《華夏時(shí)報(bào)》記者 劉敏 延安報(bào)道

2012年4月，號(hào)稱(chēng)亞洲最大的巖土工程—延安“削山建城”正式開(kāi)工建設(shè)，當(dāng)時(shí)公布的計(jì)劃是5到10年完成，今年恰是延安新區(qū)建設(shè)滿(mǎn)5年。

7月6日，《華夏時(shí)報(bào)》記者趕赴延安新區(qū)走訪(fǎng)，行至入?yún)^(qū)車(chē)道，“慶祝延安新區(qū)建設(shè)五周年”的牌幅便沿路而列。登上新區(qū)，一片平坦開(kāi)闊之地與延安老城溝溝道道的崎嶇面貌截然不同，四處建筑已有不少，延安市大部分行政機(jī)構(gòu)也已遷移至新區(qū)新建的行政中心。雖然除行政中心之外其他地方日常基本見(jiàn)不到人，但寂靜的表面下延安新區(qū)已難掩躁動(dòng)。

據(jù)了解，5年間延安新區(qū)多次“換帥”，頻繁的人事更迭造成許多管理真空與脫節(jié)，隨著新區(qū)北區(qū)一期逐步進(jìn)入城市運(yùn)營(yíng)階段，諸多開(kāi)發(fā)亂象正如雨后春筍般蔓延開(kāi)來(lái)。

BT贖回壓頂“換帥”頻繁

公開(kāi)信息顯示，延安市財(cái)政在新區(qū)建設(shè)伊始只投入了很少量的啟動(dòng)資金，新區(qū)建設(shè)基本依靠BT建設(shè)模式來(lái)完成，BT模式意即“建設(shè)--移交”，是政府利用社會(huì)資金來(lái)進(jìn)行非經(jīng)營(yíng)性基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項(xiàng)目的一種融資模式，一般操作是總承包方作為投資方對(duì)建設(shè)項(xiàng)目進(jìn)行融資、建設(shè)，驗(yàn)收合格后移交給業(yè)主，業(yè)主再分期支付項(xiàng)目總投資加上合理回報(bào)。

目前延安新區(qū)一期建設(shè)已基本完成，新區(qū)也步入為之前工程建設(shè)支付投資、回報(bào)的贖回階段。據(jù)官方信息，延安新區(qū)累計(jì)造地2.4萬(wàn)千畝，這些土地達(dá)到"七通一平"的造地成本僅約每畝80萬(wàn)元人民幣，以此計(jì)算造地總投資超過(guò)190億元人民幣，而截至目前新區(qū)累計(jì)出讓土地約2653畝，收回出讓價(jià)款近45億元，造地資金缺口約145億元；其他建設(shè)方面的資金缺口更是巨大，據(jù)記者獲得的一份延安新區(qū)2015年重點(diǎn)融資項(xiàng)目名單顯示，當(dāng)年進(jìn)行的71個(gè)項(xiàng)目總投資312億元，融資需求156億元，占總投資一半。隨著建設(shè)的逐步完成交付，新區(qū)面臨的還款壓力可見(jiàn)一斑，在延安新區(qū)管委會(huì)門(mén)口的公示欄內(nèi)，“拖欠農(nóng)民工工資問(wèn)題較為突出”也被列入正在處理的問(wèn)題之一。

走訪(fǎng)中記者了解到，就在此前一個(gè)月，延安新區(qū)管委會(huì)黨工委書(shū)記、主任剛剛更換，梳理公開(kāi)信息可見(jiàn)，這已是從2012年新區(qū)啟動(dòng)建設(shè)至今的第四任新班子?！跋嚓P(guān)的管理層更是換得太頻繁了，每換一撥人，就得重新再簽許多協(xié)議”，一位在延安新區(qū)內(nèi)做工程的企業(yè)負(fù)責(zé)人稱(chēng)，“我們就干了幾百萬(wàn)的活，前后打印的合同、補(bǔ)充協(xié)議、變更等就花了5千塊的打印費(fèi)，堆起來(lái)快一米高了”。

