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圖片來源/除特別標(biāo)注外，均來自基匯資本官網(wǎng) 編者按：資管這件事兒，聽起來就是一塊難啃的硬骨頭。但當(dāng)國內(nèi)公募REITs潮至?xí)r，其必然立于潮頭之上。【資管的秘密】系列，以資管巨頭為樣，尋時代造富之本。此為第②篇，基匯資本。 往期推薦：【領(lǐng)展】 2008年9月，北京奧運(yùn)余溫不減，潮流魅惑的三里屯區(qū)，一座哼著六十年代懷舊曲調(diào)的“好萊塢風(fēng)”酒店，橫空而出。外形酷似魔幻城堡，房間窗口透出的彩虹色，拼湊出茄紫色調(diào)、迷離夜場幻影。黑色大堂，玻璃墻光纖燈閃爍，25 Degress餐廳酒吧聲影躁動。步入其中，會懷疑自己進(jìn)的不是酒店，是夜店。
這就是，不拘一格的Hotel G。很難想象，2006年基匯資本接手時，它只是一座土丑土丑的乙級寫字樓。找來“夜店王子”、創(chuàng)意蓋不住的英藉建筑師Mark Lintott操刀重造，配上專業(yè)酒店管理團(tuán)隊(duì)，Hotel G出場即頂流，拿獎拿到手軟。雖說基匯后因時間到期，不得不揮手退出，但Hotel G為其進(jìn)入中國內(nèi)陸打響頭炮。如果說，“超級收租王”的領(lǐng)展，強(qiáng)調(diào)的是租金收益的分享和管理費(fèi)的提成，那對于基匯這個“超級爆改王”來說，資產(chǎn)增值則是其預(yù)期回報(bào)的重要來源。買入“價值洼地”資產(chǎn)，通過解決資產(chǎn)內(nèi)部問題并以改造、翻新等運(yùn)營管理模式使之產(chǎn)生巨大的溢價，而后擇機(jī)出售，是基匯實(shí)現(xiàn)總收益率（包括租金收益和資產(chǎn)升值收益）的模式。生于美國，長于香港，擴(kuò)張于內(nèi)陸，基匯資本已在大中華區(qū)（大陸、香港、澳門和臺灣）及亞太周邊投資超69個項(xiàng)目，包括上海353廣場、北京盈科中心、上海凌空SOHO等。鐘情低價買入破舊老樓，重建或調(diào)改，并施以“化腐朽為神奇”的運(yùn)營術(shù)，增值后高價退出。潛伏15年之久，“整容師”基匯資本，為內(nèi)陸商業(yè)存量新生，提供了一種高效的可鑒樣本。十五年，中國內(nèi)陸商業(yè)物業(yè)投資路徑以北京Hotel G為起點(diǎn)，基匯資本在中國內(nèi)陸擴(kuò)張，復(fù)盤其在內(nèi)陸商業(yè)物業(yè)（包括辦公、零售物業(yè)）投資路徑，可知：- 布局區(qū)域：主攻北上廣，從核心商圈鋪向非核心產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)
上海南京東路及人民廣場商圈、北京三里屯商圈、廣州北京路商圈等一線城市頂流商圈，是基匯資本在內(nèi)陸扎穩(wěn)腳跟的首選之地。自2018年起，其開始走出核心商圈，投資面日漸鋪向以交通樞紐、產(chǎn)業(yè)聚集為主導(dǎo)的非核心區(qū)商業(yè)物業(yè)，接手凌空SOHO，拿下上海MixC萬象城寫字樓。布局區(qū)域出現(xiàn)變化，原因有二：一線城市核心商圈日趨飽和，地理位置優(yōu)越的資產(chǎn)，價格數(shù)倍增長，可選資產(chǎn)數(shù)量少、成本高；核心商圈辦公需求溢出，城市商圈沿交通樞紐、產(chǎn)業(yè)集聚而外拓成必然，次級商圈擴(kuò)大。
今年6月，基匯資本收購杭州歐美金融城T6辦公樓，該項(xiàng)目落于未來科技城核心位置，與阿里巴巴全球總部為鄰，同時板塊內(nèi)還有字節(jié)跳動、VIVO、OPPO、達(dá)摩院等著名企業(yè)及機(jī)構(gòu)。“阿里巴巴生態(tài)圈和周邊高科技機(jī)構(gòu)所產(chǎn)生的群聚效應(yīng)，也有助進(jìn)一步刺激區(qū)內(nèi)的辦公樓需求。盡管疫情有影響，但基匯資本依舊對此類享有新經(jīng)濟(jì)蓬勃發(fā)展所帶來增值空間的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)保持樂觀態(tài)度。”值得注意的是，在進(jìn)入這些新興區(qū)域時，基匯通常會抱團(tuán)未上市開發(fā)商，因?yàn)楹笳哔Y金實(shí)力、運(yùn)營能力存在較大提升空間，可與基匯形成優(yōu)勢互補(bǔ)。- 物業(yè)類型：辦公為主、零售為輔的商業(yè)物業(yè)
