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一切基于真正的用戶所想，才有機會獲得更大的市場，從好賣到好用，是一個必然的過程。 ?? 撰文 | 李成蹊 ? 《地盤》特邀撰稿人 在家隔離期間，重讀了王石的《大道當然》。 書中一句話言猶在耳、縈繞腦海，“遇到危機，企業(yè)一旦擁有掩蓋的能力，就失去了其他能力”。 眼下，這場疾病引發(fā)的噩夢，對房企而言，的確有些恐慌且漫長了。開發(fā)商或多或少都能感知到冷暖，戰(zhàn)戰(zhàn)兢兢，急于在寒風(fēng)中尋找出路。 1 危機倒逼產(chǎn)品 ▽ 這個成交幾乎腰斬的開年，對于房企而言無疑是寒冷的。 面對這樣的不可抗力，除了未知的等待，一些機敏的房企已經(jīng)做出了改變。
?近年春節(jié)前后商品房成交對比 除云看房、直播看房的嘩眾取寵外，一個叫做無理由退房的動作重回市場。無理由退房，說到底其實是一個有力的武器，可以在公司里倒逼房企內(nèi)部的產(chǎn)品升級。在房價波動如此微弱的當下，退房大概率只有一種可能，就是覺得產(chǎn)品不夠好。產(chǎn)品為王的時代，購房者已經(jīng)非常成熟，清楚自己買房、置換的理由，買到好房子是他們最強的訴求。然而，很長一段時間內(nèi)，房企內(nèi)部產(chǎn)品研發(fā)都不是圍繞客戶的需求而做，而是為了好賣。
?房企對市場監(jiān)測的敏感度將會質(zhì)的提升 眼下，產(chǎn)品的分化愈發(fā)明顯，一些越做越好，一些則越來越普通。過去不論好壞，做產(chǎn)品都不需要考慮客戶的訴求，因為不存在退貨的現(xiàn)象，所以研發(fā)并不會從客戶出發(fā)。正是因為這樣的邏輯基因，很多產(chǎn)品都是雞肋的抄襲，自己做不出好的創(chuàng)新。而今，一場突如其來的疫情，加速了世道的轉(zhuǎn)變。客戶選擇一個樓盤，產(chǎn)品本身的權(quán)重變得越來越高。
?購房需求倒逼房企用心做產(chǎn)品 無理由退房的實施，一些房企內(nèi)部正在把客戶的退房率當成研發(fā)團隊的KPI考核，試圖用這樣的模式倒逼團隊一切從客戶的需求出發(fā)，為居住供應(yīng)更好的產(chǎn)品。 2 戶型設(shè)計的升級 ▽ 這次長久的自我隔離，很多人對于自己居住環(huán)境的要求有了全新的認知，也產(chǎn)生了一些新的需求。 在特殊時期，好好活著，高質(zhì)量地活著，正在成為越來越多人的共識。我們對生命越來越敬畏，健康安全舒適的觀念正在悄然改變大家的價值觀。
?健康愈發(fā)主導(dǎo)生活價值觀 首先，自住要回歸住房本質(zhì)，客廳要大，戶型要好。以前有人認為客廳小點無傷大雅，回到家都在臥室里。現(xiàn)在卻深刻地認識到，對一個家庭而言，一個合適大小的活動空間多么可貴。其次，戶型設(shè)計上，至少配雙衛(wèi)。衛(wèi)生間是一個建筑中最易藏污納垢，滋生細菌，傳播病毒的地方。因排污需要，上下層的衛(wèi)生間通過豎向排污管道相連，如果本層的管道氣密性發(fā)揮不了作用，上層衛(wèi)生間里糞便中的病毒可通過管道進入自家房子。
?小空間有著大作用 衛(wèi)生間的管道氣密性等問題，將會成為住宅客戶關(guān)注的新問題。這次疫情也告訴我們，兩個衛(wèi)生間的必要性，迫不得已的時候還可以居家隔離。過去，餐客廳臥室等主要居住空間為首要考慮的因素，書房并不是一個居住空間的剛性需求。絕大多數(shù)書房都只出現(xiàn)在120m2以上，四房戶型或者更大面積的戶型中。因疫情影響，大多數(shù)企業(yè)選擇居家辦公，擁有一個獨立的書房成為剛性需求。