樓市亂象

新區(qū)管理層更迭頻繁帶來(lái)的隱患還集中表現(xiàn)在近期突然升溫的樓市上，據(jù)統(tǒng)計(jì)，延安新區(qū)目前有18個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，其中15個(gè)開(kāi)發(fā)商是民營(yíng)企業(yè)，另外三個(gè)的開(kāi)發(fā)商為新區(qū)管委會(huì)下屬的延安市新區(qū)投資開(kāi)發(fā)建設(shè)有限公司。由于參與新區(qū)商品房開(kāi)發(fā)的基本為本地中小開(kāi)發(fā)商，其資金實(shí)力有限，加之監(jiān)管漏洞，樓市亂象因之也非常普遍。

在延安新區(qū)翰林府項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)體驗(yàn)中心，面對(duì)前來(lái)咨詢(xún)購(gòu)房事宜的人，工作人員因?yàn)橹?jǐn)慎而略顯不夠熱情，但依然不愿意放過(guò)任何一個(gè)提前銷(xiāo)售的機(jī)會(huì)?！拔覀?月16號(hào)正式開(kāi)盤(pán)，現(xiàn)在如果有意向還可以做特別申請(qǐng)排個(gè)房號(hào)，現(xiàn)在發(fā)售的是多層洋房，每個(gè)房號(hào)5萬(wàn)”，工作人員介紹稱(chēng)。記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，這個(gè)自稱(chēng)為延安新區(qū)的“豪宅”項(xiàng)目的翰林府住宅小區(qū)，從6月3日便開(kāi)始在只有一項(xiàng)用地預(yù)審復(fù)函和建設(shè)工程規(guī)劃許可證的情況下違規(guī)變相預(yù)售房屋，同時(shí)長(zhǎng)期違法施工，在6月8日被曝光之后，從6月9日到6月23日的短短兩周時(shí)間內(nèi)，該項(xiàng)目便突擊取得了建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建筑工程施工許可證和商品房預(yù)（銷(xiāo)）售許可證，其凌厲的拿證手法非常耐人尋味。

延安新區(qū)管委會(huì)官網(wǎng)信息顯示，5月9日，由延安亨昌（集團(tuán)）益豐園房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司開(kāi)發(fā)的翰林府住宅小區(qū)對(duì)項(xiàng)目的報(bào)建設(shè)計(jì)方案進(jìn)行了公示，公示期20天，于5月29日結(jié)束；

6月3日，該項(xiàng)目便開(kāi)始公開(kāi)對(duì)外變相預(yù)售，其采取的方式是“賣(mài)房號(hào)”，據(jù)項(xiàng)目發(fā)布的銷(xiāo)售信息，當(dāng)時(shí)買(mǎi)房號(hào)的價(jià)格分兩檔，高層交三萬(wàn)元人民幣，多層洋房交五萬(wàn)元人民幣，繳款方式只收現(xiàn)金。項(xiàng)目銷(xiāo)售方承諾購(gòu)買(mǎi)房號(hào)的業(yè)主在正式開(kāi)盤(pán)時(shí)可享受一定優(yōu)惠，但有關(guān)未來(lái)選購(gòu)房屋套型、面積、朝向等均無(wú)明確約定，且告知消費(fèi)者排號(hào)順序不決定選房順序，交排號(hào)費(fèi)時(shí)也不知道房屋將來(lái)的銷(xiāo)售價(jià)格；

6月9日，延安新區(qū)住房和城市建設(shè)局發(fā)布關(guān)于新區(qū)商品房項(xiàng)目頒發(fā)《商品房預(yù)售許可證》的公告顯示，翰林府項(xiàng)目因“不具備辦理商品房預(yù)售許可條件”而未辦理房產(chǎn)預(yù)售許可；根據(jù)《商品房銷(xiāo)售管理辦法》第二十二條規(guī)定：不符合商品房銷(xiāo)售條件的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不得銷(xiāo)售商品房，不得向買(mǎi)受人收取任何預(yù)訂款性質(zhì)費(fèi)用，違者，由主管部門(mén)處以警告、責(zé)令限期整改并可處以罰款；

