5月28日，由億翰智庫、天武云算主辦的“2020中國上市房企百強發(fā)布會”以線上形式隆重召開。

此次峰會以“新邏輯 內生力”為主題：新邏輯蘊含新機遇，行業(yè)煥新內在邏輯，企業(yè)認清行業(yè)、認清自己、做好自己，才能抓住行業(yè)新邏輯下的突圍機遇；內生力孵化發(fā)展力，在當前風云變幻的時代大背景下找到自身定位，回歸內生經營需求，挖掘內生發(fā)展動力。

房地產市場由增量轉存量，存量資產運營能力成為構成房企成長性的關鍵要素，房企如何提升資管能力？

朗姿韓亞資管 董事總經理 賈翔宇先生 發(fā)表主題演講：《存量時代，資管機構賦能房企》。

以下由【品牌萬腦】整理演講精華，供大家學習參考。

大家都知道在過去的20多年里伴隨著中國經濟的高速發(fā)展，房地產行業(yè)也經歷了高速發(fā)展的階段，雖然當中也歷經了多輪周期的波動，但不管是從整個行業(yè)增長的速度、目前的體量、對經濟的拉動效應以及整個社會的造富效應等等各方面，地產無疑是吸引了最多關注的行業(yè)之一，地產行業(yè)在不同的階段呈現(xiàn)出的特點各有差異。我們近期對于行業(yè)相關情況做了一些觀察。

行業(yè)地位方面，地產行業(yè)總產值占中國GDP比重逐年上升，2019年占比7.03%，2020年第一季度占比7.39%；同時，近年來在固定資產投資放緩的形勢下，房地產投資增速仍保持正向增長，在今年一季度疫情的背景下，整個固定資產投資呈現(xiàn)出一個斷崖式的下降，房地產行業(yè)的投資相對表現(xiàn)還不錯；另外，土地出讓金收入是地方財政收入的重要組成部分，近年來逐年上升，2018年占比達45%。所以，我們認為房地產依然是中國經濟的重要的支柱。

在市場方面，商品房銷售額穩(wěn)中有升。2019年全年商品房銷售額15.97萬億元，同比增長6.5%，再創(chuàng)新高，銷售面積17.2億平方米，同比下降0.1%。在疫情的影響下我們預計今年整個的銷售量會略微有所下滑，但今年包括未來五年內我們預計市場仍將維持一個相對高位。在房價方面，一、二、三線城市近兩年振幅在收窄，未來將持續(xù)呈小幅度箱體波動。另外，在土地市場目前也是趨于穩(wěn)定，整體溢價率維持相對低位。

在政策方面，中央陸續(xù)提出“不把房地產作為短期刺激經濟的手段”，“房住不炒”，“落實長效機制”等要求，總體而言是大方向托而不舉，促進產業(yè)平穩(wěn)運行，總基調就是“穩(wěn)”。

在資金面方面，是與房地產融資息息相關。我們觀察到，在過去幾年里M2保持相對中高速的一個增長，保持8%左右增速，2020年的一季度，包括四月份其實都已經突破了10%。同時，2020開年以來，金融機構存款準備金率下降0.5個百分點，1年期LPR累計下降30bp，5年期以上LPR累計下降15bp。另外，受疫情導致的寬松政策影響，美國10年期國債收益率向下突破0.6%，創(chuàng)歷史新低。新冠疫情短期內加大經濟下行壓力，貨幣政策適度向穩(wěn)增長方向傾斜，我們預期在短中期內會有一個相對寬松的貨幣環(huán)境。

綜上所述，從總體方面來看整個住宅市場仍然是有一定的發(fā)展空間，而且市場容量還是會維持相對的一個高位，相對高位的市場容量也支撐了整個房地產作為未來的一個重要的投資標的，因而對整個房地產行業(yè)來講，短期和中期內，我們是不太悲觀的。

但另外方面，按照經濟規(guī)律來看，任何一個行業(yè)的發(fā)展都要經歷：起步、成長、成熟和衰退的四個階段，地產行業(yè)也不例外。連續(xù)的高速增長使得行業(yè)體量的絕對值已經很大了，那么增長放緩的趨勢也會越來越明顯，整個行業(yè)在由一個成長期到成熟期的過渡階段，也是由增量時代向存量時代過渡的階段。

