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重慶盛產(chǎn)火鍋，也盛產(chǎn)房地產(chǎn)老板。這些地產(chǎn)老板大多數(shù)出自草根，早期或靠包工程掘得第一桶金，或在企業(yè)改制中鼓起腰包。渝派房企從山城起步，像重慶火鍋一樣，在全國開枝散葉。即便地產(chǎn)如今融資受制，他們仍在全國各地拋下重注。曾以穩(wěn)健著稱的龍湖集團，近幾年規(guī)?；瘮U張如狼似虎，僅在2020年，豪擲千億拿地。金科股份緊隨其后，擴張也毫不手軟，在去年底定下5年實現(xiàn)4500億銷售額的目標。龍湖、金科揮金如土，老牌房企協(xié)信、東原則身陷危機。今年3月，吳旭旗下的協(xié)信遠創(chuàng)債務暴雷；迪馬股份大股東東銀集團發(fā)生債務危機，旗下東原地產(chǎn)爽約千億，陷入成長煩惱。經(jīng)過30年發(fā)展，渝派房企正演繹著劇烈的分化之路——有人吃肉、有人喝湯，也有人正在找米下鍋。
重慶當?shù)赜芯淅显挕?strong>離了婦女沒吃穿，以此彰顯重慶女人的強悍。另一句話是，離開重慶男人，連住的地方都沒有。這句話徹底顛覆了重慶男人“耙耳朵”形象，也向外界彰顯了重慶男人的影響力。如果說當?shù)嘏嗽巡惋嬓袠I(yè)，掌握了重慶人的吃喝，那么，重慶男人中的佼佼者，早已悄悄掌握了重慶人的房子。協(xié)信、金科、華宇、財信、東原等等，哪一家不是男人當家做主，哪一家不是在行業(yè)里劈荊斬棘。黃紅云鏖戰(zhàn)美籍華人孫宏斌的兇悍；盧生舉收購芝加哥證券交易所雖敗猶榮；吳旭馳騁商業(yè)地產(chǎn)；蔣業(yè)華、羅韶宇的攻城略地更不在話下。也有例外，前記者吳亞軍在這群男人中卓爾不群，從她自己買房失意到下狠心投資房地產(chǎn)，如今將企業(yè)做到市值排名行業(yè)前十。再一次證明，重慶男人能干的事，女人也能干。
山城重慶有爬不完的坡、下不完的臺階，兩江匯流、山水環(huán)抱的地理狀況，讓土地成為稀缺資源。因此，相較國內其他省市，重慶土地市場更加血雨腥風。重慶房地產(chǎn)市場在上世紀90年代初期萌發(fā)。彼時，下海潮席卷全國，1992年，全國將近12萬公務員下海、1000多萬名公務員停薪留職。世界矚目的三峽工程剛獲得批準建設，尚未被直轄的重慶，水運、小商品及服裝批發(fā)業(yè)蓬勃發(fā)展，對房地產(chǎn)的需求日益旺盛。1993年，吳亞軍從重慶建委旗下一家報社辭職，成立重慶佳辰公司專營裝修和建材，后來覺得不過癮，干脆創(chuàng)立了重慶中建科，即龍湖前身。這時，黃紅云還遠在涪陵，為該地區(qū)鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)局下屬建筑公司的總經(jīng)理，他從泥瓦匠、包工頭干起，終于被國營建筑公司“收編”。同在涪陵的盧生舉，從大足縣鐵器廠采購員起步，當時已是一家國營貿(mào)易公司負責人。隨著日后企業(yè)改制，他受益頗豐。畢業(yè)于重慶建筑大學的吳旭，在重慶建委重要業(yè)務科室位置上坐了多年。潮來之際，不甘寂寞的他動了下海弄潮的念頭。那年6月，重慶成為中國繼北京、天津及上海后第4個直轄市。兩江交匯的這座山城，一時成為眾人向往的福地。這時，吳亞軍和丈夫蔡奎共同經(jīng)營的龍湖已經(jīng)起步。吳旭創(chuàng)立的協(xié)信，依靠在建委系統(tǒng)的人脈到處拿地、風生水起。1997年，黃紅云開著一臺普桑進了重慶主城，帶著3個合伙人，租房成立金科，接著大小業(yè)務。盧生舉則在黃紅云之后來渝。機會也降臨在長安廠子弟羅韶宇頭上，那年正值國內金融行業(yè)推行普通運鈔車換成防彈運鈔車，羅韶宇與其母彭啟惠組建中奇公司（迪馬股份前身），主營防彈運鈔車和警用車，3年后做到國內特種車市場市占率第一。忙里偷閑之時，他在1999年成立了東原地產(chǎn)。
科班出身、又在建委系統(tǒng)浸淫多年，在渝派房企中，吳旭最有先天優(yōu)勢。他選擇的路徑是商業(yè)地產(chǎn)。讓吳旭一戰(zhàn)成名的，就是1995年落成的協(xié)信商廈。盡管如今在眾多高樓掩映下顯得低矮、落寞，在當時堪稱寸土寸金的朝天門區(qū)域，協(xié)信商廈是當之無愧的地標。協(xié)信商廈落成后第8年，吳亞軍第一個商業(yè)項目龍湖天街才面市。那年，面對迅猛崛起的吳亞軍，吳旭曾公開叫板“龍湖算什么？” 
