產業(yè)地產行業(yè)如今已初具規(guī)模，但隱憂依然存在。政府、開發(fā)商和入駐企業(yè)三個角色的合作與博弈，是園區(qū)成敗的關鍵。而產業(yè)地產的未來在于資產證券化的發(fā)展與產城融合的趨勢。

本文結合專業(yè)的數(shù)據分析和深度研究，全方位多維度地剖析當前房地產行業(yè)各業(yè)態(tài)各環(huán)節(jié)的發(fā)展現(xiàn)狀，并且對標桿企業(yè)項目、產品模式進行綜合探析。

1

行業(yè)脈絡

1城鎮(zhèn)化助推產業(yè)地產。

城鎮(zhèn)化是現(xiàn)代化的必由之路，能將更多的勞動力和資源集中起來，形成規(guī)模與協(xié)同效應，從而促進生產力更好更快的發(fā)展。但城鎮(zhèn)化不是單純地把農村人口的戶口變成城鎮(zhèn)戶口，在城鎮(zhèn)化的過程中，人本身的城鎮(zhèn)化比人口的城鎮(zhèn)化更為重要。

與之相關的是人的身份、就業(yè)方式、人居環(huán)境以及社會保障的變化。我國改革開放后城鎮(zhèn)化進程迅速展開，城市面積也隨之不斷擴大。截至2017年末，我國人口城鎮(zhèn)化率已經達到58.52%，預計到2020年這個數(shù)字將會達到60%。

隨著人口城鎮(zhèn)化率的不斷提高，產業(yè)的密集程度勢必也將會顯著提高。

而產業(yè)地產，正是在我國城鎮(zhèn)化大踏步前進的進程中應運而生的一個綜合產業(yè)形式，依托于城市資源，構建一體化的產業(yè)鏈，以地產為載體，實現(xiàn)整體土地有規(guī)劃的合理開發(fā)、運營與發(fā)展。建設主體在開發(fā)產業(yè)園區(qū)的時候，如果能夠成功招商經營，那么實際上就是在建造一座小型城市。

麻雀雖小五臟俱全，雖然專注于研發(fā)與生產，但一個成功的產業(yè)園區(qū)能夠完整的為居民提供各種等價于城市的生活生產服務，同時提供大量的崗位，滿足各種層次居民的城鎮(zhèn)化需求。

2規(guī)模與分布。

截至2018年6月，我國省級以上的科技產業(yè)園區(qū)（包括經濟開發(fā)區(qū)與高新技術區(qū)）有2500多家，國家級產業(yè)園區(qū)有626家。不過在空間上的分布較為廣泛，以東部地區(qū)為主，在一二三線城市周邊均有分布。

與政府主導的經濟開發(fā)區(qū)和高新技術區(qū)不同，有數(shù)十家企業(yè)主導的產業(yè)園區(qū)也正在蓬勃發(fā)展。這些企業(yè)主導的園區(qū)大多分布在一二線城市市郊，或是一線城市的衛(wèi)星城。

國內產業(yè)地產布局

3隱憂。

我國的經濟開發(fā)區(qū)多以制造業(yè)為主，高新區(qū)多以高科技和高端制造為主。在國家經濟的發(fā)展大前提下，各類產業(yè)園區(qū)也有較快的發(fā)展。但由于產業(yè)園區(qū)數(shù)量大，同區(qū)域密度高，同類型產業(yè)園區(qū)較多，產業(yè)園區(qū)同質化較為嚴重，導致園區(qū)競爭激烈，產業(yè)空間與市場容量不足。

對于市場需求的錯誤判斷與盲目樂觀是園區(qū)發(fā)育不良最致命的原因之一。一些城市的產業(yè)環(huán)境剛剛發(fā)展到第二產業(yè)需要優(yōu)化整合的階段，但在規(guī)劃中產業(yè)園區(qū)卻強行直接升級到第三產業(yè)，造成了城市產業(yè)環(huán)境的脫節(jié)，自然也無法順利招商。

