金融地產(chǎn)行業(yè)必備資料超級(jí)干貨：《房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)分析寶典（62頁）》關(guān)注、轉(zhuǎn)發(fā)、點(diǎn)贊文本，查看置頂文章，并添加好友免費(fèi)領(lǐng)?。▊渥①Y料名稱）7天有效

短融盡調(diào)過程中對(duì)地產(chǎn)類項(xiàng)目的盡調(diào)要點(diǎn)。

短融盡調(diào)的模塊一般是較為明確且固定的，主要分成七個(gè)部分。

簡(jiǎn)單地來說，就是客戶向我借錢，用來干什么，怎么還錢，有沒有能力歸還，身家如何，什么措施讓他一定歸還，抵押物能否保障還款，有無重大的涉訴。

一：借款用途

借款總要有些理由吧，在融資評(píng)審的眼里，那些五花八門的借口歸納總結(jié)也逃不出這五大點(diǎn)。

1. 關(guān)于“補(bǔ)充流動(dòng)資金”這樣的借款理由，在評(píng)審看來，是個(gè)說了等于啥都沒說的含糊理由，因?yàn)閷?shí)在太虛了，無法定向跟進(jìn)和落地核實(shí)。

2. 歸還金融機(jī)構(gòu)借款，這個(gè)是比較明確的。

通常客戶會(huì)提供《貸款合同》《抵押合同》《保證合同》作為佐證，我們比較關(guān)注的是到期還款，還是提前還款。提前還款就會(huì)了解是什么原因引起，通常融資比較少提前還款，好消息可能跨行轉(zhuǎn)貸有增量融資，壞消息可能是銀行抽貸。

3. 支付股權(quán)收購(gòu)款，往往發(fā)生在重組并購(gòu)中。

評(píng)審一般會(huì)向客戶要求提供項(xiàng)目三調(diào)報(bào)告：法律、財(cái)務(wù)、評(píng)估。理想是支付股權(quán)收購(gòu)款的后幾期，如為第一期，多少有空手套白狼之嫌，有理由懷疑客戶的自身實(shí)力能否支撐高杠桿操作。

4. 支付土地款，也是較常見的。

通常這類客戶的主體資格較好，或者有較強(qiáng)的社會(huì)資源，但自有資金不充裕，或者臨時(shí)頭寸緊張。我們關(guān)注主體的信用級(jí)別是否足以冒險(xiǎn)，畢竟若無抵押物，為信用貸，等四證齊金融機(jī)構(gòu)開發(fā)貸放款，有一定期限，屬于謹(jǐn)慎類。

5. 支付工程款，最常見。

工程款墊付是地產(chǎn)項(xiàng)目常見的現(xiàn)象。通常我們會(huì)核實(shí)合同付款條件、工程進(jìn)度及已付款項(xiàng)、對(duì)比工程現(xiàn)狀，簡(jiǎn)易測(cè)算工程款缺口是否屬實(shí)，尤其是重大節(jié)日、年度終了之時(shí)，此類需求旺盛。

02

還款來源

地產(chǎn)類客戶還款的來源最常見是如下幾點(diǎn)。

1.金融機(jī)構(gòu)融資

主體經(jīng)營(yíng)情況正常，抵押物的資產(chǎn)增值一般會(huì)自然引起跨行轉(zhuǎn)貸，增加融資金額。雖然有去杠桿的政策，但評(píng)審?fù)ǔ＿€是認(rèn)可這樣的還款來源。如能明確核實(shí)，并能控制過程，這種短融貸款模式，俗稱“過橋”。

2. 項(xiàng)目銷售款。

銷售款通常是拿到預(yù)售證后，客戶出售房屋的回款。關(guān)注銷售回款上的銀行開發(fā)貸對(duì)資金監(jiān)管使用的要求，通常要求支付工程款，通過工程公司賬戶才能把資金轉(zhuǎn)移出來。

3. 股權(quán)對(duì)價(jià)。

一般來說，出售股權(quán)方按合同要求可以收取股權(quán)款項(xiàng)。通常涉及三方監(jiān)管賬戶，需要了解提款前提條件是否能夠達(dá)到。

