■ 撰文 | 王毅敏 ? 知名地產(chǎn)評(píng)論人

最近幾天發(fā)生的事情，真的是多到?jīng)]有辦法寫(xiě)文章的地步，各地限購(gòu)不停的加碼，而在年報(bào)公布的檔口期內(nèi)，各種話(huà)題撲面而來(lái)。先是萬(wàn)科計(jì)提降價(jià)準(zhǔn)備金，然后是孫宏斌說(shuō)不會(huì)漲了，然后就是碧桂園缺席了一塊土地的招拍掛。

總之，房地產(chǎn)圈貌似變成了娛樂(lè)圈，不止有一天房地產(chǎn)圈里會(huì)不會(huì)也出現(xiàn)狗仔隊(duì)。

關(guān)于萬(wàn)科的計(jì)提，關(guān)于老孫的話(huà)題，本來(lái)不想再說(shuō)什么了，但是晚間一個(gè)朋友私信的問(wèn)題，就不得不捎帶著說(shuō)說(shuō)老孫和宋衛(wèi)平了。

  1  

一次答客問(wèn)

再次引發(fā)對(duì)老孫的關(guān)注

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微信私信答客問(wèn)，是我這個(gè)號(hào)稱(chēng)“專(zhuān)家”的人每天都有的一些功課，昨晚又有朋友問(wèn)我一個(gè)問(wèn)題，最后做答時(shí)把老孫給捎帶著說(shuō)了一句：

我們有了這樣的對(duì)話(huà)之后，我還告訴對(duì)方要發(fā)出去，接著我們對(duì)話(huà)如下：

好嘛，怎么把萬(wàn)科也捎帶了呢？

緣何說(shuō)老孫是善于投機(jī)取巧呢？了解老孫的人應(yīng)該能夠了解到當(dāng)年的順馳，當(dāng)年順馳從天津走到北京，然后由從北京走向全國(guó)，還有當(dāng)年老孫信誓旦旦地要超過(guò)萬(wàn)科的豪言壯語(yǔ)。

再后來(lái)，順馳資金鏈斷裂賣(mài)給了路勁。

后來(lái)，老孫東山再起，融創(chuàng)又融入了善于廝殺征戰(zhàn)的血統(tǒng)，開(kāi)始到處攻城略地，在宋衛(wèi)平的公司出現(xiàn)問(wèn)題時(shí)乘虛而入，最后兩個(gè)人因?yàn)橐恍├砟顔?wèn)題而分道揚(yáng)鑣。

就因?yàn)檫@次成功但不算愉快的合作，還讓宋衛(wèi)平落下了個(gè)“不仁不義”的罵名，而老孫則留給大家一個(gè)悲情的印象，因?yàn)楹髞?lái)和佳兆業(yè)合作也最后崩了。

最后，大家發(fā)現(xiàn)和融創(chuàng)分崩的公司都是有著講情懷的老板，而慣于廝殺的老孫則是套路滿(mǎn)滿(mǎn)的。其實(shí)，老孫的套路是和老孫的并購(gòu)相關(guān)聯(lián)的。

  2  

并購(gòu)與話(huà)題王

孫宏斌的套路

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研究?jī)杉曳科蟮脑鲩L(zhǎng)不難發(fā)現(xiàn)，其實(shí)都和并購(gòu)有關(guān)。

要說(shuō)并購(gòu)還是萬(wàn)科厲害。

2006年，萬(wàn)科銷(xiāo)售業(yè)績(jī)是212億元，然而到了2007年王石提出了“拐點(diǎn)論”，說(shuō)樓市不行了，要降價(jià)。

實(shí)際上，2007年萬(wàn)科銷(xiāo)售收入523億元，比2006年增長(zhǎng)了124%，這么高的增長(zhǎng)率何來(lái)拐點(diǎn)呢？

當(dāng)年，萬(wàn)科拿出30億資金收購(gòu)了28家項(xiàng)目公司，在其后的幾年連續(xù)收購(gòu)，這樣萬(wàn)科逐步甩開(kāi)當(dāng)時(shí)業(yè)績(jī)接近的“招保萬(wàn)金”其余三家公司。結(jié)果是2008年春季，萬(wàn)科率先降價(jià)，加上當(dāng)年遭遇金融危機(jī)，一些開(kāi)發(fā)商不堪市場(chǎng)重壓，最后頂不住了，只好把項(xiàng)目公司降價(jià)賣(mài)給萬(wàn)科。

而老孫帶領(lǐng)的融創(chuàng)可謂是得到萬(wàn)科的真?zhèn)鳎趧?chuàng)這些年之所以能夠到處攻城略地，主要還是靠并購(gòu)得來(lái)的。

在最近融創(chuàng)的業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上，融創(chuàng)老總孫宏斌不但直抒胸臆，表達(dá)對(duì)樓市的悲觀，認(rèn)為樓市未來(lái)兩年不會(huì)漲了，而且還把樓市不會(huì)上漲的邏輯闡述的一清二楚。

