三、地產(chǎn)三浪時(shí)間很短卻意義深遠(yuǎn)，就是2009年。那一年全面放開各項(xiàng)限制，號(hào)召“買房就是愛國(guó)”，從那之后房地產(chǎn)就開始妖魔化了；

中國(guó)商品房的發(fā)展歷程中，從來(lái)沒有一年會(huì)像2009年那樣天翻地覆。在2009年年初，整個(gè)地產(chǎn)行業(yè)、整個(gè)中國(guó)甚至全世界都處于一個(gè)完全無(wú)助的狀態(tài)。改革開放30年，雖然歷經(jīng)艱苦，但畢竟是一路向上，但遽然而至的全球金融危機(jī)，完全打破了我們的安全感。

隨后大水漫灌改變了一切，雖然在事后有很多關(guān)于4萬(wàn)億反思，但當(dāng)年的效果確實(shí)是立竿見影。短短兩三個(gè)月，隨著樓市的全面復(fù)蘇，人們比黃金還珍貴的信心也得到了全面恢復(fù)。

那一年上半年買房的人，往往房子還沒入住，房?jī)r(jià)就已經(jīng)翻了倍。躲過(guò)一場(chǎng)浩劫的開發(fā)商們，也在2009年下半年進(jìn)入了全面狂歡的狀態(tài)。2009年，全國(guó)商品房銷售額從2008年的2.41萬(wàn)億，直接提升到4.4萬(wàn)億，增長(zhǎng)了82.57%。全國(guó)商品房平均房?jī)r(jià)也從3881/平增長(zhǎng)到4696元/平，增長(zhǎng)了20.1%。這兩個(gè)數(shù)據(jù)，均是迄今為止商品房的最大漲幅。

只是這個(gè)時(shí)候A股的政策仍然保持了高壓狀態(tài)，房企們只能通過(guò)港股來(lái)完成上市夢(mèng)想。2009年代表性的上市房企，是中國(guó)恒大和龍湖集團(tuán)這兩個(gè)民營(yíng)企業(yè)的典范。

應(yīng)該說(shuō)，2009年一季度的嚴(yán)冬，標(biāo)志著中國(guó)商品房黃金時(shí)代的全面結(jié)束，而從二季度開始的觸底反彈，也標(biāo)志著白銀時(shí)代仍然是一個(gè)壯觀的財(cái)富之路，只不過(guò)不再是所有人都能享受到這個(gè)紅利，只有信仰堅(jiān)定的人才能牢牢把握。

四、地產(chǎn)四浪從2010年持續(xù)到2015年，限貸、限價(jià)、限購(gòu)，如鯀治水，積蓄的房?jī)r(jià)自2016年開始全國(guó)泛濫；

2009年4萬(wàn)億的巨大流動(dòng)性，不僅僅是解救了開發(fā)商，最短時(shí)間內(nèi)穩(wěn)定了經(jīng)濟(jì)形勢(shì)，也直接帶來(lái)了全面的資產(chǎn)泡沫。從2010年年初開始，各地便紛紛收回了2009年放開的信貸政策，陸續(xù)推出了一系列限制購(gòu)房的舉措。增加貸款利率沒效果，那就提高首付，還不行？干脆就取消一些人的購(gòu)房資格，直接限購(gòu)。

嚴(yán)控之下，6年時(shí)間，全國(guó)商品房銷售額僅從5.25萬(wàn)億增長(zhǎng)到8.73萬(wàn)億，年均增長(zhǎng)率不足9%，被同期的M2增速遠(yuǎn)遠(yuǎn)甩到了身后。

但這一階段，A股的上市政策略有寬松，雖然開發(fā)商還是不能直接IPO，但可以借殼上市。華夏幸福、金科股份、新城控股都抓住了機(jī)會(huì)，但更多的房企仍然只能到港股尋求融資，代表性的是融創(chuàng)中國(guó)、時(shí)代中國(guó)控股、旭輝控股集團(tuán)等。

