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自六年前啟動 “聚焦五大核心城市群”戰(zhàn)略，凱德的中國布局版圖已發(fā)生深刻改變，中南區(qū)（即華中、華南）正是其中縮影。 2017年11月至2018年間，凱德集團(tuán)（中國）中南區(qū)的商業(yè)地產(chǎn)布局經(jīng)歷了一輪重構(gòu)。先是以33.6億元人民幣收購廣州樂峰廣場，而后7個(gè)月，簽訂廣州首個(gè)管理輸出項(xiàng)目廣晟萬博城。 曾經(jīng)“從計(jì)劃到正式進(jìn)入廣州市場，花了整整4年”的凱德，如今已在廣州擁有3座購物中心。 去年12月，凱德中南區(qū)首個(gè)購物中心管理輸出項(xiàng)目--長沙凱德·壹中心正式開業(yè)，開業(yè)率90%，開業(yè)當(dāng)天客流近10萬人次。 在核心城市群，凱德持續(xù)擴(kuò)張。與此相對的，則是在三、四線城市的收縮。 2018年1月，凱德宣布以83.65億元人民幣出售在中國的20個(gè)購物中心，其中11個(gè)項(xiàng)目位處中南區(qū)，集中于三、四線城市。 目前，凱德中南區(qū)共有12座購物中心，主要集中在以廣州為核心的華南城市群、以武漢為核心的中部城市群，“自主開發(fā)、收購自持、管理輸出”三種模式全面鋪開。 凱德集團(tuán)（中國）商業(yè)管理中南區(qū)區(qū)域總經(jīng)理盧志昇，是前述一系列商業(yè)事件的親歷者。 加入凱德10年、扎根中國市場9年，盧志昇的管理范疇曾涵括東莞、茂名、肇慶、湛江、泉州、漳州等城市，2018年則變成“工作重心肯定是在廣州、深圳、武漢、長沙這4個(gè)非常關(guān)鍵的城市”。 操盤經(jīng)歷讓他清楚地看到“每個(gè)企業(yè)的資本、資源”與“管理者的時(shí)間、精力”都是有限的，“把火力集中在五大核心城市群”是一個(gè)更優(yōu)解。 再次談起“凱德作為主動的資產(chǎn)管理者”，盧志昇認(rèn)為，資產(chǎn)管理并不是永恒守著手里的項(xiàng)目。 “我們不僅僅只是管理一個(gè)物業(yè)，也必須知道什么時(shí)候?yàn)檎麄€(gè)資產(chǎn)組合做適當(dāng)?shù)氖召徎蛲顿Y，也需要在適當(dāng)?shù)臅r(shí)候，出讓一些比較優(yōu)質(zhì)可是增值空間有限的項(xiàng)目，以便我們的資產(chǎn)組合可以持續(xù)有更高的回報(bào)率?！?/span> 如此商業(yè)觀念，也是盧志昇制定區(qū)域發(fā)展計(jì)劃的參考坐標(biāo)。 無論對于中南區(qū)，還是整個(gè)中國的未來經(jīng)濟(jì)發(fā)展，他都表示“保有信心”， 2019年將“一如既往地挖掘現(xiàn)有項(xiàng)目的潛在價(jià)值；不斷尋求符合凱德投資條件、戰(zhàn)略模式的投資和合作項(xiàng)目；中南區(qū)第二個(gè)管理輸出項(xiàng)目--凱德MALL·180將在5月份揭幕。” 凱德集團(tuán)（中國）商業(yè)管理中南區(qū)區(qū)域總經(jīng)理盧志昇 1 投資，提前看見潛在價(jià)值 2018年財(cái)報(bào)中，凱德商用中國信托絲毫不掩飾收購廣州樂峰廣場的“欣喜”。財(cái)報(bào)顯示，樂峰廣場“2018年連續(xù)四個(gè)季度租金調(diào)升率都超過20％，專賣店租戶全年取得雙位數(shù)的平均銷售坪效增長。” 業(yè)績的成因，是一系列升級改造動作。