■ 撰文 |王毅敏 ? 知名地產(chǎn)評論人

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限購限貸之下

開發(fā)商轉(zhuǎn)型的必然

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去年下半年以來，各地紛紛出臺限購限貸措施，讓賺慣了快錢的開發(fā)商們一時難以習慣。短時間內(nèi)調(diào)控不會放開的情況下，如何保持利潤的穩(wěn)定提升成為首要命題。

未來，以物業(yè)管理升級版為內(nèi)核的——社區(qū)服務(wù)運營商將開始風生水起，尤其是以原花樣年物業(yè)管理公司為依托成功上市的“彩生活”迎來了市場的追捧。隨后很多公司都表示要成為社區(qū)服務(wù)運營商。

花樣年給出的公司定位由八大項組成的：物業(yè)開發(fā)、社區(qū)金融服務(wù)、彩生活住宅社區(qū)服務(wù)、國際商務(wù)物業(yè)服務(wù)、社區(qū)文化旅游、社區(qū)商業(yè)管理、社區(qū)養(yǎng)老、社區(qū)教育產(chǎn)業(yè)。

萬科在2014年也是喊出了轉(zhuǎn)型，首先是年初時間，邀請到十分活躍的泡否創(chuàng)辦人馬佳佳到萬科給高管洗腦，然后是團隊高管走訪互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)。緊接著是推出合伙人制度，在此之前的2013年萬科還入股徽商銀行，成為該行的第一大股東。

同時萬科也表示也要成為社區(qū)服務(wù)運營商，但從搜集網(wǎng)上資料看到，最新關(guān)于萬科如何做社區(qū)服務(wù)運營商的資料還是很少。

房地產(chǎn)開發(fā)商轉(zhuǎn)型是必然，而朝社區(qū)服務(wù)運營商這個方向轉(zhuǎn)應(yīng)該是一種比較好的選擇；因為物業(yè)是自己的，那些業(yè)主都和開發(fā)商已經(jīng)有了很好的合作關(guān)系了。

那么開發(fā)商如何轉(zhuǎn)身成為社區(qū)服務(wù)運營商，需要具備什么樣的條件呢？

要搞清楚這個問題首先需要知道什么是“社區(qū)服務(wù)運營商”，上了百度查找，嗚呼！除了是花樣年和彩生活的相關(guān)信息之外，幾乎沒有關(guān)于社區(qū)服務(wù)運營商的東西，更不要說能夠有比較好的定義來闡述了。

沒有辦法，那我們就來自己試著解決吧。

先從字面意思來看，首先是第一個詞匯“社區(qū)”，這個詞匯就限定了服務(wù)的人群必須是基于社區(qū)的，就是在社區(qū)完成的，完成什么呢？第二個詞匯“服務(wù)”，就是為社區(qū)里面居住的人提供服務(wù)的，最后一個字是“商”，所謂“商”者，必須有盈利的，是需要利潤的組織。

那么我們通過上述的論述就可以簡單地為社區(qū)服務(wù)運營商做出一個簡單的定義了：為社區(qū)居住人群提供全方位服務(wù)的組織。

服務(wù)是需要一定的條件、設(shè)備與技術(shù)的，如果沒有這些就不可能提供服務(wù)。

那么開發(fā)商如何才能由單純的房地產(chǎn)開發(fā)成為像花樣年那樣的社區(qū)服務(wù)運營商呢？我們來一起試著了解一下它的先決條件。

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觀念轉(zhuǎn)變

成為社區(qū)運營商的第一步

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目前的北京房地產(chǎn)市場，最受消費者，媒體甚至開發(fā)商同行詬病的房地產(chǎn)開發(fā)商是誰？當然是潘石屹的SOHO中國了！原因何在？問題就出在老潘所開發(fā)商的房地產(chǎn)項目是商業(yè)與寫字樓，他們通過一系列的各種營銷，把項目賣的很好，幾乎出清所有的產(chǎn)品。