失敗的園區(qū)各有不同，但是成功的園區(qū)往往相似。開發(fā)商自身的運營手段、入駐企業(yè)的質量與政府提供的扶持政策，都是缺一不可的條件。

2

政策加快產業(yè)地產步伐

2017年4月，發(fā)改委發(fā)布《2017年國家級新區(qū)體制機制創(chuàng)新工作要點》，分別提出了18個國家級新區(qū)2017年深化體制機制改革創(chuàng)新的重點任務，以新思路、新視角、新方法探索形成破除發(fā)展難題和體制障礙的特色化新路徑，要求各國家級新區(qū)要著眼于服務全國改革開放大局，立足既有工作基礎，研究制定具體實施方案，切實抓好組織實施，著力增創(chuàng)新優(yōu)勢、培育新動能、發(fā)展新經濟，提升發(fā)展質量和效益，積極探索形成可復制可推廣的經驗。這18個國家級新區(qū)是我國產業(yè)園區(qū)的模范和標桿，以他們的發(fā)展路徑作為參考可以讓更多的產業(yè)園區(qū)少走很多彎路。

同時在地方上，相關政府也出臺了很多關于產業(yè)地產扶持與優(yōu)惠的政策。例如浙江嘉興市在2017年就出臺了《嘉興市人民政府關于推進“泛孵化器”建設的意見》，支持創(chuàng)建國家、省、市級孵化器，對新認定的國家、省、市級科技企業(yè)孵化器，分別一次性給予150萬元、100萬元、50萬元財政補助獎勵；制訂孵化器評價考核體系，根據年度績效評估，擇優(yōu)對服務能力強、培育水平高、孵化績效好的孵化器給予20~50萬元獎勵補助。類似的真金白銀獎勵在其他省市也層出不窮，充分說明了地方政府對于產業(yè)園區(qū)及孵化器的重視。

政府對產業(yè)地產的重視與扶持，既是產業(yè)地產建設的一個良好背景，也是其發(fā)展的強大助力。近年來產業(yè)園區(qū)數(shù)量的迅速增加，自然也是國家政策導向下的大勢所趨。

3

主體模式分析

產業(yè)地產中主要有三個參與角色：政府、開發(fā)商和入駐企業(yè)。其中政府扮演的角色是政策和稅收優(yōu)惠的出臺者，也是最終的決策者，而開發(fā)商扮演的角色是規(guī)劃設計、土地開發(fā)和招商引資的實際操作者。

而入駐企業(yè)既是主動選擇者，也是被動接受者，主動選擇的是是否入駐，被動接受的是入駐之后的園區(qū)環(huán)境。因此政府和開發(fā)商成為了園區(qū)發(fā)展最重要的變量，他們所扮演的角色質量決定了園區(qū)的潛力與方向。

1政府主導模式。

政府主導模式實際上是我國分布最廣，數(shù)量最多的一類產業(yè)地產開發(fā)模式，全國大部分以城市 高新區(qū)/經開區(qū)冠名的產業(yè)園區(qū)都屬于這一類。由地方政府出面，包辦規(guī)劃設計、土地一級開發(fā)以及招商引資，實際上就是政府代行開發(fā)商的職能，將政府和開發(fā)商的角色合二為一了。

這種模式的上限很高，由于地方政府主導的產業(yè)園區(qū)最容易解決的問題是審批、拿地與基建這些本身就是和地方政府打交道的任務，所以如果地方政府的規(guī)劃、招商和運營能力比較強的話，這些園區(qū)就有著非常強大的影響力與盈利能力。包括中關村國家自主創(chuàng)新示范區(qū)、上海張江國家自主創(chuàng)新示范區(qū)、蘇州工業(yè)園區(qū)、天津經濟技術開發(fā)區(qū)等產業(yè)園區(qū)就是產業(yè)地產行業(yè)的典范與標桿。

