法律知識(shí)要點(diǎn)：根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》第二條規(guī)定：出租人就未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者未按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證的規(guī)定建設(shè)的房屋，與承租人訂立的租賃合同無(wú)效。但在一審法庭辯論終結(jié)前取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者經(jīng)主管部門(mén)批準(zhǔn)建設(shè)的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定有效。

按這個(gè)法律條文規(guī)定，無(wú)效的房屋租賃合同，在實(shí)務(wù)中真是太多了，因?yàn)檫`章建筑，尤其是大中城市，很多用于出租的房屋都沒(méi)有合法手續(xù)，因此訂立的租賃合同應(yīng)當(dāng)屬于無(wú)效合同。租賃合同雖然無(wú)效了，但是原來(lái)約定的租金還要不要支付？不少當(dāng)事人在實(shí)務(wù)中經(jīng)常咨詢(xún)到這個(gè)問(wèn)題，下面筆者介紹一下相關(guān)的法律規(guī)定。

根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》第五條的規(guī)定，房屋租賃合同無(wú)效，當(dāng)事人請(qǐng)求參照合同約定的租金標(biāo)準(zhǔn)支付房屋使用費(fèi)的，人民法院應(yīng)當(dāng)支持。

從這個(gè)法律條文看，盡管房屋租賃合同是無(wú)效，承租人使用了租賃房屋的，不再交租金，而是要交房屋使用費(fèi)，之所以這樣規(guī)定，主要是出于對(duì)出租人房屋占有利益的保護(hù)，符合公平公正的法律原則。

租賃合同無(wú)效的后，雙方返還依據(jù)無(wú)效合同而取得的對(duì)方財(cái)產(chǎn)，但承租畢竟使用了出租人的房屋，如果不給予一定的使用費(fèi)，明顯有失公平。因此，出租人請(qǐng)求參照合同約定的租金標(biāo)準(zhǔn)支付房屋使用費(fèi)的，法院一般應(yīng)予支持，也就是說(shuō)，房屋使用費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)相當(dāng)于租金的標(biāo)準(zhǔn)。

為了更好的閱讀和理解上述法律知識(shí)要點(diǎn)，筆者分享一篇相關(guān)的實(shí)務(wù)案例，并對(duì)案例的內(nèi)容進(jìn)行了相應(yīng)的整理和匯編，案例中觀(guān)點(diǎn)僅供學(xué)習(xí)交流所用！

案情簡(jiǎn)介

原告向法院起訴稱(chēng)：2013年7月1日，原告與被告就商鋪?zhàn)赓U事宜協(xié)商一致簽訂商鋪?zhàn)赓U合同。合同約定原告將商鋪?zhàn)饨o被告作商業(yè)使用，租金為每月人民幣27440元，租賃期限五年，從2013年7月1日至2018年7月30日止，被告應(yīng)在每月5日前按約交租，逾期每天加收當(dāng)月租總額3％的滯納金，合同約定被告負(fù)責(zé)租賃期間商鋪的水費(fèi)、電費(fèi)等一切費(fèi)用。

合同簽訂后被告入駐商鋪并將部分鋪位轉(zhuǎn)租出去，被告在租賃期間并未能按合同約定及時(shí)支付租金，且自入駐商鋪至今未向原告支付使用的電費(fèi)，原告多次向被告催收租金及電費(fèi)，但被告均未能按時(shí)支付。

2014年3月5日被告向原告出具承諾書(shū)，承認(rèn)長(zhǎng)期拖欠原告租金事實(shí)，承諾如未能在2014年3月15日前支付65000元租金，原告可通過(guò)法律途徑解決，逾期被告未能兌現(xiàn)所承諾款項(xiàng)，原告本著友好協(xié)商給予被告照顧原則，又與被告協(xié)商解決所欠租金事宜，被告于2014年4月1日再次向原告出具承諾書(shū)，承諾如不能于2014年4月28日前支付其所欠2014年2月租金，自愿用酒店設(shè)施抵償債務(wù)，逾期被告仍未能支付其承諾租金。

