?? 撰文 | 李成蹊 ? 《地盤(pán)》特邀撰稿人

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調(diào)控模范生

孔子曰：所信者目也，而目猶不可信。

說(shuō)白了，就是眼見(jiàn)不一定為實(shí)。

?歷久彌新的海馬公園實(shí)景

?朋友圈轉(zhuǎn)發(fā)放寬限購(gòu)謠言

?近年鄭州樓市銷(xiāo)量呈現(xiàn)企穩(wěn)曲線

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城市面貌向上

這些年，鄭州日新月異的面貌，會(huì)讓很多人尖叫。

?年底前鄭州地鐵將迎來(lái)加密成網(wǎng)

?鄭州GDP總值仍低但增速快于青島

?鄭州離五環(huán)時(shí)代還有多遠(yuǎn)

?主城煥新讓老住戶過(guò)上新生活

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等待樓市陽(yáng)春

回顧這幾年，鄭州戰(zhàn)績(jī)累累，房?jī)r(jià)卻止步不前。

在中國(guó)，660多個(gè)城市里，鄭州名列“新一線城市”第九；28個(gè)省會(huì)城市中，鄭州GDP排名第六。可是鄭州房?jī)r(jià)顯然無(wú)法躋身省會(huì)城市排行第六，僅占第九位。

同一量級(jí)的西安，因?yàn)榉績(jī)r(jià)連漲55個(gè)月剛剛被敲打過(guò)；長(zhǎng)沙、武漢的價(jià)格也都漲起來(lái)了。就連南陽(yáng)、洛陽(yáng)都供需兩旺、如烈火烹油般飆到1萬(wàn)以上，只有鄭州還在踏步。

?鄭州房?jī)r(jià)指數(shù)顯然無(wú)法匹配經(jīng)濟(jì)增勢(shì)

這背后，是鄭州經(jīng)濟(jì)地位與房?jī)r(jià)水平的失衡，也是亟需破解的矛盾。

樓市未來(lái)是鳥(niǎo)籠行情，價(jià)格有上限和下限，但鄭州的上限遠(yuǎn)遠(yuǎn)未到。從宏觀上看，大環(huán)境正在起變化：一是政策暖風(fēng)頻吹，二是寬松的貨幣政策。

11月18日，鄭州市政府發(fā)布文件，鼓勵(lì)和支持選擇貨幣補(bǔ)償?shù)榷嘣仓梅绞?，確需實(shí)物安置的，實(shí)物住宅安置面積不超過(guò)人均70m2。

這文件的指向性再明確不過(guò)，對(duì)于拆遷戶，無(wú)論農(nóng)村城中村改造還是城市棚戶區(qū)改造，給你錢(qián)去買(mǎi)房。

?鄭州發(fā)文重提貨幣化安置

上一次使用這個(gè)策略，是鄭州樓市房?jī)r(jià)瘋漲的2016年。窺斑見(jiàn)豹，這次鄭州重拾貨幣化安置，為眼下樓市燃起一絲星火，市場(chǎng)信心頓時(shí)得以提振。

中央也定調(diào)了十四五期間的基本政策，確定推動(dòng)金融、房地產(chǎn)同實(shí)體經(jīng)濟(jì)均衡發(fā)展，促進(jìn)住房消費(fèi)健康發(fā)展。也就是說(shuō)，金融、房地產(chǎn)和實(shí)體經(jīng)濟(jì)不再對(duì)立。

“十四五”時(shí)期，推進(jìn)區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展和新型城鎮(zhèn)化、加快農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口市民化，都被擺在非常重要的位置。

對(duì)于最近甚囂塵上的“北方不行了”的論調(diào)，其實(shí)，究其深層原因還是人口問(wèn)題。全國(guó)的發(fā)展格局已經(jīng)步入城市群時(shí)代，而一個(gè)不能產(chǎn)生頭部城市的地區(qū)，就不足以產(chǎn)生足夠的發(fā)展動(dòng)力。

?42個(gè)大中城市近十年人口增量變化

通過(guò)近些年人口數(shù)據(jù)不難發(fā)現(xiàn)，除了鄭州之外，幾乎所有的人口增量明顯城市都在南方，所以就會(huì)顯得南強(qiáng)北弱。

