作者：李剛

（一）真實(shí)案例簡介

2017年3至5月，108家商戶同某農(nóng)批市場簽訂了《農(nóng)副產(chǎn)品倉儲物流項目倉庫租賃及管理合同》。合同簽訂后，每家商戶交納了設(shè)施使用費(fèi)20-45萬元不等、還交納了5萬元保證金、第一個季度租金和其他費(fèi)用。但是，自合同簽訂后，某農(nóng)批市場未按照承諾和合同約定展開招商，與實(shí)現(xiàn)與對面市場的強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合，致使商戶在長達(dá)兩年時間內(nèi)無法正常營業(yè)，基本沒有生意可做，商戶拒絕繳納近兩年的租金與管理費(fèi)。2019年4月，某農(nóng)批市場向商戶發(fā)出合同解除通知書，強(qiáng)行清場。某農(nóng)批市場嚴(yán)重違約行為給商戶造成了極大損失，商戶要求某農(nóng)批市場退回所有交納的費(fèi)用，另外賠償裝修等損失。目前，某農(nóng)批市場已經(jīng)起訴商戶，要求繳納租金、管理費(fèi)和違約金。商戶也委托律師提出反訴，主張租賃的商鋪系違法建筑，租賃合同無效。案件部分達(dá)成調(diào)解，剩余的法院出具了一審判決書，認(rèn)定租賃合同無效。商戶的合法權(quán)益在律師的努力下得到了保障。

（二）發(fā)生糾紛的主要原因

承租人承租商鋪的根本目的在于經(jīng)營商鋪獲取經(jīng)濟(jì)利益，在商鋪所在商場運(yùn)營良好，商鋪經(jīng)營效益不錯的情況下，很少發(fā)生糾紛，即使發(fā)生糾紛，也基本可以通過協(xié)商等方式解決，且不會發(fā)生大規(guī)模的租賃糾紛。商場或者商鋪的出租人為了吸引商戶入駐，也往往會夸大宣傳，比如引進(jìn)某某品牌入駐，商場的引流策略或配套設(shè)施等，一旦這些承諾做不到，往往帶來的就是商場和商鋪客流稀少，商鋪虧本，商戶拒絕繼續(xù)繳納租金和管理費(fèi)。商場或出租人則會根據(jù)租賃合同相關(guān)條款，要求強(qiáng)行收鋪，補(bǔ)繳拖欠的租金等費(fèi)用，且還會沒收保證金和所謂的設(shè)施使用費(fèi)等。這樣，糾紛無法協(xié)調(diào)解決，勢必走入仲裁或者訴訟程序。

（三）商鋪?zhàn)赓U合同糾紛的特點(diǎn)

1、各方訴求嚴(yán)重對立，很難協(xié)調(diào)解決。商鋪?zhàn)赓U合同糾紛中，出租房強(qiáng)勢要求退鋪，收繳各類保證金，要求承租方支付拖欠的租金等費(fèi)用。同時，承租方要求出租方退還各類保證金，并要求賠償裝修等損失，并要求不支付或者較少支付拖欠的租金等費(fèi)用。雙方訴求對立，很難通過協(xié)調(diào)解決。

2、發(fā)生糾紛的人數(shù)較多，多為群體糾紛。在商鋪整體經(jīng)營環(huán)境不好的情況下，往往發(fā)生的是幾十戶甚至是上百戶的糾紛，即發(fā)生的是群體糾紛，這就造成糾紛解決更加謹(jǐn)慎，帶來的各種問題也就更多。

3、承租方易通過不理智的方式進(jìn)行維權(quán)。承租方為商戶，法律素養(yǎng)不是很強(qiáng)，加之訴訟程序較為漫長，發(fā)生糾紛時，承租方最初很容易非理智維權(quán)，比如信訪，拉橫幅，還有強(qiáng)行關(guān)鋪一走了之，引起社會不穩(wěn)定。

4、承租方的最大直接損失是裝修損失。不管經(jīng)營什么，商鋪大多都要進(jìn)行裝修，裝修等成本較高。不管是解除租賃合同還是合同無效，都要解決承租方的裝修損失問題。