據(jù)基匯資本官網(wǎng)數(shù)據(jù)，目前旗下共管理五支中國基金，資本總額超90億美金。截止2019年第一季度，其46個現(xiàn)行投資項(xiàng)目資本總額達(dá)31億美金，其中，辦公樓占比最高為39%，其次為住宅、商業(yè)零售，占比18%、14%。
與購物中心、大型商業(yè)綜合體相比，寫字樓相對標(biāo)準(zhǔn)化，運(yùn)營成本低，流動性稍好。基匯資本曾操盤的辦公物業(yè)，如上海仙樂斯廣場、上海浦匯大廈、上海海洋大廈等，均名列上海大宗物業(yè)市場交易頻次前列。近兩年，基匯亦在逐步布局社區(qū)商業(yè)。2017年、2018年，分別牽頭以230億港元、120.1億港元買下領(lǐng)展在香港的17項(xiàng)、12項(xiàng)物業(yè)。
基匯對香港啟業(yè)商場頂部空間的翻新改造 這些物業(yè)多分布于香港九龍、港島、及新界等區(qū)域，附近公屋環(huán)繞，區(qū)內(nèi)壟斷性極高。租戶構(gòu)成以飲食相關(guān)行業(yè)（飲食、超級市場及食品、街市/熟食檔位）為主，出租率高企。 內(nèi)嵌于大型樓盤中，社區(qū)商業(yè)的消費(fèi)客群、購買力、租戶皆較穩(wěn)定，受宏觀周期波動影響較小，同時也能避免因入境旅游人數(shù)銳減帶來的虧損。仲量聯(lián)行數(shù)據(jù)顯示，社區(qū)購物中心收益率誘人，可高至3.5%-4.5%，而黃金地段商場和甲級寫字樓收益率多為2.5%-3%。基匯創(chuàng)始人吳繼煒曾表示，中國內(nèi)陸有很多這樣的社區(qū)商業(yè)，開發(fā)商不太注重其經(jīng)營，“也可以作為我們的切入點(diǎn)”。與黑石、鐵獅門、凱德這三個典型門派相比，基匯資本的投資策略介于增值型和機(jī)會型之間——適當(dāng)時機(jī)買入潛力資產(chǎn)，解決資產(chǎn)內(nèi)部問題及改造、裝修和運(yùn)營等管理以提升資產(chǎn)價值，擇機(jī)溢價出售。在此邏輯下，基匯資本做的是純股權(quán)投資，基金期限較黑石等機(jī)會型基金明顯要長，前三期基金的存續(xù)期為7+2年，第四基金的存續(xù)期達(dá)到9+2年。與其他產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)一樣，私募股權(quán)房地產(chǎn)基金存在的根本是土地資源的稀缺性，而以基匯為代表的私募股權(quán)投資基金運(yùn)行的本質(zhì)是資源的合理配置與運(yùn)用。同樣，基匯亦區(qū)別于國內(nèi)多數(shù)地產(chǎn)基金“明股實(shí)債”投資方式，后者“通常是已鎖定投資項(xiàng)目，通過銀行或信托為開發(fā)商提供某一階段的融資，為投資者提供固定回報(bào)收益”。這種方式，投資者可通過第三方開發(fā)商的回購規(guī)避風(fēng)險。但是，其嚴(yán)重依賴于房地產(chǎn)市場行情，由銀行向開發(fā)商提供利息較高、周期較短的資金，是一個短期借貸行為。雖說在中國內(nèi)陸，基匯基本已經(jīng)順利退出了上海353廣場、北京盈科中心、廣州西城都薈等商業(yè)項(xiàng)目。但它們身上，都無法完全抹去基匯“超級爆改術(shù)”留下的閃光點(diǎn)。區(qū)別于純粹的財(cái)務(wù)投資者，基匯資本下設(shè)商業(yè)不動產(chǎn)管理、酒店管理、住宅開發(fā)、物流地產(chǎn)四大運(yùn)營平臺，形成一只完整的資產(chǎn)管理艦隊(duì)。上述體系下，基匯資本沿用了一套深度操盤、戰(zhàn)略增值的運(yùn)作模式。