2018年2月，凱德正式接手樂峰廣場，之后接連引入Nǒme家居、新銳設(shè)計(jì)師品牌LIULIUMO、I.T 旗下潮牌:CHOCOOLATE、Balabala童裝等60+家品牌，50%為海珠區(qū)首店，調(diào)整面積超1.2萬平米。 住在樂峰廣場附近的居民，能明顯感覺到這座商場在改變，“一樓變化很明顯，中庭經(jīng)常有活動和展覽，吃飯也有更多選擇了”。 原本不缺人氣的樂峰廣場，月均客流提升至接近250萬人次。 “優(yōu)質(zhì)”是盧志昇對樂峰廣場的價(jià)值判斷。但他也強(qiáng)調(diào)，“投資很重要的一點(diǎn)是，提前看到其他人還沒看到的潛在提升價(jià)值。因?yàn)槿绻蠹叶伎吹降脑?，價(jià)值就會體現(xiàn)在價(jià)格上面?！?/span> 他認(rèn)為，樂峰廣場的服務(wù)細(xì)節(jié)、體驗(yàn)氛圍、動線、品牌組合都有潛在提升空間。按計(jì)劃，2019年樂峰廣場還將優(yōu)化提升洗手間、停車場、動線結(jié)構(gòu)。 廣州樂峰廣場 “提前看到其他人還沒看到的潛在提升價(jià)值”，這也是此前盧志昇應(yīng)用于凱德廣場·云尚的投資策略。 2018年，凱德廣場·云尚所在的廣州白云區(qū)迎來“商業(yè)爆發(fā)年”。贏商大數(shù)據(jù)顯示，2018年廣州新開業(yè)12座購物中心（≥3萬平米），其中5個(gè)項(xiàng)目出自白云區(qū)，合計(jì)體量接近54萬平米。 反觀2013年（凱德收購云尚項(xiàng)目時(shí)），戴德梁行華中區(qū)研究部主管袁雪玲曾指出：“當(dāng)年大家看不懂凱德為什么要在廣州白云區(qū)做購物中心，現(xiàn)在都懂了。” 雖然周邊涌現(xiàn)更多新項(xiàng)目，2018年凱德廣場·云尚的運(yùn)營表現(xiàn)依舊亮眼：銷售額同比增長超20%，調(diào)整60+家新品牌，30%為白云區(qū)首店。 廣州凱德廣場·云尚 回顧2018年凱德中南區(qū)商業(yè)運(yùn)營整體表現(xiàn)，盧志昇的自評是“富有挑戰(zhàn)，但結(jié)果比較好”，而這句話恰如其分地概括了深圳來福士廣場的2018年。 作為中國第7座、華南首座來福士，深圳來福士廣場位處南山區(qū)，區(qū)位優(yōu)越也面臨競爭挑戰(zhàn)，周邊不乏海岸城、華潤萬象天地等知名項(xiàng)目。 面對競爭，深圳來福士廣場的突圍方式之一是：圍繞項(xiàng)目定位“活力之城”持續(xù)深耕差異化。 比如，結(jié)合時(shí)尚年輕客群消費(fèi)特質(zhì)，引入多家首店、概念店，包括全國首家擁有Evisu Kuro系列獨(dú)立空間的復(fù)合式店鋪，華南首家美國高街潮牌Beentrill、深圳首家UR Collection和inxxstreet新概念店等。 最終，深圳來福士廣場給出的2018年度成績單是：出租率99%，超額完成全年租金指標(biāo)，5-12月客流量、銷售額同比增長19%，最高單日客流達(dá)8萬人次。 深圳來福士廣場 2 選址，凱德是謹(jǐn)慎派 收購樂峰廣場7個(gè)月后，凱德于2018年6月簽訂廣州首個(gè)管理輸出項(xiàng)目廣晟萬博城。在外界看來，這是前所未有的“凱德廣州速度”。 作為親歷者，盧志昇對快、慢的理解則有所不同。 雖然收購樂峰廣場之前，凱德僅在廣州擁有1座購物中心--凱德廣場·云尚，這一狀況持續(xù)近5年。但凱德“一直對廣州經(jīng)濟(jì)和未來發(fā)展非常有信心”，只是“在廣州拿到優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目并不容易”。 