（四）承接商鋪?zhàn)赓U糾紛應(yīng)注意的事項和建議

1、代理承租方應(yīng)注意的事項和建議：

（1）簽約前的咨詢談案階段律師最好只與承租方代表溝通，避免與所有承租方直接溝通。若是代理承租方一方，因承租方涉及人數(shù)一般較多，律師最好前期只與代表溝通，節(jié)省溝通成本，也最有效率。否則，就會陷入問題和咨詢轟炸，最后往往還不能順利承接案件，得不償失。

（2）簽約前建議撰寫案情分析報告，減少溝通成本，也降低律師執(zhí)業(yè)風(fēng)險。若是代理承租方一方，建議撰寫案情分析報告，內(nèi)容大致為案情簡介、對目前采取的維權(quán)措施評價、需要搜集的證據(jù)材料、訴訟方案策略、訴訟成本分析、訴訟風(fēng)險分析、對手應(yīng)對策略分析、代理團(tuán)隊簡介、相關(guān)成功案例簡介等。通過這樣一份案情分析報告，既可以顯示律師的專業(yè)性，也可以減少與代表或委托方的溝通成本，同時，也提前告知了訴訟成本和風(fēng)險，避免今后出現(xiàn)不必要的執(zhí)業(yè)風(fēng)險。當(dāng)然，這樣一份案情分析報告，不能將律師代理的核心要點(diǎn)和精華展示，只需要闡釋清楚必要的問題就可以，更不能以代理詞的形式過于詳細(xì)的進(jìn)行展示，這樣，一旦律師最終得不到委托，將會損失很大。

（3）集中簽約和提交證據(jù)材料，簽約現(xiàn)場集中解答問題并告知案件風(fēng)險等事宜。若代理承租方一方，建議律師與委托人集中簽約，集中回復(fù)問題，節(jié)約時間。

（4）案件處理過程中遇到的重要問題提前與代表溝通。代表起到很重要的作用，主要是傳達(dá)律師意見，傳達(dá)其他委托人的意見，做好案件溝通安撫工作。因代表往往是承租方中較為權(quán)威，有一定話語權(quán)的人，所以，針對代表，也可以有一定的律師費(fèi)優(yōu)惠，讓代表很好的協(xié)助律師工作，讓委托人增加對律師工作的信任度。

（5）重要問題要以書面形式告知。案件處理中，會遇到各種各樣的問題，若遇到類似需要變更訴訟請求等重大問題，建議大家撰寫律師案件分析報告的形式以書面形式告知委托人，留下證據(jù)，避免出現(xiàn)不必要的風(fēng)險。

2、代理出租方一方應(yīng)注意的事項和建議：

（1）提前詢問清楚商鋪所在建筑的相關(guān)材料，避免盲目接案。若代理出租方，一定要提前搞清楚建筑是否為違法建筑，是否取得了竣工驗(yàn)收合格證明書，是否通過了消防等驗(yàn)收。若租賃合同涉及無效等問題，一定提前告知風(fēng)險和訴訟策略。

（2）做好與承租方的溝通工作，避免強(qiáng)行收鋪。因案件涉及人數(shù)多，易產(chǎn)生群體糾紛，承租方也會因情緒激動等作出過激行為，不利于商場的運(yùn)營。作為出租方的代理律師，需要告知委托方，妥善處理雙方關(guān)系，友好協(xié)商，最好通過協(xié)調(diào)等盡可能解決一部分糾紛。

（一）商鋪?zhàn)赓U合同無效的相關(guān)法律規(guī)定和處理實(shí)務(wù)

1、無效情形

無效的房屋租賃合同，是指合同雖然成立，但因其在內(nèi)容上違反了法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定和社會公共利益而無法律效力的房屋租賃合同。除《合同法》規(guī)定的合同無效的情形外，房屋租賃合同無效的特殊情形如下：

（1）《合同法》第二百一十四條第一款規(guī)定，租賃期限不超過20年，超過20年的，超過部分無效。

（2）《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第二條規(guī)定：出租人就未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者未按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證的規(guī)定建設(shè)的房屋，與承租人訂立的租賃合同無效。但在一審法庭辯論終結(jié)前取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者經(jīng)主管部門批準(zhǔn)建設(shè)的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定有效。

