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房地產(chǎn)企業(yè)在項目開發(fā)過程中，由于項目竣工驗收后需要進行土地增值稅清算，通常會形成的虧損的情況。如果在企業(yè)注銷稅務(wù)登記時還沒有彌補虧損，企業(yè)可在注銷前提出申請，稅務(wù)機關(guān)將多繳的企業(yè)所得稅予以退稅。 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)由于土地增值稅清算原因?qū)е露嗬U企業(yè)所得稅的退稅處理問題，本文將結(jié)合實操案例進行詳細解析。  項目稅負測算表 單位：萬元
根據(jù)上述測算數(shù)據(jù)，可知能夠?qū)崿F(xiàn)累計退稅金額為25萬元。 (1) 辦理退稅申請后，調(diào)整分錄為： 借：其他應(yīng)收款 (2) 收到退稅款 參照國家稅務(wù)總局公告2016年第81號《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算涉及企業(yè)所得稅退稅有關(guān)問題的公告》具體規(guī)定： “（一）該項目繳納的土地增值稅總額，應(yīng)按照該項目開發(fā)各年度實現(xiàn)的項目銷售收入占整個項目銷售收入總額的比例，在項目開發(fā)各年度進行分攤，具體按以下公式計算： 各年度應(yīng)分攤的土地增值稅=土地增值稅總額×（項目年度銷售收入÷整個項目銷售收入總額） 本公告所稱銷售收入包括視同銷售房地產(chǎn)的收入，但不包括企業(yè)銷售的增值額未超過扣除項目金額20%的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的銷售收入。 （二）該項目開發(fā)各年度應(yīng)分攤的土地增值稅減去該年度已經(jīng)在企業(yè)所得稅稅前扣除的土地增值稅后，余額屬于當(dāng)年應(yīng)補充扣除的土地增值稅；企業(yè)應(yīng)調(diào)整當(dāng)年度的應(yīng)納稅所得額，并按規(guī)定計算當(dāng)年度應(yīng)退的企業(yè)所得稅稅款；當(dāng)年度已繳納的企業(yè)所得稅稅款不足退稅的，應(yīng)作為虧損向以后年度結(jié)轉(zhuǎn)，并調(diào)整以后年度的應(yīng)納稅所得額。 （三）按照上述方法進行土地增值稅分攤調(diào)整后，導(dǎo)致相應(yīng)年度應(yīng)納稅所得額出現(xiàn)正數(shù)的，應(yīng)按規(guī)定計算繳納企業(yè)所得稅。 （四）企業(yè)按上述方法計算的累計退稅額，不得超過其在該項目開發(fā)各年度累計實際繳納的企業(yè)所得稅；超過部分作為項目清算年度產(chǎn)生的虧損，向以后年度結(jié)轉(zhuǎn)?！?/span> 來源：焦點財稅（林森） |
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