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只要土地供應(yīng)還在持續(xù)，地產(chǎn)的好光景就一直存在，推動房價上漲的動力就在。?? 撰文 | 李逍遙 ? 《地盤》特邀撰稿人 剛剛過去的超長假期，有人在擁堵的景區(qū)哭喊著“我要回家”，有人把車水馬龍的高速路拍成了長長的大片。不過，留在鄭州關(guān)心房子的人也沒閑著。人頭攢動的售樓部，仿佛成了新的“旅游景點”。一張張紅色宣傳捷報，讓原本打上問號的“銀十”，演變成一場大豐收。 1 人聲鼎沸的市場 這個黃金周，市場燃起。 鄭州樓市像是注射了腎上腺素，各種利好優(yōu)惠也接踵而來。一些趕在假期開盤的樓盤人氣炸裂，沙盤附近被圍的水泄不通。據(jù)克而瑞鄭州數(shù)據(jù)，10月1日-8日，鄭州成交約8074套房，躥火的去化量，點燃了樓市熱情。?黃金周鄭州樓市銷售迎來小高峰 當(dāng)前樓市競爭加劇，開發(fā)商多采取小推量快跑的形式，加快客戶爭奪，搶收市場份額。最亮眼的恒大，十一期間鄭州6個項目銷售約883套，僅恒大林溪郡就賣了2.5億。鑫苑府也吸金2億，綠博片區(qū)首開的信友天樾，憑借高性價比優(yōu)勢，客戶接受度較高；碧桂園、萬科等也多盤聯(lián)動，在低迷的市場態(tài)勢中異軍突起。這些佳績的取得，自然少不了房企推出的多重優(yōu)惠。眼下，市場回歸理性，房企能夠加速吸引客戶的手段，有且只有打“價格戰(zhàn)”一條路了。?銷售表現(xiàn)優(yōu)異項目 在打折這件事情上，頭部房企向來都是急先鋒。生猛的恒大，在全國樓盤7折特大優(yōu)惠的基礎(chǔ)上，疊加了一整套優(yōu)惠組合拳，誘人的價格吸引客戶，成效顯著。 這一波快準(zhǔn)狠的操作，讓恒大不僅有望提前實現(xiàn)全年6500億銷售目標(biāo)，且有可能全年完成8000億內(nèi)控目標(biāo)。 當(dāng)然，各樓盤貼身肉搏營造的激烈氛圍，也為市場注入活力，購房者的信心逐步恢復(fù)，成交順理成章地提升。 ?龍湖天境項目開放現(xiàn)場 這些天，一些忙碌的地產(chǎn)人臉上，終于洋溢出久違的輕松：相比前三季度，房子的確好賣不少，甚至多個項目已經(jīng)在醞釀節(jié)后調(diào)價，上漲幅度在每平米100元-200元。從這一輪銷售業(yè)績中窺斑見豹，鄭州市場背后購買力依然鏗鏘有力。只是，房企今后要針對客戶需求，調(diào)整不同的銷售政策，以此實現(xiàn)雙贏。 2 樓市分化明顯 ▽ 毫無疑問，這是房企近年來最為看中的“黃金周”。 很直白的理由是，上半年受疫情影響，多數(shù)房企的銷售表現(xiàn)并不理想，加之“融資新規(guī)”的落定，房企面臨著方方面面的壓力。于是，搶收傳統(tǒng)旺季“金九銀十”成為房企緩解壓力的最優(yōu)解，房企們不得不使出渾身解數(shù)來決戰(zhàn)國慶“黃金周”。?銷售壓力之下分銷成為屢試不爽的最優(yōu)解 各家開發(fā)商、各個樓盤，都積攢力量在中秋國慶小長假大顯身手，有的推出特價房源，有的將房價一降到底，收獲客戶毫不手軟。鄭州二七區(qū)南三環(huán)某公寓，之前售價一萬左右，雙節(jié)期間直接“腰斬”，一竿子到底降到5800元/m2，比肩縣城房價，引爆鄭州樓市。借高新萬達(dá)開業(yè)的火爆人氣，周邊某樓盤推出1.25萬/m2的房源；管南片區(qū)南四環(huán)附近的某大盤，在13000元/m2的基礎(chǔ)上也推出10900元/m2的精裝房源。南港更是以5XXX元/m2的“抄底”價，把港區(qū)拉回5字頭，周邊房價瞬間“凝固”。降價年年有，今年特別多。說好的“抱團”不降價，卻被現(xiàn)實打擊的不堪一擊。好在，跌聲一片的鄭州樓市，換來了成交量的不斷上揚，節(jié)節(jié)攀升。?部分特價房信息 有購房需求的人，的確會利用長假出門看房，何況今年的國慶中秋假期長達(dá)8天之久。一些品質(zhì)精良的樓盤，即便沒降價也賣的不錯，這樣的案例在各類媒體上也不少見，但瘋狂的“一房難求”場景，就連中介都不見發(fā)了。當(dāng)下樓市大環(huán)境并不火熱，即使房企紛紛推出各種“降價促銷”活動，但鄭州樓市并非每家樓盤都人氣爆棚，幾家歡喜幾家愁，有的冷冷清清，凄慘暗淡。一些價格死扛的遠(yuǎn)郊盤，位置沒優(yōu)勢，交通不方便，配套不完善，更談不上地鐵房或?qū)W區(qū)房，它們在蕭條中眼饞地看著別家“過節(jié)”，屏息凝神，默默地盼春來。?實在讓利才能搶收快跑 小陽春究竟什么時候會來？已經(jīng)有業(yè)內(nèi)大佬預(yù)判，樓市陽春就在明年。經(jīng)過2016年暴漲的洗劫，2017、2018市場的調(diào)整回落，2019的疲軟，鄭州市場當(dāng)前處在了橫盤期，不溫不火，偏向于“買方市場”。