（3）《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第三條規(guī)定：出租人就未經(jīng)批準(zhǔn)或者未按照批準(zhǔn)內(nèi)容建設(shè)的臨時建筑，與承租人訂立的租賃合同無效。但在一審法庭辯論終結(jié)前經(jīng)主管部門批準(zhǔn)建設(shè)的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定有效。租賃期限超過臨時建筑的使用期限，超過部分無效。但在一審法庭辯論終結(jié)前經(jīng)主管部門批準(zhǔn)延長使用期限的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定延長使用期限內(nèi)的租賃期間有效。

（4）《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第四條規(guī)定：當(dāng)事人以房屋租賃合同未按照法律、行政法規(guī)規(guī)定辦理登記備案手續(xù)為由，請求確認(rèn)合同無效的，人民法院不予支持。 當(dāng)事人約定以辦理登記備案手續(xù)為房屋租賃合同生效條件的，從其約定。但當(dāng)事人一方已經(jīng)履行主要義務(wù)，對方接受的除外。

2、對建設(shè)工程規(guī)劃許可證問題的進(jìn)一步分析

（1）《中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法》第四十條規(guī)定：在城市、鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內(nèi)進(jìn)行建筑物、構(gòu)筑物、道路、管線和其他工程建設(shè)的，建設(shè)單位或者個人應(yīng)當(dāng)向城市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門或者省、自治區(qū)、直轄市人民政府確定的鎮(zhèn)人民政府申請辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證。第四十五條規(guī)定：縣級以上地方人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門按照國務(wù)院規(guī)定對建設(shè)工程是否符合規(guī)劃條件予以核實(shí)。未經(jīng)核實(shí)或者經(jīng)核實(shí)不符合規(guī)劃條件的，建設(shè)單位不得組織竣工驗(yàn)收。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在竣工驗(yàn)收后六個月內(nèi)向城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門報送有關(guān)竣工驗(yàn)收資料。

（2）《廣東省城鄉(xiāng)規(guī)劃條例》第四十六條規(guī)定：建設(shè)工程竣工后，建設(shè)單位或者個人應(yīng)當(dāng)持建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建設(shè)工程驗(yàn)線證明文件以及具有相應(yīng)測繪資質(zhì)的單位出具的測繪報告等材料，向城市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門或者省人民政府指定的鎮(zhèn)人民政府申請規(guī)劃條件核實(shí)。建設(shè)工程未辦理規(guī)劃條件核實(shí)的，建設(shè)單位或者個人不得組織竣工驗(yàn)收，產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)不予辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)。

（3）根據(jù)上述規(guī)定，可知：不動產(chǎn)租賃物在建設(shè)時應(yīng)當(dāng)取得建設(shè)工程規(guī)劃許可，在竣工之后必須通過規(guī)劃驗(yàn)收合格之后才是合法建筑物；如不動產(chǎn)租賃物在出租時沒有取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者沒有按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證的規(guī)定建設(shè)的，有關(guān)的租賃合同當(dāng)屬無效。

3、房屋租賃合同無效后的后果

《合同法》第五十八條規(guī)定：合同無效或者被撤銷后，因該合同取得的財產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還；不能返還或者沒有必要返還的，應(yīng)當(dāng)折價補(bǔ)償。有過錯的一方應(yīng)當(dāng)賠償對方因此所受到的損失，雙方都有過錯的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。

具體到房屋租賃合同中，無效后的法律后果如下：

（1）返還租賃保證金等各種保證金。

（2）返還設(shè)施使用費(fèi)，但需要按照使用期間扣除相應(yīng)的費(fèi)用。實(shí)務(wù)中，商鋪有時候會簽訂長達(dá)20年的租賃期限，承租方需要一次性向出租方繳納高達(dá)數(shù)十萬元的所謂的“設(shè)施使用費(fèi)”，法院一般會認(rèn)為承租方已經(jīng)使用了相關(guān)設(shè)施設(shè)備一段時間，故，會扣除這段期間的設(shè)施使用費(fèi)。

（3）出租人不得請求承租人支付租金，但有權(quán)請求參照合同約定租金的標(biāo)準(zhǔn)，請求承租人支付房屋占有使用費(fèi)。使用費(fèi)的性質(zhì)為不當(dāng)?shù)美颠€。