6月15日，延安新區(qū)住房和城市建設(shè)局、規(guī)劃環(huán)保局等部門(mén)聯(lián)合對(duì)新區(qū)內(nèi)18個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行檢查，翰林府項(xiàng)目和延安海麗置業(yè)有限公司開(kāi)發(fā)的海麗金爵項(xiàng)目因違法預(yù)售而被現(xiàn)場(chǎng)查封；

6月19日，延安新區(qū)管委會(huì)住建局向翰林府項(xiàng)目頒發(fā)了建筑工程施工許可證，延安市住建局政秘科一位負(fù)責(zé)人對(duì)此稱(chēng)：“按照規(guī)定，沒(méi)有拿到施工許可證之前是連地基都不允許挖的”；

6月23日，延安新區(qū)住建局又給翰林府項(xiàng)目頒發(fā)了預(yù)售證（1—16號(hào)樓），根據(jù)國(guó)家《城市房地產(chǎn)管理法》、《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》，商品房取得預(yù)售證所需條件中包括：建設(shè)工程投資達(dá)到25%以上，從項(xiàng)目施工進(jìn)度看，多層至少要求2層以上，高層至少5層以上，而翰林府項(xiàng)目從拿到建筑施工許可證到商品房預(yù)售證之間僅間隔三天，這是否意味著翰林府項(xiàng)目在這三天期間就以超高速度完成了工程進(jìn)度的四分之一從而順利取得商品房預(yù)售證呢？

采訪(fǎng)中該項(xiàng)目工地上一名工作人員對(duì)記者表示：“其實(shí)項(xiàng)目從今年3月就開(kāi)始動(dòng)工了，除了地基驗(yàn)收和標(biāo)準(zhǔn)層驗(yàn)收時(shí)因?yàn)槌霈F(xiàn)一些問(wèn)題而耽擱了一段時(shí)間，剩下時(shí)間一直在施工”，延安新區(qū)管委會(huì)住建局工作人員則對(duì)此種現(xiàn)象解釋稱(chēng)：“他們之前不符合條件我們就沒(méi)有給他們發(fā)施工許可證，但企業(yè)等不及就一直在干，對(duì)于違法施工也查過(guò)，后來(lái)手續(xù)全了我們就給他們補(bǔ)辦了施工許可證”?！懊黠@違法，不需要討論。問(wèn)題是，為何如此明目張膽的違法？”，西南政法大學(xué)民商法學(xué)院教授曹新權(quán)對(duì)此評(píng)論道。

另一個(gè)在6月15日被查封的項(xiàng)目“海麗金爵”的違規(guī)銷(xiāo)售行為更為“粗獷”，根據(jù)延安新區(qū)住建部門(mén)7月4日公布的預(yù)售證頒發(fā)情況，該項(xiàng)目至今仍“不具備辦理商品房預(yù)售許可條件”，但該項(xiàng)目卻早在數(shù)月前就開(kāi)始陸續(xù)與意向購(gòu)房人簽訂《房屋訂購(gòu)協(xié)議書(shū)》，據(jù)記者獲得的相關(guān)副本，該樓盤(pán)的訂購(gòu)協(xié)議有全款、分期之分，全款為一次性交清所有房款，而分期則約定為先交30%首付，待工程至地上三層時(shí)再繳納50%，封頂再交15%，剩余5%留待交房時(shí)繳納?！爱?dāng)時(shí)簽訂分期協(xié)議的時(shí)候開(kāi)發(fā)商說(shuō)是之后可以按揭，但沒(méi)多久又告訴我們因?yàn)橥恋厥掷m(xù)等問(wèn)題沒(méi)法辦理按揭，這就讓我們?cè)S多購(gòu)房人感覺(jué)很上當(dāng)，因?yàn)榧词鼓悻F(xiàn)在退款給我們也耽誤了我們?nèi)ベ?gòu)買(mǎi)其他項(xiàng)目的最佳機(jī)會(huì)”，一位購(gòu)房人稱(chēng)。

