買房是門大學(xué)問(wèn)，對(duì)于初次置業(yè)的朋友更為甚。

　　從最開始圈定片區(qū)、選擇樓盤，到后來(lái)達(dá)成交易、交房入住，整一個(gè)程序下來(lái)，若是沒(méi)有一定的研究，很容易就多交了智商稅。

　　尤其是交易過(guò)程中涉及到的稅費(fèi)問(wèn)題更是五花八門，即使是常年混跡于樓市的老司機(jī)，也有茫然發(fā)懵的時(shí)候。

　　因?yàn)樵诓煌闆r下買賣房產(chǎn)，其稅費(fèi)計(jì)算也不同的。所以，在進(jìn)行房產(chǎn)交易前，最好要弄清楚買賣房產(chǎn)的稅費(fèi)問(wèn)題，找出最好的繳納方式。

　　今天，PLUS盤點(diǎn)了宅問(wèn)關(guān)于稅費(fèi)的一些提問(wèn)案例，看看“各路專家”對(duì)實(shí)際交易中，如何聰明交稅。

　　以下內(nèi)容均來(lái)自宅問(wèn)平臺(tái)，有更多買房問(wèn)題可在宅問(wèn)房產(chǎn)資訊平臺(tái)咨詢~

　　.01公司名義買房稅費(fèi)的計(jì)算

　　關(guān)鍵詞二手房，交易的稅費(fèi)

　　Q：以公司名義買二手房，如何計(jì)算稅費(fèi)？未來(lái)賣出稅費(fèi)又是多少？

　　A：公司名義買房，作為買家，契稅是3%（不管首套二套）其他購(gòu)買的時(shí)候需要交的個(gè)稅、增值稅是看業(yè)主的情況而定的，與買家是否公司無(wú)關(guān)。

　　賣出的稅費(fèi)就很難說(shuō)了，有可能是零，有可能很高，需要看情況而定。主要是增值稅差額5.6%，土地增值稅差額的30%-60%，其他還有印花稅。至于契稅，則反過(guò)來(lái)了，看買家的情況，與業(yè)主是否公司無(wú)關(guān)的。

　　關(guān)鍵詞公寓，涉及的稅費(fèi)

　　Q：以公司的名義購(gòu)買公寓，那么購(gòu)買之后，聽說(shuō)是要注冊(cè)一個(gè)有限公司，后期要涉及多少稅費(fèi)還有其它什么的？是不是還要交房產(chǎn)稅？是不是注冊(cè)公司的法定代表人要給自己買社保才可以？如果這個(gè)公司只是個(gè)空殼的話，空殼的公司會(huì)涉及多少問(wèn)題？

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　　A：企業(yè)購(gòu)買公寓，需要繳納契稅3%。后續(xù)該企業(yè)需要轉(zhuǎn)賣公寓時(shí)，稅費(fèi)較多，主要有企業(yè)所得稅、土地增值稅、增值稅及附加稅、印花稅。

　　企業(yè)所得稅：企業(yè)將公寓賣出，在房管局過(guò)戶的時(shí)候，企業(yè)需要開一張發(fā)票，證明收到了賣公寓的資金，這個(gè)收入需要交企業(yè)所得稅。稅費(fèi)需要看企業(yè)的盈利情況而定。

　　土地增值稅是根據(jù)買入發(fā)票價(jià)和賣出價(jià)的差額進(jìn)行征收，按照差額的大小，收取30%-60%不等。

　　增值額≤買入發(fā)票價(jià)的50%，按30%征收；

　　買入發(fā)票價(jià)的100%≥增值額＞買入發(fā)票價(jià)的50%，按照40%征收；

　　買入發(fā)票價(jià)的200%≥增值額＞買入發(fā)票價(jià)的100%，按50%征收；

　　增值額＞買入發(fā)票價(jià)的200%，按60%征收。

　　如買入發(fā)票價(jià)為50萬(wàn)，賣出價(jià)為120萬(wàn)，差額為70萬(wàn)，則增值超過(guò)100%、小于200%，按50%征收，所以土地增值稅=70*50%=35萬(wàn)。增值稅及附加稅：5.6%；印花稅：萬(wàn)分之五。

　　公寓不能個(gè)人購(gòu)買，只能以公司名義購(gòu)買，所以不涉及給個(gè)人購(gòu)買社保的問(wèn)題。注冊(cè)空殼公司購(gòu)買公寓這一服務(wù)，現(xiàn)在有很多中介公司可以代為處理，具體費(fèi)用各家不同，大體費(fèi)用在3000元左右，此外，每年還需要繳納幾百塊的服務(wù)費(fèi)用（此價(jià)格僅供參考）。不建議注冊(cè)空殼公司購(gòu)買公寓。