關于存量時代的趨勢和特點我們進行了觀察。在宏觀的指標方面，2019年底城市化率已經突破了60%，達到了60.6%，相較去年增長1.2個百分點，增速對比前些年是明顯放緩的。同時，因為前些年對樓市有很大助力的棚改貨幣化逐步退出，PSL貸款每月新增量呈現(xiàn)下降趨勢，余額增速逐步放緩；各種原因疊加后的結果就是銷售額和銷售面積增速是在逐漸下滑。增量放緩的微觀結果就是導致存量博弈的加劇。

在行業(yè)高速增長期，競爭力相對弱一些的房企生存的難度也是不大的，但在存量時代，分化會越來越加劇，管理更加精細、產品力更強以及融資能力更優(yōu)的房企在市場占有率、回報率、企業(yè)安全性等等方面會越來越有優(yōu)勢，行業(yè)的集中度也會進一步提升。

另一方面，區(qū)域以及城市之間也會出現(xiàn)進一步的分化。主流房企回歸一、二線以及長三角、大灣區(qū)等重點區(qū)域在內的核心城市。同時，疫情也暴露出來了各地城市治理水平的一些差異，區(qū)域之間分化的趨勢也會越來越明顯。

隨著存量時代的到來，整個行業(yè)趨勢也發(fā)生了一些新的變化，對我們這類的資管機構與房企的合作帶來了新的挑戰(zhàn)和機會。

與傳統(tǒng)金融機構不同的是我們這種另類投資和資產管理機構的邏輯其實更偏向于投資，在風險可控的情況下去追求合適的一些收益，投資方式也更加靈活。

首先股權合作層面，一方面在存量時代整個行業(yè)是降速的，平均利潤率下降，行業(yè)風險加大，開發(fā)商也在尋求風險共擔，近些年，許多開發(fā)商之間的合作項目是越來越多。另外一方面，在維持適當規(guī)模的情況下，各大開發(fā)商都是在尋求資本結構的優(yōu)化。同時，開發(fā)商在積極的尋求往“輕”的方向進行轉型，包括代工代建的技術輸出、孵化物業(yè)管理公司這一類的輕資產運營的公司。

基于以上原因，資管機構與房企在股權合作方面，就有了比較好的一個基礎。這其中又分為兩個層面。第一個層面，是在項目端股權的合作，這也是目前國內資管機構與房企合作越來越多的一個模式，包括同股同權類、優(yōu)先股類等合作。第二個層面是在公司層面的股權合作，主要包括開發(fā)商內部孵化出的輕資產類的公司，典型的就是物業(yè)管理公司和商業(yè)管理公司。

物管公司是近兩年的一個風口，各大開發(fā)商都在分拆自己的物業(yè)公司上市，尤其是這次疫情之后物業(yè)公司的估值也是屢創(chuàng)新高，有頭部物業(yè)管理公司的市值已經突破了1000億。在整個孵化的這個過程中，資管公司也是可以參與其中，進行股權投資，在助力房企發(fā)展的同時，分享成長的收益。

其次在并購夾層。整個存量時代一個很重要的特征就是并購會比較多。隨著分化的加劇，行業(yè)內部也在不斷整合，并購目前已經不僅僅局限于是單個項目或者是多個項目的層面，在集團層面的并購也是屢見不鮮。在并購里，除了開發(fā)商以及銀行金融機構的優(yōu)先并購貸款外，夾層的資金也是經常被用到的一些工具。夾層投資參與不僅僅是解決了開發(fā)商的部分資金問題更為重要的是能夠是幫助交易對手整合資源。

第三點資產證券化。資產證券化尤其是Reits一直是一個比較熱門的話題，五一節(jié)前整個基礎設施類公募Reits的推出，也算是國內Reits領域的一個標志性的事件。雖然這次商業(yè)地產沒有納入試點，但從長遠來看對整個存量資產的盤活還是有比較大的正面意義。

對于開發(fā)商和資管機構來講我覺得有幾個點大家可以一起探討。首先，優(yōu)質的商辦類、產業(yè)類或者文旅類資產的一些盤活，資管機構可以參與到區(qū)位優(yōu)勢比較明顯、未來可預期的現(xiàn)金流比較穩(wěn)定的項目前期投資。這一塊屬于是Pre-Reits 的階段。其次，資管機構可以就目前發(fā)行的Reits產品，進行一些夾層的投資。資管機構可以發(fā)揮資源整合以及專業(yè)投資機構的優(yōu)勢，在Reits發(fā)行的全過程中充當項目協(xié)調人、基金管理人以及專業(yè)資產管理人的角色，助力存量資產的盤活。