（4）關(guān)于裝修損失?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第九條規(guī)定：承租人經(jīng)出租人同意裝飾裝修，租賃合同無效時，未形成附合的裝飾裝修物，出租人同意利用的，可折價歸出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毀損的，承租人應(yīng)當(dāng)恢復(fù)原狀。已形成附合的裝飾裝修物，出租人同意利用的，可折價歸出租人所有；不同意利用的，由雙方各自按照導(dǎo)致合同無效的過錯分擔(dān)現(xiàn)值損失。具體到司法實(shí)踐，法院一般會認(rèn)為出租方和承租方對合同的無效均有過錯，即出租方故意隱瞞出租房屋為違法建筑的事實(shí)有過錯，承租方?jīng)]有盡到審查出租房屋是否為違法建筑等義務(wù)也有部分過錯，故，認(rèn)定雙方對裝修損失均承擔(dān)部分責(zé)任；

（5）關(guān)于經(jīng)營損失或誤工損失問題。承租方往往會認(rèn)為是因?yàn)槌鲎夥皆驅(qū)е潞贤瑹o效，因此要求出租方承擔(dān)正常履約時的經(jīng)營損失或誤工損失。需要說明的是，合同無效，對合同無效有過錯的一方需要承擔(dān)的是締約過失責(zé)任，責(zé)任范圍是直接利益損失。經(jīng)營損失不屬于直接利益損失，因此，不能得到支持。

4、房屋租賃合同無效的訴訟請求基本寫法（承租方）

（1）請求《房屋租賃合同》無效；

（2）請求判令返還各種保證金；

（3）請求判令返還設(shè)施使用費(fèi)（若有）；

（4）請求判令賠償裝修損失；

（5）請求判令訴訟費(fèi)等由被告承擔(dān)。

5、房屋租賃合同無效的案件處理思路要點(diǎn)

（1）論證租賃物系違法建筑，租賃合同無效，合同中的解除條款和違約條款均無效，要求返還各種保證金，要求賠償裝修損失。

（2）若在合同是否無效的問題上沒有確定把握，則可以從租賃合同系格式合同，部分解除和違約責(zé)任條款系格式條款，嚴(yán)重?fù)p害承租方合法權(quán)益，主張合同或者部分條款無效，從而減輕承租方的違約責(zé)任。

（3）搜集出租方的違約行為證據(jù)，主張出租房虛假宣傳，沒有盡到經(jīng)營管理責(zé)任導(dǎo)致商鋪無法有效運(yùn)作等，減輕承租方違約責(zé)任，也可以減少承租方應(yīng)支付的租金等費(fèi)用。

（4）若以上思路均行不通，還可以搜集房屋未通過竣工驗(yàn)收、未經(jīng)過備案、未通過消防驗(yàn)收備案等證據(jù)，以證明房屋存在安全消防等問題，不是合格租賃物，承租方有權(quán)解除合同，出租方應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)違約責(zé)任。

6、房屋租賃合同無效訴訟中需要準(zhǔn)備的主要證據(jù)材料

（1）房屋系違法建筑的證據(jù)。比如從土地監(jiān)察大隊或者城管執(zhí)法局調(diào)取認(rèn)定是違法建筑的決定書、比如向自然資源局調(diào)取的建筑物是否取得規(guī)劃許可證以及是否取得規(guī)劃驗(yàn)收合格證，還可以申請法院向有關(guān)部門調(diào)查取證。

（2）搜集出租方違約的證據(jù)。比如承租前出租方的宣傳冊，作虛假承諾的材料和錄音等資料，出租方未盡到經(jīng)營管理義務(wù)的證據(jù)材料，比如微信記錄、郵件記錄、來往函件等。

（3）搜集房屋未通過竣工驗(yàn)收、未經(jīng)過備案、未通過消防驗(yàn)收備案等證據(jù)。以上證據(jù)可以向住建局和公安消防部門調(diào)取，也可以向法院申請調(diào)查取證。

