目前的經(jīng)濟形勢下，全國房地產(chǎn)最火的城市只有兩個，一個創(chuàng)新之都深圳，一個是互聯(lián)網(wǎng)之城杭州。

尤其是深圳，最新成交的二手房均價已經(jīng)是7萬/平米了，這房價讓北京和上海都汗顏。

如果說杭州的老百姓愛砸售樓部，那么深圳的老百姓也有一個特點：愛離婚

今天來聊聊深圳。

這個含著金湯匙出生的城市，不同于北京和上海，它太年輕了，年輕到什么事都想莽個第一，比如說離婚。 

前段時間深圳4月份離婚量激增，整個深圳市結婚4186對，離婚3524對，離婚總量達到了結婚總量的84%。

在深圳各區(qū)民政局預約離婚的排號已經(jīng)排到了6月份，可以說在深圳想離婚都很難了。

這個比例確實不低，不過深圳的離婚率一直很高，尤其是2019年12月份之后，離婚數(shù)量就處于暴漲狀態(tài)。

所有的突變都有跡可循，在12月份深圳離婚率激增之前，11月份深圳宣布取消豪宅稅。

從限制總價到面積144㎡以下的免收稅費，政策的寬松極大的刺激了深圳的改善需求，換房成了大多數(shù)家庭的選擇。

所以擺在這些家庭面前的有兩條路，一是直接買，而是離婚再買。

我們來看一下深圳目前離婚買房的政策。

從上圖中可以很明顯的看出，離婚兩年內的個人買房可以做到首付50%，而深圳市目前對于家庭二套房的首付比例則是70%。

我們以一套普通的500萬住宅來計算，20%的首付差就是100萬，這基本相當于二線城市一套一居的總房款。

不但相差近百萬的首付款，而且還減少有二十幾萬的豪宅稅，再加上5月份才會上線的新版征信，這是深圳踴躍離婚的誘因。

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其實離婚買房這種情況，在歷年，在全國，都很普遍。

比如2014年，中國辦理離婚手續(xù)的人共有363.7萬對，較之去年增速為3.9%；

而2016年，辦理離婚手續(xù)的則達到415.8萬對，增速為8.2。

我們都知道，2014年是中國內陸房地產(chǎn)市場的低點，而2016年則是全國性的暴漲，在那一年有些城市房價甚至翻了一番。

一套房首付能省百萬，加上稅費優(yōu)惠，如此大的利潤，需要付出的代價僅僅是離婚而已，不違規(guī)，不違法，還保值增值，何樂而不為呢。

可是深圳這個城市又有些不同，這是一個從來不缺乏熱錢的地方。

在深圳買房投資是第一邏輯，自住舒適性只能排在第二。

這是一個不必擔心房價會跌的城市，因為這里有的是接盤俠，只要深圳還在，熱度就不會衰退。

外地戶口限購一套，本地戶口限購兩套，這樣的政策對于一個充滿投機色彩的城市來說，顯然是不夠的。

尤其是在這個節(jié)骨眼上深圳又流傳出華潤城四期8月份即將開盤的消息。

深圳華潤城我們都知道，一個隨時能上深圳樓市熱搜、自帶流量的63萬㎡大型城市綜合體。

從一期的4萬，漲到如今的12萬，華潤城用了6年的時間，它的地段和配套已經(jīng)做到了讓人忽視其它任何不利因素的地步。

用現(xiàn)在很流行的營銷術語就是買到即賺到，可問題是，買不到。

所以，華潤城四期即將開盤的消息，讓土豪們沸騰了，現(xiàn)在離婚只不過是為了一個小區(qū)開盤做準備。

這是一個買房跟普通人無關的城市，開盤也只是土豪們的盛宴罷了。

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一個小區(qū)的開盤竟能惹得無數(shù)英雄竟折腰。

最根本的還是深圳無房可售，尤其是大戶型新房。

福田深業(yè)中城賣完了，南山只有華潤城四期可以賣，前海和寶中今年也沒什么太大量項目可以賣。

這就是深圳的現(xiàn)狀，雖說一直有住宅在賣，但是量都不是很大，一旦推出各項均好的項目，搶破頭是必然的。

造成這種情況的主要原因還是整個深圳的住宅供地太少，僅有的土地大部分都提供給了商業(yè)和產(chǎn)業(yè)用地，可供居住的土地少之又少。

2019年深圳工業(yè)用地交易163萬㎡，商業(yè)用地交易27萬㎡，住宅用地僅僅交易16萬㎡，也就是說住宅用地僅占總共地規(guī)模的7%。

這與深圳歷年情況相差無幾，從2012年到2017年，深圳新增700多萬平方米商住工業(yè)土地供應中，居住用地只有8%，而這些還是包含單位宿舍、城中村、自建房等等。