4. 分紅款。

屬于客戶投資回籠資金，需明確有無董事會(huì)決議，了解歷史發(fā)放時(shí)間及金額能否覆蓋貸款本金。

5. 自有資金?；\統(tǒng)說法，相當(dāng)于無明確還款來源。

03

借款主體情況

我們一般分三個(gè)方面了解：開發(fā)經(jīng)驗(yàn)、主營(yíng)業(yè)務(wù)、核心項(xiàng)目。

1.開發(fā)經(jīng)驗(yàn)

比較初步了解客戶的歷史，以開發(fā)商業(yè)還是住宅為主，有無完整的開發(fā)過若干個(gè)項(xiàng)目，判斷近三年的累計(jì)開發(fā)總建筑面積，以及土地儲(chǔ)備情況。對(duì)房開商資質(zhì)比較敏感，涉及后續(xù)貸款融資，432中的二級(jí)資質(zhì)，至少股東要有二級(jí)資質(zhì)。

2. 主營(yíng)業(yè)務(wù)

近3年銷售收入情況=銷售面積*銷售均價(jià)，對(duì)應(yīng)銷售類型，銷售周期。主要用于判斷經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流回籠速度，結(jié)合資產(chǎn)負(fù)債，判斷經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流的健康狀態(tài)。綜合投資、融資，盤算整體現(xiàn)金流是否可控。

3. 核心項(xiàng)目。

一般是現(xiàn)在及不遠(yuǎn)的未來產(chǎn)生現(xiàn)金流的項(xiàng)目。對(duì)此類項(xiàng)目的土地來源、出讓金繳款核實(shí)出款及票據(jù)；總體投資額、已投資額、未付工程款比較關(guān)鍵，其中總體投資額與432中的30%自有資金出資掛鉤，而已投資額占比需超25%才能轉(zhuǎn)讓，方便資產(chǎn)處置，未付工程款判斷整體項(xiàng)目的處置空間價(jià)值，通常不良項(xiàng)目最好有50%的空間才能運(yùn)作。

規(guī)劃可建、公建配套、區(qū)位、定位需要與周邊的同類項(xiàng)目做比較，初步判斷價(jià)格所處的區(qū)間，概算回籠資金。結(jié)合前期銷售及回籠資金流向，判斷能否覆蓋貸款本金。同步了解項(xiàng)目負(fù)債及擔(dān)保情況，了解除我資金方，其他融資方的金額及條件。

04

融資及擔(dān)保

地產(chǎn)企業(yè)是資金密集型企業(yè)，融資是重頭戲。

1. 整體融資金額。

通?？蛻魰?huì)提供征信報(bào)告，建議盡量1個(gè)月以內(nèi)。貸款金額、類型；貸款期限、融資機(jī)構(gòu)、付息情況；貸款類型，尤其關(guān)注信用貸款占比。因?yàn)樵陲w機(jī)失事時(shí)，就看能軟著陸的條件了。即貸款是否有足值抵押。

2. 關(guān)注近期到期融資及還款安排。

根據(jù)短融項(xiàng)目的時(shí)間，一般為3個(gè)月以內(nèi)。同時(shí)，我們也關(guān)注3-6個(gè)月的到期融資，包括貸款類型、金額、近半年內(nèi)的付息情況、還款來源安排等。

3. 了解每筆貸款對(duì)應(yīng)的擔(dān)保情況。尤其是近期到期貸款，可一定程度判斷貸款續(xù)貸的可行性；理清相關(guān)抵質(zhì)押物并與企業(yè)資產(chǎn)相印證。

4. 關(guān)注近期（1個(gè)月內(nèi)）金融機(jī)構(gòu)發(fā)放融資。

5. 總體融資成本。

通常，銀行、信托、券商、資產(chǎn)管理公司、民間的利率是不一樣的，差別很大。銀行一般6～8%，信托一般14～20%，券商6～8%，四大資產(chǎn)10～15%。