簽下廣晟萬博城項(xiàng)目，也并非“突然提速”。這個(gè)項(xiàng)目的談判分析歷時(shí)近2年，“因?yàn)椴还苁峭顿Y自持或管理輸出項(xiàng)目，凱德都有謹(jǐn)慎的考慮”，并且“不區(qū)分A類、B類項(xiàng)目”，“都當(dāng)作自己的項(xiàng)目去經(jīng)營與規(guī)劃”。 盧志昇坦承，“理想狀態(tài)下，更希望3個(gè)月、6個(gè)月完成談判分析”，但“這2年并沒有白花”，隨著廣州地鐵7號線通車，以及項(xiàng)目周邊配套更加成熟，凱德可以“更精準(zhǔn)地為廣晟萬博城做定位規(guī)劃”。 據(jù)盧志昇介紹，凱德管理輸出項(xiàng)目拓展同樣遵循“聚焦五大核心城市群”戰(zhàn)略。比如，中南區(qū)目前主要在廣州、深圳、武漢、佛山、長沙等地拓展。 具體項(xiàng)目選址側(cè)重上述城市的核心區(qū)域，且更傾向于選擇“隨著城市交通基礎(chǔ)設(shè)施發(fā)展，可以直接連接到地鐵的項(xiàng)目?！?/span> 3 運(yùn)營商場，凱德只看數(shù)據(jù)？ 人生最初的13年職場生涯，盧志昇任職于美國?？松梨谑凸尽Ｄ菚r(shí)候，美國、新加坡、新西蘭、臺灣是他熟悉的區(qū)域市場。加入凱德之后，盧志昇選擇專注中國大陸市場，時(shí)間一晃已進(jìn)入第10個(gè)年頭。 見證中國市場的多元化與商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的巨大變化，盧志昇始終“對中國未來經(jīng)濟(jì)發(fā)展保有信心”。這一點(diǎn)，透過他對中南區(qū)核心城市的價(jià)值分析可見一斑。
將探討范圍從城市縮小至一座購物中心，盧志昇堅(jiān)持“商業(yè)運(yùn)營的本質(zhì)是一種經(jīng)濟(jì)行為，一座理想的購物中心，離不開良好和可持續(xù)的經(jīng)濟(jì)回報(bào)”，但并不認(rèn)同部分外界觀點(diǎn)所說的“凱德經(jīng)營商場只是看數(shù)據(jù)” 。 的確，這位精于資產(chǎn)管理的職業(yè)經(jīng)理人并非只關(guān)心數(shù)據(jù)。 在采訪中，他曾以討論的口吻反問“如果不看數(shù)據(jù)去經(jīng)營一個(gè)商場，可持續(xù)嗎？”，也在面對“超綱”現(xiàn)場提問時(shí)，給出了跳脫于數(shù)字之外的回答。 他希望商業(yè)空間是一個(gè)無論外面是臺風(fēng)天、或者35℃暴曬天氣，都能為消費(fèi)者帶來“24℃美好生活”的地方。 在這場采訪之前，我們也留意到，2018年樂峰廣場將項(xiàng)目slogan更新為“生活如詠詩”。 “數(shù)字之外”的話題，在本次采訪中未有機(jī)會深入探討，但也留下了關(guān)乎凱德的另一層好奇與思考： 如果以“數(shù)字”為底色的資產(chǎn)管理，和以“詩意、美好生活”為底色的商業(yè)空間塑造進(jìn)一步深度結(jié)合，凱德還將為中國商業(yè)地產(chǎn)帶來哪些想象？ 來源 · 贏商網(wǎng) 統(tǒng)籌 · 陳巧明/付慶榮 撰文 · 潘伊純 視頻拍攝 · 曾翔 郝雪 視頻剪輯 · 郝雪 微信排版 · 游樂樂 圖片 ·凱德集團(tuán) 推薦閱讀 BOSS對話| 康雄卿：美的商業(yè)，一匹進(jìn)擊的黑馬 商業(yè)很美 無去來處
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