2018年1月4日，廣州市城市更新局印發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范舊村合作改造類項(xiàng)目選擇合作企業(yè)有關(guān)事項(xiàng)的意見(jiàn)》（穗更新規(guī)字〔2018〕1號(hào)，以下簡(jiǎn)稱“2018年1號(hào)文”），首次對(duì)舊村合作改造類項(xiàng)目選擇合作企業(yè)進(jìn)行專門的政策規(guī)定，并明確了舊村合作改造中合作企業(yè)應(yīng)符合的條件和要求。2018年1號(hào)文發(fā)布后，廣州市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局印發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范舊村合作改造類項(xiàng)目選擇合作企業(yè)有關(guān)事項(xiàng)的意見(jiàn)》（穗建規(guī)字〔2020〕16號(hào)，以下簡(jiǎn)稱“2020年16號(hào)文”），進(jìn)一步規(guī)范引入合作企業(yè)工作。2021年1月11日，廣州市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局印發(fā)《廣州市城中村改造合作企業(yè)引入及退出指引》（穗建規(guī)字〔2021〕1號(hào)），全面提高了對(duì)合作企業(yè)的資格要求和準(zhǔn)入門檻，首次明確了合作企業(yè)的退出機(jī)制，針對(duì)特定的退出情形作出相應(yīng)退出安排。
上述文件印發(fā)實(shí)施后，各區(qū)陸續(xù)制定出臺(tái)適用于各自轄區(qū)的舊村合作改造引入合作企業(yè)相關(guān)政策文件，就合作企業(yè)選擇的時(shí)點(diǎn)、條件、程序等事項(xiàng)進(jìn)行細(xì)化規(guī)定，并結(jié)合本區(qū)實(shí)際情況對(duì)引入合作企業(yè)工作提出差異化要求。
對(duì)有意參與廣州市城市更新的市場(chǎng)主體而言，在實(shí)際拓展舊村合作改造項(xiàng)目前確有必要先行了解不同轄區(qū)對(duì)引入合作企業(yè)的要求及相應(yīng)流程，以便更為順利地推進(jìn)項(xiàng)目改造開(kāi)發(fā)。鑒于此，建緯廣州城市更新業(yè)務(wù)中心推出廣州市城市更新舊村合作改造類項(xiàng)目引入合作企業(yè)操作實(shí)務(wù)系列，詳細(xì)梳理不同轄區(qū)對(duì)合作企業(yè)選擇的相關(guān)要求及操作實(shí)務(wù)。此篇為番禺區(qū)篇。
一、番禺區(qū)舊村合作改造類項(xiàng)目引入合作企業(yè)相關(guān)文件出臺(tái)情況 2017年9月8日，番禺區(qū)人民政府印發(fā)《廣州市番禺區(qū)舊村莊更新改造公開(kāi)引入合作企業(yè)的指導(dǎo)意見(jiàn)》（番府〔2017〕144號(hào)），對(duì)舊村莊更新改造項(xiàng)目公開(kāi)引入合作企業(yè)的規(guī)定和程序進(jìn)行明確，并對(duì)舊村全面改造項(xiàng)目、村級(jí)工業(yè)園單獨(dú)改造項(xiàng)目以及舊村不同改造模式引入合作企業(yè)的規(guī)定進(jìn)行明確。
2018年4月16日，為了銜接《關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范舊村合作改造類項(xiàng)目選擇合作企業(yè)有關(guān)事項(xiàng)的意見(jiàn)》（穗更新規(guī)字〔2018〕1號(hào)），番禺區(qū)人民政府對(duì)番府〔2017〕144號(hào)文作了修訂，并印發(fā)《廣州市番禺區(qū)舊村莊更新改造公開(kāi)引入合作企業(yè)的指導(dǎo)意見(jiàn)》（番府〔2018〕45號(hào)），進(jìn)一步規(guī)范了舊村莊合作改造類項(xiàng)目公開(kāi)引入合作企業(yè)的程序，強(qiáng)化了舊村莊自主改造類項(xiàng)目公開(kāi)引入合作企業(yè)的管理、建立了合作企業(yè)引入的監(jiān)管與投訴機(jī)制。