（4）其他如租賃合同、繳納費(fèi)用的票據(jù)、裝修損失的證據(jù)（合同、票據(jù)等）

7、租賃房屋裝修的證據(jù)保全和裝修損失的司法評估

（1）因需對租賃房屋的裝修損失進(jìn)行司法評估，為防止裝修被出租方破壞導(dǎo)致裝修無法評估，承租方需要及時向法院申請租賃房屋裝修的證據(jù)保全，一旦因出租方原因?qū)е卵b修被破壞，則法院有可能會按照承租方提交的裝修損失的證據(jù)對損失進(jìn)行認(rèn)定。

（2）提交裝修損失的相關(guān)證據(jù)給法院，材料包括完整的裝修合同、費(fèi)用發(fā)票或票據(jù)、驗(yàn)收報告、簽證變更單，法院會選定司法評估單位，到租賃房屋所在地進(jìn)行現(xiàn)場裝修損失評估，評估時，律師和承租方、出租方以及法官均在場作評估筆錄。

（3）司法評估有自己的評估規(guī)則和法律依據(jù)，因司法評估較為專業(yè)，若非有建筑學(xué)背景的律師，一般難以對司法評估的依據(jù)和內(nèi)容及結(jié)論作出有效的評價，法院亦如此。且司法評估一旦作出，除非有法定的硬性錯誤發(fā)生，比如評估機(jī)構(gòu)不具備評估資格，評估師不具備評估資格，評估對象錯誤等，法院一般會采納司法評估報告。鑒于此，我們作為律師，可以與委托人一起認(rèn)真審查裝修損失的評估范圍，有無漏項，避免因漏項造成少評估裝修損失。

8、本訴和反訴問題

房屋租賃合同糾紛中，不論是哪方先發(fā)起訴訟，基本都會產(chǎn)生本訴和反訴問題。出租方若本訴為解除合同，則承租方則反訴合同無效；承租方若本訴為合同無效，則出租方方則反訴需要支付房屋占有使用費(fèi)或反訴解除合同。

（二）租賃合同解除的主要情形及后果

1、租賃合同特別解除權(quán)的主要情形

（1）一房數(shù)租，不能承租的承租人享有解除權(quán)

（2）不定期租賃，雙方當(dāng)事人均享有解除權(quán)

（3）租賃物濫用，出租人享有解除權(quán)

（4）擅自轉(zhuǎn)租，出租人享有解除權(quán)

（5）租賃物無法使用，雙方當(dāng)事人均享有解除權(quán)

2、租賃合同解除的法律后果

（1）合同尚未履行的部分終止履行

（2）因違約解除合同的，債權(quán)人請求債務(wù)承擔(dān)賠償損失、支付違約金等違約責(zé)任。

3、違反《商品房租賃管理辦法》第六條規(guī)定是否可以作為合同無效的依據(jù)？

《商品房租賃管理辦法》第六條規(guī)定：有下列情形之一的房屋不得出租：（一）屬于違法建筑的；（二）不符合安全、防災(zāi)等工程建設(shè)強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)的；（三）違反規(guī)定改變房屋使用性質(zhì)的；（四）法律、法規(guī)規(guī)定禁止出租的其他情形。因該辦法不屬于法律和行政法規(guī)，故，不能作為合同無效的認(rèn)定依據(jù)。

（三）如何選擇租賃合同無效和合同解除的訴訟方案

1、對于承租方來說，選擇租賃合同無效一般來說對其更加有利。

租賃合同無效是承租方結(jié)束租賃合同關(guān)系的最佳選擇，理由是，糾紛一般是經(jīng)營環(huán)境不好，商鋪效益差，承租方拖欠租金等費(fèi)用，出租方以拖欠租金為由解除合同，并要求承租方承擔(dān)違約責(zé)任，承租方的裝修損失也不能得到賠償。若能有證據(jù)證據(jù)合同無效，則承租方不但可以結(jié)束合同關(guān)系，還可以要求退還保證金，賠償裝修損失。承租方一般很難有充足證據(jù)證明是出租方違約，即便有證據(jù)，也很難達(dá)到解除合同的程度。所以，在有證據(jù)證明租賃合同無效的情況下，承租方最好選擇走租賃合同無效這個訴訟方案。

