文 | 楊萬(wàn)里

一

2003年，是一個(gè)有故事的年份。全國(guó)突然遭遇一場(chǎng)意外考驗(yàn)：非典爆發(fā)。

非典最早出現(xiàn)于2002年底。廣東某酒樓的大廚黃杏初，一刀揮向果子貍，打開(kāi)了潘多拉魔盒。

SARS病毒猶如幽靈一般，迅速侵入他的體內(nèi)。幾天后，黃杏初出現(xiàn)發(fā)熱畏寒、全身無(wú)力癥狀，成為中國(guó)首例被感染的老百姓。

緊接著，病例人數(shù)不斷飆升，全國(guó)“抗非”戰(zhàn)役打響。在經(jīng)歷半年艱苦防治后，中國(guó)付出巨大代價(jià)才換來(lái)安寧。

世界衛(wèi)生組織于2003年6月24日宣布解除對(duì)北京的旅游警告。那一刻，欣喜之情在民間井噴。北京王府井百貨大樓門(mén)前，一位售貨員貼出一張標(biāo)語(yǔ)：“中國(guó)真?！?。

事實(shí)上，贊譽(yù)的對(duì)象不僅包括醫(yī)務(wù)人員以及無(wú)名英雄，也指向了中國(guó)經(jīng)濟(jì)。2003年，國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率達(dá)到9.1%，成為自1997年以來(lái)增長(zhǎng)最快的年份。

中國(guó)經(jīng)濟(jì)實(shí)現(xiàn)高增長(zhǎng)的答案是什么？英國(guó)《金融時(shí)報(bào)》的副主編及首席評(píng)論員馬丁·沃爾夫表達(dá)敬意之余，也很好奇。

當(dāng)時(shí)，國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)主要靠?jī)膳_(tái)“發(fā)動(dòng)機(jī)”支撐。一方面，“中國(guó)制造”的外貿(mào)強(qiáng)勁拉動(dòng)；另一方面，以房地產(chǎn)為切口，帶動(dòng)建筑、鋼鐵、家居、建材、裝修、物業(yè)等行業(yè)發(fā)展，促使內(nèi)需市場(chǎng)旺盛。

如今，5G、人工智能、生物制藥和新能源汽車(chē)等科技產(chǎn)業(yè)成為經(jīng)濟(jì)發(fā)展新方向。若時(shí)空穿梭回2003年，會(huì)發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)才是寵兒。

對(duì)老百姓而言，房地產(chǎn)是“房”；對(duì)地產(chǎn)商而言，房地產(chǎn)是“產(chǎn)”；對(duì)國(guó)而言，房地產(chǎn)是“地”。

2003年，房地產(chǎn)一度走到了岔路口，業(yè)內(nèi)人士的真實(shí)感受是“冷熱交加”。在社會(huì)各方力量博弈下，政策調(diào)控對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)生了深遠(yuǎn)影響。

地產(chǎn)公司崛起的故事，便從那時(shí)說(shuō)起。

二

1998年一天，萬(wàn)科董事長(zhǎng)王石來(lái)北京面見(jiàn)高層領(lǐng)導(dǎo)。領(lǐng)導(dǎo)問(wèn)王石，“如果取消福利分配制，房地產(chǎn)行業(yè)能成為支柱產(chǎn)業(yè)嗎？”王石回答，“不能”。

領(lǐng)導(dǎo)接著問(wèn)，“如果金融市場(chǎng)開(kāi)放，房地產(chǎn)還不能成為支柱產(chǎn)業(yè)嗎？”王石還是回答，“不能”。

直到該領(lǐng)導(dǎo)放出“兩年內(nèi)一定要把住宅行業(yè)促成支柱產(chǎn)業(yè)”言論，王石才表示，“既然說(shuō)行，就一定能行。”

房改政策的出臺(tái)，促使了一類(lèi)特殊群體出現(xiàn)。

以溫州炒房團(tuán)為代表的民間資本最早嗅到商機(jī)，數(shù)年內(nèi)，他們的足跡遍布北上廣等15個(gè)省市，甚至還走出國(guó)門(mén)到美國(guó)、迪拜等地炒房。