　　.02如何避開重稅？

　　關(guān)鍵詞證未滿兩年

　　Q：賣掉舊房子換一套房，但是要買的那套房證未過(guò)2年，要收重稅，請(qǐng)問(wèn)怎樣操作最省錢？

　　A：節(jié)省稅費(fèi)需要按照具體情況采取相應(yīng)措施：買入和賣出可以同時(shí)簽約，先走賣出手續(xù)，再走買入手續(xù)。

　　這樣子申請(qǐng)貸款，買房交稅算是首套，貸款額度高，利率低，契稅少。

　　然后看看擬買房子之前，買入發(fā)票價(jià)格和現(xiàn)在賣出價(jià)格分別多少？如果比較接近，本次買入價(jià)格按照上次買入價(jià)格報(bào)價(jià)，稅費(fèi)可以節(jié)省一些。看看契稅完稅證等是否可以早點(diǎn)滿二年。

　　關(guān)鍵詞受贈(zèng)的房子

　　Q：我父親有一套別人贈(zèng)與的房子，怎么樣操作賣出才能避開20%的重稅呢，直系親屬交易可以嗎？

　　A：贈(zèng)與得到的房子，稅費(fèi)很重，這是大家的共識(shí)。但是現(xiàn)實(shí)中也未必如此。

　　你說(shuō)的20%的重稅，其實(shí)指的是個(gè)人所得稅，贈(zèng)與得到的房子出售，如果要交個(gè)稅，則必須差額20%，如果滿5年唯一，則不需要交個(gè)稅了。

　　所以如果這套房子贈(zèng)與前至今已經(jīng)滿五年，同時(shí)你父母名下只有這套房子，那么就不存在交稅了。

　　而如果你父母名下有其他房子，或者這套房子不滿5年，那么要想避開重稅，可以通過(guò)兩種方式：

　　1、析產(chǎn)給你，那么房子的來(lái)源就是析產(chǎn)，不再是贈(zèng)與了。

　　2、直接按照當(dāng)年買入的價(jià)格賣給直系親屬：子女、父母、兄弟姐妹，這樣子差額是0，也就等于不需要交個(gè)稅了。

　　.03關(guān)于夫妻房產(chǎn)的稅費(fèi)計(jì)算

　　關(guān)鍵詞雙方有房，未領(lǐng)證

　　Q：我和女朋友各在黃埔、增城有一套房，女朋友增城的房子已經(jīng)交樓，最近辦理契稅。如果我們領(lǐng)了結(jié)婚證，是不是到時(shí)我在黃埔的房子就得按照3%的契稅交？

　　如果我們不領(lǐng)結(jié)婚證，我名下只有黃埔這套房（86平），就按照1%的契稅交是吧？

　　A：不是的。據(jù)了解，黃埔區(qū)地稅局的要求是，提交你們結(jié)婚證明以及購(gòu)房合同，證明購(gòu)買房屋時(shí)，你的這套房為首套房，就可以按照首套房契稅優(yōu)惠政策繳納契稅。

　　關(guān)鍵詞已婚買房，申請(qǐng)稅費(fèi)優(yōu)惠

　　Q：準(zhǔn)備在番禺買一套二手房，剛剛看到這個(gè)政策，想咨詢一下1、請(qǐng)問(wèn)可以詳細(xì)說(shuō)明一下番禺區(qū)這個(gè)政策嗎？2、內(nèi)容意思是已婚人士買房可以申免稅費(fèi)優(yōu)惠？如果可以申免，可以申免多少稅費(fèi)（我們是首套）3、如果可以申免我應(yīng)該怎么做，才能減低稅費(fèi)呢？

　　A：1、關(guān)于這個(gè)政策，是指以前買房，戶口本與實(shí)際婚姻狀況不一致，也可以辦理過(guò)戶等手續(xù)，而現(xiàn)在就不可以了，一定要戶口本與實(shí)際婚姻狀況一致才能予以辦理。舉個(gè)栗子，政策前：您結(jié)婚了，戶口本未改成已婚，但只需出示結(jié)婚證，就可以辦理相關(guān)業(yè)務(wù)；政策后：您結(jié)婚了，戶口本必需要改成已婚，并出示結(jié)婚證，才能辦理相關(guān)業(yè)務(wù)。

　　2、稅費(fèi)減免政策一直都是存在的，只不過(guò)是針對(duì)“滿五唯一”或“滿二唯一”或“首套房”等前提條件下的稅費(fèi)減免。舉個(gè)栗子：首套房且是普通住宅，契稅可以從應(yīng)征的3%減免至1%；“滿五唯一”即可免征個(gè)人所得稅等等。

　　3、若您需購(gòu)買二手房，您可以先確保戶口本與實(shí)際婚姻狀況的一致性；其次，若想減低稅費(fèi)，可以找“滿五唯一”的二手房源，這樣可以免征個(gè)人所得稅、增值稅，若是普通住宅（≤90平米），契稅只需交1%。

　　關(guān)于房產(chǎn)交易的稅費(fèi)問(wèn)題，遠(yuǎn)不止以上，大家可以上宅問(wèn)翻看，參考一二。如果有其他更多問(wèn)題，也可以在宅問(wèn)提問(wèn)，相關(guān)專家將一對(duì)一回答：

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