在協(xié)信面前，當時的龍湖，確實只是一個在試卷上摸題的小學生。1997年，吳亞軍的第一個住宅項目龍湖花園南苑開工。記者出身的吳亞軍，給這個住宅項目寫了一句至今被公司奉為圭臬的廣告語：善待你一生。也許有別于其他的樓盤理念，這個項目開盤馬上迎來大賣。還因此獲得重慶市十佳住宅小區(qū)的稱號。這很大程度來自于吳亞軍對細節(jié)的苛求，但她覺得還不夠。后來，她率隊前往萬科參觀學習，對“教父”王石說，要做最好的房企。當時的萬科，正值高光時刻，面對吳亞軍砸場子式的豪言壯語，王石一下就聽懵了。和當當網(wǎng)俞渝一樣，吳亞軍也是一位推土機式的女人，執(zhí)行力和決策力一樣強悍，以至于后來王石參觀龍湖項目樣板間，出來后看見進門前隨意脫下的鞋子被調轉方向，整齊劃一的擺在門口，發(fā)出感嘆：“可怕的龍湖”。綠城創(chuàng)始人宋衛(wèi)平認為王石說話有水分，2004年，他花了66萬元包機組織員工到重慶。看完龍湖的項目，誰也不服的宋衛(wèi)平毫不吝嗇對面前的吳阿姨贊譽有加，“有男人的氣魄，又有女人的細膩?！?/strong>2001年，龍湖推出首個高端住宅香樟林，2003年推出首個商業(yè)項目龍湖天街。2005年，吳亞軍帶領龍湖首進北京，從此開啟爆發(fā)式增長。
龍湖進軍北京當年，金科年收入已突破22億元，綜合實力位列全國第37名。2006年，金科設立三大中心：成都、西安為西部區(qū)域；長沙、武漢為中部區(qū)域；南通、無錫為東部區(qū)域，連同重慶大本營，同步掘進全國，追趕龍湖的意味甚為濃厚。蔣業(yè)華1983年就開始在重慶建筑行業(yè)里小打小鬧，1995年，他設立華宇集團。啟信寶顯示，公司注冊資本10.32億元，為房地產(chǎn)開發(fā)一級企業(yè)。在重慶建房造城火熱氣氛下，2006年前后，華宇集團先后開發(fā)秋水長天、福源山莊、春江花月等十多個樓盤。1995年前后，盧生舉在涪陵國企蜀東實業(yè)改制中獲得財富積累。1997年8月，盧生舉西進重慶成立財信發(fā)展，觀音橋步行街新世紀大廈、北濱路的北岸江山以及江北嘴的財信廣場等，均由他親自操盤。
龍湖、金科、東原、協(xié)信、財信和華宇，堪稱重慶房企“六朵金花”。在這些房企中，華宇集團是固守重慶市場最久的一家。同時期創(chuàng)立的龍湖、金科，早已走出重慶、布局全國。2009年，龍湖登陸港股；2011年，金科借殼ST東源；2013年，財信發(fā)展借殼國興地產(chǎn)；2014年，東原地產(chǎn)借迪馬股份重組整體上市。隨著這些房企的順利上市，重慶本土房企的資本時代逐漸拉開帷幕。華宇集團老板蔣業(yè)華看在眼里急在心里，沒有規(guī)模就沒有發(fā)言權。2017年，公司一口氣進駐全國九座城市。特別是在當年，公司在蘇浙兩省24小時之內一舉拿下8宗土地，震驚業(yè)內。蔣業(yè)華不僅搶地，還搶人，挖來吳亞軍的愛將周德康。周德康在龍湖集團待了4年，任執(zhí)行董事、副總裁，之前他是重慶建委旗下規(guī)劃設計研究院建筑所所長。早在龍湖時，周德康年薪就超過千萬，后來跳槽綠都地產(chǎn)時年薪已達1800萬元。
重金請來了高人，華宇集團一改沉悶低調的風格，對外立下重誓：2021年銷售1000億元。據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，2020年，華宇集團以操盤銷售額316.8億元，位列行業(yè)第81位。同年，龍湖、金科、東原操盤銷售額分別為2196.2億元、1787.6億元和390.8億元，分別排名第13名、第19名、和第73名。周德康的校友吳旭，曾帶領協(xié)信穩(wěn)坐重慶房地產(chǎn)行業(yè)頭把交椅多年。2014年在中國房地產(chǎn)行業(yè)位居第48位。吳旭的專業(yè)背景，使得他在住宅、商業(yè)上的洞察力超乎同齡人。然而，2015年，吳旭卷入華潤宋林案，回歸后轉型產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，公司開始走下披路。