前次有位網(wǎng)友私信問(wèn)我，在重慶汽博中心軌道三號(hào)線童家院子某個(gè)樓盤，套內(nèi)單價(jià)才1.5萬(wàn)元/平米，買來(lái)投資不知道的是不是一個(gè)好的選擇？

購(gòu)買的目的是考慮投資，投資和自己居住，購(gòu)買的邏輯是不一樣的。我們先來(lái)看看這個(gè)樓盤的位置和配套設(shè)施。

這個(gè)樓盤位于軌道三號(hào)線童家院子站，東邊是重慶最早的公租房社區(qū)民心佳園，北邊是汽博中心大社區(qū)奧園社區(qū)，并且有奧特萊斯，宜家家居廣場(chǎng)，商業(yè)氛圍濃郁，周邊配套成熟；到龍頭寺火車站，機(jī)場(chǎng)，觀音橋商圈等地都非常的方便。

可以說(shuō)，在這里居家應(yīng)該還是很不錯(cuò)的，如果你買來(lái)要投資，我的觀點(diǎn)是不太合適。我這里簡(jiǎn)單的談?wù)勎业膫€(gè)人觀點(diǎn)。

購(gòu)買的套內(nèi)單價(jià)1.5萬(wàn)元/平米沒有意義

在房產(chǎn)投資方面，很多人存在兩個(gè)誤區(qū)

?、誤區(qū)一：成本觀點(diǎn)

投資房產(chǎn)的人有一個(gè)誤區(qū)，就是在買房的時(shí)候，希望買的價(jià)格越便宜，價(jià)格越低，那以后轉(zhuǎn)手出售二手房的時(shí)候，賺的錢就會(huì)越多，我的投資就越成功。

房產(chǎn)投資不是你做生意。在做生意的時(shí)候，首先考慮的第一個(gè)問(wèn)題是你要控制進(jìn)貨成本，你進(jìn)貨的價(jià)格便宜，成本越低，在出售的價(jià)格一定的情況下，你中間賺的利潤(rùn)就多。

做生意的商品是大眾商品，只要價(jià)格合適，或者做適當(dāng)?shù)臓I(yíng)銷，你就能把你的商品賣出去，商品賣出去后就會(huì)賺錢。

而房產(chǎn)投資，你首先要考慮的是你購(gòu)買的這套房，若干年后你要賣給誰(shuí)，誰(shuí)來(lái)接受你這套房；這兩者是不一樣的。

沒有人接受你這房，或者很少人愿意接受你這房，你這房就賣不到你需要的價(jià)格，你買的價(jià)格即使是很便宜，你的投資也是失敗的。相反，一套比較優(yōu)質(zhì)的房，如果購(gòu)買的價(jià)格適當(dāng)?shù)母唿c(diǎn)，在出售二手房的時(shí)候，很容易被買房人接受，那你這套房也會(huì)賣出你需要的價(jià)格。

投資房產(chǎn)失敗的標(biāo)志是最后自己成為房東，也就是你投資的這套房賣不出去，你自己成了房東。

?、誤區(qū)二：只有買房的概念，沒有賣房的概念

既然你買房的目的是投資，就要有投資的思維。二手房的核心是賣房的概念，不是買房的概念。只有把房子賣出，你這房才是價(jià)格，不管你購(gòu)買的房產(chǎn)有多么的優(yōu)質(zhì)，你有多么的喜歡，購(gòu)買的價(jià)格有多么的便宜，這都沒有任何意義。

你首先要考慮的是，我這套房出售給誰(shuí)，接受你這房的目標(biāo)是在哪里。你眼里都沒有目標(biāo)，你這房即使再好，又有什么用呢？

小區(qū)的二類產(chǎn)品

一類產(chǎn)品是精裝的小戶型，一類產(chǎn)品是躍層大戶型。這兩類產(chǎn)品，都不太適合投資。

精裝修小戶型。小戶型由于購(gòu)買的人比較多，是很多房產(chǎn)投資人愿意選擇的戶型，但是，在本案例中，是不建議投資精裝修小戶型的。這是因?yàn)?，精裝修是開發(fā)商常見的溢價(jià)手段。