兩年來(lái)，孫宏斌在多個(gè)場(chǎng)合談及房企的風(fēng)險(xiǎn)控制。在被問(wèn)及今年以來(lái)嚴(yán)厲的樓市調(diào)控對(duì)地產(chǎn)行業(yè)的影響時(shí)，孫宏斌直言，本輪調(diào)控的影響遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)前幾年，將非常深遠(yuǎn)。

“現(xiàn)在這個(gè)行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)特別特別大?！睂O宏斌表示，長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，他對(duì)市場(chǎng)“非常非常悲觀”。悲觀的原因不是覺(jué)得房?jī)r(jià)會(huì)下跌，而是地價(jià)如此之高，調(diào)控又很?chē)?yán)厲，貨幣政策收緊，利率上升，房?jī)r(jià)暴漲根本沒(méi)有支撐，此時(shí)高價(jià)拿地對(duì)企業(yè)而言風(fēng)險(xiǎn)巨大。

孫宏斌說(shuō)：“我覺(jué)得市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)挺大的，從10月以后，調(diào)控后土地還在大幅上漲，我一直覺(jué)得沒(méi)什么邏輯，唯一基礎(chǔ)是期望房?jī)r(jià)繼續(xù)暴漲，但這是不可能的，因?yàn)槭紫日蛔対q，至少今年沒(méi)可能，明年也不會(huì)暴漲；第二，市場(chǎng)也不該這樣暴漲，可能有些城市有緊張供求，但還是貨幣太多，如果政府控制好貨幣，那肯定不會(huì)漲了。”

這與萬(wàn)科計(jì)提13億降價(jià)準(zhǔn)備金的行為不謀而合，將會(huì)對(duì)普通民眾造成“未來(lái)一段時(shí)間房?jī)r(jià)肯定會(huì)跌”的心理預(yù)期。這樣的預(yù)期確實(shí)會(huì)導(dǎo)致部分購(gòu)房者遠(yuǎn)離市場(chǎng)，等到一些房企因?yàn)殇N(xiāo)售不暢導(dǎo)致資金鏈出現(xiàn)問(wèn)題時(shí)，這時(shí)萬(wàn)科與融創(chuàng)就該出手了— —來(lái)吧談?wù)剹l件，忍痛割?lèi)?ài)吧。

下面這位蘇南萬(wàn)科的工作人員，就一語(yǔ)道出了萬(wàn)科的真實(shí)目的：

該公司2016年至今新增土地儲(chǔ)備5394萬(wàn)平方米，2/3為收并購(gòu)所得，目前已經(jīng)擁有總土地儲(chǔ)備7912萬(wàn)平方米。

2016年第三季度是融創(chuàng)拿地高峰，為2143萬(wàn)平方米，其中60%地塊以收并購(gòu)方式獲得，第四季度融創(chuàng)獲取土地1150萬(wàn)平方米，收并購(gòu)比例更是達(dá)到82%。彼時(shí)，中國(guó)土地市場(chǎng)一派高燒，“地王”頻出，而融創(chuàng)憑借其在并購(gòu)市場(chǎng)的獨(dú)特優(yōu)勢(shì)，成功避免了土地招拍掛市場(chǎng)的劇烈競(jìng)爭(zhēng)。

其實(shí)，老孫和萬(wàn)科釋放的都是煙幕彈，你要真信的話(huà)也沒(méi)有辦法。我們不要光聽(tīng)一個(gè)人說(shuō)什么，說(shuō)什么并不重要，重要的是看他做什么？

至于，融創(chuàng)緣何要入股樂(lè)視，下面一張圖或許能夠說(shuō)明問(wèn)題：

無(wú)利不早起??！

老孫不是慈善家，更是善于投機(jī)取巧。投資樂(lè)視符合老孫的性格與戰(zhàn)略布局。

說(shuō)完老孫，再扒一扒當(dāng)年他和老宋的舊事吧。

  3  

舊事重提

是宋衛(wèi)平背信棄義還是老孫胡來(lái)

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當(dāng)年，老孫和宋衛(wèi)平分手時(shí)，老宋可是遭到不少人唾棄的，罵他背信棄義，罵他過(guò)河拆橋。

在綠城內(nèi)部，不論是和融創(chuàng)合作，還是和融創(chuàng)分手，老宋都是不被理解的。

融創(chuàng)和綠城合作時(shí)，我正在山東工作，聽(tīng)當(dāng)時(shí)濟(jì)南綠城的高層說(shuō)“我們將要被融創(chuàng)血洗了”，有可能高管都被融創(chuàng)趕走，現(xiàn)在沒(méi)有心思工作。這僅僅只是一個(gè)城市的情況。

當(dāng)年宋衛(wèi)平面對(duì)的是“對(duì)于眾多的謾罵和刻薄的譴責(zé)，憐惜羽毛的宋衛(wèi)平在做出決定時(shí)肯定亦有顧及。這些年過(guò)得好像并不好，若以成敗論英雄他是一個(gè)徹底的失敗者。”