6. 企業(yè)合作金融機(jī)構(gòu)授信大方向。主要是觀察以銀行融資為主，還是以信托或其他資金為主，判斷其融資空間有無調(diào)整的可能性。

05

整體資產(chǎn)

1.股票或股權(quán)。一般來說更看重股票，尤其是流通股，利于變現(xiàn)。股權(quán)一般優(yōu)先銀行等易于被接受的質(zhì)押押品。

2. 自持商品房

商品房所處地區(qū)、類型（住宅和商業(yè)）、面積、價(jià)值、對(duì)應(yīng)融資金額。

3. 土地使用權(quán)

土地所處區(qū)域、類型、面積、評(píng)估價(jià)值、對(duì)應(yīng)融資金額、現(xiàn)狀等。

4. 在建工程

項(xiàng)目所處區(qū)域、建筑類型、規(guī)劃面積、評(píng)估價(jià)值、對(duì)應(yīng)融資金額、開發(fā)進(jìn)度等。

06

訴訟情況

1. 購(gòu)房糾紛，已支付超過50%的業(yè)務(wù)有優(yōu)先受償權(quán),排在工程款之前。

2. 工程款糾紛。

3. 借款糾紛

4. 股東糾紛

07

抵押物情況

1. 商品房

所處區(qū)域、周邊環(huán)境、使用現(xiàn)狀（涉及出租的需要了解租約合同）；面積、使用年限、評(píng)估價(jià)值、周邊同類商品房的交易價(jià)格、成交活躍程度；對(duì)應(yīng)融資情況；物業(yè)是否存在用途限制等。

2. 土地使用權(quán)

土地歷史溯源、權(quán)屬人取得土地來源、開發(fā)限制條件、附隨義務(wù)以及對(duì)賭稅收條款；土地出讓金繳納情況、土地建設(shè)指標(biāo)、當(dāng)前現(xiàn)狀；所處區(qū)域、周邊環(huán)境、城市規(guī)劃；周邊同類土地交易活躍程度、交易價(jià)格、周邊房產(chǎn)開發(fā)以及庫(kù)存情況；土地開發(fā)計(jì)劃、融資情況等。

3. 在建工程

項(xiàng)目土地來源、土地成本、開發(fā)總成本、未付工程款；建設(shè)指標(biāo)（是否存在增容、改變用途）、公建配套、開發(fā)進(jìn)度、大確權(quán)條件（是否存在限制性條件）；建筑總包方情況、項(xiàng)目前期開發(fā)情況、工程款支付情況；可售面積、銷售均價(jià)、市場(chǎng)定位、去化率；項(xiàng)目對(duì)應(yīng)融資情況等。

08

知識(shí)發(fā)散

1. 在建工程抵押風(fēng)險(xiǎn)

未對(duì)外銷售的在建工程，第一優(yōu)先受償權(quán)為工程款、第二為稅金、第三為抵押權(quán)人，可能存在處置金額無法覆蓋全部債務(wù)；如已銷售的在建工程，第一優(yōu)先受償權(quán)為購(gòu)房者（視情況而定），其他順延。

出于上述風(fēng)險(xiǎn)的考慮，地產(chǎn)融投項(xiàng)目要求更換我司指定總包方，如為借款人關(guān)聯(lián)企業(yè)要求總包方提供擔(dān)保。

2. 通過招商引資取得的土地處置風(fēng)險(xiǎn)

借款企業(yè)通過政府招商引資取得土地使用權(quán)，往往附件建設(shè)條件或稅收對(duì)賭條款，該條款對(duì)土地處置造成較大限制；如介入開發(fā)，附隨義務(wù)或?qū)€條款將加大土地成本，應(yīng)予以綜合考慮風(fēng)險(xiǎn)。

3. 土地溯源調(diào)查的重要性

土地取得時(shí)間越早，歷史遺留問題越多，可能影響土地的成本、開發(fā)以及處置。溯源調(diào)查主要針對(duì)交易對(duì)手出讓目的、出讓價(jià)格、土地原始情況、歷史稅費(fèi)繳納情況、土地建設(shè)指標(biāo)修改情況、開發(fā)限制條件、涉及拆遷安置問題等。