你在購(gòu)買的時(shí)候，開發(fā)商要告訴你，這房的精裝修標(biāo)準(zhǔn)是3000元/平米，實(shí)際開發(fā)商在裝修的時(shí)候，可能就只有1000元/平米的成本。當(dāng)然，做生意，開發(fā)商賺錢也是應(yīng)該的，但我要說(shuō)的是另外一個(gè)問(wèn)題。

我們知道，裝修和房產(chǎn)本身是兩個(gè)概念，本質(zhì)是不一樣的。房產(chǎn)具有資產(chǎn)屬性，能夠隨著貨幣的貶值，價(jià)格不斷的上升。而裝修則是一種消費(fèi)，隨著時(shí)間的推移，裝修的價(jià)值是會(huì)逐漸貶值的。

你在若干年后，出售你這套精裝修房的時(shí)候，這3000元/平米的精裝修標(biāo)準(zhǔn)，貶值后可能只有1000元/平米的價(jià)值，你這精裝修房直接貶值2000元/平米，總房款100萬(wàn)就會(huì)貶值20萬(wàn)，那你怎么來(lái)達(dá)到你投資的目的呢？

因此，在做房地產(chǎn)投資的時(shí)候，購(gòu)買新房一般的不選擇精裝修房。

在哪種情況下可以選擇精裝修房？在你購(gòu)買二手房是可以選擇精裝修房。一方面二手房的裝修本身是貶值了一部分，另一方面你買過(guò)來(lái)后，就可以出租，能夠獲得現(xiàn)金流。

另一個(gè)產(chǎn)品是清水躍層大戶型。這里就存在兩個(gè)問(wèn)題。

一個(gè)問(wèn)題是大戶型是不太適合投資的，大戶型總價(jià)太高，購(gòu)買這種大戶型面積買房人的要求也比較高，選擇的機(jī)會(huì)比較多，而童家院子這個(gè)樓盤，挨著高壓線，并且小區(qū)本身并不大，品質(zhì)并不高，選擇大戶型面積的人，不一定選擇這樣的小區(qū)。

另一個(gè)問(wèn)題是躍層不太適合投資。你可以觀察一下重慶的住宅，平層戶型多還是躍層戶型多？躍層戶型的客戶群體比較少，出售二手房比較困難，并且大戶型本身買的客戶就少，你很難在價(jià)格上有什么優(yōu)勢(shì)。

二手房的客戶群體在哪里

上面已經(jīng)說(shuō)了，你要有賣房的思維，你的這套房下一個(gè)買家在哪里。童家院子這個(gè)小區(qū)，在未來(lái)若干年后，二手房市場(chǎng)客戶群體是一個(gè)孤島。

你投資的這套房，你要考慮到未來(lái)若干年后，接受你這套房的客戶在哪里？作為一個(gè)房產(chǎn)投資的人來(lái)說(shuō)，這是一個(gè)嚴(yán)肅的問(wèn)題。你找不到你的目標(biāo)客戶，你的投資就是失敗的。

童家院子這個(gè)片區(qū)，本沒有二手房市場(chǎng)，而你購(gòu)買的這個(gè)樓盤，是最近幾年唯一的一個(gè)樓盤。除去這個(gè)樓盤以外，這個(gè)片區(qū)沒有其他小區(qū)的二手房在出售，是一個(gè)孤零零的小區(qū)有二手房在賣。

對(duì)面有松龍國(guó)際小區(qū)，只有三棟房子，并且這個(gè)小區(qū)是集資房，品質(zhì)比較差，和你購(gòu)買這個(gè)小區(qū)在二手房市場(chǎng)，沒有交集的目標(biāo)客戶。