2014年4月1日被告將轉(zhuǎn)租的一樓A座1號(hào)、2號(hào)、3號(hào)、5號(hào)商鋪的租金委托原告收取，每月租金共計(jì)19900元，但每月被告仍欠原告7540元租金未付。原被告雙方于2014年7月3日達(dá)成還款協(xié)議，被告應(yīng)于2014年7月20日償還原告所有欠款共計(jì)人民幣367904元，逾期被告承諾從2013年7月1日起至實(shí)際還款日止按日0.1％支付違約金，并且承諾2014年7月之后的租金按合同約定支付，逾期被告未能履行還款協(xié)議，原告多次向被告催款，但被告至今未予支付租金。

鑒于上述事實(shí)，根據(jù)原告雙方簽訂商鋪?zhàn)赓U合同約定，被告行為已經(jīng)構(gòu)成違約，原告本著友好協(xié)商態(tài)度與被告進(jìn)行協(xié)商，并多次延長(zhǎng)被告支付租金期限，但被告仍未支付所欠租金，現(xiàn)被告不出面主動(dòng)與原告協(xié)商解決拖欠租金事宜，被告行為已經(jīng)嚴(yán)重?fù)p害了原告的合法利益。

為維護(hù)原告權(quán)益，特訴至法院，請(qǐng)求法院判令：解除原告與被告于2013年7月簽訂的《商鋪?zhàn)赓U合同》；被告立即向原告返還商鋪；被告向原告支付拖欠的2014年7月、8月租金合計(jì)15，080元（暫計(jì)至2014年9月5日，之后拖欠的租金計(jì)至判決生效時(shí)止）。

被告未到庭應(yīng)訴，也未提交書(shū)面答辯意見(jiàn)。

判決要點(diǎn)

法院審理認(rèn)為：涉案房屋因未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》第二條的規(guī)定，原、被告簽訂的《商鋪?zhàn)赓U合同》屬于無(wú)效合同。按照無(wú)效合同處理原則，被告應(yīng)向原告返還涉案一樓商鋪。

根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》第五條第一款規(guī)定：房屋租賃合同無(wú)效，當(dāng)事人請(qǐng)求參照合同約定的租金標(biāo)準(zhǔn)支付房屋占有使用費(fèi)的，人民法院一般應(yīng)予支持。

雙方約定的租金標(biāo)準(zhǔn)為27440元／月，被告將轉(zhuǎn)租的一樓1號(hào)、2號(hào)、3號(hào)、5號(hào)商鋪每月共計(jì)19900元的租金收取權(quán)轉(zhuǎn)讓給原告，其每月仍應(yīng)支付原告一樓商鋪占有使用費(fèi)7540元（27440元-19900元），原告要求被告按此標(biāo)準(zhǔn)支付拖欠的2014年7月至判決生效之日止的占有使用費(fèi)，有事實(shí)和法律依據(jù)，法院予以支持。

判決結(jié)果

綜上，法院判決：原告吳某才與被告徐某梅于2013年7月1日所簽訂的《商鋪?zhàn)赓U合同》無(wú)效；被告徐某梅于判決發(fā)生法律效力之日起三日內(nèi)向原告吳某才返還一樓商鋪；被告徐某梅于判決發(fā)生法律效力之日起三日內(nèi)向原告吳某才支付2014年7月至本判決生效之日止的占有使用費(fèi)（按每月7540元為標(biāo)準(zhǔn)支付）。

律師點(diǎn)評(píng)

該案中，涉案商鋪未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》第二條的規(guī)定，雙方簽訂的《商鋪?zhàn)赓U合同》屬于無(wú)效合同。

根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》第五條第一款規(guī)定：房屋租賃合同無(wú)效，當(dāng)事人請(qǐng)求參照合同約定的租金標(biāo)準(zhǔn)支付房屋占有使用費(fèi)的，人民法院一般應(yīng)予支持。因此，法院判決被告應(yīng)向原告支付拖欠的房屋占有使用費(fèi)。