在一片“北方不行了”的驚呼里，位于中原城市群核心的鄭州，在產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整布局上穩(wěn)扎穩(wěn)打、逆風(fēng)翻盤(pán)，主要因?yàn)楸澈笥幸粋€(gè)一億人口的腹地，成為北方唯一一個(gè)擁有如此龐大人口腹地的單極化省會(huì)。

對(duì)于一億河南人來(lái)說(shuō)，農(nóng)村人口要進(jìn)城，首選就是鄭州，這意味著未來(lái)鄭州人口增長(zhǎng)的空間仍然很大。

所以，如果明年鄭州人口能夠持續(xù)大幅凈流入的話，整個(gè)樓市的底層邏輯還是相當(dāng)過(guò)硬的。

?省內(nèi)購(gòu)房客群占據(jù)鄭州樓市很大比重

眼下，寬松的貨幣環(huán)境也會(huì)帶來(lái)更低的利率及更多的資產(chǎn)配置需求。

全國(guó)平均房貸利率已經(jīng)連續(xù)下降11個(gè)月，鄭州近幾個(gè)月也有明顯下降。對(duì)樓市來(lái)說(shuō)，這些都像冬天里的香草拿鐵般美好。

一切，都像是天空中放的一個(gè)信號(hào)彈。

站在2020年的末尾，已經(jīng)清晰地看到，逐利的開(kāi)發(fā)商已經(jīng)把能擰干的水分都擰干了，周期轉(zhuǎn)折的苗頭已經(jīng)開(kāi)始顯現(xiàn)。

?鄭州房?jī)r(jià)走勢(shì)一覽

最近，正商蘭庭華府、建業(yè)君鄰大院、金沙湖高爾夫觀邸、鑫苑國(guó)際新城、鑫苑府等樓盤(pán)已經(jīng)開(kāi)始宣布漲價(jià)。

這預(yù)示著，未來(lái)樓市的反轉(zhuǎn)已經(jīng)不遠(yuǎn)。2021年，會(huì)是調(diào)整、逐漸回血的一年。

一旦市場(chǎng)開(kāi)始反轉(zhuǎn)，修補(bǔ)這些不該有的下跌，人為造成的購(gòu)買(mǎi)恐慌，不僅小陽(yáng)春概率大增，甚至房?jī)r(jià)可能蹭蹭往上竄。你辛辛苦苦賺錢(qián)三年、五年，很可能不及房?jī)r(jià)突然跳漲一倍。

在股市里，有個(gè)專業(yè)術(shù)語(yǔ)叫“黃金坑”，就是個(gè)股經(jīng)過(guò)較長(zhǎng)時(shí)間的橫盤(pán)筑底，主力在確定拉升行情前，借助大盤(pán)回調(diào)或市場(chǎng)其它利空因素進(jìn)行一次快速的下跌，引發(fā)在橫盤(pán)等待的跟風(fēng)者下馬，將不堅(jiān)定的籌碼洗出去，以減少自己的拉升阻力。

?鄭州房?jī)r(jià)開(kāi)始呈現(xiàn)筑底反彈勢(shì)頭

接著，反手做多，脫離成本區(qū)，股價(jià)便迅速?gòu)目又邪蔚囟穑徊ú憠验煹男星殡S之展開(kāi)，在K線圖上就形成了一個(gè)形似坑狀的圖型叫黃金坑。

樓市里也有黃金坑。

有人說(shuō)，現(xiàn)在的樓市像極了過(guò)去某個(gè)時(shí)候。從滿地的首付分期，到后來(lái)一天漲價(jià)幾十次，過(guò)程中，總有人感知敏銳，提前下手布局，也總有一大批人只看到人家吃的香，罵人家吃相難看，結(jié)果自己啥也沒(méi)吃到。

眼下，樓市在做俯臥撐，蹲下是為了更好的起來(lái)。鄭州樓市一直在等待的，不就是這么一個(gè)“黃金坑”么？

趁風(fēng)平浪靜的時(shí)候，那些目光如炬的人，已經(jīng)時(shí)刻準(zhǔn)備著隨時(shí)逆襲了。