2020年5月27日，番禺區(qū)人民政府對(duì)番府〔2018〕45號(hào)文作了修訂，并印發(fā)《廣州市番禺區(qū)舊村莊更新改造公開(kāi)引入合作企業(yè)指導(dǎo)意見(jiàn)》（番府規(guī)〔2020〕4號(hào)）（下稱《指導(dǎo)意見(jiàn)》），以順應(yīng)《關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范舊村合作改造類項(xiàng)目選擇合作企業(yè)有關(guān)事項(xiàng)的意見(jiàn)》（穗建規(guī)字〔2020〕16號(hào)）的新規(guī)定。《指導(dǎo)意見(jiàn)》進(jìn)一步細(xì)化了合作企業(yè)的資格條件設(shè)定以及公開(kāi)引企過(guò)程中有關(guān)的操作規(guī)定，增加、補(bǔ)充了對(duì)復(fù)建安置資金的管理要求，完善了監(jiān)管和投訴機(jī)制。
隨著《廣州市城中村改造合作企業(yè)引入及退出指引》（穗建規(guī)字〔2021〕1號(hào)）的出臺(tái)，番禺區(qū)城市更新局迅速起草了《廣州市番禺區(qū)舊村莊更新改造合作企業(yè)引入及退出指引（修訂稿征求意見(jiàn)稿）》（下稱《征求意見(jiàn)》）并于2021年4月9日開(kāi)始公開(kāi)征求意見(jiàn)，《征求意見(jiàn)》提高了對(duì)合作企業(yè)的資格要求和準(zhǔn)入門檻，明確了合作企業(yè)的退出機(jī)制。
二、番禺區(qū)舊村合作改造類項(xiàng)目引入合作企業(yè)工作要求 （一）引入合作企業(yè)的時(shí)點(diǎn)
根據(jù)現(xiàn)行的《指導(dǎo)意見(jiàn)》規(guī)定，番禺區(qū)舊村莊更新改造項(xiàng)目的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)經(jīng)區(qū)政府審核公布后，方可開(kāi)展合作企業(yè)的引入工作。
根據(jù)《廣州市城市更新基礎(chǔ)數(shù)據(jù)調(diào)査和管理辦法》（穗建規(guī)字〔2020〕19號(hào)），數(shù)據(jù)成果核查合格的復(fù)函是片區(qū)策劃或?qū)嵤╉?xiàng)目基礎(chǔ)數(shù)據(jù)調(diào)查成果驗(yàn)收的依據(jù)。因此，廣州市公共資源交易中心相應(yīng)要求，交易發(fā)起人在委托開(kāi)展公開(kāi)選擇合作企業(yè)代理服務(wù)時(shí)，應(yīng)當(dāng)提交區(qū)政府審核公布的舊村改造范圍內(nèi)的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)成果，一般以廣州開(kāi)發(fā)區(qū)城市更新局出具的蓋章版舊村改造項(xiàng)目相關(guān)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的復(fù)函作為基礎(chǔ)數(shù)據(jù)已經(jīng)審核確認(rèn)的依據(jù)，并將前述復(fù)函作為招標(biāo)文件附件在廣州市公共資源交易平臺(tái)或區(qū)農(nóng)村集體三資平臺(tái)進(jìn)行公告。
而根據(jù)最新的《征求意見(jiàn)》的規(guī)定，舊村莊更新改造項(xiàng)目在取得片區(qū)策劃方案復(fù)函或基礎(chǔ)數(shù)據(jù)經(jīng)區(qū)政府審核公布后，方可開(kāi)展合作企業(yè)引入的掛網(wǎng)招商工作。