松龍國(guó)際的一墻之隔是一個(gè)別墅樓盤，就更加沒有交集的目標(biāo)客戶了。

松龍國(guó)際的東邊，是民心佳園，公租房是沒有二手房市場(chǎng)的。民心佳園以北是工業(yè)園區(qū)，商業(yè)用地，沒有二手房交易。

軌道站的北邊，是奧園十期，主要是大戶型住宅小區(qū)，雖然有一部分二手房目標(biāo)客戶相同，但也和你購(gòu)買的這小區(qū)又有區(qū)別。

?、奧園十期主要是平層戶型，少量的躍層戶型，但躍層戶型沒有童家院子這個(gè)樓盤的躍層面積大，總價(jià)要低，并且沒有小戶型住宅。

兩個(gè)小區(qū)的共同目標(biāo)客戶不多，不能相互影響，也就不會(huì)有奧園十期購(gòu)買二手房的客戶到你這個(gè)小區(qū)來(lái)看房了，到你這個(gè)小區(qū)來(lái)看二手房的目標(biāo)客戶少了，你手上的房賣給誰(shuí)呢？

?、奧園十期接近10年的小區(qū)，已經(jīng)相當(dāng)成熟了，如果再過(guò)三五年時(shí)間，小區(qū)就12～15年了，小區(qū)更老舊了。根據(jù)二手房的成交規(guī)律來(lái)看，10年小區(qū)二手房交易就不活躍了，一般重慶人更愿意買新房和次新房，老舊的房子都不愿意接受，二手房成交不活躍，就沒有購(gòu)買二手房的客戶到這一片區(qū)來(lái)看房。

而你這房要三年后才交房，交房后要等產(chǎn)權(quán)證出來(lái)兩年后才能上市交易，也就是說(shuō)，你購(gòu)買的這房，至少要5年后才能上市交易。

奧園的二手房現(xiàn)在的成交就不活躍，你這房要等5年后才能交易，那這個(gè)片區(qū)這一段時(shí)間就很少有二手房的交易了，這就在很長(zhǎng)一段時(shí)間存在一個(gè)二手房交易的真空期。真空期的時(shí)間一旦長(zhǎng)了后，這個(gè)片區(qū)的二手房市場(chǎng)，很有可能就被買房的人遺忘，沒有人愿意到這個(gè)片區(qū)來(lái)選購(gòu)二手房，那你這投資的房產(chǎn)賣給誰(shuí)呢？

從相反的方面來(lái)說(shuō)，如果一個(gè)片區(qū)的二手房比較多，比如照母山片區(qū)，二手房的成交就比較活躍，一個(gè)購(gòu)買二手房的客戶，在一個(gè)小區(qū)沒有看到滿意的房子，他可以到緊鄰的小區(qū)繼續(xù)看房，照母山共有20多個(gè)可以成交的二手房小區(qū)，能夠滿足不同需求的購(gòu)房人的不同需要，那這個(gè)片區(qū)購(gòu)買二手房的人就多，交易就比較活躍，你手上的二手房就容易出售。

回過(guò)頭來(lái)看看童家院子這套樓盤，就只有孤零零的幾棟樓，出售的二手房面積和價(jià)格相差都比較大，可供選擇的機(jī)會(huì)本就不多，那就沒有太多的人專門跑到這么遠(yuǎn)的地方來(lái)看房了。

因此，這個(gè)小區(qū)是這個(gè)片區(qū)二手房市場(chǎng)的孤島，未來(lái)的二手房市場(chǎng)，是會(huì)遇到困難的。

從以上幾點(diǎn)分析來(lái)看，

你投資的產(chǎn)品存在一定的風(fēng)險(xiǎn)性，或者達(dá)不到投資的目的，精裝修的小戶型或者躍層的大戶型都不太適合投資，更重要的是，未來(lái)這個(gè)小區(qū)的二手房市場(chǎng)，很少有人愿意到這個(gè)片區(qū)來(lái)購(gòu)買二手房，存在交易困難的風(fēng)險(xiǎn)。