導(dǎo)讀：

最高法院（2020）最高法民申2198號(hào)，轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)公司股權(quán)，達(dá)到轉(zhuǎn)讓地塊的目的，是房地產(chǎn)投資中常規(guī)操作，這個(gè)案件告訴我們這類股權(quán)轉(zhuǎn)讓注意要點(diǎn)，可以減少違約。

一、2017年，薛某和某居委會(huì)也是天都房產(chǎn)公司的股東，薛某作為天都公司的控股股東和法定代表人與合創(chuàng)東方資產(chǎn)公司約定，將居委會(huì)的股權(quán)過戶到自己名下，天都房產(chǎn)公司的股權(quán)100%轉(zhuǎn)讓給給合創(chuàng)公司。雙方簽訂《股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議書》第二條第3項(xiàng)約定，合創(chuàng)公司向薛成林支付定金不低于3000萬元之日起45個(gè)工作日內(nèi)，薛成林保證合創(chuàng)公司可進(jìn)場。

合創(chuàng)公司支付3千萬元定金之后，遲遲不能進(jìn)場，遂以薛某、天都公司等為被告起訴解除合同，主張雙倍返還定金及賠償股權(quán)價(jià)值損失。一審法院判決解除合同、雙倍返還定金。薛某上訴到最高法院，最高法院二審判決后，薛某申請(qǐng)?jiān)賹?，除改?2000元的保險(xiǎn)費(fèi)承擔(dān)外，維持了一審判決。

二、最高法院再審認(rèn)為

（一）、薛某提交魯眾合土地評(píng)估字【2018】0118號(hào)土地評(píng)估報(bào)告中內(nèi)附《基本情況調(diào)查表》作為新證據(jù)，此證據(jù)是合創(chuàng)公司一審法院委托鑒定形成，后合創(chuàng)公司撤回申請(qǐng)，放棄提交，不屬于再審中的新證據(jù)。

（二）、涉案項(xiàng)目土地上存有部分建筑垃圾及工棚一處等事實(shí)，薛成林并未完成拆除地上附著物并達(dá)到凈地標(biāo)準(zhǔn)的合同義務(wù)，且薛成林未通知合創(chuàng)公司進(jìn)場，構(gòu)成違約。

（三）、股權(quán)轉(zhuǎn)讓履行中，天都公司另一股東居委會(huì)要求行使行使優(yōu)先購買權(quán)，導(dǎo)致股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議無法履行，合創(chuàng)公司無法受讓100%股權(quán)。協(xié)議簽訂時(shí)，合創(chuàng)公司知曉天都公司有居委會(huì)作為股東，但薛某與案外人約定將居委會(huì)的股權(quán)變更到薛某名下，在《股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議書》中，薛某明確保證天都公司由薛成林100%控股，故本案股權(quán)無法轉(zhuǎn)讓應(yīng)歸因于薛某一方。

三、擁有地塊的房產(chǎn)公司轉(zhuǎn)讓股東中的注意要點(diǎn)

（一）、有兩個(gè)以上股東的情況下，控股股東在轉(zhuǎn)讓股權(quán)時(shí)，先要解決其它股東的優(yōu)先購買權(quán)。否則，如本案一樣，優(yōu)先購買權(quán)導(dǎo)致合同不能履行，轉(zhuǎn)讓方仍要承擔(dān)違約賠償

（二）、何謂凈地標(biāo)準(zhǔn)，見國土資源部《關(guān)于加大閑置土地處置力度的通知》及地方上土地管理部門的文件，目前審理實(shí)踐中，涉及凈地的認(rèn)定，法院主要是參考前述文件。

（三）、通知入場義務(wù)，通知義務(wù)沒有盡到可能導(dǎo)致違約，筆者辦理案件中遇到比較多的類似情況。

（四）、再審中的新證據(jù)最高院沒有認(rèn)可薛某提交的新證據(jù)，是依據(jù)《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國民事訴訟法〉的解釋》第三百八十七條、第三百八十八條的規(guī)定，除了是新證據(jù)，還要能推翻原判決，這樣的新證據(jù)才管用。