賣完之后了事，因為沒有自持的物業(yè)，所有在后期的經(jīng)營上就不需要花心血，因此老潘在北京的那些項目普遍出現(xiàn)了老潘賺大錢，業(yè)主賺小錢甚至不賺錢的地步，正是這樣才受到廣泛的指責。

包括萬達的外街在去年也是廣受大家指責的，原因同樣是外街因為售價過高，業(yè)主經(jīng)營困難，盈利能力差，最后導(dǎo)致出租困難，投資者的利益得不到保障。

這是以銷售型為主物業(yè)普遍存在的問題，商業(yè)物業(yè)中暴露的尤其明顯，房地產(chǎn)行業(yè)是賺快錢的行業(yè)，銷售型的物業(yè)尤其如此。

住宅產(chǎn)品更是銷售型產(chǎn)品了，籌錢、拿地、規(guī)劃、建設(shè)、營銷到交房讓開發(fā)商賣房子就像一夜情很刺激。很多開發(fā)商還把物業(yè)外包給其它物業(yè)公司，這樣的方式確實很刺激，但是不長久。

今后，開發(fā)商必須有做百年夫妻的打算。

必須由原來以賣房子賺取利潤為主的方式，這種可能是一生一次的買賣關(guān)系，逐步演變?yōu)橐簧皇赖姆?wù)型公司。要把原來的交房就是項目的結(jié)束，逐步向交房才是服務(wù)開始的思維觀念轉(zhuǎn)變。

只有樹立這樣的理念，你才不會把千方百計提高容積率、降低工程造價、縮短工期來試圖獲得最大的利潤向銷售賺取合理利潤，以長久服務(wù)成為利潤源泉的服務(wù)型公司轉(zhuǎn)變。

一個剛剛上市不久的彩生活，其市值就超過了母公司花樣年公司，何以會有這樣的業(yè)績？當然，這也是以管理花樣年物業(yè)多年的經(jīng)營為支撐，同時也表示資本市場對于彩生活商業(yè)模式的認可。

那么，到底怎么才能到服務(wù)的點呢？試想一下，我們居住的社區(qū)里都有那些不便之處吧。

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社區(qū)生活的困難就是商機

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商業(yè)就是找到客戶的痛點，客戶最為軟弱的地方就是商機所在，客戶的困難就是我們的機會。

我們在現(xiàn)實生活中，都有那些問題需要解決呢？

我們還是從一個人的還沒有出生開始來說吧：

首先是一個人在沒有出生時，ta的母親需要做孕檢、需要健康的營養(yǎng)配餐，這些需要社區(qū)醫(yī)療來解決，同時需要營養(yǎng)師來提供咨詢服務(wù)，需要健身。

當一個嬰兒出生后，需要月嫂，隨著孩子的成長，孩子需要上幼兒園。

社區(qū)沒有幼兒園的話需要上其他地方的幼兒園，那么雙職工的家庭送孩子上幼兒園可以，接孩子上學就麻煩了，很多時候孩子放學早，而家長下班晚，這是一件非常令人痛苦的事情。

好不容易孩子上學了，那么現(xiàn)在問題就來了。孩子中午放學回家，可能沒有地方吃飯，孩子只好上街去吃飯，這樣不但中午吃不好而且不衛(wèi)生，另外還有可能飲食結(jié)構(gòu)不合理，甚至會出現(xiàn)孩子用不吃飯省下錢來打游戲，影響學習。

孩子晚上放學后同樣面臨著自己一個人回家，由于孩子玩心大，可能會約了鄰居家的小朋友在小區(qū)里面玩耍，而忘記做作業(yè)；有的家長可能自己做生意或者有應(yīng)酬什么的，孩子的晚飯時間也不能得到保障，這樣既影響孩子正常學習，同時也會不合理飲食造成孩子健康的影響。