這一階段，國(guó)有地產(chǎn)公司普遍進(jìn)入戰(zhàn)略觀望狀態(tài)，被嚴(yán)格限制的負(fù)債率大大削弱了它們的天賦，地產(chǎn)開發(fā)市場(chǎng)和資本市場(chǎng)上活躍的身影都屬于民營(yíng)企業(yè)。

五、地產(chǎn)五浪從2016年到現(xiàn)在，房?jī)r(jià)全面補(bǔ)回之前幾年的漲幅，并形成慣性上漲，當(dāng)下正處在5浪后期；

屬于市場(chǎng)的只能屬于市場(chǎng)，事實(shí)證明中國(guó)的房?jī)r(jià)并不是炒房客炒出來(lái)的，而是越來(lái)越富裕的國(guó)人對(duì)美好生活的向往作為核心動(dòng)力，一步一個(gè)腳印穩(wěn)定提升上來(lái)的。

2015年開始，各地陸續(xù)出臺(tái)鼓勵(lì)購(gòu)房的政策，很多地方明確解除了限購(gòu)令，這導(dǎo)致被抑制了6年的購(gòu)買需求集中爆發(fā)，部分城市的房?jī)r(jià)幾個(gè)月便出現(xiàn)了翻倍。從2016年到2018年，全國(guó)商品房銷售額從11.76萬(wàn)億增長(zhǎng)到了15萬(wàn)億，2019年基本會(huì)超過(guò)16萬(wàn)億。

與黃金時(shí)代不同的是，當(dāng)今中國(guó)核心城市的房?jī)r(jià)已經(jīng)在世界范圍內(nèi)處于較高的位置了，甚至已經(jīng)超過(guò)了東京、首爾這樣的富裕鄰居的核心城市。房?jī)r(jià)高到一定程度后，本身就形成了強(qiáng)大阻力，對(duì)習(xí)慣了快速發(fā)展的城市來(lái)說(shuō)，這種硬性成本是無(wú)法忽視的。

從2016年下半年開始，各地的限制購(gòu)房政策又不斷出臺(tái)，與幾年前不同的是，市場(chǎng)上的剛需客群隨著房?jī)r(jià)的高企已經(jīng)大幅縮減，而改善型客戶群體卻在不斷增長(zhǎng)。

在銷售額整體增速越來(lái)越慢，甚至有可能會(huì)在幾年之后出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)的背景下，市場(chǎng)的龍頭企業(yè)卻持續(xù)保持了較高的增長(zhǎng)速度。至2019年，TOP100房企已經(jīng)占據(jù)了全國(guó)70%的市場(chǎng)份額，這個(gè)比例還會(huì)繼續(xù)高下去。

由于市場(chǎng)集約化越來(lái)越強(qiáng)，已經(jīng)沒有全新的房企能夠躋身TOP100榜單，這一階段的新上市房企鳳毛麟角，代表性的是2018年上市的美的置業(yè)。但各家房企旗下的物業(yè)公司卻受到了市場(chǎng)的廣泛追捧，過(guò)去幾年已經(jīng)有碧桂園服務(wù)、中海物業(yè)、綠城服務(wù)、新城悅服務(wù)等多家物業(yè)公司上市，且在估值方面得到了全面提升。

從1998年算起，我們已經(jīng)歷經(jīng)了黃金時(shí)代、白銀時(shí)代和青銅時(shí)代。

黃金時(shí)代（1998-2007）：每年都是好年景，拿到地就是打開聚寶盆；

白銀時(shí)代（2008-2017）：只要你熬得住苦日子，一年半載就能賺回所有夢(mèng)想；

青銅時(shí)代（2018-）：每天都是僅限溫飽的日子，只有那些大恐龍或者迅如閃電的獵豹，才能充分享受豐美的食物。

這個(gè)市場(chǎng)已經(jīng)進(jìn)入到存量時(shí)代，未來(lái)很難再有新增的大型上市房企出現(xiàn)，市場(chǎng)的主題是大魚吃大魚。可以預(yù)見幾年之內(nèi)，上市公司之間的項(xiàng)目收購(gòu)和股權(quán)交易會(huì)越來(lái)越多，巨鱷之間的大戲已經(jīng)全面拉開了序幕。