2009年底，希臘主權債務危機爆發(fā)，希臘房價開始了持續(xù)8年的下跌行情。那個時候，坐在德國大學的教室里學習稅法的Leo，應該沒想過他以后會到希臘定居生活，更不會想到他會來希臘投資房地產。

Leo雖然比我小4歲，但他作為專業(yè)投資者投資房地產的時間要比我長的多。2008年9月，Leo到德國攻讀稅法碩士的時候，就開始關注關注和研究海外房地產市場。2011年碩士畢業(yè)后，Leo開始思考和規(guī)劃未來的生活和事業(yè)，他和妻子決定移民美國，在美國做一些和房地產相關的投資——2008年美國次貸危機爆發(fā)，美國房價一路下跌，持續(xù)到2012年。

Leo在美國的房地產投資，始于給自己和朋友購買自住型住房。2013年的上半年，基于2012年下半年在洛杉磯地區(qū)看房的經驗，他們開始了真正的看房、選房、買房之路，而且恰逢美國房地產市場的最低點。

2013上半年的幾筆成功交易，不但給他們帶來了豐厚的回報，也讓他們真正進入美國房地產投資市場。Leo在德國的稅法專業(yè)雖然在美國并不適用，但給了他從金融、資本、經營和稅務籌劃的視角看待房地產投資的視角和專業(yè)知識。2013年7月，Leo和家人拿到美國綠卡后，他們舉家移居美國洛杉磯，Leo也以GP的身份加入一家房地產私募投資基金，正式開始了他在美國的專業(yè)房地產投資生涯。

2017年初，美國房價已經恢復到2008年次貸危機之前的最高點，Leo認為這預示著美國房地產將再一次進入泡沫期。于是，Leo決定來歐洲看看，歐洲國家的房地產市場還沒有完全從歐債危機和難民危機的泥潭中走出來。

2017年暑假，在仔細考察了葡萄牙、西班牙、意大利和希臘之后，Leo選擇了希臘。當我好奇地問起他選擇希臘的原因時，Leo說他選擇希臘主要有四個原因：

1、希臘主權債務危機更嚴重；

2、希臘房價還在下跌；

3、希臘英語普及度要比其他三個國家高；

4、古希臘的歷史和文化讓他著迷。

2018年5月，經過半年多的準備，Leo在希臘注冊了房地產投資管理公司，正式開始了在希臘投資房地產。到現在為止，Leo已經在希臘雅典投資了5個房地產項目——兩個是酒店項目，兩個是公寓項目，一個是辦公樓項目。

從希臘央行公布的希臘房產價格指數來看

2017年下半年是希臘房價的最低價

較2007年的希臘房價最高點下跌了41%。

因為新冠疫情的影響，Leo的第五個項目（公寓項目）要延期1-2年才能完成，第三個項目（酒店項目）也發(fā)生了租客拖欠租金的情況——他們已經將承租方告上了法庭，預計下個月可以開庭，這一方面會影響了收益、打亂了計劃，一方面也讓Leo反思他們的商業(yè)模式。

Leo在希臘的第一個項目是辦公室。在希臘本地中介的推薦下，他們從陷入財務危機的房東手里以非常低的價格在市區(qū)核心位置買下了四百多平方米的辦公室——全部裝修并用于出租的話，出租收益率接近10%。Leo說，他短期沒有出售的計劃，他計劃長期持有并自己經營，獲得穩(wěn)健的出租收益。

Leo在希臘的第二個項目是酒店。他們在雅典市區(qū)的核心位置買下了一棟建于1984年的辦公樓，然后將其改造成了一個擁有21個房間的精品酒店。2018年是希臘“黃金簽證”最火熱的一年，在Leo的精品酒店剛剛開始動工翻新改造的時候，一家面向土耳其人通過“黃金簽證”移民希臘的土耳其公司找上門來，全部買走了他們的酒店……回頭看，這是Leo耗時最短、操心最少、收益最高的一個項目。

土耳其是希臘黃金簽證的第二大來源國

Leo在希臘的第三個項目也是一個酒店項目。本來給國內的投資人準備的酒店項目被土耳其人用“非常令人愉快”的價格買走了，Leo很快就啟動了第二個酒店項目。那是一棟建于1994年的辦公樓，Leo買下后將其產權變更為住宅，聘請希臘本地的專業(yè)設計團隊按照精品酒店的用途進行了設計，聘請希臘本地的建筑承包商完成了翻新和改造，再出租給希臘本地的專業(yè)酒店管理公司進行經營管理，獲取穩(wěn)定的租金回報——2020年3月之前，Leo每個月都可以準時收到對方支付的租金。

Leo在希臘的第四個項目是一個位于比雷埃夫斯港的單身公寓項目。和前面三個項目不同的是，Leo這一次不是扮演操盤手的角色，而是扮演投資人的角色——他既可以按照約定收取固定利益，還可以按照比例收取浮動分紅。

Leo在希臘的第五個項目是位于雅典南部格利法達的公寓項目，Leo依然在扮演操盤手的角色。由于新冠疫情的影響，這一個原計劃2020年底銷售完畢并投入運營的項目，很可能要延期到2022年上半年才能完成銷售。

我和Leo的交流從下午兩點開始，持續(xù)到下午五點。回顧和復盤過去8年房地產投資經歷，Leo認為他最核心的經驗（收獲）有兩點：

1、低于市場價買入優(yōu)質房產；

2、要在本地找到可以信賴的合作伙伴。

展望未來，Leo認為希臘房地產市場依然存在投資機會，他還會扎根希臘，繼續(xù)在希臘做房地產投資。不過，基于資本收益和個人時間（精力）分配等考慮，Leo未來應該會做“房地產投資者”，而不是“房地產開發(fā)者”。