（二）引入合作企業(yè)的平臺(tái)
村集體經(jīng)濟(jì)組織可委托政府公共交易平臺(tái)發(fā)布公開(kāi)引入合作企業(yè)的公告信息，接受報(bào)名。公開(kāi)引入合作企業(yè)的公告信息應(yīng)同步在區(qū)“三資”交易平臺(tái)發(fā)布。據(jù)此，番禺區(qū)應(yīng)通過(guò)廣州公共資源交易平臺(tái)引入合作企業(yè)，同時(shí)將公告信息同步在番禺區(qū)“三資”交易平臺(tái)。通過(guò)廣州公共資源交易平臺(tái)引入合作企業(yè)的，招引程序、資料提交等應(yīng)符合《廣州公共資源交易中心舊村更新改造項(xiàng)目公開(kāi)選擇合作意向企業(yè)和合作企業(yè)交易服務(wù)規(guī)程》的相關(guān)規(guī)定。
根據(jù)最新《征求意見(jiàn)》的規(guī)定，番禺區(qū)僅要求村集體應(yīng)委托政府公共交易平臺(tái)發(fā)布公開(kāi)引入合作企業(yè)的公告信息，但未特別規(guī)定公告信息應(yīng)同步在區(qū)“三資”交易平臺(tái)發(fā)布。
三、番禺區(qū)舊村合作改造類項(xiàng)目引入合作企業(yè)工作流程 根據(jù)現(xiàn)行的番禺區(qū)舊村合作改造合作企業(yè)招引政策文件，具體招引工作流程如下：
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| 根據(jù)區(qū)政府審核公布的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)，制定公開(kāi)引入合作企業(yè)的招商文件 |
區(qū)政府或區(qū)城市更新工作領(lǐng)導(dǎo)小組 | |
| 對(duì)招商文件進(jìn)行表決。應(yīng)當(dāng)有具有選舉權(quán)的成員的半數(shù)以上參加，或者有2/3以上的戶的代表參加，應(yīng)經(jīng)到會(huì)人員的半數(shù)以上通過(guò) |
| 表決后5日內(nèi)在村務(wù)公開(kāi)欄公開(kāi)表決結(jié)果和招商文件；委托政府公共交易平臺(tái)發(fā)布引入合作企業(yè)公告信息，并在區(qū)三資交易平臺(tái)同步發(fā)布 |
| 發(fā)布引入合作企業(yè)公告信息（≥45日；招商未成的，二次公告≥20日） |
| 提交項(xiàng)目更新改造思路及初步方案及招商文件和交易平臺(tái)要求提交的其他材料；繳納競(jìng)選保證金 |
| 成立資格審核確認(rèn)組進(jìn)行資格審核、確認(rèn)，經(jīng)審核合格后，公共交易平臺(tái)確認(rèn)候選資格 |
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| 對(duì)候選企業(yè)進(jìn)行表決，確定競(jìng)得合作企業(yè)；表決結(jié)果公示、公告 |
| 向競(jìng)得合作企業(yè)發(fā)出《合作改造通知書》，并抄送區(qū)城市更新部門和屬地街（鎮(zhèn)） |
農(nóng)村集體、競(jìng)得合作企業(yè) | 簽訂《合作框架協(xié)議》，并抄送區(qū)城市更新部門和屬地街（鎮(zhèn)）→共同設(shè)立項(xiàng)目公司 |
就合作企業(yè)招引的程序，最新《征求意見(jiàn)》細(xì)化了招商文件審定工作的程序，并將公開(kāi)引入合作企業(yè)的首次公告最低期限修改為30日。
四、番禺區(qū)舊村合作改造類項(xiàng)目引入合作企業(yè)準(zhǔn)入條件設(shè)置 從2018年指導(dǎo)意見(jiàn)到現(xiàn)行《指導(dǎo)意見(jiàn)》，可以看出，番禺區(qū)舊村合作改造類項(xiàng)目公開(kāi)引入合作企業(yè)的準(zhǔn)入條件正逐步放松，同時(shí)也表明區(qū)政府對(duì)舊村引入合作企業(yè)的管理更加嚴(yán)格、趨于規(guī)范；但最新的征求意見(jiàn)則從產(chǎn)業(yè)布局能力等方面提高了合作企業(yè)準(zhǔn)入門檻。