但政府主導模式的下限也比較低，在規(guī)劃、招商和運營的能力不那么強勢的地方園區(qū)，爛尾現(xiàn)象就時有發(fā)生了。在我國包括市縣一級的高新區(qū)和經開區(qū)數(shù)量近萬，其中因為運營不力而招不到商的園區(qū)不在少數(shù)。

因此有很多地方政府選擇與企業(yè)合作，自己只保留決策權、審批權與稅收，將規(guī)劃開發(fā)建設運營的任務交給合適的開發(fā)商打理，市場化運作。

2開發(fā)商主導模式。

開發(fā)商主導模式并不是開發(fā)商全權包辦，而是開發(fā)商將園區(qū)的一部分職責肩負了起來，替政府行使建設和運營等職能的同時收取一定的費用。在這種模式下，開發(fā)商的來源往往是一些大型房企。

由于房地產住宅政策愈發(fā)縮緊，市場也趨于飽和，因此很多房企開始轉型或者向著多元化發(fā)展，而成本低收入高的產業(yè)地產，也成為了房企眼中一塊流淌著奶與蜜的“應許之地”。

產業(yè)地產的用地性質是工業(yè)用地，通過招拍掛手段拿下的價格相對商住用地要低出很多，而拿地成本恰恰就是開發(fā)商成本的主要構成部分。因此產業(yè)地產開發(fā)商的利潤空間就大了很多，即使是出租廠房或者辦公樓這樣資金緩慢回流的長期項目，也不會有太大的壓力。

在產業(yè)園區(qū)的開發(fā)與運營中，建設者與生產者會釋放大量的消費需求，這就使得商業(yè)配套與住宅配套設施在園區(qū)內成為必不可少的項目。因此開發(fā)商會選擇在產業(yè)園區(qū)開發(fā)住宅與購物中心這些房企的“老本行”，從而快速回收資金甚至直接盈利。同時，土地二級開發(fā)的過程，也是土地升值的過程，對開發(fā)商而言同樣有利。

企業(yè)在開發(fā)園區(qū)的時候，前期進行土地開發(fā)，中期負責建設與招商，后期運營和服務。而地方是園區(qū)開發(fā)建設的決策者，對基礎設施及公共服務價格質量實施監(jiān)管，并設立園區(qū)管委會負責對接。

當然對于一些資質和經驗都不足的企業(yè)來說，園區(qū)的蕭條甚至爛尾也是不可避免的。一個成功的園區(qū)需要的是政府和開發(fā)商共同的耕耘。

3入駐企業(yè)的角色。

對于入駐企業(yè)來講，如果不是企業(yè)自建自用的產業(yè)園區(qū)，那么入駐企業(yè)在入住時是一個主動選擇者，而在入駐之后就變成了一個被動接受者。這樣的話，選擇權就成為了入駐企業(yè)為數(shù)不多的籌碼，因此選擇權的行使非常重要。

而做出這個選擇，首先需要考慮的是園區(qū)的產業(yè)定位是否適合自己的企業(yè)，或者上下游需求是否合適，也就是說自己的企業(yè)如果入駐園區(qū)，是否會水土不服。

其次要考慮的是園區(qū)能夠提供的服務。比如稅收減免政策，融資和對公服務的便利，人才吸引能力，推廣宣傳力度甚至物流快遞等服務都會成為企業(yè)考慮的因素。

另外對于中小型企業(yè)來說，其他入駐企業(yè)的層次和規(guī)模也很重要。如果能在大型企業(yè)旁邊建廠工作，中小企業(yè)就可以近距離觀察到大企業(yè)的管理與運營模式，從中學習一二，吸取經驗，進而獲得成長。

入駐企業(yè)的需求能否被滿足決定了其是否會入駐，所以園區(qū)的主導者只有從入駐企業(yè)的實際需求角度出發(fā)，來建設園區(qū)的設施與服務，才能順利招商、成功運營。