現(xiàn)在我們撇開成年人先不說，直接奔老年人那個群體。

由于現(xiàn)在的社會結(jié)構(gòu)所致，會出現(xiàn)老人無人照顧的情況，一些長期不能自理或者略微不能自理的老人需要照顧。

如果住在養(yǎng)老院或者醫(yī)院，不但費用比較高，而且和中國人的傳統(tǒng)觀念不符合，這樣就需要在家里或者社區(qū)能夠集中給予照顧。

現(xiàn)在回過頭來再看看中間這部分人— —已經(jīng)工作的到將要退休的群體，除了工作之外他們也有休息天和節(jié)假日，這些人的休閑生活無外乎是外出旅游度假與在城市中休憩；這同樣需要服務(wù)。

隨著經(jīng)濟的發(fā)展，一部分家庭中就會有些閑錢，今后銀行的利率將會越來越低，存到社會上的一些金融機構(gòu)或者擔保公司之類的又不靠譜，投資房地產(chǎn)的收益也會越來越低，那么這些錢怎么樣才能保值增值呢？這也是一個問題。綜上所述，我們以為這些業(yè)主的困惑與問題都會成為社區(qū)運營服務(wù)商服務(wù)的商機。

歸納起來社區(qū)運營商可以在五個方面向業(yè)主提供服務(wù)：

一、基礎(chǔ)安全服務(wù)，包括現(xiàn)在的物業(yè)服務(wù)。

這是全社區(qū)運營服務(wù)的基礎(chǔ)，也是最基本的服務(wù)，現(xiàn)在的小區(qū)物業(yè)管理基本上在從事這樣的服務(wù)。

物業(yè)服務(wù)是基礎(chǔ)，只能滿足業(yè)主的安全需要，然而現(xiàn)在并非所有的社區(qū)都能做到讓業(yè)主滿意，甚至就連基礎(chǔ)的社區(qū)安全，社區(qū)公共秩序維護、社區(qū)花草樹木養(yǎng)護及保潔服務(wù)都做不好。只有做好這些才是進行全社區(qū)運營服務(wù)的基礎(chǔ)。

二、日常生活服務(wù)，包括社區(qū)O2O。

解決日常生活中的基本問題，尤其是生鮮蔬菜、食品及日常生活用品的提供服務(wù)。

一個社區(qū)如果完全按照上文中托幼、托老服務(wù)社區(qū)要求設(shè)計的話，這些都應(yīng)該是完全規(guī)劃設(shè)計好的。如：營養(yǎng)早餐、安心午餐、浪漫晚餐以及適合不同年齡階段的各種營養(yǎng)配餐等。

另外，基于移動互聯(lián)網(wǎng)的日常生活用品預(yù)訂、支付、配送平臺及系統(tǒng)都能夠得以完全解決，這些也都應(yīng)該是在規(guī)劃階段應(yīng)該設(shè)計的。

三、托幼服務(wù)。

從孕婦懷孕到成為成年人的包括孕期保健、幼兒看護、上學接送、在脫離學習和家長期間的游戲、飲食及學習。

針對的是從孕婦懷孕到孩子上高中這段時間的所有服務(wù)，包括對孕婦的社區(qū)孕檢及健康飲食輔導(dǎo)等，孩子出生后的月嫂服務(wù)、社區(qū)健康與康復(fù)中心(包括未來老人的)、幼兒園服務(wù)及未來小學生早放學后家長沒有下班，對這些孩子的飲食、輔導(dǎo)作業(yè)、看護及游戲等托管服務(wù)。

而要滿足這一切必須在項目的開發(fā)階段，根據(jù)未來居住人口的多少來設(shè)計、建設(shè)這樣的設(shè)施，不然的話未來即使想提供這些服務(wù)，你沒有這樣的設(shè)施如何能夠提供這些服務(wù)？現(xiàn)在所有已經(jīng)入住的和正在建設(shè)的社區(qū)均不具備這樣的設(shè)施，何談能夠提供這樣的服務(wù)？