（一）政策文件中的準(zhǔn)入條件設(shè)置
根據(jù)番禺區(qū)舊村合作改造合作企業(yè)招引政策文件，合作企業(yè)應(yīng)當(dāng)具備如下條件：
| 現(xiàn)行《指導(dǎo)意見(jiàn)》 | |
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| 總資產(chǎn)≥200億元，凈資產(chǎn)≥50億元；
自有資金比例≥項(xiàng)目總投資的30% | 凈資產(chǎn)≥50億元； 改造范圍內(nèi)現(xiàn)狀建筑面積小于60萬(wàn)平方米的項(xiàng)目，企業(yè)總資產(chǎn)不低于200億元；現(xiàn)狀建筑面積大于等于60萬(wàn)平方米的項(xiàng)目，企業(yè)總資產(chǎn)不低于300億元 |
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| 銀行信用記錄良好；企業(yè)信譽(yù)好；社會(huì)責(zé)任感強(qiáng) | |
| 自有或其直接或間接持股50%（含）以上的關(guān)聯(lián)企業(yè)具備房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)二級(jí)（含）以上資質(zhì) | 自有或其直接或間接持股比例達(dá)51%以上的關(guān)聯(lián)企業(yè)具備房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)二級(jí)或以上資質(zhì)；申請(qǐng)企業(yè)或該具有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)的關(guān)聯(lián)企業(yè)具備有職稱的建筑、結(jié)構(gòu)、財(cái)務(wù)、房地產(chǎn)及有關(guān)經(jīng)濟(jì)類的專業(yè)管理人員不少于20人，其中具有中級(jí)以上職稱的管理人員不少于10人，持有資格證書的專職會(huì)計(jì)人員不少于3人，工程技術(shù)、財(cái)務(wù)、統(tǒng)計(jì)等業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專業(yè)中級(jí)以上職稱 |
| 具備房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)，房屋建筑面積累計(jì)規(guī)劃驗(yàn)收或竣工驗(yàn)收300萬(wàn)平方米以上（申請(qǐng)企業(yè)直接或間接持股比例達(dá)50%以上（含本數(shù)）的關(guān)聯(lián)企業(yè)的房屋建筑面積可以累計(jì)計(jì)入該申請(qǐng)企業(yè)數(shù)據(jù)范圍） | 從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)3年以上；近3年房屋建筑面積累計(jì)竣工15萬(wàn)平方米以上;房屋建筑面積累計(jì)規(guī)劃核實(shí)或竣工驗(yàn)收300萬(wàn)平方米以上；申請(qǐng)企業(yè)直接或間接持股比例達(dá)51%以上的關(guān)聯(lián)企業(yè)的房屋建筑面積可以計(jì)入該申請(qǐng)企業(yè)數(shù)據(jù)范圍 |