4

重點園區(qū)分析

不同的企業(yè)，經營產業(yè)園區(qū)的方法也不盡相同，各有千秋。有的企業(yè)在市場中游刃有余，對入駐企業(yè)提供的服務無微不至；有的企業(yè)善于與政府合作銜接，能夠提供大量的優(yōu)惠政策。下面是兩個比較典型的園區(qū)案例。

1華夏幸福-固安產業(yè)新城。

華夏幸福創(chuàng)立于1998年，主要業(yè)務分為產業(yè)園區(qū)和房地產開發(fā)。而產業(yè)園區(qū)業(yè)務包括產業(yè)新城和產業(yè)小鎮(zhèn)，是華夏幸福的核心業(yè)務和競爭優(yōu)勢。華夏幸福旗下的產業(yè)園區(qū)主要集中在電子信息、高端裝備、新能源汽車、航空航天、新材料、生物醫(yī)藥、文化創(chuàng)意等10大產業(yè)。據統(tǒng)計截至2017年末，華夏幸福在中國境內共有53個產業(yè)園區(qū)，主要集中在京津冀與長三角地區(qū)，分別有14個和18個產業(yè)園區(qū)，其中在營10個園區(qū)，在營建筑面積約為9.62億平方米。

而固安正是華夏幸福起步的地方。固安新城位于北京天安門正南方向50公里，于2002年6月28日奠基。迄今已累計引進600多家企業(yè)，招商引資額超過1400億元，約30家高校科研機構落戶。園區(qū)主要產業(yè)包括新型顯示（OLED）、航空航天、生物醫(yī)藥以及智能網聯(lián)汽車等高科技產業(yè)。

在固安產業(yè)新城的開發(fā)中，華夏幸福采用了PPP市場化運作（即政府與社會資本合作）模式接受合作區(qū)域地方政府委托，與其簽訂長期性的的合作開發(fā)協(xié)議，為園區(qū)提供包括規(guī)劃設計與咨詢、土地整理、基礎設施建設、公共配套建設、產業(yè)發(fā)展服務以及城市運營服務共六大類綜合解決方案。這種為園區(qū)提供綜合解決方案與政府的角色進行了對接，同時針對客戶企業(yè)也有相應的產業(yè)發(fā)展服務，包括公司在委托園區(qū)內進行的產業(yè)定位、產業(yè)規(guī)劃、城市規(guī)劃、招商引資、投資服務、產業(yè)升級等。

這種上承政府，下接企業(yè)的開發(fā)商模式有效的補齊了地方模式中可能存在的短板，能夠同時滿足企業(yè)和地方發(fā)展的要求，實現(xiàn)企業(yè)的園區(qū)落地。

?盈利模式

華夏幸福在固安的盈利主要是通過政府的購買服務，具體包括規(guī)劃設計與咨詢、土地整理、基礎建設、產業(yè)發(fā)展服務、以及城市運營維護等。

入駐企業(yè)上繳費用成為園區(qū)收入，地方政府按照國家規(guī)定繳納至地方財政后，按約定比例留存，剩余部分納入財政預算支出，作為支付公司服務費用的來源。也就是說在開發(fā)建設方面，開發(fā)商是作為連接政府與入駐企業(yè)的中間人存在，而在盈利方面，政府是連接開發(fā)商與入駐企業(yè)的中間人，這樣的合作關系既能夠提高生產效率，也有效地幫助地方政府提高了綜合實力。

同樣地，華夏幸福也在園區(qū)內建設了房地產項目，有包括孔雀城、劍橋郡等共25個住宅項目，實現(xiàn)區(qū)域產業(yè)與人口的導入，提升區(qū)域粘性，是產業(yè)地產的合理補充與完善。華夏幸福也將園區(qū)的房地產業(yè)務與產業(yè)園區(qū)業(yè)務并列為其核心，讓房地產與產業(yè)園協(xié)同發(fā)展。房地產項目既滿足了園區(qū)居民的居住需求，也讓華夏幸福的投資成本得以快速回流。