在社區(qū)從事兒童及幼兒輔導(dǎo)的人員可以在社區(qū)內(nèi)部招募，因為有些人是下班早的，這樣既可以讓一些閑暇時間較多的人通過有償服務(wù)打發(fā)閑暇時間、照看沒有人照看的孩子、還能夠增加鄰里之間的互動與交流，增加親近感。托老服務(wù)同樣可以采取這樣的方法。

社區(qū)的幼兒園及兒童樂園也是必須事先設(shè)計好的，這些東西一是可以作為幼兒園的配套設(shè)施，同時也將是那些上學以后的孩子們玩耍嬉戲的場所。

同樣的也可以利用這些場所進行社區(qū)的少兒比賽活動，增加社區(qū)居民之間的接觸機會，增強社區(qū)鄰里之間的溝通與親近感，變成一個互動的社區(qū)。

四、托老服務(wù)，老人的看護及臨終關(guān)懷服務(wù)。

養(yǎng)老未來在中國是個大問題，無論是根據(jù)現(xiàn)在的社會結(jié)構(gòu)及現(xiàn)實，不可能能夠照顧過來老人，而中國傳統(tǒng)觀念中對于養(yǎng)老院的排斥心理是相當嚴重的，大部分人都要在家里養(yǎng)老。

而家庭又不具備有一些醫(yī)療與救護條件，這樣必須在社區(qū)中設(shè)置一些能夠承擔集中養(yǎng)老與看護的條件與設(shè)施，臨終看護及未來的殯葬服務(wù)都要到位，在尊重民族傳統(tǒng)的基礎(chǔ)必須在社區(qū)設(shè)置能夠服務(wù)于老人去世到火花前這段時間親朋吊唁的場地及空間。

從老人的健康護理到看護、一直到老人走完生命的歷程，這些同樣需要事先設(shè)計好，并按照醫(yī)護設(shè)施標準來規(guī)劃、設(shè)計、施工與配套，而這些在現(xiàn)有已經(jīng)入住和正在施工的項目中均是沒有的。

這同托幼一樣是一個巨大的市場。市場雖然巨大，但是如果沒有事先設(shè)計也是無法實現(xiàn)的。

五、健康服務(wù)，全家的健康服務(wù)。

健康是現(xiàn)代人普遍都非常關(guān)心的問題。隨著生活水平的提高，人們對健康的要求越來越高。

健康服務(wù)包括兩部分：

1）健身與康體服務(wù)。

就是可以在社區(qū)設(shè)置健身與康體設(shè)施，使得一些工作時間長而沒有辦法到健身中心的人去健身的人就在社區(qū)完成。

同時與醫(yī)療設(shè)施的數(shù)據(jù)采集系統(tǒng)聯(lián)系，采集愿意提供數(shù)據(jù)的人的健康數(shù)據(jù)，為每個人制定不同的健身、康體及飲食菜單。

2）基礎(chǔ)醫(yī)療服務(wù)。

就是和有醫(yī)療資質(zhì)的機構(gòu)合作定期對社區(qū)居民進行常規(guī)體檢服務(wù)，同時和社區(qū)醫(yī)療結(jié)構(gòu)結(jié)合提供基礎(chǔ)的診療服務(wù)，使這些在社區(qū)就能完成，把全科醫(yī)生帶進社區(qū)。

六、教育及娛樂服務(wù)，涵蓋幼兒至老人的各種學習輔助服務(wù)。

包括兒童的興趣愛好及老人的興趣培養(yǎng)和教育服務(wù)，把集中在社會的老年大學功能轉(zhuǎn)移到社區(qū)完成，同時利用社區(qū)內(nèi)的老人和兒童的興趣愛好相結(jié)合。

同時不定期地組織社區(qū)內(nèi)的各種互動活動，比方社區(qū)慢車比賽，拔河比賽，社區(qū)兒童繪畫比賽，社區(qū)中小學生作文比賽等活動，既能增加社區(qū)居民之間的互動，同時也能提高服務(wù)者在居民心目中的位置，這樣才能為其它盈利服務(wù)提供基礎(chǔ)與信賴感。