| | 具備與改造地塊相匹配的產(chǎn)業(yè)布局和產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入能力（非房地產(chǎn)業(yè)），并對(duì)擬引入企業(yè)的產(chǎn)業(yè)類型、行業(yè)地位、數(shù)量及效益要求作出不低于《廣州市城中村改造合作企業(yè)引入及退出指引》（穗建規(guī)字〔2021〕1號(hào)）第八條規(guī)定的具體承諾 |
| 聯(lián)合體成員不超過(guò)2個(gè)，每個(gè)聯(lián)合體成員均需同時(shí)具備上述資格條件。 | 聯(lián)合體成員不超過(guò)2個(gè)，每個(gè)聯(lián)合體成員（房地產(chǎn)企業(yè)）均需同時(shí)具備上述資格條件；具備突出產(chǎn)業(yè)布局或者產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入能力的非房地產(chǎn)企業(yè)作為聯(lián)合體的，該非房地產(chǎn)企業(yè)無(wú)須響應(yīng)上述資質(zhì)、經(jīng)驗(yàn)、資產(chǎn)要求 |
| | 不接受在番禺區(qū)同時(shí)開(kāi)展（從表決確認(rèn)為合作企業(yè)時(shí)起至完成整村復(fù)建安置房建設(shè)時(shí)止）超過(guò)5個(gè)以上舊村莊更新改造項(xiàng)目的企業(yè)或聯(lián)合體企業(yè)申請(qǐng) |
《指導(dǎo)意見(jiàn)》和《征求意見(jiàn)》均規(guī)定村集體可以根據(jù)項(xiàng)目實(shí)際情況調(diào)整或設(shè)定條件，但需報(bào)區(qū)政府或區(qū)城市更新工作領(lǐng)導(dǎo)小組審核。
（二）實(shí)務(wù)中的準(zhǔn)入條件設(shè)置
《指導(dǎo)意見(jiàn)》允許根據(jù)項(xiàng)目實(shí)際情況對(duì)合作企業(yè)的準(zhǔn)入條件予以調(diào)整或設(shè)定其他條件，但需報(bào)區(qū)政府或區(qū)城市更新工作領(lǐng)導(dǎo)小組審核。就不同項(xiàng)目中交易發(fā)起人針對(duì)項(xiàng)目具體情況增設(shè)的其他條件，我們?cè)趶V州市公共資源交易中心檢索下載了番禺區(qū)舊村合作改造項(xiàng)目公開(kāi)選擇合作企業(yè)的招標(biāo)公告[1]，對(duì)比總結(jié)公告中“申請(qǐng)企業(yè)資格條件/要求”部分的內(nèi)容后，整理如下：在檢索的13個(gè)舊村改造項(xiàng)目中，僅有石碁鎮(zhèn)南浦村舊村改造項(xiàng)目及東環(huán)街蔡邊一村舊村改造項(xiàng)目接受聯(lián)合體參與競(jìng)選，由此可見(jiàn)番禺區(qū)的舊村改造一般不接受聯(lián)合體參與競(jìng)選。對(duì)于允許聯(lián)合體競(jìng)選的項(xiàng)目，除指導(dǎo)意見(jiàn)中的要求外，招標(biāo)文件一般均要求：（1）須以主體企業(yè)身份代表聯(lián)合體開(kāi)展競(jìng)選報(bào)名、繳納競(jìng)選保證金；（2）聯(lián)合體各方之間應(yīng)當(dāng)簽訂共同競(jìng)選協(xié)議，明確約定聯(lián)合體各方承擔(dān)的工作和相應(yīng)的責(zé)任；（3）共同競(jìng)選協(xié)議簽訂后，聯(lián)合體各方不得再以自己名義單獨(dú)在同一項(xiàng)目中競(jìng)選，也不得組成新的聯(lián)合體參加同一項(xiàng)目競(jìng)選。2. 結(jié)合項(xiàng)目基礎(chǔ)數(shù)據(jù)擬訂并提交《項(xiàng)目更新改造方案》
招標(biāo)文件均要求申請(qǐng)企業(yè)應(yīng)提交言簡(jiǎn)意賅的《項(xiàng)目更新改造方案》。《項(xiàng)目更新改造方案》內(nèi)容一般包括項(xiàng)目更新思路和初步方案，更新思路和初步方案須結(jié)合項(xiàng)目的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)擬定。