值得一提的是，華夏幸福在固安區(qū)域提供的城市運營維護不只是一般城市管理人員能夠提供的服務。教育體系從幼兒園到中學均有覆蓋，為園區(qū)工作人員的子女教育提供了方便；醫(yī)療體系中有一家三甲醫(yī)院（幸福醫(yī)院）；文體休閑體系中建設有一座亞洲最大的室外自行車主題公園，另有圖書館與規(guī)劃館等文化場所；商業(yè)與商務體系也為居民工作與生活提供了極大的便利。除了產品市場與原材料，固安新城內部的大部分服務基本可以自給自足。

2億達-大連軟件園。

億達成立于1984年，總部位于上海，在1998年涉足產業(yè)地產領域，開發(fā)大連軟件園。憑借運營大連軟件園的經驗，又在接下來的近二十年中開發(fā)和運營了包括大連騰飛軟件園、天津濱海服務外包產業(yè)園等15個城市30多個軟件園區(qū)和科技園區(qū)。

截至2018年6月大連軟件園數(shù)據

大連軟件園位于大連市老城區(qū)西南，于1998年奠基，是中國首個“官助民辦”園區(qū)。截至2018年，大連軟件園一期占地面積為3平方公里，已竣工面積63.7萬平方米，出租率達94%。同時共引進企業(yè)800余家，創(chuàng)造了8萬個IT崗位和數(shù)萬相關行業(yè)崗位，擁有有效發(fā)明專利1300多個。

與固安產業(yè)新城有所不同，大連軟件園的快速發(fā)展是依托單個行業(yè)的迅猛騰飛。大連軟件園在1998年把握住了國際產業(yè)分工的趨勢，以日本市場為主發(fā)展服務外包，吸引的日本企業(yè)包括松下、索尼、日立等巨頭，帶動了整個大連軟件產業(yè)的興起。在進入21世紀之后，又將IBM、HP、甲骨文等歐美公司引入園區(qū)，開拓了歐美市場。

?園區(qū)的優(yōu)惠政策

在給大連帶來大量的就業(yè)與稅收收入的同時，大連也給予了大連軟件園大量的優(yōu)惠政策。包括對于重點或高科技企業(yè)實行10%-15%的所得稅減免、用于研發(fā)的企業(yè)自用軟件與出口創(chuàng)匯的高新產品增值稅零稅率、技術相關服務與收入免征營業(yè)稅、高水平人才便捷落戶以及關稅減免、政府補貼與企業(yè)獎勵在內的優(yōu)惠政策，讓大連軟件園內的企業(yè)得到了實惠，也因此得到了迅速的發(fā)展。這是政府與開發(fā)商的互信合作，也是官助民辦模式的典范。

?面向企業(yè)的服務

2017年，大連軟件園搭建的人力資源服務平臺全面開始運行。面向?80?余家入園企業(yè)提供了人才對接、人才培訓、行業(yè)人才數(shù)據分享等對接服務。隨后還推出“就業(yè)一公里”實訓項目，面向企業(yè)，對接校園資源，針對即將畢業(yè)的大學生，提供就業(yè)前的培訓輔導，滿足了園區(qū)企業(yè)的大量人才需求。

同時，園區(qū)行政事務平臺為客戶提供政策咨詢、行政代辦、項目申報等平臺服務，而企業(yè)定制平臺則就企業(yè)的個性需求提供支持，包括策劃企業(yè)周年慶典、合作儀式，年會定制等服務。

細致化的服務提供能夠滿足企業(yè)的不同需求，也能通過企業(yè)的發(fā)展最終使得政府和開發(fā)商同時獲益，是一石三鳥之計。

5

產業(yè)地產未來方向

1資產證券化的起步。

資產證券化在房地產行業(yè)已經不是什么新鮮概念了，在產業(yè)地產行業(yè)去年也開始了運作。2016年10月27日，北科建集團的“北科建·創(chuàng)新信托受益權資產支持專項計劃”在中證機構間報價系統(tǒng)掛牌交易。它是通過華能貴誠信托有限公司以嘉興、無錫、青島、長春四家科技地產園區(qū)持有物業(yè)發(fā)行的信托受益權為基礎資產，以四家園區(qū)持有物業(yè)未來租金收入提供現(xiàn)金流支持，并由長城嘉信資產擔綱計劃管理，成功募集資金22億元，期限15年，獲得AA 評級。