七、閑暇時間服務(wù)，主要指成年人的節(jié)假日、孩子暑期、退休人員的平時服務(wù)。

每個人不可能每天都在工作，也都會有休息的時間，長時間的休習可以去旅游、度假，短時間的休習必須能夠在居住地周邊解決。

而現(xiàn)在絕大部分社區(qū)不能提供這樣的能夠讓業(yè)主休閑與互動的場所，雖然之前會所都不能實現(xiàn)很好的盈利，但是未來這些場所也是需要的。

即使外出度假，因為社區(qū)服務(wù)能夠根據(jù)大數(shù)據(jù)十分準確地分析出來一個家庭的經(jīng)濟狀況、一個家庭男女主人公什么時間出入社區(qū)及其車輛的情況等。

這些數(shù)據(jù)的采集需要一整套的智能設(shè)備，這些信息搜集與分析設(shè)備也是必須在設(shè)計階段都要事先規(guī)劃建設(shè)的，同時社區(qū)服務(wù)可以針對每一個家庭提供一對一的休閑度假服務(wù)，也可以利用社區(qū)龐大的規(guī)模利用智能平臺為整個社區(qū)人員度假消費爭取到更加合理的價位。

同時也可以結(jié)合社區(qū)一些健身設(shè)施和其它配置舉行琴棋書畫比賽及教育等各種有益于身心的活動，這些設(shè)施可以與老年大學等相結(jié)合。

八、閑余資金增值服務(wù)。

同樣是基于對整個社區(qū)業(yè)主的了解和對大數(shù)據(jù)的分析，對于每個家庭的財富可以從大數(shù)據(jù)分析出來，可以針對不同的家庭制定不同的投資理財產(chǎn)品銷售，這些雖然是一種理想的狀況，未來能夠做到也不是不可能的。

當然，如何能夠?qū)崿F(xiàn)這些服務(wù)的升級將是首要問題？前面提到的首先是開發(fā)商要把“一夜情”變成“百年好合”，要把自己的定位束縛徹底的打破。

把商業(yè)模式由以快銷盈利的轉(zhuǎn)變成為一個以未來服務(wù)為主，銷售僅僅是建立關(guān)系的開始，只有以這樣的理念立本，才能夠很好地做到長遠的發(fā)展。

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社區(qū)硬件支撐未來服務(wù)

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想要能夠?qū)崿F(xiàn)這些社區(qū)服務(wù)，必須從設(shè)計階段就把這些考慮進去。比方說托老服務(wù)，你必須在建立的社區(qū)醫(yī)療中心時，設(shè)計出符合居家養(yǎng)老與社區(qū)集中養(yǎng)老的硬件設(shè)施。

這些設(shè)施包括社區(qū)道路，樓房的電梯、步梯、房間的各種設(shè)施— —可以安裝呼吸機等急救及其它符合養(yǎng)老院甚至是救護中心的設(shè)施，在房間的設(shè)計上必須按照醫(yī)療設(shè)施來設(shè)計施工。

同樣道理，幼兒設(shè)施也應(yīng)該是這樣的，必須符合幼兒年齡特性的各種設(shè)施等。而營養(yǎng)配餐的設(shè)計從廚房到未來餐廚垃圾的處理系統(tǒng)都要做到位，還要把幼兒就餐區(qū)與老人就餐區(qū)隔離開來，把成人就餐環(huán)境與老人和小孩的區(qū)別開來，做到互不干擾。

這樣就需要研究社會構(gòu)成，只有這樣才能合理地區(qū)隔空間，不然做出來的空間可能有的不夠使用，而有的卻用空間存在著巨大的浪費。

另外，要根據(jù)整個科技的發(fā)展，把整個社區(qū)設(shè)計成為一個智能化的社區(qū)，只有這樣才能夠利用大數(shù)據(jù)和自動數(shù)控系統(tǒng)更好地管理服務(wù)。

即便是一些看似簡單的事情，比方說社區(qū)凈菜的配送：你是等到業(yè)主家里有人時間送到家里，還是送到家庭的門口？這樣的設(shè)施就會不一樣。這些都是需要事先考慮周全，并在設(shè)計階段都要做到的。

