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五條紅杠之下，地產(chǎn)面臨巨大的挑戰(zhàn)，現(xiàn)金流是否正?？梢耘袛嗟禺a(chǎn)有沒有“猝死”的可能，所以有效的保證地產(chǎn)的現(xiàn)金流穩(wěn)定是當(dāng)下絕大部分地產(chǎn)的當(dāng)務(wù)之急。

開源和節(jié)流是成本管控的核心思想，即在地產(chǎn)開發(fā)前端最大限度的拉高地塊的價值，在地產(chǎn)中后段控制住地產(chǎn)的成本（即節(jié)流）。開源的思想，有時候并不能立刻顯現(xiàn)對現(xiàn)金流的貢獻，但是節(jié)流卻可以收到明顯的效果，所以地產(chǎn)開發(fā)的中后段一直是開發(fā)商成本管控的重中之重。

2020年中旬，某地產(chǎn)企業(yè)對成本管控提出了如下要求（下圖），可概況為：

① 強調(diào)成本優(yōu)化，并給出了考核指標(biāo)。

② 關(guān)注隱形成本，明確優(yōu)化清單。

③ 加強全員成本管控，對成本管控失責(zé)的人，要處理！

全員控成本、強制成本優(yōu)化、關(guān)注無效成本以及明確成本考核權(quán)責(zé)，可以說是現(xiàn)如今地產(chǎn)成本管控的四大法寶，地產(chǎn)從業(yè)人員感同身受，非地產(chǎn)人員或許有另類感觸，筆者不過多解讀。

本文再次拿出來“隱形成本”或者稱之為“無效成本”，談一談個人在工作中的一些體會。

首先，我們所謂的“無效成本”定義（拿某開發(fā)商的定義）：房地產(chǎn)項目實施過程中產(chǎn)生的對形成產(chǎn)品、 提升價值、促進營銷沒有作用，無法獲得客戶認同和補償，屬于費用浪費的成本。包含無效成本直接損失以及引起的各類措施費等間接損失、各類索賠費用。

這里的無效成本包含幾個特點：

第一，不符合價值最大化投放原則。如前期客戶定位不準，導(dǎo)致配置標(biāo)準或高或低，并不能促進營銷溢價。

第二：直接造成費用浪費的成本。這種情況比較多，以設(shè)計為例有：設(shè)計效果把控不準、設(shè)計成果錯漏空缺、設(shè)計標(biāo)準不符合規(guī)范要求導(dǎo)致返工、設(shè)計投訴和翻修、材料工藝選擇不準確等；以成本招采為例有，供應(yīng)商選擇失誤、合同不嚴謹導(dǎo)致索賠、招標(biāo)節(jié)點影響、清單編制漏項、預(yù)結(jié)算失誤等；以營銷為例有，過度營銷導(dǎo)致群訴、過度承諾導(dǎo)致群訴等等。

此外，個人覺得，管理能級及認知不足導(dǎo)致的成本變動，也應(yīng)該算是無效成本。

還是以門窗設(shè)計為例：門窗“規(guī)劃”設(shè)計這件事

從最低的門窗控制“門窗自由階段”到最高的“門窗規(guī)劃”，穿越的不僅僅是技術(shù)上的難度，個人覺得更是認識的鴻溝，因為有很多人根本不知道還有更高級的管控方式，這就叫做認知不足帶來的成本管控浪費。

所以說，地產(chǎn)進入“管理時代”后，管理能級迭代、認知迭代更為迫切。

了解了開發(fā)商對于無效成本的定義，我們還得了解開發(fā)商為什么要關(guān)注無效成本，其實無外乎：無效成本的浪費真是過于恐怖。據(jù)標(biāo)桿房企的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，房地產(chǎn)無效成本占總建安成本的2%左右，如果以建安成本2500元/m2考慮，其無效成本的浪費便高達50元/m2，10萬方的項目便有500萬的成本悄無聲息的溜掉，你說開發(fā)商心疼不心疼？

市場定位變化，建筑方案三次變化

從2008年11月進場施工至2011年5月樁基施工完畢，先后2次對管樁進行了調(diào)價。施工期間，管樁市場價格上漲30%-40%，導(dǎo)致樁基成本提高90萬元，對樁基成本影響也很大。

某擬拓展山地項目占地1200畝，高差達100米。

方案一：方案使用坡地別墅，并盡量利用紅線內(nèi)坡度較小的區(qū)域，使項目的土方量盡量小。

方案二：方案使用平地別墅，盡量利用紅線內(nèi)用地和紅線外放坡，項目土方量較大。

【案例6】前期定位不準或其他原因造成立面變化

各機電專業(yè)設(shè)計的系統(tǒng)選型對項目成本起著至關(guān)重要的作用；合理的設(shè)計標(biāo)準和參數(shù)、末端點位數(shù)量和位置、設(shè)備和材料應(yīng)根據(jù)集團控購名錄、集團戰(zhàn)略合作供應(yīng)商名錄選擇與項目檔次相匹配的產(chǎn)品和廠家；各機電專業(yè)及專項做到設(shè)計單位與施工單位分開，總成本將更加節(jié)省。

⑤景觀/室內(nèi)設(shè)計核心指標(biāo)控制不嚴謹：

景觀軟硬景比例、材料做法、裝飾造型等。

⑥ 錯漏空缺產(chǎn)生的無效成本。

【案例7】面積測算差異導(dǎo)致容積率損失（案例來源網(wǎng)絡(luò)）

① 案例簡述：設(shè)計單位計算癿面積不測繪單位計算的面積相差較大，導(dǎo)致容積率未做足（少800㎡ ），造成容積率損失。

② 案例簡述：某法合項目悶頂面積丌應(yīng)全部計為計容面積，但設(shè)計院計算面積時按全面積計入，導(dǎo)致可售面積比劃報批計容面積少3000 ㎡ ，嚴重影響項目利潤。