但是政府與開發(fā)商合作的產業(yè)地產行業(yè)由于審批嚴格以及企業(yè)資質等問題，直到去年才出現(xiàn)第一單產業(yè)地產PPP模式的資產證券。

2017年3月華夏幸福“固安工業(yè)園區(qū)新型城鎮(zhèn)化PPP項目供熱收費收益權資產支持專項計劃”完成發(fā)行，發(fā)行規(guī)模7.06億元，成為國內首批獲準發(fā)行的PPP項目資產支持專項計劃，也是國家發(fā)改委和中國證監(jiān)會首批推薦項目中唯一一單園區(qū)PPP項目的資產證券化產品。

發(fā)改委對于PPP項目利用資產證券化融資給出了4項篩選條件：

一是項目已嚴格履行審批、核準、備案手續(xù)和實施方案審查審批程序，并簽訂規(guī)范有效的PPP項目合同，政府、社會資本及項目各參與方合作順暢；

二是項目工程建設質量符合相關標準，能持續(xù)安全穩(wěn)定運營，項目履約能力較強；

三是項目已建成并正常運營2年以上，已建立合理的投資回報機制，并已產生持續(xù)、穩(wěn)定的現(xiàn)金流；

四是原始權益人信用穩(wěn)健，內部控制制度健全，具有持續(xù)經營能力，最近三年未發(fā)生重大違約或虛假信息披露，無不良信用記錄。

ABS模式的資產證券化，是將流動性較差的資產未來所產生的現(xiàn)金流收益權轉變?yōu)榱鲃有暂^強的債券型證券，在金融市場上流通的過程，簡單來說就是將資產的未來現(xiàn)金流貼現(xiàn)，對于想要發(fā)行ABS的企業(yè)來說，穩(wěn)定的現(xiàn)金流與高信用評級是其能夠發(fā)行資產支持債券的保證。

資產證券化在我國起步時間比較晚，公募權益類REITs的業(yè)務規(guī)則還未出臺，市面上的類REITs融資還大多是掛著REITs的名頭，賣著債權ABS的肉。而產業(yè)地產行業(yè)要想發(fā)行公募REITs可能還要等待市場進一步成熟。

2產城融合趨勢。

現(xiàn)有的產業(yè)地產發(fā)展模式存在的問題還很多，比如發(fā)展周期長、收益能力差、人口不足等等。如何將產業(yè)園區(qū)變成真正宜居的產業(yè)城市，甚至將產業(yè)園區(qū)直接融入城市，是產業(yè)園區(qū)的主導者需要考慮的問題。合理的規(guī)劃、多樣的配套、平臺的建設都是可以采用的手段，但是最重要的也是最核心的問題還是在產業(yè)本身。

產業(yè)地產本身的定位實際上是利用地理空間優(yōu)勢，實現(xiàn)多種產業(yè)上下游的融合。但是現(xiàn)在的很多園區(qū)的產業(yè)功能過于單一，連產業(yè)鏈條都尚不完善，規(guī)模效應和協(xié)同效應無法得到體現(xiàn)。而未來的產業(yè)地產方向，勢必是多元產業(yè)上下游形成的產業(yè)網，相互聯(lián)系溝通的產業(yè)集群。

6

結語

產業(yè)地產這個行業(yè)已不是新興市場，早年間的過度膨脹現(xiàn)在已經逐漸冷卻下來，潮退之后裸泳的人也開始穿衣服回家了。大浪淘沙，爛尾的園區(qū)和過時的模式會被市場拋棄，經過時間的沉淀，市場集中程度和成熟程度都會不斷提高。也許未來的產業(yè)網和產業(yè)集群全面實現(xiàn)的那一天已經不再遙遠了。