2006年，基匯資本9億元收購上海南京東路知名的“爛尾樓”——東海商都。彼時，這棟誕生于1930年代的老商場，內(nèi)部商鋪空空如也，視為商場界“百慕大”，多次易主，始終未能新生。如何統(tǒng)一使用權(quán)，是改造此類“老家伙”最大難點(diǎn)。“買入后雖然產(chǎn)權(quán)是我們的，但其中19個散戶有使用權(quán)，他們從上世紀(jì)六七十年代就一直在使用。這導(dǎo)致沒有辦法全面施工做完整改造，我們花了很多功夫跟這些人談，支付合理的遣散費(fèi)讓他們離開?！?/span>全部談妥后，基匯資本邀請海外知名設(shè)計(jì)公司參與改造，斥資4億元重裝，并將“東海商都”改名“353廣場”，同時調(diào)整了定位——中端時尚購物中心，重新招商。兩年后，353廣場重生新開。主力租戶Zara、Guess、FILA等時尚、潮流名品進(jìn)駐，網(wǎng)羅著步行街高消費(fèi)能力的國內(nèi)外游客。往后持有353廣場的六年時間內(nèi)，基匯資本全方位負(fù)責(zé)了353廣場招商、市場行銷、商場管理、財(cái)務(wù)、人事與物業(yè)的管理，盤活了南京東路與山東路交叉口的整個地段。2012年12月，基匯資本以24億元將353廣場轉(zhuǎn)手麥格理集團(tuán)與阿布扎比投資局的合資公司，成功退出，項(xiàng)目年收益率為18%左右。- 辦公物業(yè)：創(chuàng)意再造，租金大漲
在辦公物業(yè)的運(yùn)營管理上，基匯資本的創(chuàng)意改造可謂一絕。2013年8月，基匯資本及摩根士丹利房地產(chǎn)基金以9.28億美元從香港李嘉誠家族控制的盈大地產(chǎn)處接手北京盈科中心，相當(dāng)于3.4萬元/平米。改造工程第一步，“切割”裙樓，將其區(qū)隔為8個結(jié)合體驗(yàn)式商業(yè)零售和創(chuàng)意辦公空間的“mini block”——捌坊。
以“迷你社區(qū)”概念，盈科中心造出了傳統(tǒng)及創(chuàng)意兩種風(fēng)格迥異的辦公空間，并輔以體驗(yàn)式商業(yè)零售、餐廳、服務(wù)式公寓、屋頂花園、戶外廣場等。經(jīng)其改造，項(xiàng)目零售空間的出租率從15%提高到75%，總租金增長了50%。2018年12月，基匯資本約105億元（約合15.3億美元）將盈科中心轉(zhuǎn)手愿景明德，四年時間賺了近47億元，年均回報(bào)率20%（不計(jì)復(fù)利）。北京盈科中心，成了基匯資本成功退出的經(jīng)典項(xiàng)目之一。但這種創(chuàng)意改造的成功，背后有著其多年深耕積累的經(jīng)驗(yàn)。早前，在歐美市場上，其已投資并改造了多個創(chuàng)意辦公空間。如，將Hamm啤酒工廠改造為創(chuàng)意辦公空間Hamm’s Building，將波特蘭Yeon Building7-13樓改造為創(chuàng)意辦公空間等。此外，其還曾將美國芝加哥倫道夫富爾頓區(qū)一個倉庫成功改造為一處高級會所Soho House。對于酒店項(xiàng)目，基匯資本的改造堪稱“改頭換面”。北京Hotel G之外，基匯爆改酒店的另一典型案例是“好萊塢羅斯福酒店”項(xiàng)目。羅斯福酒店于1927年建成，是當(dāng)時好萊塢的地標(biāo)之一，并曾舉辦過第一屆奧斯卡頒獎典禮。1995年，吳繼煒成立美國城市置業(yè)公司收購了瀕臨破產(chǎn)的羅斯福酒店，然后進(jìn)行重新裝修和包裝。搖身變?yōu)楦叨司频旰?，羅斯福酒店再次成為名流聚集地。此后，基匯資本將這一套邏輯應(yīng)用于全球市場。低價買入-改造增值-溢價賣出，基匯資本深度扎向每一個“爛項(xiàng)目”，通過資產(chǎn)翻修、資產(chǎn)增值、財(cái)務(wù)整頓等方式，重新包裝，提升價值。一次次，向同行、商業(yè)地產(chǎn)玩家，證明著“運(yùn)營管理是一門藝術(shù)”，憑借這門手藝活，基匯實(shí)現(xiàn)租金和資產(chǎn)增值的雙重收益。