在1998年到2001年三年間，杭州市區(qū)樓盤(pán)在資金炒作下，房?jī)r(jià)從2000元/平漲至7000元/平方米以上，翻了三倍。2001年8月，由157人組成的一支溫州購(gòu)房團(tuán)奔赴上海，豪擲5000多萬(wàn)元狂掃100多套房。

杭州、上海房?jī)r(jià)上漲背后，也折射出當(dāng)時(shí)房地產(chǎn)行業(yè)火熱。不完全數(shù)據(jù)顯示，2003年中國(guó)住宅投資歷史上首次突破萬(wàn)億大關(guān)，商品房屋銷(xiāo)售面積較上一年增長(zhǎng)25.77%。

與此同時(shí)，內(nèi)資房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)上演井噴之勢(shì)，由1998年的19960家激增至2003年的37123家，增幅達(dá)85.9%。

當(dāng)“炒房團(tuán)”曝光后，輿論開(kāi)始發(fā)酵，褒貶聲音此起彼伏。有人還炮轟炒房團(tuán)，說(shuō)他們是導(dǎo)致房?jī)r(jià)上漲的“罪魁禍?zhǔn)住薄?/p>

在非典沖擊下，中國(guó)樓市呈現(xiàn)“冷熱交加”特征。大陸地區(qū)的北京、廣州等地樓市受影響較大，香港樓市處于低谷。當(dāng)時(shí)背景是，香港尚未走出亞洲金融危機(jī)的陰霾，又遭遇非典，導(dǎo)致房?jī)r(jià)進(jìn)一步下跌。

上海樓市則表現(xiàn)穩(wěn)定。2003年，上海平均房?jī)r(jià)首次超過(guò)北京，成為中國(guó)房?jī)r(jià)最高的城市。這背后，除了資本的攪局，或許也有老百姓的身影。

在那個(gè)年份，投資者發(fā)現(xiàn)其它投資領(lǐng)域并不穩(wěn)定。由于股市被整頓，以南方證券、華夏證券為首的國(guó)家級(jí)券商搖搖欲墜，莊股血流成河，房地產(chǎn)反而是比較靠譜的投資資產(chǎn)。

當(dāng)民間各類(lèi)聲音隔空“交手”之際，一項(xiàng)政策掀起了房地產(chǎn)市場(chǎng)的波瀾。

6月13號(hào)，央行發(fā)布121號(hào)文件。從開(kāi)發(fā)貸款和購(gòu)房按揭同時(shí)施策，規(guī)定樓盤(pán)封頂才能按揭，第二套房70%的貸款。

文件出臺(tái)后，立刻遭到潘石屹等地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士集體反對(duì)。他們通過(guò)寫(xiě)文章、上萬(wàn)言書(shū)方式，對(duì)外宣稱該政策會(huì)堵住房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道，很多中小企業(yè)資金鏈會(huì)出問(wèn)題。

2003年6月，非典疫情接近尾聲，但內(nèi)陸房地產(chǎn)行業(yè)未回暖：部分地區(qū)售樓中心門(mén)可羅雀，部分地區(qū)樓市交易量直線下滑.....

三

在一片爭(zhēng)議聲中，宏觀政策突然轉(zhuǎn)向。

在121號(hào)文件發(fā)布兩個(gè)月后，國(guó)務(wù)院正式下發(fā)《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展》（即“18號(hào)文”），首次明確房地產(chǎn)的國(guó)民經(jīng)濟(jì)支柱地位。文件一出，國(guó)內(nèi)一片喧嘩。

