REITs是房地產(chǎn)信托憑證（Real Estate Investment Trusts）是一種信托基金，以發(fā)行收益信托憑證的方式匯集多數(shù)投資者的資金，由專業(yè)機(jī)構(gòu)進(jìn)行房地產(chǎn)投資經(jīng)營管理， 并將投資綜合收益按比例分配給投資者的證券。

REITs的收益來源于租金收入和資產(chǎn)增值，其最大的特點(diǎn)是股息分紅。在符合一定盈利條件的前提下，REITs必須將不少于90%的應(yīng)納稅收入派發(fā)紅利。

房地產(chǎn)基金REITs國內(nèi)外發(fā)展

REITs作為房地產(chǎn)的替代投資品在國外發(fā)展有很長時(shí)間，各經(jīng)濟(jì)體REITs推出時(shí)點(diǎn)與其房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展所處階段相關(guān)。自1960年美國首次推出REITs以來，縱觀全球各經(jīng)濟(jì)體REITs推出時(shí)間點(diǎn)，各經(jīng)濟(jì)體推出REITs有兩個(gè)目的：

目前，全球REITs市值超過了1萬億，美國占據(jù)近7成的份額，毫無疑問是全球最大的REITs市場。澳大利亞和英國分列全球REITs總規(guī)模第二、三位，分別占比9.2%和5.7%。

REITs的推行有什么好處？

REITs運(yùn)作過程中面臨的稅收主要包括REITs和投資者兩個(gè)層面。其中對REITs征稅主要體現(xiàn)在REITs所得稅環(huán)節(jié)和交易環(huán)節(jié)，大多數(shù)國家對于REITs的交易免征印花稅，同時(shí)各國對REITs采取稅收中性原則避免REITs在交易中重復(fù)納稅；一些國家為了促進(jìn)REITs的發(fā)展給予投資者一定的稅收減免。

新加坡不僅對REITs免收所得稅, 而且個(gè)人投資者從REITs取得的分紅也免征個(gè)人所得稅。這種優(yōu)惠政策也使新加坡在短短幾年時(shí)間內(nèi), 成為亞洲國家中僅次于日本的第二大REITs市場。

由于REITs的長期收益由其所投資的房地產(chǎn)價(jià)值決定，因此REITs的收益與其他金融資產(chǎn)的相關(guān)度較低。

投資者在資產(chǎn)組合決策中，會考慮REITs相對較低的波動(dòng)性和在通貨膨脹時(shí)期所具有的保值功能。這是REITs成為投資對象的一個(gè)重要因素。

通過投資REITS，投資者不僅可以投資不同類型的房地產(chǎn)，甚至可以投資不同地區(qū)的房地產(chǎn)，以此來分散投資風(fēng)險(xiǎn)。

REITs按規(guī)定必須將90%的收入作為紅利分配，投資者可以獲得比較穩(wěn)定的即期收入。

由于REITs股份基本上都在各大證券交易所上市，與傳統(tǒng)的以所有權(quán)為目的房地產(chǎn)投資相比，REITs具有相當(dāng)高的流動(dòng)性。

上市交易的REITs較房地產(chǎn)業(yè)的直接投資，其信息不對稱程度低，經(jīng)營情況受獨(dú)立董事、分析師、審計(jì)師、商業(yè)和金融媒體的直接監(jiān)督。

澳大利亞是世界上最早開創(chuàng)REITS的國家之一，經(jīng)過30多年探索與實(shí)踐，已形成一定規(guī)模并逐步走向成熟。

在2008年3月之前，REITs一直都被稱作上市房地產(chǎn)信托（LPTs）。澳大利亞的第一只LPT——The General Property Trust成立于1971年。截至2017年3月底，澳大利亞共有上市REITs61只，市值規(guī)模1347.5億澳元，目前是全球第二大REITs市場。

數(shù)據(jù)來源：S&P Dow Jones Indices S&P/ASX 300 A-REIT 

上圖為截止2016年ASX 300上市地產(chǎn)基金指數(shù)和ASX300指數(shù)總回報(bào)，從歷史投資表現(xiàn)來看，澳洲上市地產(chǎn)的表現(xiàn)ASX300上市地產(chǎn)基金指數(shù)（S&P/ASX 300 A-REITS）指數(shù)年內(nèi)投資回報(bào)為7.88%（年化利率），一年期投資回報(bào)高達(dá)20.08%，遠(yuǎn)高于同期的ASX300指數(shù)（S&P/ASX 300），上市地產(chǎn)板塊表現(xiàn)尤為突出跑贏整體股市。

