（1）放到公司名下繳稅（按照20年折舊每年攤銷600萬元）

①增值稅，1200萬/（1+9%）×9%=99.08萬元（暫不考慮附加，而且前十年不用繳納增值稅）

②房產(chǎn)稅，1200萬/（1+9%）×（1-20%）×12%=105.69萬元（暫不考慮城鎮(zhèn)土地使用稅）

③印花稅，1200萬×0.1%=1.2萬元

④企業(yè)所得稅，[1200萬/（1+9%）-折舊600萬-房產(chǎn)稅105.69-印花稅1.2萬]×25%=98.51萬元

⑤再把利潤以分紅的形式給李總需要繳納個稅，[1200萬/（1+9%）-折舊600萬-房產(chǎn)稅105.69-印花稅1.2萬-企業(yè)所得稅98.51萬]×20%=59.1萬元

合計繳稅363.58萬元，綜合稅負率27.8%

雖然從以上的計算的結果來看，在不考慮增稅抵扣的情況下，將房產(chǎn)放到公司名下出租的綜合稅負率要比放到個人名下的綜合稅負率要高出3.2%個百分點。也就是說將房產(chǎn)放到公司名下，要比放到個人名下，繳稅要繳的多。但是如果將房產(chǎn)放到公司名下出租時，購置的增值稅進項稅可以抵扣，最少十年內不用繳納增值稅，可以省稅990.83萬元，計算過程如下：

（1） 增值稅進項稅可以抵扣節(jié)稅=1.2億/（1+9%）×9%=990.83萬元

3、將購置房產(chǎn)放置一人有限公司

假設在購買房產(chǎn)時，將這個資產(chǎn)放到老板新成立的一人有限公司后，由一人有限公司持有房產(chǎn)用于出租，賺取收益。另外如果賺取的租金，不直接用于分紅，而是利用利潤留存進行其他項目投資，就可以避免了繳納個人所得稅的問題，這種情況下就可以延緩了繳稅的時間，增強企業(yè)自身在市場變化中抗擊風險的能力。另外伴隨著國家稅制改革，減費降稅成為我們未來稅制改革的主題，各種減稅降費的新政是層出不窮，那么，延緩繳稅在一定程度上可以充分享受稅收改革帶來的紅利。

所以，如果放到個人名下，所有的稅費必須當時就應該繳納，放到公司名下，可以延緩繳稅的時間，有足夠的時間來處理稅務問題，會有更好的節(jié)稅效果。

因此，我個人認為，購買寫字樓用來長期租賃的情況下，放到公司名下，仍然要比放到個人名下更劃算更有利。

三、“出售”情形下的涉稅分析

如果購買寫字樓用于后期出售賺取差價，是放到公司名下，還是放到個人名下？哪個更劃算？按照目前稅收政策，購買寫字樓用于出售賺取差價，在交易環(huán)節(jié)，不論是放到個人名下還是公司名下，都涉及增值稅、印花稅、土地增值稅和所得稅。但是如果放到公司名下，繳完了企業(yè)所得稅后，還要繳納一道個人所得稅，因而將購買的寫字樓放到公司名下，比個人名下多交一道企業(yè)所得稅。

所以，將購買的寫字樓用來投資賺取差價的情況下，最后利潤分配到個人手中時，放到公司名下，要比放到個人名下，要多交一道企業(yè)所得稅。

因此，我個人認為，購買寫字樓投資賺取差價收益的行為，放到個人名下，要比放到公司名下更省稅更劃算。因為對于單一的投資行為而言，目的很明確，就是為了賺取差價，放到個人名下處理更節(jié)稅。但是，需要注意的一點是，在實務操作中，公司的情況相比個人的情況要復雜得多。比如公司虧損較大的情況下，可以有效地利用虧損減少繳納企業(yè)所得稅等等，再比如說，某些地方對于此出售賺取差價的行為有核定征收個人所得稅的政策等，這些情況下，另當別論，因為相關的稅費繳納的情況，會隨著相關條件的變化而變化。

所以，實務中，切記不可生搬硬套，要用變化的財務思維去處理，不可用固化的方式去解決。這也是我們做財務在企業(yè)存在的價值所在。很多時候，面對較為復雜的市場情況，一項經(jīng)濟行為不是獨立存在的，比如雖是投資行為，但是必須持有一段時間后再出售，在持有期間有可能自用，也有可能是出租，或者說在購買時計劃是自用，但是后續(xù)經(jīng)營意圖可能會發(fā)生變化，有可能是出租或出售的，這種情況在實務中經(jīng)常發(fā)生。

因此，面對這種經(jīng)營行為的不確定性，為了穩(wěn)妥起見，公司在購買寫字樓時，可以考慮為此房產(chǎn)單獨設立一個有限公司進行處理，會更加節(jié)稅，對未來的用途改變的適應性更強，具有很大的可操作性。

最后，我們總結一下，購買寫字樓，是放到公司名下？還是放到個人名下？哪種方式更省稅更劃算？我們的結論是：

（1）當我們購買寫字樓自用和出租的情況下，一般將房產(chǎn)放到公司名下，更省稅更劃算。

（2）當我們購買的寫字樓用于出售賺取差價時，一般將房產(chǎn)放到個人名下，更省稅更劃算。

（3）當我們購買的寫字樓未來規(guī)劃用途不清楚的情況下，面對這種經(jīng)營行為的不確定性，我們可以通過單獨成立的一個有限公司來購置該資產(chǎn)，可操作性更強，更加穩(wěn)妥一些。