即便是大家比較認可的杭州萬科的良渚文化村這樣的項目，項目本身的規(guī)劃理想是：當二十一世紀現(xiàn)代建筑理念與淳樸田園風格完美融合。于是我們便擁有了宜居的夢想之地——良渚文化村。暢想科技便利，回味田園風尚。

那里居住起來確實十分的舒服怡人，但是依然不能實現(xiàn)完全的社區(qū)服務(wù)運營，原因自然是這個項目在設(shè)計階段沒有把上述的服務(wù)理念植入進去。

目前，關(guān)于社區(qū)服務(wù)運營的這樣一個新生事物尚處于探索階段，所以要在這里做到事無巨細地闡述顯然是不現(xiàn)實的。

僅僅有了這些硬件設(shè)施就能成為一個合格的社區(qū)運營商了嗎？當然不是！那么，到底社區(qū)運營服務(wù)究竟是以什么為出發(fā)點和歸屬點呢？

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社區(qū)服務(wù)

運營的根本還是服務(wù)

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社區(qū)服務(wù)運營商歸根結(jié)底還是必須以人們的需求為出發(fā)點，以提供更好的服務(wù)為根本，來滿足人們在社區(qū)生活時不能做到所有的需求為基本出發(fā)點。這一點是未來社區(qū)運營商的前提，必須要明確的。

社區(qū)運營商雖然是以社區(qū)服務(wù)為前提，但是如果沒有硬件的支撐，一個服務(wù)型的企業(yè)如何做到服務(wù)這是不可能的。

當然，僅僅有了硬件就可以說一個社區(qū)，一個房地產(chǎn)項目就具備有了社區(qū)服務(wù)的基礎(chǔ)，這顯然也是不現(xiàn)實的。

大家如果感興趣的話可以到萬科、保利、中海、綠城這些項目去看看，這些項目幾乎沒有一個不是以銷售為主導(dǎo)的。雖然這些開發(fā)企業(yè)都是負責任的企業(yè)，但是由于沒有基礎(chǔ)的設(shè)施，要在現(xiàn)有的社區(qū)里面實現(xiàn)全服務(wù)是不現(xiàn)實的。

有了基礎(chǔ)的設(shè)施，才是實現(xiàn)全面社區(qū)服務(wù)運營的第一步。原來的物業(yè)服務(wù)公司所承擔的服務(wù)無非是安全保障、社區(qū)保潔、小區(qū)內(nèi)的停車管理、郵件的接收、簡單的會所服務(wù)等。而對于全社區(qū)運營服務(wù)的要求是無法做到的。

硬件僅僅是基礎(chǔ)，而服務(wù)則是需要專業(yè)人士的；無論是孕婦的保健服務(wù)、月嫂服務(wù)、幼兒及老人的看護及臨終關(guān)懷服務(wù)、學生的作業(yè)輔導(dǎo)及少兒的業(yè)余愛好的教授、這些不但需要硬件設(shè)施，更需要的是擁有這些專業(yè)技能的人才，沒有這些專業(yè)技能人的服務(wù)，基礎(chǔ)設(shè)施只能是擺設(shè)。離開了人來服務(wù)的設(shè)施只能是冰冷的建筑及機器。

社區(qū)服務(wù)運營，說到底設(shè)施是基礎(chǔ)，服務(wù)是根本。

而現(xiàn)在物業(yè)服務(wù)所承擔的那些工作，僅僅只是其中很少的一部分，與完全意義上的社區(qū)服務(wù)運營是有巨大的差別的。

社區(qū)服務(wù)運營是一個龐大的體系，需要專業(yè)的技能與管理。

目前幾乎所有的社區(qū)，別說有成熟的經(jīng)驗可以借鑒，就連處在摸索階段的社區(qū)都很少。

所以，社區(qū)服務(wù)運營雖然聽起來很動人，但依然需要走的路還很長。