澳大利亞REITs組織形式

澳大利亞的REITs采用的是信托結(jié)構(gòu)，其中占據(jù)市場主導(dǎo)地位的，是一種使用合訂結(jié)構(gòu)的REITs。

通過與業(yè)績優(yōu)良公司合訂上市，A-REITs的業(yè)績將得以提高，可以增加對投資人的吸引力，同時(shí)通過合訂擴(kuò)大投資范圍和投資領(lǐng)域，合理規(guī)避法律對主動(dòng)開發(fā)和非依靠穩(wěn)定現(xiàn)金流投資的限制。

截止2016年初，澳洲上市地產(chǎn)信托（A-REITs）的數(shù)量達(dá)到48家。已經(jīng)公布了最新資產(chǎn)估值的Goodman Group、DEXUS Property Group 和 Vicinity Centres的投資組合價(jià)值總計(jì)增加了約30億澳元。

稅收政策

根據(jù)澳大利亞信托法的規(guī)定，REITs必須滿足以下條件：

稅收方面的優(yōu)勢是REITs一個(gè)顯著特征。澳大利亞政府為了鼓勵(lì)本國REITs的發(fā)展，其稅法規(guī)定，如果單個(gè)基金產(chǎn)品的投資者超過300人，并且該產(chǎn)品項(xiàng)下的資金投資于具有現(xiàn)金流的成熟物業(yè)時(shí)，該基金可以免除交易印花稅。

REITs所分派的股息不在REITs層面征稅，投資者所收到的股息只會在個(gè)人的層面被征稅，這樣就避免了REITs所得收益被雙重征稅。而且，澳大利亞實(shí)行的是累進(jìn)稅制（Marginal Tax System），投資者所繳的稅金和投資者的整體收入相關(guān)。

此外，二級市場上REITs股份的交易免征印花稅；REITs基金管理費(fèi)不需繳納商品及服務(wù)稅（GST）；投資者的資本收益被征稅減半。

Westfield Group REITs投資策略

Westfield Group是全世界最大的商業(yè)地產(chǎn)公司，總部位于澳大利亞。截至2016年底，西田集團(tuán)在美國、英國和歐洲擁有并經(jīng)營了35個(gè)購物中心，資產(chǎn)價(jià)值310億美元，年凈利近14億美元；在澳大利亞和新西蘭投資并開發(fā)了39個(gè)購物中心，資產(chǎn)總價(jià)值達(dá)到323億澳元，年凈利潤近30億澳元。

產(chǎn)品定位明確從商業(yè)與住宅同步完全轉(zhuǎn)型為專業(yè)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)后，經(jīng)營效益增長迅速，覆蓋規(guī)劃、設(shè)計(jì)、建造、發(fā)展每個(gè)環(huán)節(jié)，實(shí)行垂直化經(jīng)營。同時(shí)，在當(dāng)時(shí)被譽(yù)為世界上最漂亮的購物中心Burwood引進(jìn)了著名的法爾馬斯百貨開始了長期戰(zhàn)略合作。Westfield 集團(tuán)將關(guān)鍵路徑法針對項(xiàng)目計(jì)劃管理的實(shí)施成功用于后來的每一個(gè)項(xiàng)目。

由于Westfield開發(fā)資金大部分來源于借貸，資產(chǎn)負(fù)債率高達(dá)81.7%，于是集團(tuán)對旗下商業(yè)資產(chǎn)進(jìn)行重新評估，以體現(xiàn)可觀的資產(chǎn)價(jià)值，并分拆重組上市。

分拆上市后，Westfield holding 和Westfield Property trust 股價(jià)上漲，并且WestfieldHolding 旗下全資控股的位于澳大利亞的6個(gè)購物中心 Miranda, Hornsby, Figtree, Toombul, Airport West, North Rocks 轉(zhuǎn)讓給Westfield Property Trust，總面積16.67萬平米，價(jià)值一億澳元。

Westfield Property Trust享受的租金收益，以及物業(yè)及商業(yè)管理的增值使得機(jī)構(gòu)和個(gè)人投資者進(jìn)而提供了有力的資金支持。Westfield 開發(fā)項(xiàng)目收回成本周期縮短，運(yùn)轉(zhuǎn)速度加快。REITS為它走向全球擴(kuò)張的道路。