3. 承接或確認(rèn)項(xiàng)目前期費(fèi)用
招商主體一般要求：申請(qǐng)合作企業(yè)如獲得合作企業(yè)資格的，須返還相關(guān)主體墊付的前期費(fèi)用。部分招商文件特別強(qiáng)調(diào)競(jìng)得主體應(yīng)在規(guī)定時(shí)間內(nèi)與招商主體就承接/確認(rèn)項(xiàng)目前期所有發(fā)生費(fèi)用達(dá)成一致意見(jiàn)，否則視為放棄資格。
4. 在限定期限內(nèi)與招商主體簽訂協(xié)議
招商主體一般均要求：申請(qǐng)合作企業(yè)如獲得合作企業(yè)資格的，必須在取得《合作改造通知書》之日起限定日期（一般為5日/10日/30日）內(nèi)與集體經(jīng)濟(jì)組織簽訂《合作框架協(xié)議》，否則視為放棄資格，且競(jìng)選保證金及其利息不予退還。
5. 具備房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)
招商公告均要求申請(qǐng)合作企業(yè)須具備房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)，一般會(huì)明確在特定年限內(nèi)在特定地方累計(jì)竣工驗(yàn)收的房屋總建筑面積不低于特定數(shù)量要求，有些項(xiàng)目還會(huì)對(duì)工程質(zhì)量合格率提出要求。
6. 具備城市更新經(jīng)驗(yàn)
部分招商文件還要求申請(qǐng)企業(yè)具備舊村改造經(jīng)驗(yàn)，并對(duì)改造項(xiàng)目數(shù)量及改造用地規(guī)模提出要求。如沙頭街大富村舊村改造項(xiàng)目要求申請(qǐng)企業(yè)在國(guó)內(nèi)直轄市、省會(huì)城市累計(jì)取得不少于三條舊村（城中村）改造項(xiàng)目實(shí)施方案政府批復(fù)，改造范圍總占地面積不低于3000畝；鐘村街勝石村舊村莊全面改造項(xiàng)目要求競(jìng)選企業(yè)在副省級(jí)及以上城市須有舊村改造項(xiàng)目經(jīng)驗(yàn)，且需完成至少 1 條舊村 復(fù)建安置區(qū)的村民回遷安置。
除上述條件外，部分項(xiàng)目要求申請(qǐng)合作企業(yè)須為A股或H股上市公司，也有的項(xiàng)目要求申請(qǐng)企業(yè)在中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)綜合實(shí)力50強(qiáng)或100強(qiáng)之內(nèi)。
五、番禺區(qū)舊村合作改造類項(xiàng)目引入合作企業(yè)民主表決要求 《指導(dǎo)意見(jiàn)》僅提及對(duì)招商文件和對(duì)候選合作企業(yè)進(jìn)行表決。關(guān)于招商文件的表決，僅規(guī)定應(yīng)由村集體經(jīng)濟(jì)組織按照《廣東省農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織管理規(guī)定》召開(kāi)成員大會(huì)進(jìn)行表決，而不做具體的特別規(guī)定。
根據(jù)《指導(dǎo)意見(jiàn)》及《廣東省農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織管理規(guī)定》的相關(guān)要求，按照表決事項(xiàng)和表決時(shí)點(diǎn)將舊村合作改造類項(xiàng)目引入合作企業(yè)涉及的表決作如下分類整理：
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| | 招商文件報(bào)區(qū)政府或區(qū)城市更新工作領(lǐng)導(dǎo)小組審核同意后