當(dāng)然，創(chuàng)意爆改并不是基匯的金科玉律。畢竟，不是所有項(xiàng)目都需要動大手術(shù)。“我們做房地產(chǎn)投資，首先是看它的地理位置，看物業(yè)的本身設(shè)置，有沒有進(jìn)一步改良空間。不一定每次都把項(xiàng)目全面改造，也可以透過積極管理達(dá)到綜合效益?！?/span>但無論小修小補(bǔ)，還是大改大造，皆為“資產(chǎn)增值”而來。這就意味著，于基匯而言，退出的重要性不亞于運(yùn)營管理，退出節(jié)點(diǎn)的選擇將直接影響其收益。“基匯資本作為一個基金，而不是一個開發(fā)商，遇到合適的時間、合適的買家、合適的價格，我們就會退出這些項(xiàng)目的”?？梢妼τ谕顺鰰r機(jī)的選擇，每個節(jié)點(diǎn)考量的因素很多。據(jù)悉，基匯資本已經(jīng)結(jié)束的I期基金年預(yù)期回報(bào)率為20%（基匯資本在募資時不對LP承諾回報(bào)），而最終實(shí)現(xiàn)年化20%到30%之間的收益，股本回報(bào)率在2.3倍到2.4倍之間，超出預(yù)期。
資料來源/公司官網(wǎng) 制圖/商業(yè)地產(chǎn)頭條憑此業(yè)績，基匯資本在2019年12月完成了第六支大中華區(qū)/亞太區(qū)房地產(chǎn)基金的最后一輪募集，募資總額達(dá)目標(biāo)上限22億美元，是基匯資本旗下目前為止規(guī)模最大的一支基金。截至今年第二季度，基匯資本募集股本已達(dá)156億美元，旗下管理資產(chǎn)金額超過267億美元。其中包括住宅項(xiàng)目、零售中心、酒店、商業(yè)地產(chǎn)、物流地產(chǎn)、數(shù)據(jù)中心等。基匯資本的LP主要來自全球七個國家的主權(quán)財(cái)富基金，以及捐贈基金、養(yǎng)老基金及其他機(jī)構(gòu)投資者。原因有二：- 這些投資者以往主要通過歐美地產(chǎn)基金的亞洲分支來投資中國地產(chǎn)市場，與這些歐美地產(chǎn)基金相比，成長在中國的基匯資本更了解亞洲市場；
- 相對中國國內(nèi)基金，基匯在美國市場的成功投資經(jīng)驗(yàn)，讓其更容易受到境外投資機(jī)構(gòu)認(rèn)同，為后者搭建投資大中華市場的平臺。
因此，基匯資本以海外機(jī)構(gòu)投資人的“長錢”來投資中國區(qū)處于“價值洼地”的商業(yè)物業(yè)，掌控著新興市場的增值機(jī)會。另一方面，相較歐美機(jī)構(gòu)投資者，亞洲的機(jī)構(gòu)投資人更樂于直接買樓，基匯資本建立起一項(xiàng)獨(dú)立賬戶直接投資服務(wù)，為亞洲機(jī)構(gòu)投資人提供那些歐美大基金不愿提供的服務(wù)。2013年，基匯資本進(jìn)入中國機(jī)構(gòu)投資者的市場，開始將東方資金引向西方。7月，基匯資本代表中國平安保險機(jī)構(gòu)首次收購，將倫敦市金融中心的勞埃德大廈收割麾下，是險資出海的第一個項(xiàng)目。中國機(jī)構(gòu)投資人出海大門，由此而開。2015年1月23日，基匯資本再次協(xié)助平安人壽收購倫敦地標(biāo)性建筑Tower Place。隨著保險資金投資范圍的放開，其進(jìn)行海外不動產(chǎn)投資的比例不斷增加。“長錢”支持下，基匯的資本杠桿和投資能力大幅提升，而其對運(yùn)營平臺的耐心營建、不斷打磨以及對機(jī)構(gòu)投資人的持續(xù)服務(wù)，使品牌溢價倍數(shù)放大。 現(xiàn)在，這個中美“混血”基金，正身披“整容師”外衣，鷹一般敏銳目光掃過中國一二線城市街頭那些“爛尾”商辦項(xiàng)目，尋找下一個變廢為寶的賺錢機(jī)會。亞洲REITs之王“撈金”，靠的竟是熟食檔、菜市場 | 資管的秘密原創(chuàng)報(bào)道，轉(zhuǎn)載授權(quán)，找頭條君(微信號：fuqingrong0825，添加請備注“轉(zhuǎn)載”）
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