7月6日，在海麗金爵項(xiàng)目售樓部，工作人員依然熱情介紹稱(chēng)“可以先排個(gè)號(hào)或者內(nèi)部認(rèn)購(gòu)，等可以預(yù)售再簽正式合同”，并稱(chēng)該項(xiàng)目最大的優(yōu)勢(shì)在于有著超寬的樓間距，“樓間距超過(guò)100米，中間地帶全部園林式綠化”，當(dāng)被問(wèn)及這樣規(guī)劃是否不劃算時(shí)，工作人員稱(chēng)“我們企業(yè)負(fù)責(zé)人做這個(gè)項(xiàng)目就主要不是為了賺錢(qián)，主要是為社會(huì)盡責(zé)任做慈善”。記者查閱海麗金爵項(xiàng)目開(kāi)發(fā)商延安海麗置業(yè)有限公司工商資料發(fā)現(xiàn)，該企業(yè)注冊(cè)資金為800萬(wàn)，其前身為一家主營(yíng)園林綠化和油田工程的企業(yè)，2016年經(jīng)營(yíng)范圍變更后增加了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。

新區(qū)開(kāi)發(fā)公司的“煩惱”

不僅是民營(yíng)開(kāi)發(fā)商亂象多，延安新區(qū)投資開(kāi)發(fā)有限公司作為延安新區(qū)管委會(huì)的平臺(tái)企業(yè)，其旗下開(kāi)發(fā)有一系列地產(chǎn)項(xiàng)目近期也不斷爆出問(wèn)題。延安新區(qū)開(kāi)發(fā)公司開(kāi)發(fā)的“上城”系列項(xiàng)目中，1—6號(hào)地塊又稱(chēng)延安新區(qū)干部職工商品房，資金來(lái)源包括延安市直干部在新區(qū)建設(shè)之初集資建房，目前已售完即將交房；上城華府是比干部商品房?jī)r(jià)位高一些的項(xiàng)目，正在開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售。7、8地塊是向縣區(qū)干部開(kāi)售，價(jià)位、品質(zhì)和16地塊相同。

但上城1號(hào)到上城6號(hào)的業(yè)主臨近交房卻發(fā)現(xiàn)許多問(wèn)題，比如配套水電氣不通等，隨后新區(qū)開(kāi)發(fā)公司也做了公開(kāi)回應(yīng)，表示“這批商品房的配套水電氣都已到位，今年冬天一定可以保障供暖”。然而當(dāng)小區(qū)物業(yè)費(fèi)公布后，又掀起軒然大波，每平米每月1.2元的價(jià)格比延安當(dāng)?shù)仄骄礁叱?0%，很多人表示難以接受。對(duì)此新區(qū)開(kāi)發(fā)公司又回應(yīng)稱(chēng)“新區(qū)建城物業(yè)是與上市企業(yè)西安天地源物業(yè)公司的合作，物業(yè)收費(fèi)完全是按照國(guó)家的規(guī)定制定”。

此后，雖然延安新區(qū)投資開(kāi)發(fā)有限公司針對(duì)“上城”項(xiàng)目業(yè)主提出的問(wèn)題一一作了公開(kāi)回應(yīng)，但風(fēng)波并未就此止息，因?yàn)閹啄昵坝稍撈髽I(yè)代建的另一個(gè)項(xiàng)目—“石油小區(qū)”又于日前爆出“轉(zhuǎn)包門(mén)”。據(jù)了解，該小區(qū)購(gòu)買(mǎi)者主要為延長(zhǎng)石油職工，購(gòu)買(mǎi)方式為“先集資再由開(kāi)發(fā)企業(yè)代建”，但7月初職工第三次交款時(shí)突然發(fā)現(xiàn)“前兩次交錢(qián)的對(duì)象為延安新區(qū)投資開(kāi)發(fā)有限公司，但第三次卻變成了以及民營(yíng)企業(yè)—延安國(guó)園房地產(chǎn)公司”，同時(shí)在戶(hù)型面積、房屋價(jià)格等方面也出現(xiàn)許多變更，目前該事件仍在發(fā)酵，有關(guān)方面仍未正式回應(yīng)，本報(bào)也將持續(xù)追蹤。