| 有本組織具有選舉權(quán)的成員的半數(shù)以上參加，或者有本組織2/3以上的戶的代表參加，所作決定應(yīng)當(dāng)經(jīng)到會(huì)人員的半數(shù)以上通過(guò)。 | 表決通過(guò)后在村務(wù)公開(kāi)欄公告不少于10日 |
對(duì)候選合作企業(yè)進(jìn)行表決，確定競(jìng)得合作企業(yè)。 | | | 有本組織2/3以上的成員代表參加，經(jīng)到會(huì)代表2/3以上表決通過(guò)，且得票最高的企業(yè)。 | 通過(guò)后5日內(nèi)表決結(jié)果在村務(wù)公開(kāi)欄、項(xiàng)目所在地、代理平臺(tái)、區(qū)三資平臺(tái)，公示期不少于 7日 |
《征求意見(jiàn)》延續(xù)了現(xiàn)行《指導(dǎo)意見(jiàn)》中對(duì)招商文件和候選合作企業(yè)表決的相關(guān)規(guī)定，另強(qiáng)調(diào)了村集體監(jiān)事機(jī)構(gòu)的監(jiān)督職能，要求村集體監(jiān)事機(jī)構(gòu)對(duì)村集體有關(guān)表決、確認(rèn)事項(xiàng)進(jìn)行見(jiàn)證。
六、番禺區(qū)舊村合作改造類項(xiàng)目合作企業(yè)引入的監(jiān)管機(jī)制 除明確合作企業(yè)招引程序及要求外，番禺區(qū)現(xiàn)行政策文件還對(duì)合作企業(yè)引入的相關(guān)監(jiān)管與投訴問(wèn)題作出規(guī)定。番禺區(qū)舊村莊更新改造公開(kāi)引入合作企業(yè)，由區(qū)城市更新部門和屬地鎮(zhèn)（街）負(fù)責(zé)監(jiān)管。
（一）合作企業(yè)引入的異議投訴機(jī)制
番禺區(qū)建立了對(duì)公開(kāi)引入合作企業(yè)的異議投訴機(jī)制。對(duì)引入合作企業(yè)有異議的，可在公示期內(nèi)向村集體經(jīng)濟(jì)組織提出質(zhì)疑，村集體經(jīng)濟(jì)組織應(yīng)當(dāng)在5個(gè)工作日內(nèi)予以答復(fù)；對(duì)答復(fù)不滿意的，可以在5個(gè)工作日內(nèi)向區(qū)城市更新部門或?qū)俚劓?zhèn)（街）投訴。
（二）合作企業(yè)引入后的監(jiān)管
番禺區(qū)對(duì)合作企業(yè)引入后的監(jiān)管主要包括簽訂履約保證金監(jiān)管、限制項(xiàng)目公司的股權(quán)轉(zhuǎn)讓兩個(gè)方面的內(nèi)容。
1. 履約保證金監(jiān)管
《指導(dǎo)意見(jiàn)》規(guī)定，合作企業(yè)于競(jìng)選時(shí)繳納的競(jìng)選保證金及其利息將在合作協(xié)議簽訂后轉(zhuǎn)化為合同履約保證金，在實(shí)施方案批復(fù)后經(jīng)村集體經(jīng)濟(jì)組織同意，可部分或全部轉(zhuǎn)為復(fù)建安置資金，未轉(zhuǎn)部分在合同履行完畢后退回余額。復(fù)建安置資金監(jiān)管賬戶的開(kāi)立、使用和管理按照《廣州市舊村莊全面改造項(xiàng)目復(fù)建安置資金監(jiān)管辦法》等規(guī)定執(zhí)行。
2. 項(xiàng)目公司股權(quán)限制
《指導(dǎo)意見(jiàn)》規(guī)定，選擇合作改造的舊村，合作協(xié)議應(yīng)當(dāng)約定，未經(jīng)農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織同意，合作企業(yè)成立的項(xiàng)目公司不得變更股東、轉(zhuǎn)讓股權(quán)。并且，選擇自主改造的舊村，農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織原則上不得轉(zhuǎn)讓股權(quán)；轉(zhuǎn)讓股權(quán)的，視為合作改造，應(yīng)當(dāng)按照指導(dǎo)意見(jiàn)舊村莊合作改造類項(xiàng)目公開(kāi)引入合作企業(yè)的規(guī)定執(zhí)行。