來源：深圳市規(guī)劃和國土資源委員會

這就導致了深圳整個居住用地的面積占城市面積不足11%，遠低于國際化大城市應有的數(shù)據(jù)。

而且作為一線城市中最易落戶的城市，深圳每年新增常住人口200多萬，但是新增住宅卻僅僅20萬套，完全無法滿足正常人口增長所需的居住面積。

2019年，貝殼研究院發(fā)布的《粵港澳大灣區(qū)房地產(chǎn)市場白皮書》顯示，深圳住房自有率僅為23.7%，為大灣區(qū)11個城市中最低，遠遠低于香港的49%、廣州的54.9%及全國的73.9%。

這是2019年全國主要城市的住宅供地情況表，從土地供應面積上看去年深圳的土地供應面積只有杭州的0.56%，可建設住宅面積更是少的可憐，按照每套100m2計算的話，深圳去年只能建設不到5800套住宅。

去年深圳住宅供應面積是廣州的60%左右，不到武漢的五分之一，連鄭州的六分之一都不到。成交面積僅僅只是接近鄭州成交面積的十分之一。

住宅供應的緊缺，才是資本有恃無恐的根源。

就在前兩天，深圳前海深港合作區(qū)一宗地被龍光以115.97億拍下了，溢價率達到45%。

這樣的情況若是放在其它城市，那一定是在超好的地段，未來盈利去化都不是問題。

然而事實并非如此，這塊地采用“雙限雙競”的辦法以掛牌方式出讓，即：限地價、限普通商品房銷售均價，競地價、競無償移交市前海管理局只租不售的人才住房面積。

也就是說房子建好之后不但有限價，而且必須無償移交一部分作為前海的人才公寓。這樣一來成本的提升，對未來的盈利就會產(chǎn)生很大的壓力，尤其是在地價溢價這么高的情況下。

然而即便如此，而與龍光一同競爭依然有超16家房企，其中不但有萬科、中海、華潤等知名房企，更是有諸多房企聯(lián)合起來競爭，只為得到這塊住宅供地。

深圳住宅供地緊缺情況可見一斑。

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那為什么深圳寧愿大量低價出讓產(chǎn)業(yè)用地，卻不愿意出讓住宅用地？

簡單來說就是為了稅收，財政富裕了才能大刀闊斧的進行建設，才有GDP。

比如說，2018年福田區(qū)GDP破四千億大關，稅收過億元的樓宇就達到86棟，這86棟樓納稅就達到1211億。

這樣的一個稅收在全國來說是什么水平呢？

2018年西寧全年GDP為1286.4億，也就是一個福田區(qū)僅僅86棟樓的稅收就能頂?shù)纳衔鲗幨腥甑腉DP。

所以，同樣一宗土地，如果蓋住宅，蓋完就賣掉了，只能產(chǎn)生一次交易；而如果用來蓋商場工廠，則有企業(yè)入駐，每年都能收稅，同時又能拉動就業(yè)，解決很多就業(yè)問題。

城市建設靠的是產(chǎn)業(yè)，只要有產(chǎn)業(yè)就必然會有人才涌入，不然即便有住宅，空置率必然會升高。

比如大亞灣，住宅用地很多吧，但是全都是鬼樓，沒有產(chǎn)業(yè)支撐，基本沒有人住。

之所以噱頭很足，還不是仰仗著深圳老大哥。

雖說如此，這樣的供地結構還是有些畸形的，跟很多一二線城市一樣，這樣會導致商辦空置，住宅不足的局面。

短期看來影響不大，甚至是GDP提升的主要推手，地價貴了，就會涌入大量的民間資本，投資上來，GDP自然提高。

可是長久向卻是不利的，中國人的家國情懷可是很濃的，而唯一能讓你對這個城市有歸屬感的就是房子。

當高房價持續(xù)下去，深圳會成為年輕人望而卻步的城市，沒有新鮮血液的涌入，城市遲早會衰退。

你或許會說，深圳是一個精英社會，能留在這里的都是精英，不能留的趁早回家。

可對一個城市來說，真正支撐城市發(fā)展的永遠都是中產(chǎn)階級，一個2000萬級別的城市，靠那么點的精英階層著實有些費力。

所以，如果你有錢有房票，那么請來深圳，因為這里是你淘金的圣地。

如果你有能力有抱負，也請來深圳，因為這里也是能實現(xiàn)你一切夢想的地方。

如果你覺得自己頂?shù)米?，來深圳，因為這里能讓你清醒。