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2020年，建業(yè)地產(chǎn)增收不增利，是因衍生金融工具的公平值變動，導致其公平值錄得虧損6.13億元，公司歸母凈利潤同比下降10.60%。建業(yè)地產(chǎn)長期重倉河南一省，收入、銷售額甚至土地儲備9成以上均來自該省，從2018年啟動走出河南戰(zhàn)略，在執(zhí)行層面上始終難有突破。與此同時，公司盈利能力越來越弱，2020年凈利率僅為行業(yè)平均水平的四分之一。如何突圍？也許正是創(chuàng)始人胡葆森最大的焦慮。
4月1日，建業(yè)地產(chǎn)（00832.HK）披露2020年度業(yè)績，公司實現(xiàn)營業(yè)收入433.04億元，歸母凈利潤18.02億元，同比分別增長40.75%和-10.60%。這是近3年公司業(yè)績首次出現(xiàn)負增長。公司解釋，這是由于外匯遠期合約、外匯期權(quán)合約及外匯掉期合約等衍生金融工具公平值變動所致。變動前，公司權(quán)益持有人應占溢利為24.14億元，較2019年增長28.7%。斑馬消費梳理發(fā)現(xiàn)，2020年下半年匯率波動，公司深受影響，上述衍生金融工具公平值變動錄得虧損6.13億元。建業(yè)地產(chǎn)創(chuàng)立于上世紀90年代初期，在河南省內(nèi)家喻戶曉。斑馬消費梳理發(fā)現(xiàn)，在河南省內(nèi)122個縣及縣級市，均有建業(yè)的項目或樓盤，公司近98%的收入來自于河南省內(nèi)，業(yè)內(nèi)長期稱其為“河南王”。2020年，公司實現(xiàn)銷售額1026.42億元，同比增長1.5%，其中重資產(chǎn)銷售額683.39億元，同比下降4.8%，完成全年目標的85%。克而瑞數(shù)據(jù)顯示，2020年，公司行業(yè)排名（操盤榜）已從2019年的第27位降至34位。當期，公司實現(xiàn)毛利潤85.96億元，同比增長7.4%，毛利率下降6.1個百分點至19.9%。公司表示，受去年疫情影響，公司在部分城市采取去庫存策略刺激銷售，銷售提價空間收窄。去年9月，公司創(chuàng)始人胡葆森對外宣稱“不帶頭漲價”，實質(zhì)上公司銷售均價上漲并未停止。全年銷售均價為6811元/平方米，較上年增長5.24%，但凈利率同比下降3個百分點至4.85%。同期，中國百強房企平均凈利率水平在11%-12%區(qū)間（中指院數(shù)據(jù)）。
在中國房地產(chǎn)行業(yè)，建業(yè)地產(chǎn)絕對是一個特殊的存在。無論行業(yè)如何巨變，公司都不為所動，偏安河南，自得其樂。公司每年的營業(yè)收入、銷售額、開工項目、在建項目，甚至土地儲備超過90%均位于河南省內(nèi)。公司能不能擺脫對河南的“依賴癥”?胡葆森始終沒有松口，以至于長期被外界認為其保守、固執(zhí)，甚至是對擴張的膽怯。2019年，公司上市11年之際，年銷售規(guī)模才突破千億，與同時期創(chuàng)立的萬科等房企相比，差距越來越大。
過去，胡葆森之所以深耕河南，主要是篤信省內(nèi)城鎮(zhèn)化率有較大提升空間。隨著城鎮(zhèn)化率提升、棚改紅利褪盡，建業(yè)地產(chǎn)大量布局在省內(nèi)三四線城市的項目去化難度加重。截至2020年末，公司存貨894.31億元，同比增長27.77%。碧桂園、中梁控股以及新城控股都曾重倉三四線城市，但都在不約而同地淡出，房企們對這些市場的預期正在降低。然而，建業(yè)地產(chǎn)仍逆市省內(nèi)拿地。2018年至2020年，公司分別新增土地儲備建筑面積1351萬平方米、1303萬平方米和918萬平方米，截至2020年末，公司土地儲備建筑面積達到5411萬平方米，權(quán)益土地儲備建筑面積為4209萬平方米。精耕省內(nèi)市場是沒辦法的辦法，據(jù)報道，在多次內(nèi)部會議中，胡葆森對沒有及早走出河南深感遺憾。今年2月初，他以發(fā)表《老胡家書》的方式，再次提出走出河南的“條件”：自2021年起，將企業(yè)戰(zhàn)略半徑從300公里延長至500公里，走出河南，走向大中原。
2018年，建業(yè)地產(chǎn)首次提出走出河南戰(zhàn)略，執(zhí)行上始終未有大的突破。據(jù)2020年度業(yè)績報告，公司在建項目180個，其中177個位于河南省內(nèi)，另外3個布局在海南省。
在房住不炒、融資收緊的市場背景下，像多年前全國化擴張并不實際，尤其對于資產(chǎn)負債率超過90%、盈利能力漸弱的建業(yè)地產(chǎn)來說，無異于火中取栗。胡葆森已在去年啟動將建業(yè)集團旗下代建業(yè)務平臺“中原建業(yè)”分拆赴港上市。如若順利，胡葆森將擁有建業(yè)地產(chǎn)、筑友智造科技、建業(yè)新生活等4家上市平臺企業(yè)。2015年，胡葆森實施建業(yè)+戰(zhàn)略，除了房地產(chǎn)業(yè)務，公司向新生活方式服務商轉(zhuǎn)型，涉足酒店、文旅、項目管理等業(yè)務板塊。豐富業(yè)態(tài)、拓展業(yè)務的同時，分散經(jīng)營風險。從業(yè)績上看，5年前的轉(zhuǎn)型已有些許成效。2020年度業(yè)績報告顯示，公司輕資產(chǎn)合同銷售金額為343億元，占比銷售收入的33.43%。
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