不過，這個假期已經(jīng)帶出了一波小陽春。鄭州樓市的潛在能量，總是讓人驚嘆。從某些邏輯分析，下一輪小陽春也許真的不遠(yuǎn)了，甚至可能會比想象中還要熱烈。 3 預(yù)判樓市的五個邏輯 ▽ 去年以來，買房熱情被降溫，調(diào)控見成效。除個別網(wǎng)紅盤外，鄭州樓市整體行情出現(xiàn)回落：其中，二手房最明顯，再是土地市場，然后波及新房市場。 那段時間，大家觀望情緒很重，政策層面也沒有調(diào)頭信號。原本以為這樣的行情會延續(xù)下去，誰也沒想到，這個黃金周行情突然回暖，樓市的關(guān)注度又回來了。?黃金周各家房企業(yè)績亮眼 現(xiàn)在，我們有必要提前認(rèn)清一下，影響鄭州樓市走勢的五個邏輯。首先，政策方面出現(xiàn)了不一樣的聲音。很明顯，眼下政策已見底，至少不會再打壓了；畢竟，房地產(chǎn)對經(jīng)濟的影響巨大。對于調(diào)控，大家早就司空見慣，房住不炒會時松時緊，個別城市的調(diào)控升級對于全國樓市的整體熱度很難造成方向性的逆轉(zhuǎn)。在我們國家，樓市調(diào)控和升級已經(jīng)存在了十多年，房價還不是越調(diào)越漲。恰逢這一波傳統(tǒng)的買房旺季，該收回的資金都要收回了，小陽春的苗頭隱約可見。如今，三道紅線壓頂，也是為了確保國家金融穩(wěn)定。這些年來，房地產(chǎn)創(chuàng)造了天量的財富，成為貨幣增長的強大蓄水池，但也帶來了房地產(chǎn)金融化的一些隱患。?三季度發(fā)債規(guī)模刷新歷史記錄 在樓市白銀時代真正到來之前，房地產(chǎn)高負(fù)債、高杠桿、高周轉(zhuǎn)的模式恐怕難以真正消失。這是行業(yè)規(guī)律使然，也成了懸在房企頭頂?shù)倪_(dá)摩克利斯之劍。所以從去年開始，宏觀調(diào)控的態(tài)度愈發(fā)清晰，三道紅線就是為房地產(chǎn)去杠桿，把不動產(chǎn)變?yōu)榭闪魍ǖ撵`活資金。池子里的錢源源不斷，這對樓市來說是利好。目前，市場買入的信號和機會已經(jīng)越來越強烈。隨著土地供應(yīng)的集約化，房企會更珍惜有限的土地價值，在產(chǎn)品上做升級。地產(chǎn)進(jìn)入真正的寡頭時代，市場面臨的將是產(chǎn)品、品牌的綜合比拼，對任何房企來說，都將是一場“硬仗”。未來的房企角逐，要靠開發(fā)高品質(zhì)、個性化、高性價比的產(chǎn)品，在市場競爭中保持高位，從而打響品牌知名度。?權(quán)益金額向典型房企進(jìn)一步聚攏 過去在財務(wù)上保持克制，精細(xì)打磨產(chǎn)品和運營效率的房企，終將獲得市場的獎勵。再者，鄭州房價實際上并不高。鄭州的GDP總量位于全國15位，但房價在30位；再對比其他8個國家中心城市，鄭州的房價更像是一處肥沃的洼地。眼看著南陽、洛陽等地市房價都快趕超鄭州，限價的嚴(yán)格打壓，讓鄭州房價抬不起頭?，F(xiàn)在，鄭州的投機空間已經(jīng)很小，炒房和恐慌性購房也失去滋生的沃土。當(dāng)前購房者最集中的畫像，不是結(jié)婚購房，就是改善居住環(huán)境，投機的需求逐漸銷聲匿跡了。況且現(xiàn)在房企超大的折扣力度，讓利空間已經(jīng)有限，鄭州房價跌無可跌。隨著鄭州人口上升，城市量級上來，未來前途一片光明，這對房價又是一個強刺激，鄭州市場明顯有著漲價的壓力、反彈的動力。?城市對年輕人的吸附力排行 更重要的一點，就是要讀透城市化。城市規(guī)劃開發(fā)與房地產(chǎn)開發(fā)關(guān)系緊密，政府依靠土地財政搞基建，城市發(fā)展也需要房地產(chǎn)。在城市沒有填滿的空白地帶，靠地產(chǎn)、城市規(guī)劃去填充的路子還得走下去。高速發(fā)展的城市化進(jìn)程和大量的住房需求，讓樓市踩在蹺蹺板上。只要土地供應(yīng)還在持續(xù)，地產(chǎn)的好光景就一直存在，推動房價上漲的動力就在。以“金九銀十”為序幕，接下來的幾十天是房企今年最后的搶收機會。眼下，鄭州樓市的活躍度已經(jīng)明顯提升，預(yù)計四季度市場有望繼續(xù)沖高。似乎現(xiàn)在唯一的懸念，只剩明年是“小陽春”還是“大陽春”了。?品質(zhì)改善去化惹眼 買房子，上一個最佳的時機是2016年，其次是現(xiàn)在。箭在弦上的年底沖量，是每年必須完成的“政治任務(wù)”，全年的銷售數(shù)據(jù)不僅關(guān)系到企業(yè)的排名，更是這一年真金白銀的收獲。樓市“放價”機會不可多得，這個時代會褒獎那些能抓住窗口期的聰明人。
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