■ 撰文 | 王縱橫 ? 《地盤(pán)》特邀撰稿人

年關(guān)將近，各大項(xiàng)目拼盡全力攬客，各種手段，無(wú)所不用其極。

最近朋友圈頻繁充斥著同一類(lèi)信息：

首付2/3/4/5萬(wàn)起，即可入住金2/3環(huán)、地鐵口、精裝修樓盤(pán)......

其實(shí)這類(lèi)信息常年都有，最近越發(fā)頻繁。這些低首付，甚至是零首付樓盤(pán)信息，看得直抵人心，甚至撩得人躍躍欲試。

?鋪天蓋地的分期信息刷屏

眾所周知，開(kāi)發(fā)商年底沖銷(xiāo)量，此舉意在緩解回款壓力。

不過(guò)，很多人也將這種行為解讀成是開(kāi)發(fā)商的讓利。對(duì)購(gòu)房者而言，開(kāi)發(fā)商在首付上“創(chuàng)新”，真的是讓利嗎？買(mǎi)房人得到實(shí)惠了嗎？

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零首付真的存在

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目前的首付政策是，住宅官方最低30%，公寓最低50%。

假設(shè)一下。

住宅按照最小面積70平，最低價(jià)9000來(lái)算，首付最低18萬(wàn)。

公寓按照最小面積25平，最低價(jià)7000來(lái)算，首付最低8萬(wàn)+。

?低首付到底靠譜嗎？

也就是說(shuō)，目前在鄭州買(mǎi)一個(gè)稍微正常點(diǎn)的房子，無(wú)論是住宅還是公寓，首付低于8萬(wàn)基本沒(méi)戲。

而市場(chǎng)上誘人的那些低首付，動(dòng)輒2萬(wàn)、3萬(wàn)、4萬(wàn)買(mǎi)套房的，只有一個(gè)可能，那就是做了零首付、首付分期、首付延期或首付貸。

零首付買(mǎi)車(chē)有過(guò)耳聞，但零首付買(mǎi)房也只有在2014年那一波行情中有人遇到過(guò)。

?低首付在車(chē)市成為主流

大家知道，給二手房貸款，銀行一般是按照房產(chǎn)原價(jià)7-8折的評(píng)估價(jià)發(fā)放的。而恰恰是評(píng)估價(jià)的存在，給零首付可乘之機(jī)。

舉例說(shuō)明：

將原本160萬(wàn)的二手房評(píng)估價(jià)提高到300萬(wàn)，做出來(lái)的首付不僅不需要掏錢(qián)還能多拿10萬(wàn)。

?沒(méi)有對(duì)比就沒(méi)有傷害

看起來(lái)似乎占很大便宜，但是這樣做有兩個(gè)風(fēng)險(xiǎn)。

第一：多背負(fù)了98萬(wàn)的利息。

按照現(xiàn)行的上浮30%的利率、30年的還貸周期來(lái)看，這98萬(wàn)要背負(fù)4.9%（基準(zhǔn)利率）*1.3（上浮30%）*98(多付的140萬(wàn)*0.7）*30(貸款期限）=187.28萬(wàn)的利息。

嚇人不？

不算不知道，一算嚇一跳。值不值一目了然。

?是鮮花還是毒草？

第二：被銀行查出來(lái)騙貸，是會(huì)犯罪的。

我國(guó)法律規(guī)定：貸款詐騙20萬(wàn)元以上的騙貸罪處十年以上至無(wú)期徒刑，并處五萬(wàn)元以上五十萬(wàn)元以下罰金或者沒(méi)收財(cái)產(chǎn)。

新房市場(chǎng)做零首付也類(lèi)似，只不過(guò)不是提高評(píng)估價(jià)，而是虛高房?jī)r(jià)，但風(fēng)險(xiǎn)也是一樣的。

  2  

低首付更為常見(jiàn)

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相比零首付，低首付其實(shí)更為常見(jiàn)。

一種常用方法是，通過(guò)第三方或直接是開(kāi)發(fā)商自己把首付款墊付出來(lái)，每月按照協(xié)議定期免息或低息，由借款人（買(mǎi)房人）分期償還首付款。

走首付分期的房子，一般還有另外兩種付款方式，全款和按揭，而且全款能享受案場(chǎng)最大優(yōu)惠，按揭次之。

?首付分期的主要表現(xiàn)形式

舉例說(shuō)明：

某樓盤(pán)單價(jià)1萬(wàn)，面積100平，全款優(yōu)惠5個(gè)點(diǎn)，按揭優(yōu)惠2個(gè)點(diǎn)，首付分期無(wú)優(yōu)惠，首付5萬(wàn)后剩余的首付6個(gè)月還1次，2年4次還清，每次還款25%。

于是計(jì)算結(jié)果是下面這樣的：

?不同的付款方式對(duì)比

到底值不值？

要知道到底值不值，只需要將首付分期的利率和正常房貸利率做對(duì)比即可：

按照低首付政策，首付是5萬(wàn)元，那么剩余的25萬(wàn)首付要分4個(gè)6.25萬(wàn)在兩年內(nèi)打給開(kāi)發(fā)商。

那么，相當(dāng)于這4個(gè)6.25萬(wàn)在業(yè)主手里分別多使用了6個(gè)月、12個(gè)月、18個(gè)月、24個(gè)月。

假設(shè)首付分期的月利率是x，計(jì)算方式是：6.25*6x+6.25*12x+6.25*18x+6.25*24x=2（單位萬(wàn)）。

這就是說(shuō)，實(shí)際上買(mǎi)房人在首付分期上多掏2萬(wàn)元費(fèi)用，就變成了用2萬(wàn)元買(mǎi)了一個(gè)兩年四次的分期付款方式。