2、對于出租方來講，選擇租賃合同解除對其更加有利，在法院釋明合同無效的情況下，要變更訴訟請求。如上所述，出租方解除合同的依據(jù)明確，即承租方拖欠租金等費(fèi)用。當(dāng)然，庭審中，法院會主動審查或根據(jù)承租方請求審查合同效力，若法院認(rèn)定合同無效，則會向出租方釋明，讓其變更訴訟請求，作為出租方，需要及時將訴訟請求變更為主張房屋占有使用費(fèi)。

（一）委托人不合理的期待問題

1、問題由來

由于房屋租賃合同糾紛中雙方矛盾尖銳，不容易協(xié)調(diào)，雙方對律師的期待也往往較高。比如對于承租方，除了想要拿回全部保證金外，還想獲得全部的裝修損失賠償。但在實(shí)務(wù)中，裝修損失賠償往往需要通過司法評估去確定，而司法評估的最終損失金額與本身裝修花費(fèi)金額會有一定出入，甚至有較大出入。

除此之外，司法評估的最終裝修損失還因?yàn)槌凶夥綄贤瑹o效有過錯，還要自己承擔(dān)一部分裝修損失。結(jié)果就是，法院判決出租方承擔(dān)的裝修損失金額大大低于裝修本身損失的金額，承租方往往較難接受這個事實(shí)。同樣，作為出租方，也很難接受案件敗訴，除返還全部保證金外，還要額外賠付一大筆裝修損失款的事實(shí)。

2、產(chǎn)生的后果

因?yàn)槲腥藢β蓭煿ぷ鞯恼`解，認(rèn)為律師沒有盡責(zé)，不愿意在案件結(jié)束后支付相應(yīng)律師費(fèi)。

3、解決的一些建議

針對以上問題，本人有一些建議可供參考：

（1）在接收案件之前，用書面形式將案件可能的風(fēng)險和最壞的結(jié)果進(jìn)行告知，并保存好告知的證據(jù)。

（2）將案件的重要節(jié)點(diǎn)和發(fā)生的重要情況與委托人作及時高效的溝通，做到不隱瞞，讓委托人時時知曉律師工作和工作進(jìn)度，理解律師工作。

（3）盡量讓委托人出庭，感受庭審，增加對庭審的理解。

（4）在證據(jù)基本搜集交換完成，或者開庭之后，力爭各方進(jìn)行調(diào)解和解，縮短訴訟時間，減少訴訟成本，為委托人爭取最大利益。

（5）對于拒不支付律師費(fèi)的委托人，可以采取一對一交流、其他委托人勸說等方式進(jìn)行妥善解決。

（二）商鋪退還問題

1、問題由來

因承租方和出租方發(fā)生租賃合同糾紛，出租方往往要求承租方退鋪，承租方則認(rèn)為退鋪對自身毫無保證，要求只有出租方退還保證金等以后才同意退鋪，這就造成承租方一直在占有使用商鋪。

2、產(chǎn)生的后果

不管是合同解除還是合同無效，承租方均要向出租方支付租金或占用使用費(fèi)，對承租方而言得不償失。除非是承租方還想繼續(xù)租賃商鋪，而出租方要求解除合同沒有事實(shí)和法律依據(jù)。

3、解決的建議

若承租方不想繼續(xù)經(jīng)營商鋪，建議還是在糾紛發(fā)生后及時退鋪，辦理退鋪手續(xù)，減少支付租金或占有使用費(fèi)。

（三）調(diào)解和解問題

如前所述，因承租方和出租房訴求完全對立，矛盾尖銳，故，在糾紛發(fā)生時，很難達(dá)成和解調(diào)解。當(dāng)然，所有事情都不是絕對的，在雙方委托律師的情況下，在案件證據(jù)搜集完成和證據(jù)交換完成，甚至在開庭中法院對合同效力問題釋明的情況下，案件情況基本明了，再訴訟下去只會增加訴累。這種情況下，就有了進(jìn)行和解調(diào)解的空間。雙方本著迅速結(jié)束糾紛，減少訴訟支出的目的，可以努力進(jìn)行調(diào)解和解。

綜上，房屋租賃合同糾紛往往涉及群體糾紛，不論是在承接案件還是處理案件中，都要仔細(xì)分析案情，認(rèn)真搜集證據(jù)，與委托人保持高效良好溝通，最終得以妥善處理糾紛。