（三）合作企業(yè)的退出
《征求意見(jiàn)》規(guī)定，區(qū)城市更新部門、科工商信部門、屬地鎮(zhèn)（街）、村集體、合作企業(yè)應(yīng)當(dāng)簽訂改造項(xiàng)目實(shí)施監(jiān)管協(xié)議，明確改造項(xiàng)目有關(guān)工作任務(wù)時(shí)間節(jié)點(diǎn)要求，明確舊村莊改造中教育、醫(yī)療等公共設(shè)施的建設(shè)和運(yùn)營(yíng)要求，明確導(dǎo)入產(chǎn)業(yè)企業(yè)類型、數(shù)量和經(jīng)濟(jì)效益、達(dá)產(chǎn)時(shí)間、達(dá)產(chǎn)標(biāo)準(zhǔn)等具體要求。合作企業(yè)違反監(jiān)管協(xié)議符合約定的或《征求意見(jiàn)》規(guī)定的情形的，可啟動(dòng)退出程序。
《征求意見(jiàn)》規(guī)定的退出情形主要為：1.項(xiàng)目簽訂監(jiān)管協(xié)議后，合作企業(yè)未按時(shí)、足額繳納復(fù)建安置資金或出具無(wú)條件銀行履約保函的；2.合作企業(yè)在改造有效期內(nèi)擅自終止合作協(xié)議，放棄投資建設(shè)的；3.合作企業(yè)在項(xiàng)目公開(kāi)引入過(guò)程中，提供虛假信息騙取項(xiàng)目資格，經(jīng)行業(yè)監(jiān)管部門查證屬實(shí)的；4.因人力、物力、資金不到位等合作企業(yè)原因，項(xiàng)目拆遷或者施工滯后約定工期2個(gè)月以上，區(qū)政府或其指定的部門對(duì)合作企業(yè)限期整改，在規(guī)定時(shí)間內(nèi)仍不整改或整改未達(dá)要求的。
由此可見(jiàn)，番禺區(qū)舊改工作不僅重視合作企業(yè)引入時(shí)的公平公正公開(kāi)問(wèn)題，同時(shí)也關(guān)注合作企業(yè)引入后的履約問(wèn)題，以確保舊村改造工作的順利進(jìn)行。
番禺區(qū)城市更新潛力巨大，數(shù)據(jù)顯示，全區(qū)總面積 529.94平方公里，目前已納入“三舊”改造標(biāo)圖建庫(kù)用地面積為 91.57平方公里，這一面積占到了全區(qū)總面積的17.3%，使得番禺區(qū)的舊村改造成為開(kāi)發(fā)商必爭(zhēng)的市場(chǎng)之一。
自2015年以來(lái)，廣州市城市更新項(xiàng)目越來(lái)越多的引入社會(huì)資本參與。為了規(guī)范引入合作企業(yè)的程序，番禺區(qū)在2017年就出臺(tái)了《舊村莊更新改造公開(kāi)引入合作企業(yè)的指導(dǎo)意見(jiàn)》，算是廣州各區(qū)里最積極的，且至今已更新至第三版。由此可見(jiàn)，番禺區(qū)對(duì)舊村改造合作企業(yè)引入工作給予了相當(dāng)程度的重視，也表明政府對(duì)舊村改造引入合作企業(yè)管理的逐步規(guī)范化、系統(tǒng)化。
隨著《廣州市城中村改造合作企業(yè)引入及退出指引》（穗建規(guī)字〔2021〕1號(hào)）的發(fā)布，合作企業(yè)的資格要求和準(zhǔn)入門檻全面提高、退出機(jī)制逐步建立【詳細(xì)內(nèi)容請(qǐng)點(diǎn)擊瀏覽新法速遞|廣州市城中村改造合作企業(yè)引入及退出指引】，番禺區(qū)已經(jīng)開(kāi)始著手修改、制定合作企業(yè)引入及退出的相關(guān)規(guī)定。因此，市場(chǎng)主體需時(shí)刻跟進(jìn)最新政策文件之動(dòng)向，及時(shí)調(diào)整，以便滿足合作企業(yè)的準(zhǔn)入要求、提高履約能力以免導(dǎo)致違約違規(guī)而退場(chǎng)。