照這樣計(jì)算，采納這種方式的月利率約為0.0053，那么年利率就是0.0648。

?亂花漸欲迷人眼的貸款方式

其實(shí)，相比一些金融網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)的借貸利率標(biāo)準(zhǔn)，這個(gè)利率確實(shí)不算高。但是相比正常的房貸利率，就算上浮30%，也僅僅是4.9%*1.3=0.0637。

可見(jiàn)，購(gòu)房者并沒(méi)有占到什么便宜。

?所謂的零壓力可能增加了資金成本

這還僅是基礎(chǔ)標(biāo)準(zhǔn)。

更需要注意的是，有些開(kāi)發(fā)商指定一些金融網(wǎng)貸平臺(tái)，買(mǎi)房人選擇了低首付，就無(wú)法甩掉這樣的捆綁，這樣以來(lái)，利率就更高了。

此外，這些金融平臺(tái)還會(huì)額外收取一些平臺(tái)手續(xù)費(fèi)，從幾千到幾萬(wàn)不等，都得從買(mǎi)房人身上“薅羊毛”。

如此，各種費(fèi)用疊加到一起，就比正常按揭的費(fèi)用就多了。

?存在風(fēng)險(xiǎn)要看清

除了費(fèi)用之外，還有一些額外的風(fēng)險(xiǎn)不得不知。

首付分期是開(kāi)放商或中介墊付的，購(gòu)房者需要跟開(kāi)發(fā)商簽訂《借款協(xié)議書(shū)》，然后，開(kāi)發(fā)商給購(gòu)房者開(kāi)具全額首付款證明，銀行憑借此首付憑證發(fā)放貸款。

這個(gè)環(huán)節(jié)，萬(wàn)一被銀行識(shí)破，就會(huì)產(chǎn)生不必要的糾紛，甚至背負(fù)法律責(zé)任。

  3  

分期適用人群有限

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以上只是舉例說(shuō)明。

實(shí)際上，分期方式真假不一，而且鄭州市場(chǎng)分期的多是小公寓或者是郊區(qū)樓盤(pán)，如果加上這兩個(gè)條件的話(huà)，無(wú)辜的購(gòu)房者想占到便宜的可能性就更少了。

?誘惑人不？

其實(shí)，零首付和低首付沒(méi)有本質(zhì)的區(qū)別，二者在方法上是相通的，開(kāi)發(fā)商將這些方法融會(huì)貫通，能組合創(chuàng)造出多種首付方案，一個(gè)比一個(gè)性感，一個(gè)比一個(gè)抓人眼球。

古人說(shuō)，買(mǎi)的沒(méi)有賣(mài)的精，誠(chéng)不我欺也。

事實(shí)上，首付延期也是首付分期的另外一種叫法，都是首付貸的一種形式。

而早在今年6月底，住建部等七部委就聯(lián)合印發(fā)通知，決定于2018年7月初至12月底在北京、上海等30個(gè)城市先行開(kāi)展治理房地產(chǎn)市場(chǎng)亂象專(zhuān)項(xiàng)行動(dòng)。其中明確提出，要打擊操縱房?jī)r(jià)房租、違規(guī)提供“首付貸”等投機(jī)炒房團(tuán)伙。

?首付分期受政策打壓

只不過(guò)在信息化的今天，這條消息就像一朵小小的浪花一樣，還沒(méi)翻起來(lái)很快就被信息洪流所打散了。

最近，網(wǎng)傳深圳又有新樓盤(pán)在開(kāi)展“首付分期”的活動(dòng)，但無(wú)疑大家都在關(guān)注逐漸趨冷的市場(chǎng)，對(duì)此并不感冒。

一些開(kāi)發(fā)商以首付分期作為營(yíng)銷(xiāo)法寶做求生的掙扎，一些購(gòu)房者以首付分期作為購(gòu)買(mǎi)動(dòng)機(jī)當(dāng)成上車(chē)的契機(jī)，雙方都無(wú)暇顧及甚至是刻意忽視這并不規(guī)范的交易市場(chǎng)。

?首付貸很多時(shí)候只是一種營(yíng)銷(xiāo)手段

其實(shí)，以首付分期為主這些首付方案不是沒(méi)有優(yōu)勢(shì)，只是它的適用人群有限，只是適用于目前手上資金暫時(shí)不夠，但是后續(xù)經(jīng)濟(jì)實(shí)力不錯(cuò)、又急于買(mǎi)房的剛需購(gòu)房者。

以前買(mǎi)房需要一把付清幾十萬(wàn)的首付，如今只需要區(qū)區(qū)幾萬(wàn)元就能搞定一套房，這些首付分期的政策確實(shí)能大幅度降低購(gòu)房者的門(mén)檻，一些人已經(jīng)提著錢(qián)奔在了去售樓部的路上。

?買(mǎi)房該出的錢(qián)一分不會(huì)少

大部分首付上的小動(dòng)作，都是只是一種促銷(xiāo)手段而已，購(gòu)房者該掏出去的錢(qián)，一都分不少。

無(wú)論是“零首付”還是“低首付”，購(gòu)房者都應(yīng)該審視自身的還款能力，以及做足未來(lái)吃苦的準(zhǔn)備，不要盲目進(jìn)入。同時(shí)還要拿出計(jì)算器好好算一算資金成本。

謹(jǐn)記。