在克而瑞披露的2020年中國房地產(chǎn)銷售TOP200榜單中，協(xié)信跌出TOP100，以操盤金額220億元位列第102位。據(jù)報道，2015年底，私募一哥徐翔在案中供出多家上市公司老板，黃紅云便是其中之一。2016年，黃紅云辭任金科股份董事長，事件才慢慢平息。可沒等黃紅云喘息，孫宏斌挑起的公司控制權爭奪戰(zhàn)又兵臨城下，這場鏖戰(zhàn)歷時4年。2020年4月，在前妻陶虹遐、女兒黃斯詩的助力之下，金科股份送走孫宏斌、迎來老朋友車建新，黃紅云才如卸重負。規(guī)模焦慮中的吳亞軍，學會了高周轉祖師爺碧桂園的做法。借助高周轉，龍湖銷售規(guī)模從2016年的858.1億元，達到2017年的1560.8億元，2020年輕松越過2000億元，穩(wěn)坐渝派房企頭把交椅。
龍湖集團素來以穩(wěn)健著稱，在最近幾年的高周轉模式下，得了規(guī)模、失了口碑。無論是2019年長沙龍湖業(yè)主千里赴港維權，還是去年9月吳亞軍炮轟鄭州龍湖員工把公司當成家，吳亞軍一手締造的龍湖，正活成自己討厭的樣子。如果再次回味10多年前，宋衛(wèi)平毫不吝嗇對吳亞軍以及龍湖的贊譽，不免令人唏噓。這正是吳亞軍所焦慮一面，“大姐大”龍湖陷入迷茫期。這是規(guī)?；瘮U張過程中，不得不做出的選擇？龍湖還在提速。據(jù)中指院數(shù)據(jù)，2020年，龍湖拿地金額1071億元、拿地面積1489萬㎡，高居行業(yè)第五和第七。2020年，龍湖集團實現(xiàn)收入1845.47億元、歸母凈利潤200.02億元，同比分別增長22.20%和9.08%。高歌猛進的同時，龍湖人事震蕩不止。2017年以來，副總裁徐愛國、袁春、胡浩、蘇州公司總經(jīng)理李剛、南京公司總經(jīng)理李宏耕等先后離職。金科管理層也在大換血。今年1月，80后周達、楊程鈞分別成為公司董事長、總裁，共同執(zhí)掌這家市值近400億元的房企。新一屆董事會成員，平均年齡不到41歲。在金科的控制權爭奪風險消除之后，黃紅云在去年12月向外界披露新五年發(fā)展規(guī)模：力爭2025年銷售規(guī)模達到4500億元，年復合增長率15%以上。2020年，金科股份實現(xiàn)營業(yè)收入877.04億元，歸母凈利潤70.30億元，同比分別增長29.41%和23.86%。相比2019年營收增速64.36%、歸母凈利潤增速46.06%，已大幅放緩。從業(yè)績上看，龍湖住宅、商業(yè)并駕齊驅，僅靠賣房支撐業(yè)績的金科，還有很長一段路要走。
緊隨黃紅云來渝的盧生舉向來低調，財信發(fā)展最近幾年加速異地擴張，仍無法躋身一線房企。公司激進加碼環(huán)保產(chǎn)業(yè)，資金一度吃緊。今年2月，公司19.7億元將所持恒大人壽25%股權賣給深圳越眾，徹底退出恒大人壽。同月，55歲的盧生舉主導公司更換核心高管，前雨潤高管、80后賈森出任公司董事長。2020年，昔日無限風光的協(xié)信老板吳旭過上苦日子，協(xié)信01債券被曝逾期，另5筆債券將在今年3月至9月陸續(xù)到期。截至去年6月，公司債務規(guī)模373.63億元，短期債務166.05億元，貨幣資金僅26.21億元。大股東CDL遠在新加坡不管不問，第三大股東綠地控股和公司打起官司，面對債務壓力，吳旭已無從下手。2014年，羅韶宇將東原地產(chǎn)交由其妹羅韶穎操盤，宣稱2020年銷售規(guī)模達到千億?？硕?、億瀚等多家第三方機構榜單顯示，東原地產(chǎn)已爽約千億。2020年報顯示，迪馬股份業(yè)績再降，其營收、歸母凈利潤分別實現(xiàn)212.7億元、18.03億元，同比分別增長7.99%和25.89%。2019年，其營收、歸母凈利潤增速分別為48.71%和40.86%。這不是最重要的，影響東原地產(chǎn)不確定性因素實在太多，除了內部治理和盈利水平，更重要的是，迪馬股份大股東東銀集團債務危機爆發(fā)，所持公司股權被凍結。稍有差池，公司實控人地位以及公司前途或將不保。
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