9月4日，潘石屹公開(kāi)向媒體釋放地產(chǎn)商將要學(xué)習(xí)國(guó)務(wù)院18號(hào)令的信息。

有人的地方就有江湖，有江湖的地方便有故事。趁著潘石屹他們觀望風(fēng)云突變的政策，孫宏斌早已帶領(lǐng)順馳開(kāi)始進(jìn)軍北京城。

他親自創(chuàng)造了一個(gè)地王記錄，于2003年12月8日，以高出起拍價(jià)4.75億元，即舉牌9.05億中標(biāo)。

膽大的孫宏斌在成功拿下地王后，繼續(xù)攻城略地，名聲大噪。即使多次上市失利，還是在2010年將融創(chuàng)成功推上港交所，成為一方諸侯。

當(dāng)然，融創(chuàng)一家公司并非是唯一的主角。

非典爆發(fā)那年，港資開(kāi)發(fā)商恒隆、外資凱德相繼布局大陸市場(chǎng)的購(gòu)物中心。萬(wàn)達(dá)、龍湖等房企在也開(kāi)出首個(gè)商業(yè)項(xiàng)目，本土開(kāi)發(fā)商邁出實(shí)質(zhì)性一步。

正值王健林、吳亞軍開(kāi)拓商業(yè)版圖，恒大已從廣州 1600 多家房企中實(shí)現(xiàn)逆襲，成為前 10 強(qiáng)。

在政策紅利影響下，恒大進(jìn)行擴(kuò)張，先后在武漢、重慶、上海地區(qū)拍下地王。非典結(jié)束6年后，恒大銷(xiāo)售額即突破百億，銷(xiāo)售面積位列全國(guó)三甲，并于2009年在港股上市。

在“18號(hào)文”發(fā)布前后，其它房企也陸續(xù)嶄露頭角。具有閩系商人背景的融信、浙系商人背景的海亮、國(guó)企背景的保利置業(yè)相繼成立，日后雄踞一方。

非典之前，樓市格局是“招保萬(wàn)金”；非典之后，萬(wàn)科、恒大、碧桂園、萬(wàn)達(dá)、融創(chuàng)等房企紛紛崛起。

在2003年開(kāi)始的地產(chǎn)牛市大周期中，這些房企急速發(fā)展，手握價(jià)值數(shù)千億土地資源，老板們更是富甲一方。

四

在房改以及“18號(hào)文”政策共振下，國(guó)民居住面積增加。同時(shí)，房地產(chǎn)也成為培育超級(jí)富豪的肥沃土壤。

在2003年的《福布斯》“中國(guó)內(nèi)陸百名富豪榜”上，出現(xiàn)了多達(dá)35位以房地產(chǎn)為業(yè)務(wù)或涉及房地產(chǎn)的富豪。巔峰時(shí)期，2009年的胡潤(rùn)富豪榜前10中有8位富豪與房地產(chǎn)有密切聯(lián)系。

在2003年那個(gè)岔路口，房地產(chǎn)是個(gè)香餑餑。成者為王，敗者為寇，如果誰(shuí)悲觀，財(cái)富將與其擦肩而過(guò)。

圖片來(lái)源于福布斯

然而，世界總在變化。在2019年福布斯中國(guó)富豪榜前10名中，來(lái)自互聯(lián)網(wǎng)、生物醫(yī)藥行業(yè)的占據(jù)6席，來(lái)自房地產(chǎn)行業(yè)的只占2席。相比2009年，富豪榜前10名中，來(lái)自房地產(chǎn)行業(yè)的富豪少了6席位。

隨著官方頻繁定調(diào)“房住不炒”以及萬(wàn)科高喊一聲“活下去”，房地產(chǎn)行業(yè)又走到了岔路口。

2020年春節(jié)開(kāi)市以來(lái)，地產(chǎn)指數(shù)跌幅超8%。有投資者擔(dān)憂，新冠病毒肺炎疫情會(huì)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)再次造成沖擊。

硬幣有兩面。對(duì)于高負(fù)債、資金流緊張的公司而言，壓力較大；但對(duì)于現(xiàn)金流充沛、財(cái)務(wù)穩(wěn)健的房企而言，影響可能只是暫時(shí)的。

進(jìn)一步判斷，經(jīng)歷本輪疫情后，實(shí)力較弱的中小房企會(huì)加速出局，未來(lái)行業(yè)將呈現(xiàn)寡頭格局。面對(duì)處于輿論焦點(diǎn)的房地產(chǎn)行業(yè)，也許大家會(huì)說(shuō)，他就像“上春的天氣，變化大”！