即便是這樣，2014年11月19日夜間，宋衛(wèi)平用《檢討與反省》方式宣布和孫宏斌的融創(chuàng)決裂開(kāi)啟了回歸綠城中國(guó)的時(shí)間窗，宋似乎進(jìn)退兩難，冰炭在懷，只能選擇負(fù)孫。

對(duì)于宋衛(wèi)平的當(dāng)時(shí)的行為，有媒體這樣評(píng)論到：

人們寧愿相信宋離開(kāi)的理由，也無(wú)法接受其回來(lái)的借口。和離開(kāi)時(shí)“天下本一家，有德者掌之”的情懷外衣相比，回歸時(shí)“維護(hù)綠城偏執(zhí)的產(chǎn)品導(dǎo)向認(rèn)知，以及把綠城賣(mài)給了一個(gè)不該賣(mài)的人”完全是毫無(wú)節(jié)操的背棄。部分人的觀點(diǎn)指向宋衛(wèi)平回歸與兩個(gè)東西關(guān)聯(lián)———一直缺但一直盡力站著掙的金錢(qián)，一直最重視但人走茶涼的儒商盛名。

以宋衛(wèi)平近乎偏執(zhí)的個(gè)性，在痛苦地做出拋售股權(quán)的決定后，不大可能僅僅因?yàn)榭吹饺趧?chuàng)在100天內(nèi)賣(mài)了280億元，以及行業(yè)回暖就徹底改變決定。而且從其自省書(shū)上可見(jiàn)其對(duì)交易本身是滿(mǎn)意的，多賺了19億元，所以基于利益追逐宋衛(wèi)平選擇回歸的說(shuō)法并未得到太多認(rèn)同。

仔細(xì)琢磨宋衛(wèi)平的自反省書(shū)，中心思想是：不是我老宋要回來(lái)，是業(yè)主非讓我回來(lái)不可，孫宏斌要的是銷(xiāo)售，我要的是品質(zhì)，孫宏斌要的是業(yè)績(jī)，我要的是靈魂。

但被行業(yè)戲稱(chēng)為只會(huì)買(mǎi)房子的孫宏斌自7月進(jìn)駐綠城后，除了銷(xiāo)售數(shù)字的報(bào)表外，很多人都在感嘆，失去了宋衛(wèi)平的綠城根本不是綠城。

宋衛(wèi)平也根本無(wú)福消受在藍(lán)城的悠閑時(shí)光，從業(yè)主，到合作方，再到供應(yīng)商、施工方乃至地方政府的反饋，都讓他寢食難安。曾經(jīng)綠城王國(guó)暴躁的獨(dú)裁者、視品牌為生命的宋衛(wèi)平說(shuō)，離開(kāi)綠城的100多天里從另一個(gè)視角看綠城有著非同一般的感受和煎熬。

在宋衛(wèi)平跳離綠城這艘在狂飆中迅速下沉的破船后，他發(fā)現(xiàn)他并不能擺脫那些懸而未決和枝蔓叢生的糾葛。宋衛(wèi)平天真地以為孫宏斌會(huì)是綠城基因執(zhí)著堅(jiān)持者，孫宏斌顯然也小看了宋衛(wèi)平存在了20年的這份執(zhí)著情懷的分量。

在更早的時(shí)間，宋曾擲地有聲對(duì)孫宏斌說(shuō)：“不準(zhǔn)降價(jià)不準(zhǔn)賴(lài)，我們記錄在案?！彼?dāng)時(shí)還對(duì)受訪(fǎng)的媒體稱(chēng)，二十年的綠城生涯讓他到死也會(huì)對(duì)綠城有堅(jiān)守的責(zé)任和義務(wù)，“誰(shuí)對(duì)客戶(hù)和員工擺了架子，我第一個(gè)把他趕走，然后把老孫趕走?！?/span>

今天，當(dāng)人們看到綠城的產(chǎn)品，當(dāng)藍(lán)城的諸多產(chǎn)品推出來(lái)時(shí)，人們忘記了當(dāng)初對(duì)老宋的不尊，大家更多的是對(duì)老宋對(duì)產(chǎn)品苛求的敬佩以及對(duì)藍(lán)城系列產(chǎn)品的仰慕。

當(dāng)藍(lán)城的系列產(chǎn)品的參觀者需要提前預(yù)約，對(duì)老宋的不理解都煙消云散了。我們對(duì)這位老人有的只能是敬佩。

當(dāng)下，全國(guó)上下都要搞特色小鎮(zhèn)時(shí)，很多人選擇學(xué)習(xí)的目標(biāo)就是藍(lán)城小鎮(zhèn)。

當(dāng)然，融創(chuàng)在英勇善戰(zhàn)的老孫帶領(lǐng)之下，其發(fā)展的速度是綠城和藍(lán)城沒(méi)有辦法比的，但是融創(chuàng)除了到處在賣(mài)房子之外，貌似沒(méi)有更多的東西值得其它企業(yè)去學(xué)習(xí)，雖然融創(chuàng)的并購(gòu)與團(tuán)隊(duì)的狼性也是很多企業(yè)沒(méi)有辦法學(xué)到的。

這也許正是當(dāng)年老宋堅(jiān)決與老孫分手的原因吧。