?居住功能多樣性成為剛性需求 實際上，在戶型設(shè)計中，70m2的兩房，90m2的三房很難平衡臥室與書房之間的矛盾，如此一來，產(chǎn)品研發(fā)人員如何應(yīng)對，就成了接下來需要思考的問題。作為地產(chǎn)人，我們應(yīng)該重新審視眼下的賽道，重視這些新的需求。誰能最先發(fā)掘住宅客戶真實的需求變化，并從設(shè)計角度做適當?shù)幕貞?yīng)，將需求體現(xiàn)在產(chǎn)品設(shè)計中，產(chǎn)品就會多一份競爭力。 3 軟實力不可忽視 ▽ 除了戶型設(shè)計的硬件配置以外，小區(qū)的軟實力同樣不容小覷。比如在這次疫情期間，首當其沖凸顯了物業(yè)管理的重要性。 1、物業(yè)從未像在這次的疫情中一樣，發(fā)揮過如此重要的作用。作為最基層的社區(qū)管理服務(wù)單位，疫情期間，封閉小區(qū)、進出登記、體溫檢測、消毒清潔成為常規(guī)操作，有的小區(qū)物業(yè)甚至?xí)赓M發(fā)放口罩，消毒劑，提供蔬菜上門服務(wù)等。
?疫情防控物業(yè)人時刻在堅守 物業(yè)的好壞差別巨大。自身實力較強的物業(yè)，充分利用智能化設(shè)施，提供無接觸的服務(wù)，讓業(yè)主更放心。接下來，物業(yè)服務(wù)較弱的企業(yè)，必須盡快與標桿物業(yè)公司達成合作，補上這個短板。這次在家隔離，讓很多人意識到，居家環(huán)境對于身體健康的重要性。安全健康，在短期內(nèi)會成為購房者最看重的因素。這次危機結(jié)束后，主打綠色健康賣點的住宅將逐漸成為潮流。此前，已有不少樓盤專注打造綠色健康住宅，比如鄭州的科技住宅金茂府、除霾住宅海馬清風(fēng)公園，未來會有更多房企跟進。
?科技為生命健康加道防線 之前很多房企推廣智慧社區(qū)，客戶并不買賬，認為只是營銷噱頭。但經(jīng)過這次教訓(xùn)，很多客戶重新認識了智慧社區(qū)。例如，很多小區(qū)電梯成了感染病毒的高危場所，這個時候，可以自動呼梯并且通過人臉識別把業(yè)主送回家的電梯，肯定會讓業(yè)主更有安全感。未來房企需要考慮的是，如何通過對業(yè)主人臉識別數(shù)據(jù)的采集，自動控制小區(qū)內(nèi)業(yè)主可能使用到的其他公共配套設(shè)備，真正實現(xiàn)業(yè)主在社區(qū)公共場所的“零觸碰”。智能家居也一樣，很多項目可以做到通過語音控制家里所有設(shè)備，徹底解放雙手。
?智慧社區(qū)管理平臺助力社區(qū)防疫 社區(qū)配套、小區(qū)醫(yī)療配套，步行五分鐘范圍內(nèi)的生活配套等，都將成為購房者新的關(guān)注點。比如引入無人超市，業(yè)主足不出戶就能解決買菜和生活用品的采購，不僅能減少接觸，降低風(fēng)險，也為平日生活提供方便。過去，大家買房更看重學(xué)區(qū)，對于醫(yī)療其實不夠重視，但經(jīng)此一疫，我們猛然發(fā)覺好的醫(yī)療資源一直以來都很稀缺。很多醫(yī)院為了騰挪出更多的醫(yī)療資源，直接關(guān)閉了大量門診；不僅如此，許多地方實施了不得跨區(qū)就診的規(guī)定，因而，醫(yī)療資源發(fā)達的區(qū)域更值得關(guān)注，買房區(qū)域的鄙視鏈也會因此被重提。
?房企泰禾的醫(yī)療發(fā)展布局 《大道當然》里講述了萬科曾遇到過幾次危機事件，除了武漢垃圾場事件外，還有2012年的安信地板門事件，萬科多個城市出現(xiàn)地板甲醛超標的情況，這件事的輿論發(fā)酵幾乎把郁亮壓的喘不過氣。萬科對此并沒有逃避，而是積極應(yīng)對，不僅拿出一整套解決方案令業(yè)主滿意之外，也沒有停下腳步，快速推進了房屋精裝修模塊的管控以及萬科物業(yè)的投入力度。這個轉(zhuǎn)變，決定了萬科如今屹立于房企第一梯隊，并保持銷售和產(chǎn)品均衡的狀態(tài)。每個危機中的決定，都會決定這家企業(yè)未來的20年。這是一個賣房越來越難的時代，當下除了善待客戶，房企幾乎沒有更多的出路可走。
?沉下心來才會走得更遠 借著如今無理由退房這樣的契機，大量房企進行內(nèi)部改革，目的就是讓自己在寒冬來臨時變得更加強壯，這樣才有可能在春暖花開的時候迎來曙光。這場危機過后，房企必須重新審視自己，增配產(chǎn)品，而不只是利用價格取悅市場。對于購房者來說，這就意味著可選擇的機會將更好、更多。
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